Sousedské spory jsou v České republice poměrně běžné a Olomoučtí strážníci ročně řeší několik desítek takových případů. Naschvály mezi sousedy často zahrnují poškozování plotů, zídek, poštovních schránek nebo vstupních dveří. Sousedskými spory, které prošetří a zaevidují strážníci, se pak zabývají pracovníci přestupkového oddělení olomouckého magistrátu.
„Řešíme však jen případy, kdy občan někomu jinému úmyslně způsobí na jeho majetku škodu do výše maximálně pěti tisíc korun.
Nový občanský zákoník a náhrada škody
Občanský zákoník, který platil až do konce roku 2013, ve výše uvedených případech upřednostňoval peněžitou náhradu škody. Ta však může být ve spoustě případů pro poškozeného nevýhodná. Nový občanský zákoník preferuje náhradu škody na jeho majetku právě uvedením do původního stavu. Soud, který případ projednává, jeho volbu nebude nijak posuzovat a zasáhne proti ní jen ve zcela výjimečných případech. „Například pokud by poškozený svou volbou záměrně sledoval šikanu ,škůdce'," uvádí se v novém občanském zákoníku.
V případech, kdy není možné přesně určit výši utrpěné škody, umožňuje nový zákoník, aby ji stanovil po spravedlivém zvážení všech okolností přímo soud.
Příklady specifických situací
- Zranění cizího zvířete: Pokud někdo jinému poraní například psa voříška, měl by zaplatit drahou operaci bez ohledu na to, že převyšuje reálnou hodnotu zvířete.
- Zranění na pozemku označeném cedulí „Nebezpečí úrazu“: Majitel musí uhradit újmu, která vznikla procházející osobě kvůli tomu, že je pozemek ve špatném stavu.
- Pokácení stromu souseda, který zasadil v den narození prvního syna: Podle nového občanského zákoníku se v tomto případě jedná o takzvanou věc zvláštní obliby, která má pro člověka jen těžko nahraditelnou hodnotu. Pouhým zaplacením stromu tedy újma kompenzována nebude.
Majetkové škody způsobené stavebníkem
V rámci spolupráce s portálem epravo.cz klademe otázky, které se týkají stavební tematiky a stavebního práva. Příslušná úprava se nachází v § 2926 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („OZ“), který pro založení nároku na náhradu škody předpokládá buď způsobení škody na nemovité věci nebo znemožnění, popř. podstatné ztížení její držby.
Čtěte také: Druhy kvetoucích keřů vhodné pro živé ploty
Příkladů majetkové škody způsobené stavebníkem na sousední nemovitosti jistě napadne každého mnoho: sesuv půdy, poškození plotu či opěrných zdí, devastace porostu těžkou technikou, kontaminace stavebním odpadem nebo průsak. A to všechno jsou reálné scénáře, které se v běžném životě dějí. Hovoříme ale spíše o poškození sousední či jiné nemovitosti, protože pokud najatý stavebník (zhotovitel) poškodí nemovitost objednatele, zpravidla objednatel nárokuje náhrady v rámci uzavřené smlouvy o dílo.
Zakládá se zde tzv. objektivní odpovědnost, tedy není zapotřebí existence zavinění na straně škůdce (nemusí se prokazovat, resp. vyvracet ani úmysl, ani nedbalost na straně škůdce). Zákon výslovně předpokládá, že škůdce by mohl i oprávněně provádět nebo zajišťovat práce, které ke škodě v konečném důsledku vedou. To bylo stvrzeno i nedávným rozhodnutím Nejvyššího soudu 25 Cdo 233/2022 ze dne 24. 5. 2022. Citujeme: „[…] Jde dokonce o výslovně zdůrazněnou oprávněnost provádění prací, čímž vyniká objektivní charakter povinnosti nahradit škodu. Podmínkou ovšem je, že se škoda dotkla (zpravidla sousední) nemovitosti - buď byla nemovitost přímo poškozena, anebo byla její držba znemožněna či podstatně ztížena. […] Nerozlišuje se mezi tím, zda je činnost škůdce oprávněná, nebo ne. Na dotčené ustanovení § 2926 OZ lze přitom kromě klasického způsobení škody (ve smyslu zničení či poškození) vázat i nároky způsobené znemožněním nebo podstatným ztížením držby jiné nemovitosti.
Odpovědnost je zde tzv. absolutní, není možné se liberovat, neboli se odpovědnosti zprostit (což se v jiných případech činí typicky důkazem, že škůdce vynaložil veškerou péči, kterou lze rozumně požadovat, aby ke škodě nedošlo). Liberace takto funguje zejména u nároků na náhradu škody z provozní činnosti, což je tradiční náhradový institut nacházející se dnes v § 2924 OZ, podobně také např. při náhradě škody z provozu dopravních prostředků dle § 2927 OZ. Dokonce i proti škodě způsobené provozem zvláště nebezpečným (§ 2925 OZ) se v případě zásahu vyšší moci či neodvratitelného jednání třetí osoby liberovat lze. Nemožnost se náhrady škody na nemovitosti zprostit poukazem na vynaložení nezbytné péče při příslušných pracích je v právním řádu značně neobvyklá.
Vztahem mezi náhradou škody způsobenou provozní činností dle § 2924 OZ a škodou na nemovité věci podle § 2926 OZ se zabýval Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí 25 Cdo 3704/2021 ze dne 19. 8. 2022.
Náhrada škody v penězích versus uvedení do původního stavu
Občanský zákoník v § 2951 odst. 1 předpokládá nahrazení škody uvedením do předešlého stavu a jen pokud to není dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích. V praxi se škoda ale zdaleka nejčastěji nahrazuje právě v penězích. V případě skutkové podstaty škody na nemovité věci může být často fyzicky možné i navrácení do předešlého stavu, protože většina stavebních poškození se objektivně dá opravit.
Čtěte také: Návod na nátěr dřevěného plotu
První kroky při vzniku škody
K uplatnění samotného nároku na náhradu škody je nutné vědět, kdo je odpovědný za způsobenou škodu a jaká konkrétní škoda vznikla. Obojí je vhodné maximálně dokumentovat. To znamená pořídit fotografie či video, sehnat odborný názor jiné způsobilé osoby (většina poškozených není schopna náklady na odstranění škod odhadnout sama a i na „první dobrou“ to vyžaduje poradu např. se stavebním inženýrem), podchycení svědků, např.
Pro většinu běžných občanů - spotřebitelů je také vhodné obrátit se na pojišťovnu a věc nahlásit jako pojistnou událost, alespoň pokud existuje pojistka, která na věc může dopadat. Jinak nezbývá, než se obrátit na škůdce (stavebníka) a vyzvat jej k úhradě či nápravě škody.
Doslovné znění § 2926 OZ také může připouštět výklad, že škůdce je povinen nahradit i nemajetkovou újmu z poškození nemovitosti vzniklou. Neboli, ve spojení s § 2956 a § 2894 odst. 2 věta druhá OZ, může dojít k založení povinnosti nahrazení nemajetkové újmy ve formě přiměřeného zadostiučinění, jestliže existuje příčinná souvislost mezi způsobenou škodou a jejím vznikem.
Náhrada škody na nemovité věci je poměrně málo známým právním nástrojem, dobře se hodícím zejména k řešení případů poškození či zásadního omezení držby sousední nemovitosti stavební činností. Pro stavebníka je vzhledem k nemožnosti liberace poměrně solidním „strašákem,“ vyvolávajícím zajímavé otázky např. i ohledně dostatečnosti pojistného krytí. Pro poškozeného naopak je pravděpodobně nejlepším způsobem, jak svůj náhradový nárok po právní stránce uplatnit.
Sousedské spory a údržba společné zdi
Jeden z nich chce po letech vyřešit nutnou údržbu domu, ale technicky se při tom nevyhne vstupu na cizí pozemek. Muž proto přelezl zídku a bez vědomí sousedů ji opravoval z jejich pozemku. I s takovými dotazy se lidé obracejí na advokátní kancelář endors. „Oblast patří mezi klasické sousedské spory. Podle něj mohou nastat tři situace: První, že zeď na hranici je společným vlastnictvím sousedů (často plot nebo společná štítová zeď). Druhá, kdy obvodová zeď je pouze ve vlastnictví jednoho ze sousedů. Stavební předpisy podle expertů zejména stanoví povinnost vlastníka stavby ji udržovat v bezpečném stavu, ale neupravují, jak si zařídit legální přístup k ní.
Čtěte také: Řešení proti přelezení plotu
V případě sporů o údržbu rozhrady je třeba postupovat jako při sporu spoluvlastníků, tedy nechat rozhodnout soud podle konkrétních okolností. Základní pravidlo pro údržbu rozhrady ovšem je ji udržovat tak, aby sousedovi nevznikala škoda jejím špatným stavem. A případ jednoho majitele hraniční zdi či plotu? Pokud se údržba nedá technicky provést jinak než ze sousedního pozemku, ze zákona musí soused snést minimálně potřebný vstup. Za omezení, které mu provádění údržby způsobilo, přitom má nárok dostat náhradu vzniklé škody.
Když mezi sousedy nedošlo k dohodě, právně levnější řešení nabízí stavební zákon, kdy lze příslušný stavební úřad požádat, aby sousedovi uložil umožnit provedení prací ze svého pozemku (nebo stavby). Po skončení prací je oprávněný vlastník povinen uvést sousední pozemek do předchozího stavu, nebo nahradit sousedovi škodu.
Právo nezbytné cesty
Dále je tu poslední, třetí případ: k vlastnímu domu či pozemku se nedá dostat jinak než přes pozemky jiného vlastníka, a neexistuje tu přístup k veřejné cestě. Opět se lze obrátit na soud a požádat jej, aby ve prospěch žadatele určil právo nezbytné cesty. Podle něj soud v tomto ohledu také přihlédne k cestě, která v místě byla „odjakživa“, přísněji posuzuje potřebu vzniku „nové“ cesty. Přitom se musí přihlížet k tomu, aby byl soused omezením co nejméně obtěžován.
Kdo je majitelem plotu?
Přestože to z dotazu výslovně nevyplývá, budu v odpovědi vycházet z předpokladu, že zděný plot jste vybudoval po 1. 1. 2014. Dle § 1024/1 občanského zákoníku se má za to, že ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné. Tím, že občanský zákoník používá sousloví „má se za to“, konstruuje tzv. vyvratitelnou právní domněnku. Sousloví „má se za to“ by tak bylo možné přeložit jako „není-li prokázáno něco jiného“. Vzhledem k tomu, že zděný plot jste vybudoval sám, na vlastním pozemku a tuto stavbu jste rovněž financoval, je beze všech pochybností prokázáno, že zděný plot mezi Vaším a sousedovým pozemkem není společný, nýbrž se jedná o Vaše výlučné vlastnictví. Zděný plot je pak Vaším výlučným vlastnictvím samozřejmě ze všech stran, neboť zděný plot Vám náleží jako celek. Sousedovo tvrzení o jeho vlastnickém právu k té části plotu, která je obrácena k jeho pozemku, tedy nemá oporu v platné právní úpravě.
Pro učinění některého právního kroku je zapotřebí vyhodnotit, jaké riziko (resp. jaká škoda) Vám v důsledku sousedova počínání hrozí. Pokud hrozí, že by v důsledku sousedovy činnosti mohl být zděný plot v budoucnu poškozen (popraskání, vlhnutí, odlupování omítky apod.), můžete se u soudu domáhat toho, aby byla Vašemu sousedovi taková činnost zakázána. Dle § 1042 občanského zákoníku konkrétně platí, že vlastník (zde Vy) se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.
Pokud byl Váš zděný plot v důsledku sousedovy činnosti již poškozen, přičemž tuto škodu je možné vyčíslit, můžete se po sousedovi domáhat její náhrady. Nebude-li soused ochoten k náhradě škody mimosoudní cestou, nezbude Vám nic jiného, než se v této věci obrátit na soud.
Pakliže Váš soused nahrnuje materiál na zděný plot s úmyslem tento plot poškodit, mohl by se dopustit přestupku proti majetku. Dle § 8/1 písm. a) bodu 4. zákona o některých přestupcích se fyzická osoba dopustí přestupku tím, že úmyslně způsobí škodu na cizím majetku zničením nebo poškozením věci z takového majetku. Za spáchání tohoto přestupku může být uložena pokuta do 50.000,- Kč (§ 8/4 zákona o některých přestupcích). V této věci proto můžete kontaktovat rovněž místně příslušný obecní úřad s podnětem k zahájení přestupkového řízení s Vaším sousedem.
Doporučení před právními kroky
Dříve, než podniknete jakékoli právní kroky, Vám doporučuji pořídit podrobnou fotodokumentaci postižené části Vašeho zděného plotu. Na souseda se můžete rovněž obrátit s písemnou výzvou k odstranění nahrnutého materiálu a dalšího nepoškozování Vašeho zděného plotu s upozorněním, že v opačném případě jste připraven řešit věc právní cestou.
Konkrétní případ a možnosti řešení
Žijeme na vesnici, my i soused v rodinné domě. Se sousedem vycházíme v rámci možností dobře, snažíme se nevšímat si sebe navzájem, pár sporů v minulosti proběhlo, ale vždy se vše nějak urovnalo (i když jsme museli třeba něco skousnout). O víkendu 16-17.3.2019 jsme káceli na zahradě staré, suché stromy. Během pádu se jedna větev zlomila a spadla na druhou stranu - na sousedův plot. Soused má pletivový plot starý cca 20 let, plot je vysoký 1,75 m a dlouhý 21m. Plotové pletivo se pod tíhou větve shrnulo. Ihned jsme situaci řešili se sousedovou manželkou. Koupili jsme napínací drát a plotové pletivo natáhli zpět. Plot byl tedy opět funkční. Ovšem utrpěla estetická stránka plotu. Pletivo na délce asi 5m se pádem natáhlo-vyboulilo (nic hrozného, ale je to vidět), některá oka jsou deformovaná a drát není rovný.
Nyní po nás chce soused opravit celý plot, a to do původního bezvadného a vzhledově dokonalého stavu. Dal nám tyto možnosti: 1) na své náklady koupíme nové pletivo na celý plot (tj. 21 m) a svépomocí ho natáhneme. Musí to být ovšem perfektně provedené a pohledově dokonalé (odhad nákladů 2000-2500 Kč) 2) domluvíme si na své náklady montáž pletiva odbornou firmou (odhad nákladů 9000-10000 Kč) 3) montáž pletiva odbornou firmou domluví soused a fakturu nám dá proplatit, příp. ji bude po nás vymáhat (odhad nákladů 9000-10000 Kč + sousedovy náklady za telefon, projetý benzín, ušlý zisk za dobu, kdy se bude věnovat plotu a ne své firmě apod.) Odpovědnosti za škodu se nezříkáme, ale tato řešení se nám nezdají spravedlivá. Nutno podotknout, že sousedův 20 let starý plot má oka velká 65 x 65 mm, což už se dnes (05.05.2019) nevyrábí. Vyrábí se pletiva kvalitnější - s menšími oky kvůli pevnosti a odolnosti plotu. Tudíž nelze vyměnit jen část pletiva - nešlo by napojit. A dále při hledání pletiva na internetu jsem několikrát zaznamenala informaci o životnosti pletiva - „dlouhá životnost - více než 20 let“. Z toho usuzuji, že životnost sousedova plotu se již blíží ke konci.
Jste povinni sousedovi nahradit hodnotu plotu k době, kdy jste jej poškodili. Tedy nikoliv celý nový plot, ale pouze cenu odpovídající ceně plotu v době poničení. Je samozřejmé, že v rámci sousedských vztahů bude jistě lepší, abyste se rozumně domluvili, nicméně tato domluva nesmí být pouze ve prospěch souseda, domluva je vždy o určitém kompromisu. Pokud byste šli do důsledků, museli byste si nechat na hodnotu plotu nechat vypracovat znalecký posudek, ovšem obávám se, že ten by byl dražší než celý plot. Fakticky byste měli jednat tak, abyste plot uvedli do původního stavu, a to na Vaše náklady. Rozhodně tedy není důvod, aby plot opravovala odborná firma, když to můžete udělat svépomocí. Pokud by si soused nechal udělat celý plot, musel by v rámci soudního řízení dokazovat, v jakém stavu byl původní plot a zda oprava celého plotu byla skutečně nutná. Váš návrh je tedy zcela reálný - koupit pletivo, natáhnout jej a po sousedovi požadovat určitou částku za pořízení celého nového pletiva.
Sousedské spory a obtěžování
Sousedské spory jsou nejčastěji vyvolány situací, kdy vlastník nebo jiný uživatel (např. rodinný příslušník vlastníka, nájemce) nemovitosti jedná takovým způsobem, že obtěžuje osoby vlastnící nebo užívající sousedních nemovitostí. Východiskem obrany proti obtěžujícímu chování souseda je ust. § 1012 občanského zákoníku. Podle něj se vlastníku zakazuje závažně rušit práva jiných osob nad míru přiměřenou poměrům, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. Z tohoto ustanovení pak vychází úprava imisí a sousedských práv v navazujících ustanoveních § 1013 an. Na ústavní úrovni lze vycházet z čl. 11 odst.
Obtěžování může spočívat v mnoha činnostech, zejména pak v pronikání imisí. Imisemi se rozumí následky určité činnosti souseda, jež se projevují na vedlejších pozemcích. Imise jsou v ust. § 1013 vyjmenovány demonstrativně, může jimi být např. zápach, psí štěkot nebo jiný hluk, kouř apod. Podstatné je rozlišování přímých a nepřímých imisí. Přímé imise znamenají, že jsou přiváděny přímo na pozemek vlastníka a jsou zakázány bez dalšího. Nepřímé imise budou protiprávní při současném naplnění dvou podmínek - vnikají na pozemek souseda v míře nepřiměřené místním poměrům a současně podstatně omezují obvyklé užívání pozemku.
Dostanete-li se do sporu se svým sousedem, lze v prvé řadě doporučit, abyste se pokusili vyřešit spor domluvou. Pokud se totiž se sousedem dohodnete, obvykle si s ním zachováte dobré vztahy i do budoucna. V opačném případě hrozí, že soused i přes uloženou sankci bude v chování pokračovat, případně se jeho chování ještě zhorší. Občanský zákoník v některých případech výslovně vyžaduje pokusit se nejprve vyřešit situaci domluvou, jako např. v ust.
Vztahy mezi sousedy je možné řešit rovněž smluvně využitím institutu služebnosti. Sousedé projeví svoji vůli s využíváním pozemku dopředu a sjednají si například služebnost stezky. V případě výše popsaných imisí podle občanského zákoníku se obtěžovaná osoba může domáhat svých práv zejména před soudem. Ochrany se vlastník může domáhat tzv. negatorní žalobou upravenou v ust. § 1042 občanského zákoníku, a to proti každému, kdo neprávem zasahuje do jeho vlastnického práva nebo je jinak ruší. Domáhat se lze zdržení se konkrétního vymezeného rušení, žalovanému nelze uložit povinnost něco konat.
Proti imisím způsobeným stavbou se musí obtěžovaná osoba bránit podáním námitky v probíhajícím stavebním řízení. Pokud soused námitky z objektivních důvodů nemohl ve stavebním řízení podat, může využít institutu negatorní žaloby. Další variantou je uplatnění práv dle ust. § 1004 občanského zákoníku, které upravuje tzv. posesorní řízení (řízení o žalobě z rušené držby).
Sousedské spory v určitých oblastech zasahují i do veřejného práva, soused se svým jednáním může dopouštět například přestupku proti majetku (poškození plotu), na obranu proti nadměrnému hluku lze využít předpisy upravující hygienické požadavky na limity hluku. V těchto případech je možné sousedovo jednání oznámit příslušným orgánům (policii, krajské hygienické stanici, obecními úřadu apod.).
tags: #poškození #plotu #sousedem #odpovědnost