Při plánování rekonstrukce střechy je klíčové pro osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ) správně rozlišit, zda se jedná o opravu, údržbu, nebo technické zhodnocení majetku. Toto rozlišení má zásadní dopad na účtování a daňové uznatelnosti výdajů. V praxi je důležité pamatovat na to, že není rozhodující, co uvedl dodavatel na faktuře, ale jaký je skutečný stav provedených prací.
Rozdíl mezi opravou, údržbou a technickým zhodnocením
Než se pustíme do podrobností, je potřeba si připomenout, jak tyto pojmy rozlišit.
Oprava a údržba
- Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození majetku s cílem uvedení majetku do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Oprava majetku je takový úkon, který vede k odstranění účinků částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení majetku do předchozího nebo provozuschopného stavu.
- Údržbou je činnost, kterou provádíme, abychom zpomalili opotřebení majetku a předcházeli tak jeho poškození nebo poruchám. Údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobnější závady.
- Opravy a údržbu můžeme naúčtovat ihned do nákladů. Udržování je daňově uznatelným výdajem (nákladem) stejně jako oprava. Běžné opravy a údržba - tedy uvedení nemovitosti do původního či provozuschopného stavu - jsou daňově uznatelné náklady okamžitě. Například výměna rozbitého kotle, malování, oprava střechy stejnou krytinou apod. jdou přímo do nákladů v tom roce, kdy je uhradíte.
Technické zhodnocení
- Technické zhodnocení majetku ovlivní náklady postupně, prostřednictvím odpisů. Technické zhodnocení majetku neúčtujeme přímo do nákladů, hospodářský výsledek ovlivní až prostřednictvím odpisů.
- Zákon o daních z příjmů (ZDP) vymezuje technické zhodnocení v § 33 jako: výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýší u jednotlivého majetku v úhrnu částku 80 000 Kč (hranice 40 000 Kč platila do roku 2020). Technickým zhodnocením jsou i uvedené výdaje nepřesahující stanovenou hranici, které poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako výdaj (náklad) podle § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP.
- Rekonstrukcí se pro účely ZDP rozumí takové zásahy do majetku, které mají za následek jeho změnu účelu nebo technických parametrů.
- Modernizací je pak rozšíření vybavenosti nebo použitelnosti majetku. Podle pokynu D-300 k § 33 zákona se za změnu technických parametrů nepovažuje jen samotná záměna použitého materiálu, a to i v případě výměny oken s dřevěným rámem za okna s rámem plastovým, pokud zůstanou zachovány původní rozměry oken a počet vrstev skel oken.
- V čem spočívá zásadní rozdíl mezi opravou a technickým zhodnocením? Zatímco oprava znamená buď výměnu původního za nové při zachování funkčnosti nebo uvedení majetku do původního stavu; technické zhodnocení představuje: změnu funkčnosti objektu (u nemovitosti) nebo použitelnosti (u věci movité), stavebně - dispoziční změnu objektu, konstrukční změnu zasahující do podstaty věci, instalaci nebo zabudování nových prvků či zásadní změnu technických parametrů věci (např. Dále postavení nové střechy při provedení nástavby dalšího podlaží včetně souvisejících fasádních, malířských a natěračských prací. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že např. malování je obecně považováno za opravu nebo údržbu, ale pokud souvisí přímo s rekonstrukcí, např. nově vybudovaného podkroví, stane se součástí technického zhodnocení.
- Technické zhodnocení znamená takovou rekonstrukci či vylepšení, které prodlouží životnost, změní užívání nebo podstatně zlepší parametry nemovitosti. Typicky sem spadá modernizace nebo přístavba, ale i výměna vybavení za výrazně lepší (např. výměna podlahy za kvalitnější, pokud nové řešení zvyšuje užitnou hodnotu). Technické zhodnocení není jednorázový náklad, musí se promítnout formou odpisů - zvýší vstupní cenu nemovitosti a odepisuje se postupně.
- Technické zhodnocení však není samostatnou věcí, jedná se o výdaje v souvislosti s úpravami na hmotném majetku, na kterém bylo technické zhodnocení provedeno.
Daňové a účetní aspekty rekonstrukce střechy
Je potřeba pamatovat také na to, že pravidla daňové legislativy pro vykazování technického zhodnocení se liší od účetních pravidel. Účetní jednotky mají snahu nastavit své vnitřní účetní předpisy tak, aby se daňovým pravidlům co nejvíce přiblížily.
Účetní pravidla
- Před proúčtováním zásahu do majetku je potřeba vyhodnotit, zda má charakter opravy, údržby nebo technického zhodnocení.
- Technické zhodnocení majetku ovlivní náklady postupně, prostřednictvím odpisů.
- Ocenění tohoto majetku zvýšíme o technické zhodnocení a vyhodnotíme dopad technického zhodnocení na dobu použitelnosti majetku.
- Zhodnotili jsme majetek, který nevykazujeme ve svém účetnictví jako dlouhodobý majetek (např. Technické zhodnocení, které jsme na své náklady provedli na pronajatém majetku, zařadíme jako novou položku dlouhodobého majetku a odepisujeme samostatně.
- Pokud uvedené práce nebyly v daném zdaňovacím období dokončeny a budou pokračovat v následujícím období, je nutné takové práce účtovat jako práce investiční.
- Je-li prováděná rekonstrukce s využitím úvěrových zdrojů, jsou úroky z tohoto úvěru, podle účetních předpisů, které nabíhají před jejím dokončením součástí výdajů (nákladů) na technické zhodnocení, jen pokud tak účetní jednotka rozhodne.
Daňová pravidla pro OSVČ
- Technické zhodnocení musíme vykazovat převýší-li souhrn nákladů u jednotlivého majetku hodnotovou hranici 80 000 Kč, účetní jednotka se však může dobrovolně rozhodnout, že tak bude vykazovat i částky nižší.
- Pokud úhrn investic do vylepšení v jednom roce přesáhne 80 000 Kč, považuje se to za technické zhodnocení. Jestliže zůstanete pod touto hranicí, můžete výdaje účtovat jako opravy (pozor, musí to i fakticky být oprava, ne úplná modernizace - nelze rozdělit jednu velkou investici do více faktur po 70 tis. a tvrdit, že to nebylo TZ - finanční úřad posuzuje i věcnou stránku).
- Zákon o daních z příjmů definuje situace, kdy technické zhodnocení není součástí vstupní ceny hmotného majetku a odpisuje se samostatně.
- Důkazní břemeno prokázat, zda jde o opravu či technické zhodnocení je vždy výhradně na straně poplatníka. Jako důkazní prostředek může daňový poplatník použít všech prostředků, jimiž lze ověřit jeho tvrzení, pokud nejsou získány v rozporu s obecně platnými právními předpisy. Je vždy dobré, aby na faktuře nebo v přiloženém rozpisu dodavatelská firma vždy uvedla podrobný rozpis čeho se oprava týkala.
- Pokud poplatník nahradí na budově stávající střešní krytinu např. stejnou plechovou za kvalitní tašky, přičemž nedojde ke změně tvaru a výšky střechy, půjde o opravu.
- Jako technické zhodnocení se bude posuzovat případ, pokud poplatník provede nástavbu celého patra, přičemž musí odstranit původní střechu, kterou nahradí střechou úplně stejnou.
- Při výměně dřevěných oken za plastová, kdy nedochází ke změně rozměrů ani ke změně v počtu vrstev skel, půjde o opravu. Naopak přestavba umakartového jádra v bytě na zděné kvalitní jádro je obvykle technické zhodnocení (zlepší standard bytu). Stejně tak vybudování nové koupelny, zateplení domu, přístavba balkónu apod. jsou investice - daňově se neodečtou hned, ale přes odpisy.
Příklady z praxe
Následující tabulka shrnuje rozdíly v účtování a daňových dopadech:
| Typ zásahu | Popis | Daňová uznatelnost | Dopad na vstupní cenu majetku |
|---|---|---|---|
| Oprava | Odstranění fyzického opotřebení, uvedení do provozuschopného stavu (např. výměna zrezlé krytiny za obdobnou). | Ihned do nákladů. | Nezměněna. |
| Údržba | Zpomalení opotřebení, prevence poruch (např. výměna okapů, sněhových zábran). | Ihned do nákladů. | Nezměněna. |
| Technické zhodnocení | Změna účelu/parametrů, rozšíření vybavenosti/použitelnosti (např. nástavba patra, změna tvaru střechy, nová střešní okna měnící vzhled). | Prostřednictvím odpisů (zvýší vstupní cenu majetku, pokud přesáhne 80 000 Kč). | Zvýšena o částku TZ. |
Příklad 1: Rekonstrukce garáže
Účetní jednotka si ve své vnitřní směrnici stanovila hranici pro vykazování technického zhodnocení staveb na 10 % pořizovací ceny stavby. V roce 2020 koupila garáž za 600 000 Kč a ihned ji začala používat. V roce 2021 nechala vybudovat do garáže nová elektrická vrata na dálkové ovládání (původní vrata bylo nutné otevírat ručně). Náklady na vrata dosáhly 70 000 Kč a vrata byla do konce roku 2021 zprovozněna. Bude se jednat o technické zhodnocení, jelikož náklady překročily v daném účetním období hranici 60 000 Kč (kterou si stanovila účetní jednotka, v případě daňového pohledu by se posuzovala hranice 80 000 Kč dle ZDP).
Čtěte také: Jak renovovat starý plot
Příklad 2: Střešní okno v automobilu
Účetní jednotka si ve své vnitřní směrnici stanovila hodnotu pro vykazování dlouhodobého hmotného majetku na 30 000 Kč. V prosinci 2020 koupila za 480 000 Kč auto a ihned jej uvedla do užívání. Auta odepisuje rovnoměrně 48 měsíců od měsíce následujícího po zařazení do užívání. V prosinci 2021 nechala v autě vybudovat střešní okno za 36 000 Kč. V roce 2021 činil měsíční odpis 10 000 Kč. Počínaje lednem 2022 bude cena automobilu navýšená o technické zhodnocení v hodnotě 36 000 Kč a měsíční odpis se zvýší na 11 000 Kč. I zde se jedná o technické zhodnocení, neboť střešní okno rozšiřuje vybavení vozu.
Příklad 3: Pan Karel a výměna střešní krytiny
Pan Karel na budově zařazené v obchodním majetku vyměnil zrezlou plechovou krytinu za kvalitní tašky, tvar a výška střechy se nezměnily. Řešení: Jedná se o opravu majetku, která se účtuje přímo do nákladů. Kdyby se pan Karel rozhodl, že svoji budovu v obchodním majetku zrekonstruuje a zmodernizuje a náklady by činily 70 000 Kč. Protože za zdaňovací období 2022 nepřevýšil částku 80 000 Kč, uplatnil by částku 70 000 Kč přímo do daňových výdajů v souladu s § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP. Řešení: Pan Karel by se mýlil a tato chyba by vedla k doměření daně za zdaňovací období 2022. ZDP stanovuje mimo jiné, že technickým zhodnocením se rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby, stavební úpravy. Zde by se jednalo o technické zhodnocení, které by se odpisovalo.
Příklad 4: Nová administrativní budova a nájemci
Pan Karel si buduje novou administrativní budovu, kterou bude zčásti pronajímat, a budoucí nájemci si již nyní v rozestavěné budově upravují prostory na své vlastní náklady podle svých představ. Řešení: Po dokončení celé stavby budou nájemci kanceláří příslušné výdaje na jimi vynaložené úpravy odpisovat jako technické zhodnocení nájemcem.
Příklad 5: Klimatizace v kanceláři
Pan Karel se po dokončení administrativní budovy rozhodl ve svých jím užívaných místnostech zabudovat zařízení pro klimatizaci. Řešení: Pokyn GFŘ D-59 k ustanovení § 26 uvádí, že mimo jiné jsou přístroje a zařízení pro klimatizaci samostatnou movitou věcí, ačkoliv jsou s budovou pevně spojeny. Nedílnou součástí budovy by naopak byly například vnitřní rozvody vzduchu.
Příklad 6: Základ pro strojní zařízení
Pan Karel do své dílny pořídil nové strojní zařízení. Před jeho instalací je potřeba vybudovat nový základ k upevnění tohoto stroje. Hodnota nového základu, převoz a upevnění zařízení dosáhla výše 100 000 Kč. Řešení: Jedná se o technické zhodnocení budovy a pan Karel zvýší vstupní (zůstatkovou) cenu budovy o částku 100 000 Kč.
Čtěte také: Plot a stavební povolení
Příklad 7: Výtah v bytovém domě
Pan Karel koupil starší bytový dům, který pronajímá. V domě nechal vybudovat osobní výtah v hodnotě 450 000 Kč. Řešení: Jedná se o technické zhodnocení hmotného majetku, které zvyšuje vstupní cenu pro odpisování této nemovitosti. Zákon o daních z příjmů definuje situace, kdy technické zhodnocení není součástí vstupní ceny hmotného majetku a odpisuje se samostatně.
Příklad 8: Modernizace stroje
Pan Karel se na stroji, který pořídil v roce 2021 za 35 000 Kč, rozhodl provést úpravy spojené s modernizací tohoto stroje. Řešení: Jedná se o modernizaci drobného hmotného majetku a výdaje spojené s modernizací stroje se uplatní do výdajů prostřednictvím daňových odpisů, přičemž vstupní a zůstatková cena stroje zůstane nezměněna.
Stavební povolení na rekonstrukci střechy
Je potřeba na rekonstrukci střechy stavební povolení? Odpověď je obsažena ve stavebním zákoně. Od loňského roku platí jeho výrazně pozměněná verze, která vcelku zřetelně popisuje, jak se v konkrétní situaci zachovat.
Kdy je potřeba stavební povolení?
- V případě prací na již kolaudované stavbě je rozhodující, zda jde o činnosti směřující k její změně nebo jen údržbě. V prvním případě se jednání s úřadem určitě nevyhnete.
- Obecně platí, že bez povolení můžete konat tehdy, pokud nezasahujete do nosných konstrukcí a neměníte vzhled ani způsob užívání stavby. K tomu je nutné si pohlídat, zda váš záměr nepotřebuje posouzení vlivů na životní prostředí nebo jeho realizací nedochází ke snížení požární bezpečnosti.
- Situace, pro které je souhlas se záměrem nutný, rozděluje stavební zákon do několika skupin. Jde hlavně o nástavby měnící výšku budovy, přístavby ovlivňující půdorys nebo jiné způsoby užívaní stavby. A pak samozřejmě každá situace, kdy dochází k zásahu do nosných konstrukcí.
- Stavební úprava je definována ve stavebním zákoně jako úprava, při které se zachovává půdorysné i výškové ohraničení stavby.
Kdy není potřeba stavební povolení?
- V případě údržby může být situace snazší - tedy rekonstrukce střechy bez povolení.
- Stejně tak není nutné povolení řešit v případě drobných staveb, které zákon definuje jako doplňkové.
- Výměna krytiny? Za údržbu dokončené stavby se podle stavebního zákona považují práce, jimiž se zabezpečuje „dobrý stavebně technický stav stavby tak, aby se co nejvíce snížilo nebezpečí výskytu závady nebo havárie stavby a nedocházelo ke znehodnocení“. Pokud tedy potřebujete vyměnit okapy a jejich svody, doplnit sněhové zábrany nebo odvětrání, pak tyto investice spadají právě sem. Do kategorie udržovacích prací se ale můžete vměstnat i s mnohem velkorysejším záměrem - novou střešní krytinou. A klidně i s výměnou latí a doplňkové hydroizolace. Důležité je, abyste nezasáhli do nosné konstrukce. V tomto případě ale určitě neuděláte chybu, když svou investici s místně příslušným stavebním úřadem budete alespoň konzultovat.
Specifické situace
- Náhrada eternitové krytiny: Náhrada střešní krytiny z vláknitého cementu, obecně nazývanou jako eternit. Ta totiž obsahuje potenciálně nebezpečný azbest. Ani v takovém případě sice nemusíte žádat o souhlas se záměrem, pokud nezasahujete do tvaru střechy a její nosné konstrukce, vztahují se na vás ale jiné povinnosti. Také samotné snímání eternitové střešní krytiny má svá specifika. Pokud ho raději nesvěříte odborné firmě, což je ideální případ, musíte stejně jako odborní pracovníci dodržovat jasně daná pravidla. Žádné shazování do kontejneru, ale velmi opatrná práce. Přísná pravidla má i nakládání s odpadem.
Příklad: Marek Kovář a střešní okna
Marek Kovář je majitelem domu, který poslední výraznou úpravou prošel v 90. letech. Teď plánuje další investici, která má dům technicky i esteticky posunout dál. Plechové šablony chce nahradit betonovou střešní krytinou, spolu s tím vymění současná střešní okna a dvě další přidá. Potřebuje stavební povolení?
Řešení: Výměna krytiny, pokud nezasáhneme do konstrukčních částí střechy, spadá do kategorie udržovacích prací. Takže ani v případě, kdy měníme její materiál, není stavební povolení potřeba. Stejná situace platí i pro výměnu střešních oken, pokud je zachován jejich rozměr. Marek Kovář ale chce přidat i nová. A v tomto okamžiku už musí na stavební úřad. Dochází totiž ke změně stavby. Navíc nová okna mohou být i důsledkem jiného využití částí podkroví, což opět znamená jednání s úřady.
Čtěte také: Postup hydroizolace podlahy
Záleží na tvaru a velikosti vaší střechy - každá stavba je trochu jiná. Nejlepší je proto zeptat se přímo pokrývače, který bude mít jasnější představu. Pokud zatím žádného nemáte, rádi vám doporučíme místního.
tags: #rekonstrukce #strechy #do #nakladu #osvc #pravidla