Umístění staveb je jedním z klíčových aspektů územního plánování a stavebního práva, které má zásadní vliv na kvalitu životního prostoru. Pro umístění stavby na pozemku je nutné dodržet řadu podmínek, které stanoví příslušné předpisy (zákony, vyhlášky a související normy). Mezi ně patří i požadavky na odstupové vzdálenosti, tedy minimální požadovaná vzdálenost mezi stavbou a hranicí pozemku nebo mezi jednotlivými stavbami.
Nový stavební zákon a prováděcí vyhlášky od 1. července 2024
Od 1. července 2024 nabude v plné síle účinnosti nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů - NSZ). Tato zásadní rekodifikace stavebního práva přináší nové definice i postupy a vytváří velmi turbulentní právní prostředí. NSZ byl již 3x novelizován a zásadní prováděcí vyhlášky jsou vydávány na poslední chvíli. Nová vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj o požadavcích na výstavbu byla vyhlášena ve Sbírce zákonů 12. června 2024 s číslem 146/2024 Sb.
Nová vyhláška nahrazuje stávající předpisy, zejména vyhlášku o požadavcích na stavby (č. 268/2009 Sb., zkracována jako „OTP“) a vyhlášku o obecných požadavcích na využívání území (č. 501/2006 Sb.), které byly často kritizovány pro svou přísnost. Nový stavební zákon (na rozdíl od jeho stále platného předchůdce) obsahuje i hmotněprávní ustanovení, což znamená, že přímo v textu zákona jsou nově zakotveny požadavky na to, jak se má stavět a umisťovat stavby v prostoru. Z citovaného ustanovení je zřejmé, že hmotněprávní pravidla jsou v novém stavebním zákoně vymezena obecně.
Historický přehled právní úpravy odstupových vzdáleností
Stávající úprava (do 30. června 2024)
Problematiku odstupových vzdáleností upravuje hlavně prováděcí vyhláška ke stavebnímu zákonu č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území. Ustanovení § 25 této vyhlášky zakotvuje jak obecné pravidlo pro vzájemné odstupy všech staveb, tak konkrétní hodnoty, které je nutné respektovat při umisťování staveb pro bydlení či rekreaci, případně staveb nebytových.
Nejvyšší správní soud ve svém rozsudku ze dne 26. 8. 2013, č. j. 8 As 37/2013 - 40, konstatoval, že pro posouzení odstupových vzdáleností staveb podle ustanovení § 25 vyhlášky je rozhodná povaha daného objektu jako stavby ve smyslu stavebního práva (viz § 2 odst. 3 stavebního zákona). Obecné požadavky pro odstupy staveb vymezené v § 25 odst. 1 vyhlášky je proto nutné dodržet při umístění jakékoliv stavby ve významu stavebního zákona, a to i v případě, že konkrétní stavba jinak nepodléhá povolovacímu režimu.
Čtěte také: Přečtěte si článek o stavebních předpisech
Ustanovení § 25 odst. 1 vyhlášky zní: „Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu.“ Většina těchto požadavků se promítne do stanovisek dotčených orgánů státní správy. Stavební úřad by pak měl posuzovat zejména osvědčení požadavku ohledně světla a zachování kvality prostředí (dříve používán obsahově shodný pojem „pohoda bydlení“).
V praxi nejfrekventovanější jsou pravidla zakotvená v § 25 odst. 2 a § 25 odst. 4 vyhlášky, která fungují na sobě zcela nezávisle. Vzájemný vztah odstavce druhého a čtvrtého (tj. zda se doplňují či aplikace jednoho vylučuje použití druhého) vyložil Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 12. 10. 2016, č. j. 1 As 118/2016.
Konkrétní pravidla dle § 25 vyhlášky č. 501/2006 Sb.:
- Rodinné domy: Pokud je mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m. Jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách může být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nejsou okna obytných místností.
- Stavby pro rodinnou rekreaci: Vytvářejí-li stavby pro rodinnou rekreaci mezi sebou volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 10 m. Při posouzení nejmenšího přípustného odstupu mezi stavbou rodinného domu a stavbou pro rodinnou rekreaci je podle ustálené judikatury Nejvyššího správního soudu třeba přihlédnout k záměrům využití daného území vyjádřeným v územním plánu obce. Je-li území primárně určeno k zástavbě rodinnými domy, je tak na místě dodržet méně přísný limit stanovený pro odstup mezi rodinnými domy.
- Stavby s okny obytných místností: Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle odstavce 2. Uvedené odstupy mezi stavbami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách. Obdobně se určují odstupy od staveb nebytových. Protilehlými stěnami se rozumí stěny, které jsou v rovnoběžném nebo obdobném postavení. Za protilehlé stěny naopak nemohou být považovány ty stěny, které by byly na sebe kolmé.
- Garáže a další stavby související s bydlením: Vzdálenost stavby garáže a dalších staveb souvisejících a podmiňujících bydlení umístěných na pozemku rodinného domu nesmí být od společných hranic pozemků menší než 2 m. S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.
- Vzdálenost od komunikací: Vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností, musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace. Tento požadavek se neuplatní u budov umisťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanoví vydaná územně plánovací dokumentace.
- Způsob měření odstupů: Způsob měření odstupů a vzdáleností je speciálně upraven v ustanovení § 25 odst. 8 vyhlášky, a to skrze nejkratší spojnici mezi vnějšími (protilehlými) povrchy. Současně toto ustanovení taxativně vyjmenovává určité členitosti povrchu, od kterých se případně odstupové vzdálenosti měří (tj. balkony, lodžie a terasy). Pokud takový výstup posuzovaná stavba nemá, je třeba vzdálenost měřit od vnějšího povrchu obvodové stěny.
Nová úprava (od 1. července 2024)
Nový stavební zákon přinesl zásadní změny v oblasti stavebnictví, které se dotýkají i odstupové vzdálenosti staveb a odstupové vzdálenosti od hranic pozemku. Tato změna výrazně ovlivňuje možnosti výstavby a rekonstrukce nemovitostí. Nová vyhláška bez náhrady ruší složitější kalkulaci odstupů mezi rodinnými domy a dalšími budovami prostřednictvím tzv. „sklopných výšek“, které byly často kritizovány pro svou nejednoznačnost, zejména v případě budov zasazených ve svažitém terénu.
Nově platí, že stavba musí být umístěna minimálně 2 metry od hranice pozemku, vyjma pozemku veřejného prostranství. Tuto informaci naleznete v § 11 NSZ (Umisťování stavby s ohledem na stavební čáru a na hranici pozemku). V odst. 3 je pouze generální klauzule o tom, že umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Stavební úřad tak bude zajímat pouze kritérium odstupu 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství.
Přímo podle § 11 odst. 2) vyhlášky č. 146/2024 Sb. je stanoveno, že umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Stavba musí být umístěna tak, aby bylo zamezeno stékání srážkových vod a spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek. V odst. 4) téhož paragrafu vyhláška dále stanoví, že umisťuje-li se stavba na hranici pozemku, nesmí být ve stěně stavby orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory; to neplatí při umístění stavby na hranici s pozemkem veřejného prostranství.
Čtěte také: Předpisy pro odstupy výrobních objektů
Nicméně, zákon vyžaduje, aby umístění domu respektovalo charakter okolní zástavby a nezabránilo budoucímu využití sousedního pozemku. Zároveň musí být zajištěna možnost údržby domu. Bližší informace naleznete ve vyhláška č. 146/2024 Sb. Pro nebytové stavby platí obecně stejná pravidla jako pro stavby bytové.
Obecné pravidlo obsahuje i nový stavební zákon v § 144, a to že vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické a požadavky stanovené prováděcím právním předpisem a jinými právními předpisy; zároveň budou muset vzájemné odstupy umožňovat údržbu. Lze poznamenat, že výše uvedené obecné pravidlo navazuje na to dosavadní obsažené ve „starém“ stavebním zákoně. Nový stavební zákon ponechává, stejně tak jako starý stavební zákon, konkrétnější požadavky na prováděcí vyhlášce Ministerstva pro místní rozvoj. Tímto krokem tedy dojde k určité liberalizaci stavebního práva v souvislosti s odstupovými vzdálenostmi, což ostatně bylo jedním z cílů zákonodárců.
Další změny v nové vyhlášce č. 146/2024 Sb.
Kromě odstupových vzdáleností přináší nová vyhláška i další změny, které ovlivňují požadavky na výstavbu:
- Proslunění, osvětlení a stínění: Stávající vyhláška OTP (č. 268/2009 Sb.) stanovila relativně složitě nastavený požadavek na přímé denní prosvětlení bytu. V nové vyhlášce je požadavek na proslunění do značné míry redukován a prosluněny musí být pouze pobytové místnosti ve stavbě pro sociální služby a herny mateřské školy s výjimkou lesní mateřské školy. Požadavek proslunění se tedy nově nevztahuje vůbec na bytové a rodinné domy, ty už pro proslunění nemusí vyžadovat určitou orientaci bytu. Vyhláška dále obsahuje požadavek na denní osvětlení a stínění, jejichž parametry budou rozvedeny v technické normě. Vnitřní prostor stavby musí být navržen a proveden tak, aby bylo zajištěno jeho denní osvětlení podle účelu užívání stavby.
- Parkovací stání: Dle publikované verze vyhlášky postačí 1 parkovací stání na 120 m² čisté podlahové plochy. To ale může být i několik bytových jednotek, např. i tři jednotky 2+kk, na které by tak připadalo jedno jediné parkovací místo. Pro stavby nebo pro účel využití pozemku, s výjimkou staveb dočasných na dobu nejvýše 1 roku, se parkovací stání navrhují a provádí v počtu podle přílohy č. 1 k této vyhlášce. Nelze-li parkovací stání navrhnout jako součást stavby nebo na pozemku stavby, musí být navržena a provedena na pozemku ve vzdálenosti do 300 m.
- Světlá výška místností: Podle nové vyhlášky světlá výška obytné místnosti nebo pobytové místnosti stavby pro bydlení musí činit minimálně 2,5 m. Světlá výška může být snížena až na 2,2 m, nejvýše nad polovinou podlahové plochy obytné místnosti. V podkroví musí být světlá výška obytné místnosti minimálně 2,2 m. Světlá výška může být dokonce ve stanovených případech (např. podkroví) dále snížena.
- Schodiště a výtahy: Každé podlaží, s výjimkou vstupního podlaží v úrovni upraveného terénu, musí mít zajištěno užívání minimálně jedním hlavním schodištěm. Pomocné schodiště musí být navrženo a provedeno tak, aby splnilo prostorové parametry řešení únikových, popřípadě zásahových cest. Hlavní schodiště a hlavní šikmá rampa musí splňovat parametry stanovené v příloze č. 4 k této vyhlášce. Výtah v bytovém domě musí zajistit přístup do všech jeho společných prostor. Výtah nebo zdvihací plošina určená osobám s omezenou schopností pohybu nebo orientace musí být navrženy a provedeny tak, aby umožňovaly jejich bezpečný pohyb a splňovaly požadavky na přístupnost.
Kombinace požadavků znamená zásadní liberalizaci. Jednotlivé změny samy o sobě představují podstatnou změnu oproti stávajícím požadavkům na (obytné) budovy.
Praxe stavebních úřadů a judikatura
Rozhodování stavebních úřadů o umístění staveb či jejich změn je jedním z nástrojů územního plánování. Umístění každé jednotlivé stavby je samo o sobě způsobilé výrazně a na dlouhou dobu ovlivnit kvalitu prostoru, ve kterém žijeme. Umisťování staveb je proto svázáno celou řadou norem. Ustanovení § 76 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“), zakotvuje povinnost být šetrný k zájmům vlastníků sousedních pozemků a staveb. Jde o základní princip, na jehož základě je třeba interpretovat všechna další pravidla týkající se vzájemných odstupů a vzdáleností mezi stavbami.
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
Žádný právní předpis nemůže obsáhnout úpravu všech variant vztahů sousedících staveb. Například text vyhlášky neposkytuje oporu pro použití pomocných srovnávacích rovin řešících vzájemné vazby staveb ve svahu. Je-li nově umisťovaná stavba ve svažitém terénu, měla by být rozhodující výška této stavby počítána od základové desky. Pokud by nová stavba měla sousední stavbu převyšovat, musí být mezi stavbami minimální vzdálenost (měřeno na nejkratší spojnici) větší, než je výška nově umisťované stavby. Praxe pro tyto případy navíc dovodila tzv. sklápění výšek. Nicméně soudní výklad či obecně platná metodika v tomto směru dosud neexistuje.
Nejen při posuzování odstupových vzdáleností by měly stavební úřady přihlížet ke všem ustanovením platné právní úpravy a současně respektovat základní zásady činnosti správních orgánů zakotvené ve správním řádu. Splnění minimální odstupové vzdálenosti bez dalšího neznamená splnění požadavku na umístění stavby v souladu se závaznou legislativou. Je na stavebních úřadech, aby dbaly na to, že umístěním nové stavby (nebo její změnou) nedojde k narušení vztahů k jiným objektům či zásahu do spravedlivého uspořádání vztahů v území.
Například není výjimkou, že stavební úřad konkrétní záměr posoudí i ve vztahu k dosud neexistující (byť do budoucna možné) stavbě na sousedově pozemku. V této situaci je na místě obrana stavebníka, neboť podle ustálené judikatury platí, že se do úvahy sice berou i budoucí stavební záměry sousedů jakožto účastníků územního řízení, avšak pouze v případě, pokud již tito zažádali o povolení jimi zamýšlené stavby.
Výjimky z odstupových vzdáleností
V odůvodněných případech je možno požádat o výjimku, pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Výjimku schvaluje stavební úřad a nelze na ni uplatňovat právní nárok. Tzn., za splnění podmínek § 169 stavebního zákona stavební úřad může (ale nemusí) z ustanovení § 25 odst. 2 až 7 vyhlášky udělit výjimku.
Podle § 95 Vyhlášky č. 146/2024 Sb. je taktéž možné za splnění podmínek § 138 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., (nový) stavební zákon, požádat o výjimku z nedodržení minimální vzdálenosti, tzn. z nedodržení alespoň 2 metrů od hranic pozemků a umístění stavby se stavebními otvory na hranice pozemků. Dle § 138 odst. 1 nového stavebního zákona nesmí být při udělení výjimky ohroženy sousední pozemky nebo stavby, což již chrání § 11 Vyhlášky č. 146/2024 Sb., ze kterého se výjimka uděluje. O povolení výjimky již ale nebude stavební úřad rozhodovat samostatně. Podle NSZ je nutné, aby stavebník přímo do žádosti o vydání povolení záměru uvedl i to, zda-li žádá o povolení výjimky, případně jaké, odůvodnil ji a doložil závaznými stanovisky příslušných dotčených orgánů.
Důsledky nedodržení odstupových vzdáleností
Pokud zjistí stavební úřad, že stavba byla postavena s nedodržením odstupových vzdáleností, může zahájit stavební řízení. Za porušení stavebního zákona mohou být uloženy vysoké pokuty jak fyzickým, tak právnickým osobám.
Shrnutí klíčových změn a dopadů
Stavební zákon nově přinesl v oblasti odstupových vzdáleností určité zjednodušení. Nicméně je důležité si uvědomit, že každý případ je individuální a je třeba jej posoudit s ohledem na konkrétní podmínky. Nová hranice vzájemných vzdáleností je zmenšena na 2 m od hranice pozemků. V případě použití výjimky bude možné i tento minimální požadavek překonat a umístit RD až na hranice pozemků.
Pro stavební úřad, především však pro účastníky stavebního řízení zahájeného po 1.7.2024 bude oproti minulému právnímu stavu spoléhajícímu na přesnou kvantifikaci vzdálenosti staveb důležité se vypořádat s obecnými požadavky na umožnění budoucí zástavby sousedního pozemku nebo neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku. K aspektu neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku lze upozornit na důležité faktory jako je zajištění dostatku denního světla, míry oslunění, zajištění možnosti údržby stavby, hygienické či další požadavky.
Vliv nově vznikající stavby na své okolí a dodržení odstupových vzdáleností bylo vždy aktuální téma a je přesvědčení, že aktuálním zůstane i v budoucnu. O to víc, že nová vyhláška de facto odstupové vzdálenosti řeší okrajově, či spíše neřeší. Při vzniku nové stavby hraje vzdálenost pro sousedy důležitou roli s ohledem na hluk, prach a emise. Bude na každém, aby se v případě pochybností začal aktivně bránit cestou námitek a znaleckých posudků na možné dopady stavby jako je zastínění, vliv na ochranu soukromí, životní prostředí, hluk či případné emise.
Srovnávací tabulka odstupových vzdáleností (dříve vs. nově)
| Parametr | Stará úprava (Vyhláška č. 501/2006 Sb.) | Nová úprava (Vyhláška č. 146/2024 Sb.) |
|---|---|---|
| Vzdálenost mezi rodinnými domy | Minimálně 7 m (ve stísněných podmínkách 4 m) | Nespecifikováno, řídí se obecnými principy a minimem 2 m od hranice pozemku |
| Vzdálenost rodinného domu od hranice pozemku | Minimálně 2 m | Minimálně 2 m (vyjma veřejného prostranství) |
| Vzdálenost garáže od hranice pozemku | Minimálně 2 m | Minimálně 2 m (vyjma veřejného prostranství) |
| "Sklopná výška" pro okna obytných místností | Ano, odstup roven výšce vyšší protilehlé stěny | Zrušeno |
| Stavba na hranici pozemku (obecně) | Možné za určitých podmínek (§ 25 odst. 6) | Možné, ale nesmí mít stavební otvory (vyjma veřejného prostranství) |
| Požadavek na proslunění bytů | Složitě nastavený požadavek | Redukován, nevztahuje se na bytové a rodinné domy |
| Parkovací stání pro byt > 70 m² | Nespecifikováno, řídilo se normami | 1 parkovací stání na 120 m² čisté podlahové plochy |
| Světlá výška obytné místnosti | Minimálně 2,6 m (podkroví 2,3 m) | Minimálně 2,5 m (podkroví 2,2 m) |
tags: #odstupy #staveb #od #pravomocne #umistenych #staveb