S letními prázdninami letos přichází i kompletní účinnost nového stavebního zákona a jeho prováděcích vyhlášek pro všechny typy staveb, tedy i stavby pro bydlení. Od 1. července 2024 se v plné míře spustí povolování podle nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů - NSZ). Jedná se o zásadní rekodifikaci stavebního práva, která přináší nové definice i postupy a vytváří velmi turbulentní právní prostředí. NSZ byl již 3x novelizován.
Klíčové prováděcí předpisy nového stavebního zákona, konkrétně vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, a vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, vyšly ve Sbírce zákonů teprve nedávno. Tyto vyhlášky nahrazují stávající předpisy, zejména vyhlášku č. 268/2009 Sb., o požadavcích na stavby a vyhlášku č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území.
Novinky v oblasti odstupových vzdáleností
Nový stavební zákon přinesl zásadní změny v oblasti stavebnictví, které se dotýkají i odstupové vzdálenosti staveb a odstupové vzdálenosti od hranic pozemku. Podstatnými změnami oproti stávající úpravě jsou zejména v oblasti regulace odstupů staveb, požadavků na proslunění, výšky místností či parkovacích stání. Nová právní úprava přináší výrazně liberálnější požadavky na výstavbu staveb pro bydlení.
Vyhláška o požadavcích na výstavbu opouští dnes aplikovaný výpočet odstupů mezi rodinnými domy a dalšími stavbami pomocí tzv. sklopných výšek. Nová regulace stanoví pouze povinnost umístění stavby ve vzdálenosti alespoň 2 m od hranice pozemku (s výjimkou hranice s veřejným prostranstvím). Tuto informaci naleznete v § 11 NSZ (Umisťování stavby s ohledem na stavební čáru a na hranici pozemku). Nicméně, zákon vyžaduje, aby umístění domu respektovalo charakter okolní zástavby a nezabránilo budoucímu využití sousedního pozemku. Zároveň musí být zajištěna možnost údržby domu. Bližší informace naleznete ve vyhláška č. 146/2024 Sb. Přímo podle § 11 odst. 2 vyhlášky o požadavcích na výstavbu umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku.
Dále, umisťuje-li se stavba na hranici pozemku, nesmí být ve stěně stavby orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory; to neplatí při umístění stavby na hranici s pozemkem veřejného prostranství.
Čtěte také: Přečtěte si článek o stavebních předpisech
Obecné požadavky pro odstupy staveb vymezené v § 25 odst. 1 vyhlášky č. 501/2006 Sb. je nutné dodržet při umístění jakékoliv stavby ve významu stavebního zákona, a to i v případě, že konkrétní stavba jinak nepodléhá povolovacímu režimu. Ustanovení § 25 odst. 1 vyhlášky zní: „Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu“.
Odstupy rodinných domů a staveb pro rekreaci
V praxi nejfrekventovanější jsou pravidla zakotvená v § 25 odst. 2 a § 25 odst. 4 vyhlášky č. 501/2006 Sb. Podle ustanovení § 25 odst. 2 vyhlášky, pokud je mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m (ve zvlášť stísněných podmínkách může být tento parametr snížen až na 4 m) a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. U staveb pro rodinnou rekreaci je přípustná vzdálenost 10 metrů (viz § 25 odst. 3 vyhlášky).
Vyhláška výslovně neřeší otázku odstupových vzdáleností mezi rodinnými domy a stavbami pro rodinnou rekreaci. Při posouzení nejmenšího přípustného odstupu mezi stavbou rodinného domu a stavbou pro rodinnou rekreaci je podle ustálené judikatury Nejvyššího správního soudu třeba přihlédnout k záměrům využití daného území vyjádřeným v územním plánu obce. Je-li území primárně určeno k zástavbě rodinnými domy, je tak na místě dodržet méně přísný limit stanovený pro odstup mezi rodinnými domy.
Odstupy s okny obytných místností
Podle ustanovení § 25 odst. 4 vyhlášky dále platí, že „jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle odstavce 2“. Aby se citované ustanovení na umístění stavby aplikovalo, musí být splněny tyto dvě podmínky, tj. (i) jde o posouzení odstupové vzdálenosti mezi dvěma bytovými domy, nebo bytovým domem a rodinným domem, eventuálně mezi bytovým domem nebo rodinným domem a stavbou nebytovou, a současně (ii) je v některé z protilehlých stěn (uvedených) staveb pro bydlení okno obytné místnosti. Protilehlými stěnami se rozumí stěny, které jsou v rovnoběžném nebo obdobném postavení. Za protilehlé stěny naopak nemohou být považovány ty stěny, které by byly na sebe kolmé.
Měření odstupů a další specifika
V následujících odstavcích § 25 vyhlášky č. 501/2006 Sb. je řešena vzdálenost garáží a dalších staveb (souvisejících a podmiňujících bydlení) od společných hranic pozemků, která nesmí být menší než 2 m (odstavec 5), jakož i možnost umístit tyto stavby či samotný rodinný dům až na hranice pozemku v závislosti na charakteru zástavby (odstavec 6). V odstavci 7 je pak upravena vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností. Tato vzdálenost musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace, přičemž se neuplatní u budov umisťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanoví vydaná územně plánovací dokumentace.
Čtěte také: regulace vzájemných odstupů staveb
Způsob měření odstupů a vzdáleností je speciálně upraven v ustanovení § 25 odst. 8 vyhlášky, a to skrze nejkratší spojnici mezi vnějšími (protilehlými) povrchy. Současně toto ustanovení taxativně vyjmenovává určité členitosti povrchu, od kterých se případně odstupové vzdálenosti měří (tj. balkony, lodžie a terasy). Pokud posuzovaná stavba takový výstup nemá, je třeba vzdálenost měřit od vnějšího povrchu obvodové stěny.
Pro úplnost je třeba uvést, že na území hlavního města Prahy jsou pravidla (nejen) pro odstupové vzdálenosti staveb upravena odlišně od vyhlášky, a to nařízením, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (tzv. pražské stavební předpisy). NSZ v § 152 odst. 2 (ve spojení s § 333 odst. 3) umožňuje, aby Praha, Brno a Ostrava přijaly svoje vlastní městské předpisy, kde si mohou požadavky na výstavbu řešit odchylně s výjimkou požadavků na výstavbu staveb dálnic, silnic, drah a civilních leteckých staveb a požadavků na stavby technické infrastruktury.
Požadavky na proslunění a osvětlení
Vyhláška o požadavcích na výstavbu přichází s benevolentnějšími požadavky na proslunění, osvětlení a stínění. Podle účinné úpravy je fakticky nutné dosáhnout přímého denního prosvětlení bytu, což může komplikovat či úplně znemožňovat rekonstrukce některých bytů. Podle nové vyhlášky je požadavek na proslunění do značné míry redukován. Prosluněny musí být nově pouze pobytové místnosti ve stavbách pro sociální služby a herny v mateřských školách (s výjimkou lesních mateřských škol). Požadavek proslunění se tedy nově nevztahuje vůbec na bytové a rodinné domy, ty už pro proslunění nemusí vyžadovat určitou orientaci bytu. Úprava pamatuje také na proluky, u kterých se některé požadavky vůbec nepoužijí.
NSZ v § 145 stanoví sedm základních požadavků na stavby. Vnitřní prostor stavby musí být podle odst. 3 tohoto ustanovení navržen a proveden tak, aby bylo zajištěno jeho denní osvětlení podle účelu užívání stavby. Podle § 20 odst. 3 vyhlášky se stavba navrhuje a provádí s ohledem na zastínění obytných a pobytových místností stávající budovy ovlivněné navrhovanou stavbou, s výjimkou pobytové místnosti ve stavbě pro bydlení a bytu v podzemním podlaží.
Výška místností a parkovací stání
Podle nové vyhlášky je světlá výška obytné místnosti nebo pobytové místnosti stavby pro bydlení stanovena na minimálně 2,5 m. To platí pro rodinné i bytové domy shodně. Světlá výška může být snížena až na 2,2 m, nejvýše nad polovinou podlahové plochy obytné místnosti. V podkroví musí být světlá výška obytné místnosti minimálně 2,2 m. Jedná se tedy opět o snížení současných požadavků stanovených vyhláškou č. 268/2009 Sb.
Čtěte také: Předpisy pro odstupy výrobních objektů
Co se týče dnes velice aktuálního tématu parkovacích stání, vyhláška o požadavcích na výstavbu stanoví, že v případě staveb pro bydlení je třeba zajistit jedno parkovací stání na každých 120 m² čisté podlahové plochy. Jedná se opět o zásadní snížení nároků na stavebníky. Výpočet se v případě bydlení odvíjí nikoliv od bytové jednotky o dané velikosti, ale od podlahové plochy, jak je definována v NSZ. Postačí přitom 1 parkovací stání na 120 m² podlahové plochy. To ale může být i několik bytových jednotek, na které by tak připadalo jediné parkovací místo. Parkování osobních vozů je řešeno nově s využitím účelových jednotek v příloze č. 1 vyhlášky č. 146/2024 Sb.
Obsah dokumentace pro povolení stavby
Vyhláška č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, je spíše technickým předpisem, který stanoví, co vše má dokumentace pro jednotlivé druhy staveb obsahovat. Následující tabulka shrnuje obsah dokumentace pro různé typy povolení dle § 158 odst. 5 a § 166 odst. 1 stavebního zákona.
| Typ povolení / Dokumentace | Obsah (dle příslušné přílohy) |
|---|---|
| Povolení stavby | Obsah stanoven v příloze č. 1 |
| Povolení stavby vodního díla | Obsah stanoven v příloze č. 2 |
| Povolení stavby sítí technické infrastruktury | Obsah stanoven v příloze č. 3 |
| Povolení stavby v případě souboru staveb | Obsah stanoven v příloze č. 4 |
| Povolení stavby v případě souboru staveb se změnou využití území | Příloha č. 4 |
| Rámcové povolení | Obsah stanoven v příloze č. 5 |
| Rámcové povolení záměrů obrany a bezpečnosti státu | Obsah stanoven v příloze č. 6 |
| Povolení změny využití území | Obsah stanoven v příloze č. 7 |
| Provádění stavby | Obsah stanoven v příloze č. 8 |
| Provádění stavby rodinného domu a stavby pro rodinnou rekreaci | Obsah stanoven v příloze č. 9 |
| Odstranění stavby | Obsah stanoven v příloze č. 10 |
| Pasport stavby | Obsah stanoven v příloze č. 11 |
| Stavební deník a jednoduchý záznam o stavbě | Obsahové náležitosti a způsob vedení stanoveny v příloze č. 12 |
| Doplnění dokumentace pro rozhodnutí o umístění stavby | Obsahové náležitosti architektonicko-stavebního a stavebně-konstrukčního řešení stanoveny v příloze č. 13 |
Detailní požadavky na situační výkresy a řešení specifických vlivů
Situační výkresy vyhotovené ve vhodném měřítku musí zobrazovat speciální požadavky objektů, technologických zařízení, technických sítí, infrastruktury nebo souvisejících inženýrských opatření, včetně přístupnosti staveb a prvků životního prostředí - soustava chráněných území Natura 2000, územní systém ekologické stability, významné krajinné prvky, zvláště chráněná území apod. Dále musí být vyznačena stávající, navrhovaná a vznikající ochranná a bezpečnostní pásma, památkové rezervace, památkové zóny apod. Rovněž je nutné vyznačení pozemků s právem zákonné služebnosti a věcných břemen a vyznačení území, kde budou provedeny geotechnické sondy.
Požárně bezpečnostní řešení se zpracuje podle požadavku stanoveného v položce Zásady požární bezpečnosti. Dále je nutné zohlednit protipovodňová opatření, ochranu před pronikáním radonu z podloží, před bludnými proudy a korozí, před technickou i přírodní seizmicitou, před agresivní a tlakovou podzemní vodou, vlhkostí, před hlukem a ostatními účinky - vliv poddolování, plyny (zejména výskyt metanu) apod.
Účinnost nového stavebního zákona a související předpisy
Ministerstvo pro místní rozvoj stanoví podle § 333 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění zákona č. 152/2023 Sb., k provedení § 158 odst. 5 a § 166 odst. 1. Tato vyhláška nabývá účinnosti dnem 1. července 2024.
Ministerstvo pro místní rozvoj stanoví podle § 333 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění zákona č. 152/2023 Sb., k provedení § 152 odst. 1 zákona. Vyhláška stanoví obecné požadavky na využívání území při vymezování ploch a pozemků, při stanovování podmínek jejich využití a umisťování staveb na nich a rozhodování o změně stavby a o změně vlivu stavby na využití území. Ustanovení částí třetí a čtvrté této vyhlášky se použije při vymezování pozemků a umisťování staveb na nich; při rozhodování o nástavbách, stavebních úpravách, změně vlivu stavby na využití území, při vymezování pozemků veřejných prostranství a u zastavěných stavebních pozemků stavbami, které jsou kulturními památkami nebo jsou v památkových rezervacích nebo památkových zónách, se podle vyhlášky postupuje, pokud to závažné územně technické nebo stavebně technické důvody nevylučují.
Definice staveb pro bydlení a rekreaci
Pro účely vyhlášky se rozumí:
- stavbou pro bydlení:
- bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena,
- rodinný dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
- stavbou pro rodinnou rekreaci: stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.
Stavba pro bydlení nikdy nemůže být stavbou drobnou, i kdyby jinak splňovala všechny parametry drobné stavby. Stanoví tak výslovně odst. 2 písm. a) přílohy č. 1 k NSZ. Stavbou drobnou tedy nemohou být výrobky plnící funkci stavby - mobilheimy - určené pro bydlení. Stavby pro bydlení rovněž nejsou stavbami vyhrazenými.
Výjimky z požadavků na výstavbu
Stavebník si i podle NSZ může požádat o udělení výjimky z těch ustanovení vyhlášky o požadavcích na výstavbu, ze kterých tento předpis povolení výjimky výslovně umožňuje (jsou uvedeny v § 95 odst. 1 a 2 vyhlášky), a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví nebo života osob nebo zvířat, životní prostředí, sousední pozemky nebo stavby. O povolení výjimky již ale nebude stavební úřad rozhodovat samostatně. Podle NSZ je nutné, aby stavebník přímo do žádosti o vydání povolení záměru uvedl i to, zda-li žádá o povolení výjimky, případně jaké, odůvodnil ji a doložil závaznými stanovisky příslušných dotčených orgánů.
Za splnění podmínek § 169 stavebního zákona stavební úřad může (ale nemusí) z ustanovení § 25 odst. 2 až 7 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území udělit výjimku. Problematika povolování výjimek je pak podrobně popsána v dokumentu, který vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky jako pracovní pomůcku odboru stavebního řádu.
Dopravní infrastruktura a parkovací stání
Nejmenší šířka veřejného prostranství, jehož součástí je pozemní komunikace vedoucí na pozemek bytového domu, musí být 12 m; při jednosměrném provozu musí být minimální šířka 10,5 m. Na plochách pro krátkodobé parkovací stání musí být navržena a provedena vyhrazená stání pro vozidla označená parkovacím průkazem označující vozidlo přepravující osobu těžce zdravotně postiženou a vyhrazená stání pro vozidla osob doprovázející dítě v kočárku minimálně v počtu stanoveném v příloze č. 1 k této vyhlášce.
Stavební deník a jeho náležitosti
Obsahové náležitosti stavebního deníku a jednoduchého záznamu o stavbě a způsob jejich vedení jsou stanoveny v příloze č. 12. Dále jsou definována jména, příjmení a funkce dalších osob, oprávněných k provádění záznamů do stavebního deníku podle § 166 odst. 3 zákona. Osoby, vykonávající vybrané činnosti ve výstavbě podle § 155 stavebního zákona, prokazují oprávnění k výkonu těchto činností otiskem svého razítka a podpisem ve stavebním deníku. Záznamy o postupu prací a jejich souvislostech se zapisují tentýž den, nejpozději následující den, ve kterém se na stavbě pracuje. Zápis oprávněných osob do stavebního deníku vedeného elektronickou formou musí být v souladu s právními předpisy.
tags: #odstupy #staveb #vyhlaska #přehled