Rozhodování stavebních úřadů o umístění staveb či jejich změn je jedním z nástrojů územního plánování. Umístění každé jednotlivé stavby je samo o sobě způsobilé výrazně a na dlouhou dobu ovlivnit kvalitu prostoru, ve kterém žijeme. Umisťování staveb je proto svázáno celou řadou norem. Ustanovení § 76 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“), zakotvuje povinnost být šetrný k zájmům vlastníků sousedních pozemků a staveb. Jde o základní princip, na jehož základě je třeba interpretovat všechna další pravidla týkající se vzájemných odstupů a vzdáleností mezi stavbami.
Historický přehled regulace odstupových vzdáleností
Problematiku odstupových vzdáleností dlouhodobě upravovala prováděcí vyhláška ke stavebnímu zákonu č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území (dále jen „vyhláška č. 501/2006 Sb.“). Ustanovení § 25 této vyhlášky zakotvovalo jak obecné pravidlo pro vzájemné odstupy všech staveb, tak konkrétní hodnoty, které bylo nutné respektovat při umisťování staveb pro bydlení či rekreaci, případně staveb nebytových.
Klíčová ustanovení Vyhlášky č. 501/2006 Sb.
- Obecné požadavky (§ 25 odst. 1): Vzájemné odstupy staveb musely splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musely dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu.
- Odstupy mezi rodinnými domy (§ 25 odst. 2): Pokud byl mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesměla být menší než 7 m. Ve zvlášť stísněných podmínkách mohl být tento parametr snížen až na 4 m, avšak pouze v případě, že v žádné z protilehlých stěn nebyly okna obytných místností. Vzdálenost rodinných domů od společných hranic pozemků nesměla být menší než 2 m.
- Odstupy u staveb pro rodinnou rekreaci (§ 25 odst. 3): Přípustná vzdálenost u staveb pro rodinnou rekreaci byla 10 metrů.
- Sklápěcí výška a okna obytných místností (§ 25 odst. 4): Jestliže byly v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musel být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle odstavce 2. Protilehlými stěnami se rozuměly stěny, které byly v rovnoběžném nebo obdobném postavení. Za protilehlé stěny naopak nemohly být považovány ty stěny, které by byly na sebe kolmé.
- Odstupy garáží a dalších staveb (§ 25 odst. 5 a 6): Vzdálenost garáží a dalších staveb (souvisejících a podmiňujících bydlení) od společných hranic pozemků nesměla být menší než 2 m. Bylo také možné umístit tyto stavby či samotný rodinný dům až na hranice pozemku v závislosti na charakteru zástavby.
- Vzdálenost průčelí od komunikace (§ 25 odst. 7): Vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností, musela být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace. Tento požadavek se neuplatnil u budov umisťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanovila vydaná územně plánovací dokumentace.
- Způsob měření odstupů (§ 25 odst. 8): Způsob měření odstupů a vzdáleností byl speciálně upraven skrze nejkratší spojnici mezi vnějšími (protilehlými) povrchy. Taxativně byly vyjmenovány určité členitosti povrchu, od kterých se případně odstupové vzdálenosti měřily (tj. balkony, lodžie a terasy). Pokud takový výstup posuzovaná stavba neměla, bylo třeba vzdálenost měřit od vnějšího povrchu obvodové stěny.
Nejvyšší správní soud ve svém rozsudku ze dne 26. 8. 2013, č. j. 8 As 37/2013 - 40, konstatoval, že pro posouzení odstupových vzdáleností staveb podle ustanovení § 25 vyhlášky je rozhodná povaha daného objektu jako stavby ve smyslu stavebního práva (viz § 2 odst. 3 stavebního zákona). Obecné požadavky pro odstupy staveb vymezené v § 25 odst. 1 vyhlášky bylo proto nutné dodržet při umístění jakékoliv stavby ve významu stavebního zákona, a to i v případě, že konkrétní stavba jinak nepodléhala povolovacímu režimu.
Judikatura k pojmu "kvalita prostředí"
Stavební úřad posuzoval zejména osvědčení požadavku ohledně světla a zachování kvality prostředí (dříve používán obsahově shodný pojem „pohoda bydlení“). Ačkoliv se Nejvyšší správní soud ve své judikatuře již několikrát pokusil pojem definovat, výčet složek tvořících kvalitu prostředí neuvedl nikdy úplný. V zásadě se však jedná o souhrn činitelů vnějších negativních vlivů, posouzených jednotlivě i ve vzájemných souvislostech s ohledem na území, kde má být záměr umístěn, a to s přihlédnutím ke způsobu života dotčených osob, který však musel odpovídat určitému standardu předmětné lokality.
Nejasnosti ve svažitém terénu
Žádný právní předpis nemohl obsáhnout úpravu všech variant vztahů sousedících staveb. Text vyhlášky tak (například) neposkytoval oporu pro použití pomocných srovnávacích rovin řešících vzájemné vazby staveb ve svahu. Je-li nově umisťovaná stavba ve svažitém terénu, měla by být rozhodující výška této stavby počítána od základové desky. Pokud by nová stavba měla sousední stavbu převyšovat, musela být mezi stavbami minimální vzdálenost (měřeno na nejkratší spojnici) větší, než je výška nově umisťované stavby. Praxe pro tyto případy navíc dovodila tzv. sklápění výšek. Nicméně soudní výklad či obecně platná metodika v tomto směru dosud neexistovala.
Čtěte také: Plot a hranice pozemku
Nový stavební zákon a Vyhláška č. 146/2024 Sb.
Od 1. července 2024 nabude v plné síle účinnosti nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.), který nahrazuje dosavadní právní úpravu. Nová vyhláška Ministerstva pro místní rozvoj o požadavcích na výstavbu byla vyhlášena ve Sbírce zákonů 12. června 2024 s číslem 146/2024 Sb. Tato vyhláška nahrazuje stávající předpisy, zejména vyhlášku o požadavcích na stavby (č. 268/2009 Sb.) a vyhlášku o obecných požadavcích na využívání území (č. 501/2006 Sb.).
Zásadní změny v odstupových vzdálenostech
Nový stavební zákon a Vyhláška č. 146/2024 Sb. přináší v oblasti odstupových vzdáleností výrazné zjednodušení a liberalizaci:
- Zrušení složitých kalkulací: Nová vyhláška bez náhrady ruší složitější kalkulaci odstupů mezi rodinnými domy a dalšími budovami prostřednictvím tzv. „sklopných výšek“ a požadavek minimální vzdálenosti 7 m mezi rodinnými domy.
- Minimální odstup od hranice pozemku: Nově musí být stavba umístěna minimálně 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství. Tato informace je k nalezení v § 11 nového stavebního zákona (Umisťování stavby s ohledem na stavební čáru a na hranici pozemku).
- Obecná klauzule o znemožnění zástavby: Nadto již vyhláška obsahuje jen obecnou klauzuli o tom, že umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Obecné pravidlo obsahuje i nový stavební zákon v § 144, a to že vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické.
- Stavební otvory na hranici pozemku: V případě umístění stavby na hranici pozemku nesmí být ve stěně stavby orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory; to neplatí při umístění stavby na hranici s pozemkem veřejného prostranství.
- Ochrana před srážkovými vodami a sněhem: Stavba musí být umístěna tak, aby bylo zamezeno stékání srážkových vod a spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek.
Dopady na praxi a výklad
Zrušení konkrétních požadavků na vzdálenost 7 metrů mezi domy a tzv. „sklopné výšky“ je zásadní změnou. Pro stavební úřad, především však pro účastníky stavebního řízení zahájeného po 1. 7. 2024 bude oproti minulému právnímu stavu spoléhajícímu na přesnou kvantifikaci vzdálenosti staveb důležité se vypořádat s obecnými požadavky na umožnění budoucí zástavby sousedního pozemku nebo neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku. Ve vztahu k umožnění budoucí zástavby lze odkázat na shora zmíněnou judikaturu Nejvyššího správního soudu, podle které se do úvahy sice berou i budoucí stavební záměry sousedů jakožto účastníků územního řízení, avšak pouze v případě, pokud již tito zažádali o povolení jimi zamýšlené stavby. K aspektu neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku lze upozornit na důležité faktory jako je zajištění dostatku denního světla, míry oslunění, zajištění možnosti údržby stavby, hygienické či další požadavky.
Měření odstupového úhlu pro okna obytných místností podle Přílohy k Vyhlášce
Přímo podle § 11 odst. 4 Vyhlášky č. 146/2024 Sb. a podle § 28 se posuzuje odstup stavby od oken obytných místností stávajících budov. Slouží k tomu odstupový úhel zjištěný podle přílohy. Principem regulace je odstupový úhel, který vymezuje minimální volný prostor před oknem obytné místnosti stávajícího objektu, a to kombinací půdorysné výseče 45° a vertikálního limitu v úhlu 45°. Posuzuje se vždy okno obytné místnosti stávajících objektů ve vztahu k navržené stavbě.
Postup měření odstupového úhlu:
Čtěte také: Přečtěte si o požární bezpečnosti staveb
- Naskicovat návrh do situace.
- Identifikovat stávající posuzovaný objekt (objekt nešrafovaný) a ostatní objekty včetně záměru (šrafované).
- Zjistit polohu oken obytných místností v sousedních budovách a vyznačit je do situace.
- Vyzkoušet pro všechna kriticky položená okna sousedních budov.
- Zjistit, kde se kružnice protne s navrženou budovou, změřit úhel a zjistit, zda je alespoň 45°. Pokud ano, je to v pořádku, pokud ne, je nutné obrys budovy upravit.
- Vykreslit řezy a úhel 45° svisle. Pokud se někde protne se stěnou budovy, je nutné ji snížit.
- Pokud se odstupový úhel protne s obrysem jiné stávající budovy, není to relevantní.
Výjimky z odstupových vzdáleností
V odůvodněných případech je možno požádat o výjimku, pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby. Výjimku schvaluje stavební úřad a nelze na ni uplatňovat právní nárok. Podle § 95 Vyhlášky č. 146/2024 Sb. je taktéž možné za splnění podmínek § 138 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb. (nový stavební zákon), požádat o výjimku z nedodržení minimální vzdálenosti, tzn. z nedodržení alespoň 2 metrů od hranic pozemků a umístění stavby se stavebními otvory na hranice pozemků. Lze poukázat na to, že podle § 138 odst. 1 nového stavebního zákona nesmí být při udělení výjimky ohroženy sousední pozemky nebo stavby, což již chrání § 11 Vyhlášky č. 146/2024 Sb., ze kterého se výjimka uděluje.
I před účinností nového stavebního zákona platilo, že za splnění podmínek § 169 stavebního zákona stavební úřad mohl (ale nemusel) z ustanovení § 25 odst. 2 až 7 vyhlášky č. 501/2006 Sb. udělit výjimku. Problematika povolování výjimek je pak podrobně popsána v dokumentu, který vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky jako pracovní pomůcku odboru stavebního řádu.
Důsledky porušení odstupových vzdáleností
Pokud stavební úřad zjistí, že stavba byla postavena s nedodržením odstupových vzdáleností, může zahájit stavební řízení. Za porušení stavebního zákona mohou být uloženy vysoké pokuty jak fyzickým, tak právnickým osobám.
Pražské stavební předpisy
Pro úplnost je třeba uvést, že na území hlavního města Prahy jsou pravidla (nejen) pro odstupové vzdálenosti staveb upravena odlišně od vyhlášky, a to nařízením, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (tzv. pražské stavební předpisy).
Další související předpisy a požadavky
Kromě výše uvedených předpisů je nutné při umisťování staveb respektovat i další požadavky:
Čtěte také: Časový odstup při zateplování fasády: druhá vrstva lepidla
- Občanský zákoník: Vlastník stavby se musí zdržet všeho, co by způsobilo vnikání imisí (vody, odpadů, prachu, kouře, pachů, světla, stínu, hluku apod.) na sousední pozemek v míře nepřiměřené místním poměrům.
- Údržba staveb: Odstup stavby od hranice pozemku musí také umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení. Námitky týkající se nemožnosti údržby vznášené sousedem, jenž prohlašuje, že na svůj pozemek v případě potřeby natření či jiné údržby nikoho nepustí, nemají totiž žádnou oporu ani ve stavebním zákoně, natož v občanském zákoníku. Proto je vždy důležité se raději se sousedem domluvit.
- Zateplení fasády: Při návrhu zateplení fasády je třeba také respektovat požadavky zákona č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií. Zateplení domu je podle něho větší změnou dokončené budovy. V případě větší změny dokončené budovy jsou stavebník, vlastník budovy, společenství vlastníků jednotek nebo v případě, že společenství vlastníků jednotek nevzniklo, správce povinni plnit požadavky na energetickou náročnost budovy.
- Požární bezpečnost staveb: Respektovat je nutno také požadavky vyhlášky 137/1998 Sb., §17, podle kterého je požárně nebezpečným prostorem prostor kolem hořící stavby, ve kterém je nebezpečí přenesení požáru sáláním tepla nebo padajícími částmi stavby.
- Územní plán a územní plán zóny: Při umisťování stavby na parcelu je třeba respektovat omezení plynoucí z obecně závazných právních předpisů (vyhláška č. 501/2006 Sb. - §25) jakož i územního plánu příslušné obce, případně územního plánu zóny (podrobnější dokument jako územní plán obce), pokud jsou pro danou lokalitu zpracované. Pokud není pro území, kde se nachází vaše parcela, zpracován územní plán obce nebo územní plán zóny, je třeba vycházet z obecně závazných právních předpisů.
Tabulka: Srovnání odstupových vzdáleností dle staré a nové právní úpravy
| Parametr | Vyhláška č. 501/2006 Sb. (do 30.6.2024) | Vyhláška č. 146/2024 Sb. (od 1.7.2024) |
|---|---|---|
| Minimální vzdálenost mezi rodinnými domy (volný prostor) | 7 m (ve stísněných podmínkách až 4 m, pokud nejsou okna obytných místností) | Není explicitně uvedena, řídí se obecnými požadavky |
| Minimální vzdálenost rodinného domu od společné hranice pozemků | 2 m | 2 m (vyjma pozemku veřejného prostranství) |
| Okna obytných místností v protilehlých stěnách (tzv. sklopná výška) | Odstup roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn (výjimka pro RD dle § 25 odst. 2) | Není explicitně uvedena, řídí se odstupovým úhlem dle Přílohy |
| Stavební otvory (okna) ve stěně orientované k hranici pozemku (odstup 2m) | Zakázány | Zakázány (platí pro stěny k hranici sousedního pozemku, neplatí pro veřejné prostranství) |
| Vzdálenost garáží a dalších staveb od společných hranic pozemků | 2 m | 2 m (vyjma pozemku veřejného prostranství) |
| Možnost umístění stavby na hranici pozemku | Ano, v závislosti na charakteru zástavby (pro určité stavby) | Ano, s omezením stavebních otvorů (neplatí pro veřejné prostranství) |
| Posuzování budoucích záměrů sousedů | Ano, pokud již sousedi požádali o povolení stavby | Ano, pokud již sousedi požádali o povolení stavby |
| Možnost udělení výjimky | Ano, dle § 169 stavebního zákona (z § 25 odst. 2 až 7) | Ano, dle § 138 odst. 1 nového stavebního zákona (z § 11 odst. 2 a 4) |
Vliv nově vznikající stavby na své okolí a dodržení odstupových vzdáleností bylo vždy aktuální téma a je přesvědčení, že aktuálním zůstane i v budoucnu. O to víc, že nová vyhláška de facto odstupové vzdálenosti řeší okrajově, či spíše neřeší. Při vzniku nové stavby hraje vzdálenost pro sousedy důležitou roli s ohledem na hluk, prach a emise. Bude na každém, aby se v případě pochybností začal aktivně bránit cestou námitek a znaleckých posudků na možné dopady stavby jako je zastínění, vliv na ochranu soukromí, životní prostředí, hluk či případné emise.
tags: #odstup #staveb #od #oken #obytných #místností