Vlastníte byt v domě spravovaném Společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) a plánujete stavební úpravy, změnu užívání nebo řešíte spor o neoprávněné zásahy? Musíte znát své právní možnosti i limity dané zákonem. Občanský zákoník vám poskytuje silné postavení. Jako vlastník bytové jednotky máte podle zákona právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt. To není pouhé právo - je to vaše vlastnické oprávnění chráněné ústavou. Nicméně toto právo není absolutní.
Omezení vlastnických práv a role SVJ
Existují dvě důležitá omezení vlastnických práv. Zaprvé, nesmíte ztížit jinému vlastníkovi výkon stejných práv ani ohrozit, poškodit nebo změnit společné části domu. Zadruhé, musíte splnit administrativní a stavební požadavky dle nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.). SVJ má zákonné oprávnění pouze v oblasti správy, provozu, údržby a oprav domu a jeho společných částí. Judikatura Nejvyššího soudu dlouhodobě potvrzuje, že SVJ nemůže svými stanovami generálně zakázat pronájem bytu nebo svévolně omezovat dispozici s jednotkou. Judikatura Nejvyššího soudu jasně stanovuje hranice. Toto rozlišování je v praxi často porušováno. SVJ často přijímá usnesení zakazující jakýkoliv krátkodobý pronájem nebo omezující počet osob v bytě nad rámec hygienických norem.
Nejčastější otázky a odpovědi týkající se pronájmu a SVJ
- Mohu pronajímat svůj byt na Airbnb, pokud to SVJ zakazuje ve stanovách? SVJ nemůže zakázat samotný pronájem. Může však vymáhat dodržování nočního klidu, pořádku a pravidel užívání společných prostor. Pokud nájemníci tato pravidla porušují, SVJ může situaci řešit (např. žalobou na zdržení se rušení), ale nemůže preventivně zakázat vlastnické právo pronajímat.
- Co když SVJ tvrdí, že pronájem porušuje domovní řád? Domovní řád slouží k úpravě pravidel soužití a užívání společných částí (noční klid, zamykání domu, třídění odpadu). Nemůže stát nad zákonem a omezovat dispoziční právo k bytu.
Stavební úpravy v bytě a souhlas SVJ
Mnozí vlastníci si myslí, že vše, co se děje „za jejich dveřmi“, je jen jejich věc. Pravda je složitější, zejména s ohledem na nový stavební zákon. Stavební úpravy se dělí na několik kategorií, které určují nutnost povolení.
Můžete provádět úpravy uvnitř svého bytu, pokud nezasahujete do společných částí domu ani do nosných konstrukcí. Příklady: malování, výměna podlahových krytin, výměna vnitřních dveří, renovace koupelny (pokud neměníte stoupačky a dispozici příček). Pokud ale chcete zasáhnout do nosné zdi, měnit vzhled domu nebo zasáhnout do společných rozvodů, to už vyžaduje souhlas SVJ.
Existují stavební práce, které se týkají pouze vnitřního vybavení vaší jednotky a nedotýkají se společných částí ani statiky. Patří sem například výmalba, výměna kuchyňské linky nebo výměna zásuvek a vypínačů při zachování stávajících rozvodů. Ale pozor: i zde existují výjimky. Například výměna oken se dotýká vnějšího vzhledu budovy (fasády), která je společnou částí.
Čtěte také: Hydroizolace šikmé střechy - montáž
Zde je situace jasná: pokud vaše úpravy zasahují do nosných konstrukcí, mění dispozici bytu způsobem ovlivňujícím statiku nebo požární bezpečnost, potřebujete souhlas SVJ a povolení záměru. Prakticky to znamená, že pokud chcete v bytě bourat nosnou příčku, musíte kontaktovat statika a projektanta. U změn, které se blíží změně účelu užívání (např. byt vs. ordinace), jsou požadavky ještě přísnější.
Nejčastější otázky a odpovědi týkající se stavebních úprav
- Musím oznamovat SVJ, když si chci jen vymalovat byt? Ne, běžnou údržbu jako malování oznamovat nemusíte.
- Jak poznám, která zeď je nosná a která ne? To vám s jistotou řekne pouze statik nebo nahlédnutí do původní projektové dokumentace domu. Nikdy se nespoléhejte na „poklepání“ nebo tloušťku zdi. V panelových domech mohou být nosné i relativně tenké betonové stěny.
- Co když musím řešit havárii - např. prasklou vodu - musím získat souhlas SVJ k sekání do zdi? V případě havárie, která hrozí škodou na majetku či zdraví, je prioritou zastavení škod. Jde o jednání v krajní nouzi. SVJ byste měli informovat okamžitě.
- Musím oznámit SVJ, pokud chci bourat příčku v bytě? Pokud je příčka nosná, musíte mít souhlas SVJ a stavební povolení. Pokud je příčka nenosná, zákon souhlas SVJ striktně nevyžaduje (pokud nezasahujete do společných rozvodů v ní vedených), ale z důvodu předcházení sporům a hluku se důrazně doporučuje SVJ informovat.
Změna užívání bytové jednotky
Změna užívání je právní termín, který znamená, že chcete užívat byt k jinému účelu, než ke kterému byl zkolaudován (povolen). V rámci SVJ se situace řídí občanským zákoníkem (§ 1169). Ke změně užívání, která se dotýká společných částí nebo práv ostatních vlastníků, potřebujete souhlas dotčených vlastníků.
Správný postup začíná konzultací s projektantem, abyste zjistili, zda je změna možná. Následuje příprava dokumentace a získání potřebného souhlasu v rámci SVJ. Zatímco čekáte na povolení stavebního úřadu, nesmíte prostor užívat k novému účelu. Pokud byste v bytě zřídili zubní ordinaci a začali ordinovat před právní mocí rozhodnutí o změně užívání, porušujete stavební zákon. Za provádění úprav bez povolení nebo užívání v rozporu s účelem hrozí pokuty v řádech statisíců korun (dle § 301 a násl. zákona č. 283/2021 Sb.).
Nejčastější otázky a odpovědi týkající se změny užívání
- Pokud už byt pronajímám, a chci ho pronajímat dál, musím měnit užívání? Pokud jej pronajímáte k bydlení (což je jeho původní účel), nemusíte nic měnit.
- Co se stane, pokud byt provozuji jako kancelář bez povolení? Dopouštíte se přestupku podle stavebního zákona. Fyzické osobě hrozí pokuta až do výše 400 000 Kč (v závislosti na klasifikaci přestupku dle § 301 nového stavebního zákona), právnické osobě i více.
- Změnil jsem užívání bytu na kancelář bez povolení úřadu. Co teď? Riskujete vysokou pokutu. Doporučujeme situaci aktivně řešit - nechat zpracovat pasport stavby nebo dokumentaci pro dodatečné povolení změny užívání a věc legalizovat.
Neoprávněné zásahy do společných částí a obrana SVJ
Čím dál častěji se Společenství vlastníků jednotek (SVJ) setkává s případy, kdy některý ze členů svévolně a bez souhlasu příslušného orgánu SVJ zabere společné prostory a na nich si přistaví zimní zahradu, posilovnu, sklad zahradního nábytku, a podobně. Objevují se i případy, kdy člen SVJ společný prostor nadužívá způsobem, který nebyl původně zamýšlen prohlášením vlastníka, například společnou část střechy SVJ, která není určena ani jako pochozí, užívá ke grilování, posezení s přáteli, vybuduje na ní altánek, zimní zahradu, nebo saunu se sprchou.
Neoprávněně provedená přístavba v nějakém širším stavebním rozsahu, třeba pokoj či sauna, může přivodit nemalé starosti pro SVJ. Může zde vzniknout požárně nebezpečný prostor, prostor, který je v rozporu s požárně bezpečnostním řešením stavby (PBŘ), může vzniknout nezkolaudovaný prostor, na který se nebude vztahovat pojistná smlouva na dům, a tak podobně. Všechny tyto aspekty by výkonný orgán SVJ, i mimo jiné s ohledem na plnění povinnosti péče řádného hospodáře ve smyslu § 159 Občanského zákoníku, měl řešit.
Čtěte také: Postup opravy panoramatické střechy BMW
Podle § 1175 odst. 1 Občanského zákoníku platí, že člen SVJ nesmí ohrozit, a především změnit nebo poškodit společné části domu. Tomuto zákonnému pravidlu běžně zrcadlově odpovídá pravidlo uvedené ve stanovách SVJ, že člen nesmí bez předchozího souhlasu shromáždění SVJ provádět jakékoliv změny společných částí. I když je společný prostor, například terasa přilehající k bytu, ve výlučném užívání tohoto člena SVJ, stále platí, že se jedná o společný prostor SVJ, na kterém si člen nemůže dělat co chce, jako by jej vlastnil či si ho pronajímal.
Možnosti obrany SVJ
- Negatorní žaloba: SVJ se může proti členovi domáhat negatorní žalobou, aby provedenou změnu společného prostoru například terasy odstranil a uvedl ho do původního stavu. SVJ je v rámci výkonu správy společných částí domu ve smyslu § 1190 Občanského zákoníku aktivně věcně legitimováno k podání této negatorní žaloby proti tomu, kdo neoprávněně zasahuje do práv vlastníků jednotek ke společným částem domu. Za SVJ bude žalobu realizovat jako výkonný orgán výbor anebo předseda ve variantě jednočlenného orgánu.
- Vydání bezdůvodného obohacení: Vedle odstranění stavby žalobou se SVJ může domáhat i vydání bezdůvodného obohacení ve smyslu § 2991 a násl. Občanského zákoníku za to, že si člen uzurpoval společné prostory a po danou dobu je nadužíval v rozporu s jejich účelovým určením; může jít o případ, kdy část pobytové terasy byla užívána po dobu několika let jako přistavěný pokoj kanceláře, posilovny, a podobně. Bezdůvodné obohacení lze požadovat od momentu zabrání společných prostor, například od provedení přístavby, až do jejího úplného odstranění a uvedení do původního stavu. Výše bezdůvodného obohacení se poměřuje s obvyklou hladinou nájemného za užívání například terasy, části pozemku, apod.
- Prodej jednotky: Pokud zabráním společných prostor SVJ členem a jejich nadužíváním nad míru toho, co je v bytových domech běžné, došlo též k podstatnému omezujícímu či znemožňujícímu výkonu práv ostatních spoluvlastníků bytových jednotek, tak se SVJ podle § 1184 Občanského zákoníku může též domáhat soudu, aby nařídil prodej jednotky takového člena. Předpokladem návrhu soudu na prodej jednotky je, že porušující člen je osobou odpovědnou za správu domu nejprve písemně vyzván k nápravě ve lhůtě alespoň 30 dnů a na možnost prodeje bytové jednotky výslovně upozorněn. S návrhem soudu musí vyslovit souhlas většina vlastníků jednotek, přičemž se logicky nepřihlíží k hlasu porušujícího člena. V případě rozsudku o nařízení prodeje bytové jednotky se pak následně postupuje v souladu s ustanoveními o prodeji nemovitých věcí ve veřejné dražbě. K této otázce není v judikatuře zatím jednoznačná odpověď, nicméně nějaký náznak úvahy Nejvyššího soudu ČR lze nepřímo vyčíst v rozhodnutí z roku 2022, kde soud uvedl, že v případě absence předchozího souhlasu ke změně společných prostor lze vskutku uvažovat o nepřiměřeném zásahu do spoluvlastnického práva ostatních členů SVJ.
- Veřejnoprávní možnosti: Vedle soukromoprávních možností existují také ty veřejnoprávní, kupříkladu podnět na stavební úřad pro zahájení řízení o odstranění stavby, realizované bez příslušného stavebního povolení.
Obrana proti nezákonným usnesením SVJ
Jak jsme uvedli, SVJ nemůže omezovat vaše základní vlastnická práva. Pokud SVJ přijme usnesení, které je v rozporu se zákonem nebo stanovami (např. šikanózní zákaz vstupu, zákaz návštěv, neoprávněné pokuty), máte možnost se bránit. Pro soudní napadení usnesení shromáždění platí prekluzivní lhůta 3 měsíců. Tato lhůta běží ode dne, kdy jste se o rozhodnutí dozvěděli nebo mohli dozvědět (typicky od konání shromáždění). Podle § 1209 občanského zákoníku může přehlasovaný vlastník navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. Soud může usnesení vyslovit za neplatné.
Příklad: SVJ přijme usnesení „Zákaz pronajímání bytů studentům“. Vlastník hlasuje proti a nechá svůj nesouhlas zaprotokolovat. Následně se obrátí na advokáta. Jelikož jde o zásah do vlastnického práva, podá se žaloba na vyslovení neplatnosti usnesení.
Nejčastější otázky a odpovědi týkající se napadení usnesení SVJ
- Pokud SVJ zakazuje pronájem mého bytu ve svých stanovách, je to platné? Zpravidla ne. Nejvyšší soud judikoval, že absolutní zákaz dispozice s bytem (včetně pronájmu) ve stanovách odporuje vlastnickému právu. Takové ustanovení je neplatné. SVJ však může regulovat způsob užívání (pořádek, hlášení počtu osob pro vyúčtování služeb).
- Hlasoval jsem proti usnesení SVJ, které mi zakazuje úpravy. Co mám dělat? Pokud je usnesení v rozporu se zákonem, podejte návrh na vyslovení neplatnosti usnesení k příslušnému krajskému soudu. Máte na to 3 měsíce.
- SVJ chce po mně, abych uvedl byt do původního stavu. Musím to udělat? Pokud jste zasáhli do společných částí bez souhlasu a poškodili je nebo ohrozili statiku, soud vám tuto povinnost pravděpodobně uloží.
- Jaké jsou moje možnosti, pokud SVJ ignoruje moji žádost o souhlas s rekonstrukcí? Pokud SVJ nereaguje nebo bezdůvodně odpírá souhlas, který je nezbytný pro řízení u stavebního úřadu, lze v krajním případě nahradit souhlas SVJ soudním rozhodnutím.
Povinnosti SVJ a havarijní opravy (např. střechy)
Společenství vlastníků (SVJ) je právnická osoba založená za účelem správy a údržby společných částí bytového domu. V obou případech je součástí povinností SVJ starost o střechu. Další starostí je starost o technický stav střechy z hlediska bezpečnosti. Je třeba průběžně kontrolovat stav krytiny, stav komínových těles a jejich zakončení, hromosvodů, oplechování atik, atd. V případě, že dům má plochou střechu s vnitřním odvodem dešťové vody, pak je třeba kontrolovat vtoky a čistit filtry. Rovněž je třeba ověřovat stav společných antén a jejich svodů, zejména po každém silnějším větru. Jeden ulomený šroubek může způsobit i značné škody. A to nejen na zdraví či majetku obyvatel domu, ale i osob, které se v blízkosti domu pohybují. Všechny škody takto způsobené jdou na vrub statutárního orgánu domu, tj. předsedů společenství či družstva, nebo výboru a představenstva. Z toho vyplývá, že je třeba vykonávat průběžné kontroly technického stavu střechy.
Z Nařízení vlády vyplývá, že o opravě nebo stavební úpravě rozhoduje statutární orgán SVJ, pokud náklady na takovou opravu nebo stavební úpravu nepřekročí v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit však neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy SVJ určí něco jiného. Pokud stanovy SVJ stanoví limit pro rozhodování výboru (např. 50 000 Kč), ale jde o opravu způsobenou havárií na společných částech, mohl by statutární orgán SVJ o této opravě rozhodnout sám.
Čtěte také: Bezpečná renovace eternitové střechy
Pokud není možné svolat řádné zasedání shromáždění (např. v pandemické situaci), tak jedinou možností je zkusit rozhodnout o daných záležitostech mimo zasedání. V takovém případě by výbor SVJ zaslal vlastníkům jednotek písemný návrh, který musí obsahovat alespoň návrh rozhodnutí, potřebné podklady pro posouzení a lhůtu, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Pro přijetí rozhodnutí mimo zasedání je třeba nadpoloviční většina hlasů z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek.
Je dobré pokusit se do kontroly stavu střechy zapojit i obyvatele domu, každého dle jeho možností a ochoty. Např. obyvatele posledních pater pod střechou, kteří mají nejblíže k hraně střechy. Vědomí společné péče o dům může přispět i k lepším sousedským vztahům.
Jak donutit pasivní SVJ k akci při havarijním stavu střechy?
- Písemná výzva výboru: Pošlete doporučeným dopisem s dodejkou, stručně popište závady, případně přiložte znalecký posudek. Stanovte přiměřenou lhůtu (např. 14 dní) pro odstranění závad.
- Žádost o mimořádnou schůzi: Pokud výbor nereaguje, požádejte o svolání mimořádné schůze. Výbor ji musí svolat do 30 dnů.
- Podnět stavebnímu úřadu: Podejte souběžně podnět stavebnímu úřadu. Úředníci mohou na základě znaleckého posudku, přikázat odstranění závad nebo nařídit bezpečnostní opatření.
- Kontaktování pojišťovny: Tohle málokdo ví, ale je to účinné: Kontaktujte pojišťovnu, u které má SVJ pojištěn dům. Pojišťovna může SVJ oznámit, že v případě poškození majetku nebo ohrožení zdraví kvůli známým, ale neodstraněným závadám, nebude vyplácet pojistné plnění. A to už rozhýbá i to nejpasivnější SVJ!
- Žaloba na vynucení opravy: Vlastníci se mohou domáhat, aby SVJ plnilo své povinnosti (např. opravilo zatékající střechu) žalobou vynucující provedení opravy.
I. Usnesení shromáždění vlastníků jednotek o výměně stoupacího vedení v domě lze, co do závažnosti jím řešené záležitosti pro vlastníky jednotek i pro společenství samotné, přirovnat (zejména s ohledem na technickou a finanční náročnost realizace takové záležitosti) k rozhodnutí o výměně výtahů v domě nebo o výměně oken v domě, jež podle judikatury Nejvyššího soudu lze pokládat za rozhodnutí přijaté v důležité záležitosti. Pak je ovšem důležitým důvodem pro přezkoumání usnesení shromáždění vlastníků jednotek ve smyslu § 1209 odst. 1 o. z.
II. Jestliže při výkonu správy domu společenstvím vlastníků jednotek má v souvislosti s údržbou či opravou společných částí dojít k nezbytnému zásahu do stavebního stavu jednotky v domě (včetně zásahu do vlastníkem jednotky vybudované části bytového jádra, jež z pohledu uvažované údržby či oprav nevybočuje z mezí standardního, obvyklého provedení, za účelem zajištění stavebního přístupu), jde stále o činnost v rámci údržby či opravy společných částí. Ustanovení § 1183 odst. 1 o. z. ukládá vlastníku jednotky povinnost (pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu) umožnit do ní přístup, má-li být údržba, oprava, úprava, přestavba či jiné změna domu nebo pozemku (o nichž bylo řádně rozhodnuto) prováděna uvnitř jednotky nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky. Právní úprava tak počítá s tím, že v rámci výkonu správy domu společenstvím vlastníků jednotek může dojít k nezbytnému zásahu do stavebního stavu jednotky v domě; je-li jím způsobena škoda, je ji povinno společenství vlastníku jednotky (ze svých prostředků) nahradit.
III. Jestliže v rámci posuzované smlouvy o dílo byly společenstvím vlastníků jednotek sjednány též „vícepráce“ zahrnující nezbytné zjednání „stavebního přístupu“ k šachtě domu obsahující stoupací vedení přes stěnu jednotek a následné uvedení jednotky do původního stavu, jde stále o činnost v rámci výkonu správy domu společenstvím, jež jako taková je (může být) hrazena zhotoviteli z prostředků společenství (podle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1750/2025, ze dne 10. 9.).
Trestněprávní odpovědnost orgánů SVJ
JUDr. Pavla Schödelbauerová uvádí, že se jedná o případy, kdy dojde k nejzávažnějšímu porušení povinností orgánů SVJ a jejich členů, jehož důsledkem může být spáchání trestných činů. Na druhé straně se může stát, že i v případě, kdy je důvodné podezření ze spáchání trestného činu, nemusí být vždy skutková podstata naplněna a může nastat případně pouze odpovědnost v rovině občanskoprávní. Mezi možné trestné činy patří:
- § 206 TZ, zpronevěra
- § 220 nebo § 221 TZ porušování povinností při správě cizího majetku
- § 254 TZ zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění
- § 209 TZ podvod
- Další, např. poškozování věřitele, kterým může být SVJ, jednotliví vlastníci, třetí osoby (dodavatelé nájemci, kolemjdoucí, návštěvníci atd.).
Zpronevěra (§ 206 TZ)
Zpronevěra se řadí mezi majetkové trestné činy. Pachatelem tohoto trestného činu může být osoba fyzická nebo právnická (§ 7 zákona č. 418/2011 Sb., o trestní odpovědnosti právnických osob). Jde o osobu, které byla věc nebo jiná majetková hodnota svěřena a která si ji neoprávněně přisvojila. Cizí věc nebo jiná majetková hodnota je svěřena pachateli, jestliže je mu odevzdána do faktické moci (do držení nebo do dispozice) zpravidla s tím, aby s věcí nebo s jinou majetkovou hodnotou nakládal určitým způsobem.
O přisvojení si cizí svěřené věci pak půjde v případech, kdy pachatel s takovou věcí naloží v rozporu s účelem svěření, čímž tento základní účel zároveň maří, tzn. že výkonem kvazivlastnických práv k věci znemožňuje svěřiteli trvale navrátit věc jejímu původnímu určení. Aby se jednalo o trestný čin zpronevěry, musí pachatel přisvojením věci způsobit škodu nikoli nepatrnou, tj. v souladu s ustanovením § 138 TZ nejméně 10 000 Kč. Primárně se bude jednat o hodnotu zpronevěřené věci v době, kdy si ji pachatel přisvojil, sekundárně též o výši účelně vynaložených nákladů na obstarání jiné náhradní věci. Předmětem útoku je u trestného činu zpronevěry cizí věc, která ale byla pachateli svěřena, na rozdíl od krádeže, kdy si pachatel trestného činu krádeže cizí věc přisvojí tím, že se jí zmocní, tj. odejme věc z dispozice jejího vlastníka či osoby oprávněné, a vyloučí tím jeho faktickou moc nad věcí. Protože trestný čin zpronevěry podle § 206 TZ je trestným činem úmyslným, musí úmyslné zavinění pachatele vždy zahrnovat jak přisvojení si svěřené věci, tak způsobení škody na cizím majetku. Není přitom rozhodné, vznikne-li takový úmysl pachatele při svěření věci nebo až později. K naplnění zákonných znaků skutkové podstaty trestného činu zpronevěry podle § 206 TZ není zapotřebí, aby pachatel jednal v úmyslu obstarat sobě nebo jinému z věci trvalý prospěch, tedy de facto "obohatit sebe nebo jiného", jak je tomu např. u trestného činu podvodu podle § 209 TZ. Obstarání prospěchu z věci (a to pro sebe či jiného) je znakem trestného činu zpronevěry podle § 206 TZ, proto postačí, jedná-li pachatel v úmyslu přisvojit si cizí svěřenou věc, jestliže se tento úmysl zároveň vztahuje, alespoň v eventuální formě, i ke způsobení škody na cizím majetku. V případě zpronevěry je trestná i její příprava. Nemusí tedy ve skutečnosti ke zpronevěře vůbec dojít, nicméně ke spáchání trestného činu dojde i ve stadiu přípravy.
Porušení povinnosti při správě cizího majetku (§ 220 TZ)
Patří rovněž mezi majetkové trestné činy. Tohoto trestného činu se dopustí každý, kdo poruší povinnost uloženou mu zákonem nebo převzatou na základě smlouvy opatrovat nebo spravovat cizí majetek, a tím jinému způsobí škodu nikoli malou. Majetkem je v daném kontextu míněn souhrn všech majetkových hodnot. Trestní odpovědnost za dané jednání se přitom odvíjí od porušení povinnosti náležitě spravovat nebo opatrovat takový cizí majetek uložené pachateli podle zákona nebo jím smluvně převzaté, avšak fakticky se uplatní jen v případech, kdy spáchaný čin současně nenaplňuje znaky některého jiného z majetkových trestných činů. Trestný čin porušení povinnosti při správě cizího majetku je totiž ve vztahu k jiným trestným činem subsidiárním a právní posouzení spáchaného činu jako tohoto trestného činu je na místě pouze tehdy, pokud nepřichází v úvahu jeho právní kvalifikace jako některého z nich. To, co je pro něj specifické a čím se liší od jednání beztrestných, je to, že pachatel porušuje povinnosti - ať už uložené zákonem, nebo převzaté na základě smlouvy - spojené se správou nebo opatrováním daného majetku, jedná na úkor tohoto majetku, resp. subjektu, jemuž patří, a tím mu působí škodu. Právě porušení těchto povinností - dopustí-li se ho pachatel v úmyslu způsobit škodu na spravovaném nebo opatrovaném majetku - je trestněprávně sankcionováno ustanovením § 220 a je podstatou trestného činu porušení povinnosti při správě cizího majetku.
Doporučený postup pro vlastníky
Vlastníci bytových jednotek mají silná práva, ale jejich vymahatelnost závisí na dodržení správných postupů. SVJ je zde od toho, aby spravovalo dům, nikoliv aby šikanovalo vlastníky. Pokud řešíte spor se SVJ, plánujete rozsáhlou rekonstrukci nebo změnu užívání, doporučujeme tento postup:
- Nejprve kontaktujte projektanta nebo právníka, abyste zjistili, zda je váš záměr reálný.
- Následně nechte zpracovat jednoduchou dokumentaci a písemně požádejte SVJ o souhlas.
- Pokud to zákon vyžaduje, podejte žádost o povolení záměru na stavební úřad.
- Teprve po získání všech povolení začněte stavět podle projektu.
Mnoho vlastníků ztratilo své nároky jen proto, že nevyhledali pomoc včas. Častou chybou je spoléhání se na ústní dohody. Další chybou je zmeškání lhůty pro žalobu. Vlastník nesouhlasí s usnesením, ale vyčkává a diskutuje. Po 4 měsících chce podat žalobu, ale právo již zaniklo. Pokud jste zjistili, že vaše SVJ možná porušuje zákon zákazem pronájmu, nebo že vám běží lhůta pro napadení nesmyslného usnesení, je čas jednat. Právo přeje bdělým.
tags: #neoprávněný #zásah #do #střechy #členem #SVJ