Koupě pozemku je často velká investice a je klíčové, aby byl pozemek plně funkční a využitelný. Jedním z nejzásadnějších aspektů, který je třeba ověřit před koupí, je přístupová cesta. Každý pozemek, který budete kupovat, potřebuje přístupovou cestu. Není důležité, zda jde o pozemek pro stavbu rodinného domu, pro rekreaci, či jde o zahradu, pole nebo pozemek pro skladování. Jak není k pozemku cesta, ať je jejím vlastníkem kdokoli, znamená to značné komplikace při jeho používání. Přístupová cesta k pozemku hraje při koupi vysněné parcely klíčovou roli. Ať už jde o stavební pozemek, zahradu nebo pole, k nemovitosti se za každé situace musíte dostat z tzv. veřejné cesty.
Přístup k pozemku však rozhodně nepodceňujte. Vlastnictví pozemku bez přímého přístupu na veřejnou komunikaci může výrazně omezit jeho využitelnost a snížit hodnotu. Takový pozemek často není stavebně nebo prakticky využitelný, protože chybí legální možnost přístupu. Navíc hrozí komplikace při prodeji a možné náklady na zřízení věcného břemene nebo soudní řízení o přístupové cestě. Pozemek bez přístupové cesty se může do budoucna vyklubat v pořádného kostlivce ve skříni, který vám přidělá nejednu vrásku na čele. Věděli jste například, že při koupi parcely bez příjezdové cesty budete mít nejspíše problém s financováním hypotékou? Ne všechny banky dokáží poskytnout úvěr na veškeré druhy objektů.
Typy přístupových cest a jejich ověření
Na pozemky mohou vést dva druhy cest. Jednak je to přímo veřejná komunikace, která navazuje na pozemek, anebo to může být soukromá cesta, kterou vlastní někdo z vlastníků okolních pozemků. Ideální je, pokud pozemek a související podíl na příjezdové cestě tvoří tzv. přídatné spoluvlastnictví.
I když podle vyhlášky č. 501/2006 Sb. je stanoveno, že každá nemovitost musí být přístupná, neznamená to, že tomu tak je. Přístupnost totiž neznamená cestičku po mezi dvěma poli, ale opravdovou cestu, která vám umožní dovézt cokoli na pozemek či z něj cokoli odvézt, prostě řádně ho užívat. Právo cesty na pozemek má oporu v zákonech a vyhláškách a jsou také stanoveny její parametry. Minimální šířka cesty musí být 2,5 metru. Pokud se na pozemku plánuje stavět rodinný dům či chata, stavební úřad stavbu bez příjezdové cesty nepovolí.
To je třeba zjistit a nejideálnějším je určitě katastr nemovitostí. Tam se ukážou nejen hranice pozemku, ale i jeho napojení na veřejnou komunikaci. Předtím, než investujete nemalé peníze do nemovitosti, zkontrolujte pomocí katastru nemovitosti také to, zda k pozemku vede přístupová cesta. Prostou kontrolou vlastníků sousedních pozemků se můžete vyvarovat velkých nepříjemností. V Realitní advokáti s.r.o. se věnujeme pouze právu nemovitostí a neštěpíme tak síly. Díky úzké specializaci máme s převody bytů, domů, pozemků, garáží a dalších nemovitostí bohaté zkušenosti a jsme tak schopni vyhovět běžným i nezvyklým požadavkům.
Čtěte také: Vlastnosti asfaltových pásů
Řešení přístupu k pozemku bez cesty
Pokud v katastru nemovitostí zjistíte, že cesta, která vede k danému pozemku, nepatří stejnému majiteli, je nutné zjistit, zda je u této cesty zapsána tzv. služebnost neboli věcné břemeno, které zajišťuje právo cesty na pozemek. Pokud služebnost není zapsána v katastru nemovitostí, je nejprve třeba ji vyjednat s majitelem cesty. Ovšem spoléhat se na to, že se vše projedná až po koupi daného pozemku, se nevyplácí. Služebnost cesty byste měli požadovat po prodávajícím, jinak raději z obchodu ustoupit a najít si vhodnější pozemek. Vlastník pozemku, který nemá k pozemku přístup (nebo má, ale jen omezený), může požadovat, aby mu soused povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek, a to za náhradu.
Pro zájemce o koupi pozemku bez přímého přístupu na veřejnou komunikaci existuje několik variant, jak situaci vyřešit smírnou cestou:
1. Služebnost stezky a cesty (věcné břemeno)
- Asi nejčastějším řešením problému s přístupovou cestou je zřízení služebnosti stezky a cesty. Předmětem takové dohody je sjednání práva chodit a jezdit přes cizí pozemek.
- Podle občanského zákoníku lze zřídit služebnost stezky, průhonu a cesty. Služebnost stezky zakládá právo chodit po ní nebo se po ní dopravovat lidskou silou. Služebnost cesty zakládá právo jezdit po cestě neboli přes služebný pozemek, jakýmikoli vozidly. Služebnost průhonu pak znamená právo hnát zvířata přes služebný pozemek a jezdit tudy jinými než motorovými vozidly.
- Služebnost stezky a cesty předpokládá uzavření písemné smlouvy. Jedná se o věcné právo, které se zapisuje do katastru nemovitostí.
- Služebnost můžete sjednat úplatně i bezúplatně - to záleží čistě na vlastníkovi dané cesty, resp. vzájemné dohodě. Ten, který cestu využívá, je také povinen přispívat na její údržbu.
- Velkou výhodou je právě zápis v katastru nemovitostí. Služebnost cesty tak není vázána na vlastníka pozemku, ale prostě patří k pozemku jako takovému. Koupí-li cestu jiný vlastník, služebnost nezaniká.
2. Odkup spoluvlastnického podílu na příjezdové cestě nebo části pozemku
- Se sousedem se můžete rovněž dohodnout na odkupu pozemku. Pokud ale soused nebude mít zájem prodat celý pozemek, nebo to zkrátka nepůjde, navrhněte odkup pouze části jeho pozemku, který vám bude sloužit jako cesta.
- Odkup spoluvlastnického podílu na přístupové cestě je vhodným řešením a probíhá stejně jako převod jakékoliv jiné nemovitosti. Kupní smlouva na nemovitost v takovém případě zajistí, že vlastníci cesty prodají novému sousedovi odpovídající podíl na pozemku, který slouží jako příjezdová cesta. Všichni spoluvlastníci takové cesty pak mohou užívat cestu v poměru odpovídajícím výši jejich podílu.
- Pozemek je v takovém případě třeba rozdělit geometrickým plánem na více částí. Převod spoluvlastnického podílu na příjezdové cestě, pozemku nebo jeho části závisí zejména na dohodě všech zúčastněných stran. Můžete jej realizovat i bezúplatně, kdy spolu namísto kupní podepíšete darovací smlouvu na pozemek.
3. Nájemní smlouva
- Nájemní smlouvu vám doporučujeme až jako poslední možnost, pokud se se sousedem nemůžete dohodnout jinak. Tato varianta totiž poskytuje nejmenší ochranu.
- Pronajímatel (vlastník příjezdové cesty) tehdy nájemci (vlastníkovi sousedního pozemku) umožní cestu využívat. Nájemce mu za to platí nájemné. Samozřejmě platí, že psaná nájemní smlouva je lepší než dohoda „na dobré slovo“.
4. Nezbytná cesta určená soudem
Pokud se nemůžete se sousedem dohodnout, řešení nabízí zákon, který upravuje institut zvaný nezbytná cesta. Vlastník pozemku, který nemá k pozemku přístup (nebo má, ale jen omezený), může požadovat, aby mu soused povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek, a to za náhradu. Povolení nezbytné cesty soudem ale není nárokové. Soud nezbytnou cestu nepovolí například v případech, kdy vlastník sice má ke svému pozemku přístup, ale žádá o nezbytnou cestu, aby nemusel objíždět sousední domy. Obdobně soud nepovolí nezbytnou cestu v případě, kdy jste např. příjezdovou cestu dobrovolně prodali nebo ji darovali.
Ústavní soud v nálezu vyslovil, že samotné nabytí nemovitosti bez přístupu nelze posuzovat jako hrubou nedbalost, která by bránila následnému zřízení práva nezbytné cesty soudem. Důvodem je historický vývoj právní úpravy pozemkového vlastnictví v ČR, kdy stát po desítky let toleroval vznik takových majetkových poměrů.
Praktické rady a prevence
Nejlepším způsobem, jak získat přístup na svůj pozemek, je dohoda s vlastníkem sousedního pozemku a vložení jejího obsahu do katastru. Dnes však stavebnímu úřadu musíte doložit listiny, nikoli ústní slib. A navíc ve chvíli, kdy se sousedé dostanou do sporu či dojde ke změně vlastníka, se vám taková dohoda bude těžko vymáhat. Proto určitě doporučujeme se o cestu zajímat ještě před koupí.
Čtěte také: Asfaltové holuby: Pravidla a tipy
Při kontrole smlouvy a při právním prověření nemovitosti je klíčové ověřit právní stav přístupové cesty. Pozor také na to, že příjezdová cesta k pozemkům mnohdy nepatří obci, ale je ve spoluvlastnictví osob, které podél cesty vlastní pozemky. Zkontrolujte tedy, jestli je váš podíl na této cestě zahrnutý v kupní smlouvě k vašemu vybranému pozemku. Pokud ne, tak budete potřebovat sjednat odkup spoluvlastnického podílu na této příjezdové cestě. Bez něj by vás totiž nemuseli ostatní spoluvlastníci nechat tuto cestu používat. Tuto chybu registrujeme velmi často v případě převodu nemovitostí pomocí různých vzorů z internetu a bez odborného posouzení celé situace.
Pokud plánujete stavět rodinný dům, dejte si pozor na to, zda vámi vybraný pozemek má přístupovou cestu, resp. zda má přístup z veřejné cesty. Pokud koupíte takový, kde přístupová cesta není, může vyjednávání o získání cesty přes cizí pozemek velice protáhnout vámi plánovanou výstavbu. Stavební úřad totiž bude vyžadovat k vydání stavebního povolení právě cestu (rozumějte průjezdovou pro auto). V krajním případě též riskujete značné znehodnocení stavební parcely.
Tabulka shrnující možnosti řešení přístupu k pozemku:
| Možnost řešení | Popis | Právní jistota | Náklady | Doporučení |
|---|---|---|---|---|
| Služebnost (věcné břemeno) | Právo chodit/jezdit přes cizí pozemek, zapsané v katastru. | Vysoká (váže se k pozemku, ne k vlastníkovi) | Může být úplatná i bezúplatná. | Velmi doporučené, časté řešení. |
| Odkup spoluvlastnického podílu/části pozemku | Koupě podílu na cestě nebo části sousedního pozemku. | Vysoká (vlastnické právo, zapsané v katastru) | Kupní cena, možné náklady na geometrický plán. | Ideální, trvalé řešení. |
| Nájemní smlouva | Pronájem části pozemku pro přístup. | Nízká (dočasná, závislá na dohodě) | Nájemné. | Poslední možnost, pokud jiné selžou. |
| Nezbytná cesta soudem | Soudní povolení přístupu za náhradu, pokud dohoda není možná. | Střední (není vždy nároková, závisí na posouzení soudu) | Soudní poplatky, právní zastoupení, náhrada sousedovi. | Krajní řešení při nemožnosti dohody. |
Čtěte také: Asfaltové pásy pro vrchní vrstvy
tags: #koupě #pozemku #bez #přístupové #cesty