Koupili jste nemovitost a zjistili jste, že na část vašeho pozemku přesahuje sousedova stavba? Může to být jen plot, nebo střecha od zahradního domku. Co v takové situaci dělat? I pár centimetrů je problém. Tento problém je poměrně častý a majitel sousedního pozemku má nárok na odstranění této části stavby, nebo na kompenzaci.
Základní právní rámec
Podle českého občanského zákoníku (§ 1084 až 1090 NOZ) platí, že stavba pevně spojená se zemí je součástí pozemku. Stavba může zasahovat na cizí pozemek například jen malou částí - může to být roh domu, či přesah střechy. Platnou právní úpravou je pozemek chápán jako trojrozměrný objekt - jeho součástí je tedy i prostor nad a pod povrchem pozemku. Vyplývá to z § 506 odst. 1 občanského zákoníku, dle něhož platí, že: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem …“ Zasahuje-li proto část střechy sousední pergoly do prostoru nad Vaším pozemkem, je tím de facto zasahováno přímo do Vašeho pozemku a dochází k protiprávnímu omezování Vašeho vlastnického práva.
I když zřizovat části stavby (např. zateplení zdi, balkony apod.) zasahující do prostoru nad sousedním pozemkem bez právního důvodu není přípustné, neboť pak jde o neoprávněný zásah do vlastnického práva vlastníka pozemku, je toto výchozí pravidlo modifikováno právě ustanovením § 1023 odst. 1 občanského zákoníku.
Role stavebního úřadu a jeho omezení
Při přesáhnutí na cizí pozemek vzniká právní problém. Stavební úřady takové případy v praxi často ani vůbec neřeší - pokud se proti stavbě totiž nikdo neozve, úřad nemusí mít důvod zasahovat. Mohlo by se zdát, že přesně po těchto případech stavební úřady půjdou, nicméně opak je pravdou. Stavební úřad řeší dodržení stavebních předpisů, ale neřeší vlastnické spory. Pokud jste tedy dům postavili v souladu se stavebním povolením, úřad většinou takovou stavbu považuje za platnou a legální, přestože z pohledu vlastnického práva nastává velký problém. Jestliže se majitel sousedního pozemku neozve, úřad sám od sebe většinou žádné kroky nepodniká. Stavební úřad často mlčí. Problémem je však to, že tato skutečnost nezmizí.
Řešení problémů s přesahem střechy
Nejjednodušším řešením je asi situace, když se osobně dohodnete se sousedem, že mu to nevadí, a on vám to stvrdí svým podpisem. Ať už se se sousedem domluvíte jakkoliv, je potřeba vše nechat právně ošetřit a uzavřít písemnou smlouvu. V některých případech za to může chybně vytyčená hranice pozemku, jindy chyba geodeta nebo nedostatečná komunikace mezi sousedy.
Čtěte také: Vše o přesazích střech na podkrovních domech
Doporučený postup řešení
- Geodetické zaměření: V první řadě je potřeba nechat provést přesné zaměření od geodeta, kde si ověříte skutečné hranice pozemků. Hranice evidované v katastrální mapě nemusí zodpovídat skutečnému stavu, neboť mohly být zapsány na základě nepřesného geometrického plánu, což je poměrně běžný jev i vzhledem na odchylku, nepřesnost měření geodetických přístrojů používaných v minulosti.
- Komunikace se sousedem: Dále je vhodné sejít se s vlastníkem sousedního pozemku, celou situaci mu vysvětlit a snažit se najít kompromis. V případě, že střecha Vašeho domu bude skutečně zasahovat nad pozemek Vašeho souseda, doporučujeme Vám se se sousedem dohodnout a to smlouvou, na základě které bude respektovat vzniklý stav, přičemž je na Vás, zda mu za uvedené konání poskytnete nějakou protihodnotu.
- Veřejnoprávní cesta: Pakliže sousedé Vaší výzvy k odstranění přesahu střechy neuposlechli, doporučujeme Vám v první řadě kontaktovat místně příslušný stavební úřad. Ten by měl v této věci provést kontrolu a dojde-li k závěru, že se jedná o protiprávní stav, měl by sousedům nařídit odstranění přesahující části střechy. Toto řešení by mělo být rychlejší a především prakticky bezplatné.
- Soudní cesta: Až v okamžiku, kdy stavební úřad nevyřeší problém k Vaší spokojenosti, bude vhodné bránit se podáním žaloby k soudu. Oporou pro Vámi podanou žalobu mohou být § 1012 (v obecné rovině) a § 1042 občanského zákoníku, dle nichž platí, že: „Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit …“ „Vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.“
Jelikož soudní řízení je procesem časově, finančně i psychicky náročným, doporučujeme Vám pokusit se - ještě před podáním žaloby - vyřešit nastalý problém veřejnoprávní cestou.
Specifické případy a judikatura
Situace, kdy se malá část budovy nachází na pozemku cizího vlastníka, nejsou v praxi nijak neobvyklé, ať již vznikly dávno v minulosti z různých historických důvodů, nebo aktuálně, například při zateplování budovy nebo rekonstrukci střechy.
Dle usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 94/2021, ze dne 20. 10. i v případě neoprávněných staveb přichází ve vztahu k součástem pozemků vyplývajícím z § 506 o. z. do úvahy aplikace § 1023 o. z. V rozsudku ze dne 10. 9. 2019, sp. zn. 22 Cdo 217/2019, Nejvyšší soud vysvětlil, že i v případě neoprávněných staveb přichází ve vztahu k součástem pozemků vyplývajícím z § 506 o. z. do úvahy aplikace § 1023 o. z. Může tak jít o užívání pozemku jak pod jeho povrchem, tak také nad jeho povrchem.
Příklad z praxe Nejvyššího soudu (sp. zn. 22 Cdo 94/2021)
Okresní soud ve Zlíně rozsudkem ze dne 28. 5. 2020 zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali odstranění oplechování východního štítu domu a části okapu s svodu dešťové vody, přesahujících nad jejich pozemek. Krajský soud v Brně - pobočka ve Zlíně rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. Žalobci podali proti rozsudku odvolacího soudu dovolání, jehož přípustnost shledávali v odchýlení se od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a namítali nesprávné právní posouzení přesahu části střechy domu žalované nad pozemek žalobců jako neoprávněné stavby. Dále namítali, že ze stavební dokumentace nebyli schopni zjistit, že střecha zasáhne do prostoru nad jejich pozemkem.
Nejvyšší soud dovolání žalobců odmítl jako nepřípustné. Uvedl, že nalézací soudy správně posoudily, že stavba přesahuje do prostoru, který je podle § 506 odst. 1 o. z. součástí pozemku žalobců. Následně zhodnotily, zda jsou dány podmínky aplikace § 1023 odst. 1 o. z., tedy zda je pro užívání prostoru nad pozemkem žalobců dán důležitý důvod a zároveň zda žalobci nemají rozumný důvod takovému užívání bránit. Dospěly k závěru, že v projednávaném případě jsou splněny podmínky hypotézy uvedené právní normy, a žalobci proto v souladu s ní musí snášet užívání prostoru nad svým pozemkem v rozsahu přesahu stavby žalované nad jejich pozemek. Takový postup nalézacích soudů je plně v souladu s dosavadní praxí dovolacího soudu. Dovolatelé s předpoklady použití uvedeného zákonného ustanovení vůbec nepolemizovali, neboť měli za to, že § 1023 odst. 1 o. z. v dané věci vůbec pojmově použít nelze.
Čtěte také: Jak správně provést přesah hydroizolace do výšky
Co se týče rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1000/2010, Nejvyšší soud v něm dovozuje, že zasahovat částmi stavby (např. zateplením zdi, balkony apod.) do prostoru nad sousedním pozemkem bez právního důvodu není přípustné. Zároveň platí, že pro klasifikaci stavby jako neoprávněné je nerozhodné, zda stavebník měl stavební povolení. V projednávané věci je třeba dát dovolatelům za pravdu, že část stavby žalované přesahující nad pozemek žalobců bez právního důvodu by byla neoprávněnou stavbou v občanskoprávním smyslu. Žalobci jsou však v tomto konkrétním případě právě na základě § 1023 odst. 1 o. z. povinni snášet takové užívání prostoru nad svým pozemkem.
Kdy se sousedé mohou bránit
Pakliže ze sousední střechy stéká dešťová voda na Váš pozemek/stavbu, je vhodné poukázat ještě na Vaše právo zakotvené v § 1019 odst. 1 občanského zákoníku: „Vlastník pozemku má právo požadovat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda nebo nepadal sníh nebo led na jeho pozemek …“
Žádná z částí stavby nesmí přesahovat na sousední pozemek a dešťové vody se střech a zpevněných ploch musí být likvidovány na stavebním pozemku tak, aby nedocházelo k podmáčení sousedních staveb a pozemků. Skutečnost, že přesah části stavby (například střechy) nad sousední pozemek je nežádoucí, totiž vyplývá i z platné stavebněprávní úpravy. Konkrétně jde o § 23 odst. 2 a § 25 odst. 6 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, dle nichž platí, že:
- „Stavby se umisťují tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek. Umístěním stavby nebo změnou stavby na hranici pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněna zástavba sousedního pozemku.“
- „S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. V takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.“
Omezení dle výše uvedených ustanovení však nejsou absolutní, neboť z obou je možné udělit výjimku (jak to vyplývá z § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území).
Odstranění neoprávněné stavby
V případě, že by ust. § 1085 aplikováno být nemělo, by se nicméně mohl vlastník pozemku úspěšně domoci odstranění stavby vlastnickou žalobou na základě ust. § 1042. Důvodová zpráva jednoznačně vychází ze stavby jako součásti pozemku a závěr o neaplikovatelnosti § 1085 na stavby, které součástí pozemku nejsou, vyplývá i z odborné literatury argumentující mimo jiné povahou § 1085. Právní úprava ust. § 1084-1086 občanského zákoníku sice ze superficiální zásady nepochybně vychází, nicméně formulace ust. § 1085 umožňuje jeho aplikaci na veškeré neoprávněné stavby, přičemž toho ustanovení není s ostatními provázáno natolik, aby to systematický výklad vylučoval. Konečně sám jsem (i. s.) s žalobou na odstranění neoprávněné stavby inženýrské sítě dle ust. § 1085 zákona č. 89/2012 Sb. Z výše uvedených důvodů mám za to, že ust. § 1085 lze aplikovat i na případy, kdy část stavby přesahuje na cizí pozemek.
Čtěte také: Přesah střechy a slunce v nízkoenergetickém stavitelství
Podle § 1084 odst. 2 platí: „Vlastník pozemku nahradí osobě, která zřídila na cizím pozemku stavbu v dobré víře, účelně vynaložené náklady.“ Současně je zřejmé, že toto ustanovení plně vychází ze superficiální zásady a pro případy staveb, které se součástí příslušného cizího pozemku nestanou, ať už proto, že jde i podle zákona č. 89/2012 Sb. o samostatné věci, nebo jde o součásti jiné stavby, resp. jiného pozemku, jehož součástí je stavba, jej použít nelze. Vlastník cizího pozemku ovšem nemusí mít na existenci stavby na svém pozemku zájem, a v takovém případě se může (podle ust. § 1085) domáhat odstranění stavby a uvedení pozemku do původního stavu.
Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1000/2010 dovozuje, že zasahovat částmi stavby (např. zateplením zdi, balkony apod.) do prostoru nad sousedním pozemkem bez právního důvodu není přípustné. Zároveň platí, že pro klasifikaci stavby jako neoprávněné je nerozhodné, zda stavebník měl stavební povolení.
Důležité související předpisy
Dotčené předpisy:
- § 506 o. z.
- § 1023 o. z.
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území
Nezapomenout nesmíme ani na občanský zákoník, který jasně říká, že vlastník stavby se musí zdržet všeho, co by způsobilo vnikání imisí (vody, odpadů, prachu, kouře, pachů, světla, stínu, hluku apod.) na sousední pozemek v míře nepřiměřené místním poměrům. Obzvlášť pokud by došlo k omezování sousedního pozemku, třeba podmáčením.
Tabulka: Možnosti řešení přesahu střechy
| Způsob řešení | Popis | Právní základ | Výhody | Nevýhody |
|---|---|---|---|---|
| Dohoda se sousedem | Písemná smlouva o respektování stávajícího stavu, případně s finanční kompenzací. | Smluvní právo | Rychlé, bez soudního sporu, udržení dobrých sousedských vztahů. | Závislé na ochotě souseda, nutnost právního ošetření. |
| Odkoupení části pozemku | Soused prodá přesahující část pozemku. | Smlouva o koupi pozemku (geometrický plán). | Trvalé řešení, odstranění právního problému. | Finanční náklady, závislé na ochotě souseda. |
| Žádost stavebnímu úřadu | Požadavek na státní stavební dohled a ověření souladu stavby s předpisy. | Stavební zákon, vyhláška č. 501/2006 Sb. | Rychlejší a bezplatné řešení než soud. | Stavební úřad neřeší vlastnické spory, zaměřuje se na stavební předpisy. |
| Soudní žaloba | Žaloba na odstranění přesahu nebo na ochranu vlastnického práva. | § 1012, § 1042 občanského zákoníku | Úřední řešení, vynutitelné právo. | Časově, finančně a psychicky náročné. |
| Aplikace § 1023 o. z. | Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem, je-li důležitý důvod a vlastník nemá rozumný důvod bránit. | § 1023 odst. 1 občanského zákoníku | Možnost zachování stávajícího stavu, pokud jsou splněny podmínky. | Dle judikatury může být nařízeno i v případě neoprávněných staveb, omezení vlastnického práva. |
tags: #presah #strechy #na #obecni #pozemek #pravidla