Problematika přístupu na sousední pozemek za účelem opravy, izolace či údržby vlastního domu je v České republice poměrně detailně upravena právními předpisy, především občanským zákoníkem a stavebním zákonem. Často se stává, že majitelé staveb umístěných na hranici pozemku nemají dostatečný „manipulační“ prostor a při rozsáhlejších stavebních úpravách nebo změnách stavby potřebují k provedení opravy využít i sousedního pozemku. V takových situacích je klíčové znát svá práva a povinnosti a vědět, jak postupovat, pokud se se sousedem nedosáhne dohody.
Souhlas souseda a dohoda
Pokud je nezbytné, abyste při stavební úpravě, rekonstrukci či změně stavby užili pozemek souseda, a to i v nepatrném rozsahu, potřebujete před zahájením prací získat souhlas vlastníka pozemku s jeho využitím. Souhlas vlastníka může být poskytnut písemně prostým prohlášením, kde vlastník uvede, že souhlasí s využitím svého pozemku pro stavební práce stavebníka, či si mohou strany uzavřít nepojmenovanou smlouvu (např. Dohodu o užití sousedního pozemku pro realizaci stavební úpravy, údržby apod.), ve které si sjednají dobu trvání, rozsah a způsob užití, finanční protiplnění a pravidla pro uvedení pozemku do původního stavu.
Pokud se jedná o stavební úpravu, pro jejíž realizaci stavebník nepotřebuje příslušné oprávnění ze strany stavebního úřadu, může být souhlas souseda (vlastníka pozemku) učiněn i ústně. Záleží na konkrétním stavu sousedských vztahů. Doporučuje se souseda podrobně seznámit s průběhem a rozsahem zamýšlených prací, informovat ho o možnostech „dočasného poškození“ jeho majetku a způsobu finanční kompenzace a rekultivace. Pokud sousedské vztahy nejsou příliš vřelé, můžete souseda motivovat k vydání souhlasu prostřednictvím kauce, kterou složíte ke krytí případných škod, které by prováděním stavebních prací mohly vzniknout.
Občanský zákoník a právo na vstup
Vstupu na sousedův pozemek (za účelem opravy Vašeho domu) se můžete domáhat s odvoláním na občanský zákoník. Dle § 1022 občanského zákoníku platí, že nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu (která může být např. finanční) snášel, co je pro tyto práce potřebné. Této žádosti však nelze vyhovět, převyšuje-li sousedův zájem na nerušeném užívání pozemku zájem na provedení prací. Obdobným způsobem je v § 1023 občanského zákoníku vyřešeno i případné užívání prostoru nad sousedovým pozemkem (např. dočasnou montáží lešení apod.).
Z § 1021 a § 1022 občanského zákoníku nevyplývá, že by soused, hodlající provést údržbu svého pozemku včetně stavby na něm stojící a provádět stavební práce či obvyklé úkony hospodaření, mohl vstupovat na cizí pozemek bez souhlasu jeho vlastníka. Nejprve musí vlastníka o povolení vstupu požádat a sdělit mu důvody, proč na jeho pozemek potřebuje vstoupit, resp. jej jinak užít, a v případech uvedených v § 1022 občanského zákoníku se s ním domluvit na přiměřené náhradě. Jestliže k dohodě o vstupu a jeho podmínkách nedojde, může se ten, kdo požaduje vstup na sousední pozemek či jeho užití, domáhat rozhodnutí orgánu veřejné moci, a to buď soudu nebo stavebního úřadu.
Čtěte také: Bezpečný vstup na střechu administrativní budovy
Stavební zákon a nařízení vstupu
Povinnost ke zpřístupnění pozemku může být Vašemu sousedovi také nařízena stavebním úřadem, který může uložit těm, kteří mají vlastnická práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků nebo staveb, pokud mezi zúčastněnými osobami (tedy Vámi a Vaším sousedem) nedošlo k dohodě, a to pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav, udržovacích prací a k odstranění stavby nebo zařízení. Ten, v jehož prospěch byla povinnost sousedovi uložena, musí dbát, aby co nejméně rušil užívání sousedních pozemků nebo staveb a aby prováděnými pracemi nevznikly škody, kterým je možno zabránit. Po skončení prací je povinen uvést sousední pozemek nebo stavbu do předchozího stavu (§ 141 stavebního zákona).
Stavební zákon ve svém ustanovení § 141 dává možnost stavebnímu úřadu uložit těm, kteří mají vlastnická práva k sousedním pozemkům či stavbám povinnost, aby umožnili provedení stavby, její změny, nutných zabezpečovacích prací, nezbytných úprav či udržovacích prací (pokud však nedošlo mezi těmito a stavebníky k dohodě). Tuto povinnost stavební úřad ukládá vlastníkům sousedního pozemku rozhodnutím, ve kterém nařídí, aby strpěli provedení těchto prací.
V rozhodnutí o povolení vstupu je třeba vymezit jeho podmínky, zejména v jaké době, na jakou část pozemku a případně i s jakými mechanismy může žalobce na pozemek žalovaného vstoupit. Vstupuje-li však soused za účelem realizace oprávnění uvedených v § 1021 a § 1022 občanského zákoníku na cizí pozemek bez souhlasu souseda, aniž by jej k tomu opravňovalo rozhodnutí orgánu veřejné moci, aniž by šlo o případ nouze (§ 1037 občanského zákoníku ve spojení s § 14 občanského zákoníku), zasahuje neoprávněně do držby i do vlastnického práva vlastníka pozemku, a ten se proti tomu může bránit jak držební, tak vlastnickou žalobou.
Zateplení domu na hranici pozemku a výjimky
Z pohledu stavebního zákona je zateplení bráno jako stavební úprava (§ 2 odst. 5 písm. c)). Pro provedení zateplení stavebník není povinen žádat vydání územního souhlasu či územního rozhodnutí o umístění stavby (viz § 79 odst. 6), a u mnohých staveb (typicky garáže) nevyžadují některé stavební úřady ani ohlášení či vydání stavebního povolení, neboť tyto stavební úpravy řadí pod § 103 odst. 1 písm. d), kdy se stavební úpravou nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání, nevyžaduje se posouzení vlivu na životní prostředí a jejich provedení nemůže ovlivnit požární bezpečnost stavby.
Je třeba dodržet obecné požadavky na výstavbu ve smyslu § 2 odst. 2 písm. e) stavebního zákona, kterými se rozumí i obecné požadavky na využívání území obsažené ve vyhlášce č. 501/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů. § 23 této vyhlášky obsahuje obecné požadavky na umísťování staveb, konkrétně její odst. 2 uvádí, že stavby se umísťují tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek. Obecně je tedy třeba, abyste stavbu navrhovali tak, aby ani její část nepřesahovala na sousední pozemek.
Čtěte také: Zjistěte, jak se dostat do SIKO Zličín MHD a načerpat nápady.
Stavebník by buď samostatně před podáním vlastní žádosti o vydání povolení, nebo spolu s ní požádal stavební úřad o udělení výjimky z tohoto ustanovení. Žádost o výjimku není nároková, rozhoduje o ní stavební úřad, a pokud ji udělí, bylo by možné stavbu umístit tak, že by mohla zasahovat na sousední pozemek (a to dokonce i přes případný nesouhlas vlastníka). Stavební úřad nicméně musí shledat naplnění všech podmínek pro její udělení tak, jak o nich hovoří § 169 stavebního zákona.
Přesah stavby na cizí pozemek musí být vyřešen i soukromoprávně, tzn. z hlediska zásahu do vlastnického práva souseda. Je potřeba, aby s tímto přesahem soused souhlasil, ať už jen ve formě souhlasu, který bude úředně ověřen, či ve formě smlouvy (např. o zřízení věcného břemene). Smlouva by byla každopádně lepší i do budoucna, protože pokud byste na přesah měli sjednáno věcné břemeno, a to by bylo řádně zapsáno v katastru nemovitostí, tak by přesah zatěžoval i každého dalšího nabyvatele sousedního pozemku. Kdybyste získali pouhý souhlas souseda a pozemek by byl v budoucnu prodán, museli byste s novým majitelem souhlas řešit znovu.
Pokud byste se soukromoprávně nedohodli, ale přesah stavby na sousední pozemek realizovali, šlo by o stavbu neoprávněnou. Každá stavba musí být povolená a oprávněná. To, že stavební úřad vydá povolení na stavební úpravy, ale neznamená, že stavba je ošetřena i soukromoprávně. To si musí stavebník vyřešit sám. Může se tedy stát, že když Vám stavební úřad vydá povolení na stavební úpravy s přesahem na cizí pozemek, Vy je provedete, ale nebudete mít věc vyřešenou se sousedem soukromoprávně (souhlas, smlouva), půjde o stavbu, která je sice povolená, ale současně v rámci přesahu neoprávněná. Kdyby se to sousedovi nelíbilo, musel by věc řešit soudní cestou.
Pojmy „přestavek“ a „vydržení“
Občanský zákoník v ustanovení § 1087 předkládá institut přestavku. Pojem přestavku se týká situace, kdy stavba trvalého charakteru, která byla postavena na vlastním pozemku, zasahuje svou malou částí na přilehlý cizí pozemek. Občanský zákoník tuto situaci řeší tak, že tato malá část cizího pozemku zabraná stavbou přechází do vlastnictví majitele této stavby (zřizovatele stavby). Vlastník sousedního pozemku je za svou ztrátu náležitě kompenzován ve výši odpovídající obvyklé ceně pozbyté části pozemku.
Nutným předpokladem pro úspěšné uplatnění přestavku je opět dobrá víra zřizovatele (vlastníka) stavby. Dobrá víra znamená, že zřizovatel stavby neví o určitých právně významných nedostatcích souvisejících s jeho jednáním a ani o nich vědět nemohl. Jinými slovy, že nevěděl, ani vědět nemohl, že neprovádí stavbu na cizím pozemku.
Čtěte také: Řešení situace pozemku bez přístupové cesty
Široké veřejnosti známějším institutem je vydržení vlastnického práva. Vydržením se rozumí nabytí vlastnického práva jeho faktickým dlouhodobým držením, tedy situace, kdy má vlastník na části cizího pozemku postavenou stavbu po určitou dostatečně dlouhou dobu. Ani zde však není získání vlastnického práva automatické a vyžaduje splnění několika podmínek. Vydržení řádné vyžaduje splnění čtyř předpokladů. Držba musí být řádná, poctivá, pravá a musí trvat po dobu 10 let.
Pro vlastníka stavby bude v případě, že splnil podmínku vydržecí doby a též další předpoklady řádného či mimořádného vydržení, tedy poctivost, pravost a u řádného vydržení i řádnost držby, výhodnější volbou vydržení, a to díky absenci povinnosti hradit sousedovi kompenzaci za pozbytí vlastnického práva ve výši ceny obvyklé. Z pohledu souseda se tak vydržení stává jistým druhem sankce, protože zanedbal základní právní princip „Právo patří bdělým“ a o svůj majetek se dostatečně nestaral.
Soudní řízení a řešení sporů
Pokud se nedosáhne dohody se sousedem, doporučuje se navštívit místně příslušný stavební úřad a s odvoláním na § 141 stavebního zákona se zde domáhat toho, aby bylo zpřístupnění pozemku Vašemu sousedovi nařízeno. Stavebním úřadem by Vám mělo být zároveň sděleno, za jakých podmínek bude takové rozhodnutí vydáno (tzn. jaké požadavky budete muset splnit, resp. jaké doklady budete muset stavebnímu úřadu předložit).
Vstupu na sousedův pozemek se můžete domáhat rovněž soudní cestou, tzn. že byste se museli obrátit na místně příslušný okresní soud s žalobou, v níž byste se domáhali zpřístupnění sousedova pozemku dle § 1022 občanského zákoníku. Soudní řízení však může být poměrně zdlouhavé, přičemž jeho výsledek je vždy do určité míry nejistý. V první řadě Vám proto doporučuji obrátit se na stavební úřad, nebude-li stavební úřad ochoten sousedovi zpřístupnění jeho pozemku nařídit, nezbude Vám, než podat na souseda žalobu k soudu.
V řízení o vlastnické (případně držební) žalobě pak nemůže žalovaný úspěšně namítat, že realizoval svá práva vyplývající z § 1021 a násl. občanského zákoníku. Je-li vydáno rozhodnutí ukládající žalovanému povinnost zdržet se vstupu na pozemek, neznamená to naprostý a bezvýjimečný zákaz; i v tomto případě se rozhodnutí týká předmětu řízení, vymezeného nejen žalobním petitem, ale i skutkovým dějem, o který se opírá. Vstoupí-li pak osoba, které byla uložena povinnost zdržet se vstupu na sousední pozemek (povinný), na tento pozemek za podmínek uvedených v § 14 a § 1037 občanského zákoníku a k návrhu oprávněného bude nařízen výkon rozhodnutí, ukládajícího žalovanému povinnost vstupu se zdržet, je tu důvod pro jeho zastavení. Dovolená svépomoc totiž vylučuje protiprávnost jednání, na ni se zákaz budoucího jednání vyslovený soudem z povahy věci nevztahuje.
V rozhodnutí o povolení vstupu je třeba vymezit jeho podmínky, zejména v jaké době, na jakou část pozemku a případně i s jakými mechanismy může žalobce na pozemek žalovaného vstoupit. Je třeba přisvědčit, že odůvodnění rozsudku odvolacího soudu, resp. přijetí právního názoru tam uvedeného, by žalovanému umožnilo na sousední pozemek vstupovat za účely uvedenými v § 1021 a násl. občanského zákoníku podle jeho úvahy. Již literatura k obdobně formulovanému § 127 odst. 3 občanského zákoníku dovozovala, že toto „ustanovení nedává právo, aby soused svémocně je provedl. Musí se dovolit vlastníka sousedního pozemku. Jestliže nesvolí, pak teprve přichází v úvahu cesta soudní (včetně možnosti vydání předběžného opatření)“.
Shrnutí a doporučení
Ačkoli zákon jasně stanovuje povinnosti, vždy je nejlepším řešením otevřená komunikace se sousedy. Většina sporů o přístup na pozemek pramení z nedostatečné dohody a nepochopení. Zkuste se se sousedem domluvit na termínu, rozsahu prací a způsobu minimalizace rušení. Písemná dohoda o přístupu může předejít mnoha budoucím nedorozuměním. Zákonným vstupováním na cizí pozemky v souvislosti se stavbou náš právní řád omezuje vlastnická práva tak, že v určitých případech a za konkrétních podmínek nařizuje vlastníku stavby nebo pozemku trpět vstup na pozemek nebo stavbu jiným (cizím) osobám.
V praxi se setkáváme s případy, kdy byla u stavby ponechána štítová zeď sousedního domu, který byl později zbořen. Po mnoha letech soused tvrdí, že štítová zeď stojí na jeho pozemku. Stavba na cizím pozemku je častým právním problémem, který vyžaduje pečlivou analýzu a správnou volbu právního institutu. Přestavkem lze dosáhnout toho, že část sousedního pozemku se stane majetkem vlastníka stavby, ten ovšem musí splnit určité podmínky, jako je trvalost stavby, malá část stavby na malé části sousedního pozemku a dobrá víra, že zřizovatel (vlastník) stavby staví na svém pozemku.
Vydržením pak může vlastník, který je v dobré víře, získat vlastnické právo na část sousedního pozemku faktickou držbou, a to po dobu 10 let nebo 20 let v případě vydržení mimořádného. Oba instituty mají své výhody a svá omezení. Je důležité zvážit konkrétní okolnosti a podmínky případu před rozhodnutím, kterou cestu zvolit.
Pokud váš soused odmítá umožnit přístup na svůj pozemek, ačkoli k tomu má zákonnou povinnost, můžete se obrátit na soud. Soud posoudí situaci a může vydat rozhodnutí, které sousedovi nařídí přístup umožnit.
Při stavební činnosti na cizím pozemku musí být dbáno maximální opatrnosti, aby vlastníkovi pozemku nevznikly zbytečné újmy a škody. Po dobu provádění prací se musí osoba, která se pohybuje na cizím pozemku, chovat tak, aby nenarušila zabezpečení cizího majetku, na kterém se pohybuje. Např. musí zamykat vstupní vrata, tak jak je to obvyklé, apod. Může být také dohodnuto, že práce bude provádět pouze za přítomnosti vlastníka nemovitosti.
| Právní úprava | Popis | Podmínky/Poznámky |
|---|---|---|
| § 1021 Občanského zákoníku | Vlastník umožní sousedovi vstup na svůj pozemek pro údržbu sousedního pozemku nebo hospodaření. | Nelze-li účelu dosáhnout jinak; soused nahradí škodu. Bezúplatný vstup pro běžnou údržbu. |
| § 1022 Občanského zákoníku | Vlastník má právo požadovat po sousedovi strpění užití pozemku pro stavbu/bourání/opravu/obnovu stavby. | Za přiměřenou náhradu. Žádosti nelze vyhovět, pokud sousedův zájem převyšuje zájem na provedení prací. Pro rozsáhlejší práce. |
| § 141 Stavebního zákona | Stavební úřad může nařídit sousedům umožnit provedení stavebních/udržovacích prací z jejich pozemků. | Pokud nedošlo k dohodě. Stavebník musí co nejméně rušit a zabránit škodám. Po skončení prací uvést do původního stavu. |
| § 23 odst. 2 Vyhlášky č. 501/2006 Sb. | Stavby se umísťují tak, aby ani jejich část nepřesahovala na sousední pozemek. | Možnost udělení výjimky stavebním úřadem, ale není nároková. Přesah musí být vyřešen i soukromoprávně. |
| § 1087 Občanského zákoníku (Přestavek) | Malá část stavby zasahující na cizí pozemek přechází do vlastnictví majitele stavby. | Stavba trvalého charakteru, malá část, dobrá víra zřizovatele, finanční kompenzace sousedovi. |
| Vydržení vlastnického práva | Nabytí vlastnického práva k části cizího pozemku faktickou dlouhodobou držbou. | Řádná, poctivá, pravá držba po dobu 10 let (řádné) nebo 20 let (mimořádné). Bez kompenzace pro souseda. |
tags: #pristup #na #pozemek #souseda #pro #izolaci