Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, přináší mnoho změn a úprav, jež se dotknou i tzv. černých staveb a procesu jejich dodatečného povolování. Cílem rekodifikace bylo stanovit nové a přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby, a tak vynucovat stavební pořádek, protože v českém právním prostředí je velké množství staveb povolováno právě tímto způsobem. NSZ se také snaží vyřešit dosavadní problematické aspekty odstraňování staveb.
Co je považováno za černou stavbu podle nového stavebního zákona?
Dle ustanovení § 250 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů („nový stavební zákon“), se zjednodušeně řečeno rozumí stavba, která byla provedena bez příslušného povolení, v rozporu s územně plánovací dokumentací (např. územním, či regulačním plánem) nebo byla postavena na cizím pozemku bez právního titulu. Nový stavební zákon fakticky přebírá veškeré stávající důvody pro odstranění stavby dle aktuálně účinné právní úpravy zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů („stavební zákon“).
- Stavbou se v tomto zákoně rozumí stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě.
- Stavbou hlavní souboru staveb se v tomto zákoně rozumí stavba, která určuje účel výstavby souboru staveb.
Černou stavbou nemusí být pouze stavba jako celek, ale může jí být i její část, například přístavba, nástavba, či obdobná změna v minulosti řádně povolené stavby (např. rodinného domu). U těchto typů „malých“ černých staveb je zpravidla klíčovým problémem, že provedené stavební úpravy často porušují architektonický ráz místa a jsou tak v rozporu s územním, či regulačním plánem. Za černé stavby tak budou nově považovány rovněž stavby, které jsou, nebo byly prováděny v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací. Tato novinka přitom cílí primárně na drobné stavby nevyžadující vydání povolení dle nového stavebního zákona, v jehož rámci by byl posuzován soulad stavby s územně plánovací dokumentací.
Je přitom nutné zdůraznit, že povinnost obstarání platného povolení k dosud nepovolené stavbě se v čase nijak neumenšuje. Stavební úřad je povinen zahájit řízení o jejím odstranění, i když od jejího vzniku uplynulo mnoho let.
Zpřísnění pravidel pro dodatečné povolení černých staveb
Nový stavební zákon přináší novinky i ve vztahu k možnostem dodatečného povolení černých staveb. Oproti dřívější právní úpravě je přístup přísnější a čas na nápravu kratší. Zatímco dříve bylo možné jednat s úřadem poměrně pružně a často se řízení o odstranění stavby odkládalo, nově běží obě řízení zároveň. Stavebník je povinen podat žádost o dodatečné povolení stavby nejpozději do 30 dnů ode dne zahájení řízení o odstranění stavby. Tato lhůta je závazná a její zmeškání znamená, že stavbu nelze dodatečně povolit.
Čtěte také: Předpjatý beton: Vlastnosti a technologie
Řízení o dodatečném povolení stavby je podle nového stavebního zákona součástí řízení o nařízení odstranění stavby a je ukončeno jedním rozhodnutím. Pokud je žádost o dodatečné povolení stavby zamítnuta nebo řízení o dodatečném povolení stavby zastaveno, nový stavební zákon neumožňuje opětovné podání této žádosti.
Podmínky pro dodatečné povolení stavby dle § 256 odst. 1 NSZ:
Pokud bude stavebník usilovat o dodatečné povolení černé stavby, bude muset dle nového stavebního zákona splnit řadu podmínek. Vedle splnění obecných podmínek, jako je např. soulad s územně plánovací dokumentací, soulad s prováděcími předpisy atd., bude k povolení černé stavby nezbytné, aby posuzovaná stavba zároveň:
- nevyžadovala rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu (např. ve vztahu k ochraně rostlin nebo živočichů),
- nevyžadovala povolení výjimky z požadavků na výstavbu (např. z technických požadavků na stavby),
- povinný uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek podle tohoto zákona spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena.
Výjimkou je situace, kdy stavba vyžaduje pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb (typicky odstupové vzdálenosti). V takovém případě je možné dodatečně černou stavbu povolit, pokud stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním stavbám nebo pozemkům mohou být výjimkou dotčena. Tato podmínka výrazně posiluje pozici vlastníků sousedních nemovitostí a může pro stavebníka představovat značnou překážku.
Pro dodatečné povolení stavby je nutné prokázat vlastnické právo k pozemku nebo jiné oprávnění stavbu na pozemku mít (např. věcné břemeno).
Postup při zjištění černé stavby:
- Stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby a vyzve vlastníka k předložení dokumentace pro odstranění stavby a vyjádření, závazného stanoviska nebo rozhodnutí dotčeného orgánu.
- Stavebník musí do 30 dnů od oznámení o zahájení řízení podat žádost o dodatečné povolení stavby, která musí obsahovat stejné náležitosti jako žádost o standardní povolení stavby (včetně dokumentace pro povolení stavby zpracované autorizovaným projektantem, pokud se nejedná o jednoduchou stavbu).
- Pokud jsou splněny všechny podmínky, stavební úřad stavbu dodatečně povolí. Pokud žádost stavební úřad zamítne, nelze již žádost podat znovu a hrozí nařízení odstranění stavby.
Role obcí a Ministerstva pro místní rozvoj při odstraňování staveb
Nový stavební zákon se snaží vyřešit problematické aspekty odstraňování staveb. Dosavadní právní úprava totiž stavebním úřadům přinášela značné procesní obtíže při vydávání pravomocných rozhodnutí o nařízení odstranění nepovolené stavby a v konečném důsledku bylo odstraněno jen minimum takovýchto staveb.
Čtěte také: Zateplení střechy zevnitř
Novinka, na kterou se nový stavební zákon zaměřuje, je role Ministerstva pro místní rozvoj při hrazení účelně vynaložených nákladů, které vznikly obcím při provedení náhradního výkonu rozhodnutí spočívajícím v nařízení odstranění stavby nebo terénní úpravy. V případě, že Ministerstvo pro místní rozvoj ČR účelně vynaložené náklady uhradí, uloží následně povinnému, který náklady dříve neuhradil, povinnost jejich zaplacení. Nová právní úprava má za cíl překlenout jeden z hlavních problémů odstraňování staveb, kdy obce často musely nést náklady na odstraňování černých staveb ze svého rozpočtu a následně je ve zdlouhavém procesu vymáhat po povinném s nejistotou jejich uhrazení.
Zákonodárce se snaží dosáhnout, aby obce neodkládaly odstraňování staveb kvůli obavám z finančního zatížení. Tím by se měl celý proces výrazně zefektivnit. Případný vlastník odstraňované černé stavby bude i nadále povinen uhradit náklady související s odstraněním.
Odstraňování staveb na žádost vlastníka
K odstranění stavby může dojít i na vlastní žádost stavebníka. Po 1. červenci 2024 již vlastníci nebudou moci stavebnímu úřadu odstranění stavby pouze ohlásit a nebude stačit jen souhlas. Podle nového stavebního zákona bude nutné rozhodnutí. Povolení stavebního úřadu k odstranění stavby vyžadují stavby podléhající povolení. Drobné stavby (uvedené v příloze č. 1) je tudíž možné odstranit bez povolení stavebního úřadu. Dokumentace pro odstranění stavby musí být nově zpracována autorizovaným projektantem s výjimkou určitých jednoduchých staveb.
Stavby a jejich kategorizace dle zákona:
Pro lepší orientaci v typech staveb a jejich regulatorním režimu, včetně odstraňování, uvádíme následující kategorizaci:
| Kategorie stavby | Popis | Příloha č. |
|---|---|---|
| Drobné stavby | Stavby, které jsou uvedeny v příloze č. 1 zákona. | 1 |
| Jednoduché stavby | Stavby, které jsou uvedeny v příloze č. 2 zákona. | 2 |
| Vyhrazené stavby | Stavby, které jsou uvedeny v příloze č. 3 zákona. | 3 |
Důsledky nákupu černé stavby
Pořídíte-li si nemovitost a zjistíte, že se jedná o černou stavbu, je prvním řešením její dodatečná legalizace. Hlavním cílem by mělo být navázání komunikace s místně příslušným stavebním úřadem, zpravidla odborem územního plánování a stavebního úřadu. Úřad sdělí, jaké podklady má žadatel předložit k žádosti o dodatečné povolení stavby. Tyto podklady se odlišují dle typu stavby.
Čtěte také: Změny v dodatečném povolování staveb
Ať již stavební úřad po koupi černé stavby takovou stavbu dodatečně povolí, nebo s ohledem na její charakter nařídí její odstranění, má kupující zpravidla nárok vůči prodávajícímu na náhradu způsobené újmy. Majetková újma zpravidla vznikne v podobě vynaložených nákladů souvisejících s povolovacím řízením při odstraňování stavby, nebo například v důsledku zhoršení životních podmínek nového vlastníka nepovolené stavby po jejím odstranění. V podobné situaci vždy záleží na obsahu konkrétního smluvního vztahu mezi kupujícím a prodávajícím.
Doporučení pro kupující před koupí nemovitosti:
- Proveďte prověrku právního stavu nemovitosti. Standardně kontrolujte zapsání stavby v katastru nemovitostí a nahlédněte do katastrální mapy. Zkontrolujte, zda stav odpovídá realitě.
- Doporučujeme sjednat ve smlouvě o koupi nemovitosti výslovné prohlášení prodávajícího, že nemovitost disponuje platnými povoleními dle stavebního zákona.
- Na toto prohlášení navažte nejméně následující povinnosti prodávajícího:
- Prodávající musí uhradit veškeré související náklady a újmu kupujícího v případě dodatečného povolování stavby, pokud se zjistí, že stavba nedisponuje potřebnými veřejnoprávními povoleními.
- Prodávající musí vrátit kupní cenu a nahradit škodu kupujícímu, pokud stavební úřad rozhodne o odstranění stavby.
- Stanovte kupujícímu smluvní pokutu v adekvátní výši za porušení jeho prohlášení. Pamatujte, že ujednání o smluvní pokutě vylučuje dle občanského zákoníku náhradu škody. Je tudíž nezbytné výslovně stanovit, že smluvní pokuta nevylučuje nárok kupujícího na náhradu škody, která může vzniknout v souvislosti se zjištěním, že prodávaná stavba nedisponuje potřebnými veřejnoprávními povoleními.
Územní plánování a jeho úkoly
Územní plánování hraje klíčovou roli v celém stavebním procesu a chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví, a přitom chrání krajinu jako podstatnou složku prostředí života obyvatel a základ jejich totožnosti. S ohledem na to určuje podmínky pro hospodárné využívání zastavěného území a zajišťuje ochranu nezastavěného území a ochranu a rozvoj zelené infrastruktury.
- Úkolem územního plánování je také posoudit vlivy politiky územního rozvoje, územního rozvojového plánu, zásad územního rozvoje nebo územního plánu na udržitelný rozvoj území.
- Ve vyhodnocení vlivů se určí, popíší a posoudí možné významné vlivy a rozumná náhradní řešení s přihlédnutím k cílům posuzovaných dokumentů.
- Územně plánovací dokumentace a její odůvodnění obsahuje textovou část a grafickou část. Obsah a struktura územně plánovací dokumentace a obsah odůvodnění územně plánovací dokumentace jsou stanoveny v přílohách k tomuto zákonu.
- Územně plánovací dokumentace je závazná pro rozhodování v území a další změny v území.
- Nadřazená územně plánovací dokumentace je závazná pro obsah navazující územně plánovací dokumentace.
Klíčové dokumenty územního plánování:
- Politika územního rozvoje: Je strategickým dokumentem, který určuje ve stanoveném období požadavky na konkretizaci úkolů územního plánování v celostátních, přeshraničních a mezinárodních souvislostech a určuje strategii a základní podmínky pro naplňování těchto úkolů. Obsah a struktura politiky územního rozvoje jsou stanoveny v příloze k zákonu.
- Územní plán: Přebírá věcná řešení zásad územního rozvoje, zejména plochy, koridory a akcelerační oblasti a, je-li to účelné, zpřesňuje je. Může vymezit zastavitelné území, plochu nebo koridor, v němž je rozhodování v území podmíněno uzavřením plánovací smlouvy nebo pořízením územní studie či vydáním regulačního plánu.
- Regulační plán: Může vymezit záměr, pro který je uzavření plánovací smlouvy podmínkou pro rozhodování v území. Dále může vymezit záměr, pro který je provedení architektonické nebo urbanistické soutěže podmínkou pro rozhodování v území.
Odkládání řešení nepovolené stavby se nemusí vyplatit. Nový stavební zákon zavedl přísnější pravidla a důslednější postupy úřadů. Černá stavba navíc komplikuje jakékoli nakládání s nemovitostí, například prodej, pronájem nebo použití jako zástavy u hypotéky. Právě proto se vyplatí řešit situaci co nejdříve - ideálně dřív, než dorazí úřední výzva. A ještě lepší je obrátit se na odborníka, například advokáta nebo specialistu na stavební právo, který vám pomůže celý proces zvládnout správně a bez zbytečných chyb.
tags: #dodatecne #povoleni #staveb #novy #zakon