Problematika takzvaných "černých staveb" je velice obsáhlým tématem, které ve světle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. doznává značných změn. Nový stavební zákon byl publikován ve Sbírce zákonů 29. července 2021 pod č. 283/2021 Sb. a, vyjma několika ustanovení s dřívější účinností, nabyl účinnosti dne 1. července 2023. Změny se týkají jak dodatečného povolení staveb, tak i změn staveb před dokončením či změn dokončených staveb.
Co je "černá stavba" a jaká jsou nová pravidla pro její dodatečné povolení?
„Černou stavbou“ se rozumí jakákoli stavba, která byla postavena nebo je právě budována, popř. jinak upravována bez potřebného povolení stavebního úřadu. Důležité je zdůraznit, že tento nezákonný postup stavebníka nelze promlčet. Řízení o odstranění černé stavby je tedy možné zahájit i po dlouhé době od provedení stavebních prací.
Jak již bylo uvedeno výše, současná právní úprava umožňuje v podstatě neomezené dodatečné povolení černé stavby, a to bez ohledu na oprávněnost záměru stavebníka či vlastníka. Nový stavební zákon však možnost dodatečného povolení stavby výrazně zpřísňuje. Lze shrnout, že nový stavební zákon upouští od prakticky neomezené možnosti dodatečného povolení černé stavby a přináší změny významně zpřísňující tento proces. Oproti dřívější právní úpravě je přístup přísnější a čas na nápravu kratší.
Klíčové změny pro dodatečné povolení stavby:
-
Zavedení dobré víry stavebníka: První zásadní změnou, kterou nový stavební zákon přináší, je zavedení nové podmínky v podobě existence dobré víry. Zpřísnění přístupu lze spatřovat zejména v zavedení požadavku dobré víry stavebníka, že se o černou stavbu nejedná, přičemž tuto skutečnost musí stavebník prokázat (nese důkazní břemeno). Podle důvodové zprávy k novému stavebnímu zákonu je nutno dobrou víru posuzovat objektivně, tj. s ohledem na veškeré okolnosti daného případu.
Důvodová zpráva správně odkazuje na § 4 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, který stanoví, že "každý má povinnost jednat v právním styku poctivě". Dále pak na případy, kdy stavební úřad vydá informaci (předběžnou informaci, neformální sdělení, apod.) o tom, že stavba žádné povolení nevyžaduje a následně vyjde najevo, že se tato informace nezakládala na pravdě - důvodem může být nesprávné posouzení podání stavebním úřadem (úředník není neomylný), nedostatečnost podání, ze kterého nebylo možné zjistit všechny podstatné informace, a současně stavební úřad nevyzval stavebníka k doplnění a v tomto důsledku podání vyhodnotil nesprávně (stavební úřad stavebníka uvede v omyl z nedbalosti). Tomu odpovídá i výše uvedené kritérium objektivního zjištění existence dobré víry navázané na vědomost konkrétní osoby, již si mohla osvojit.
Čtěte také: Předpjatý beton: Vlastnosti a technologie
-
Zákaz výjimek z požadavků na výstavbu: Druhou podmínkou, kterou nový stavební zákon zavádí je, že v řízení o dodatečném povolení stavby již nebude možné udělit povolení výjimky z požadavků na výstavbu. Požadavky na výstavbu jsou vymezeny v ust. § 137 odst. 1 nového stavebního zákona. Možnost výjimek z těchto požadavků podle ust. § 138 nového stavebního zákona již nelze využít a stavebník tak bude odkázán pouze na ust. § 137 odst. 4, podle kterého se požadavky na výstavbu u vybraných staveb neuplatní.
-
Nesoulad s územním plánem: Pokud je stavba v rozporu s územním plánem, stavební úřad ji zpravidla dodatečně nepovolí.
-
Právní titul k pozemku: Pro povolení stavby je nutné prokázat vlastnické právo k pozemku nebo jiné oprávnění stavbu na pozemku mít (např. věcné břemeno).
Výše uvedená omezení by se vztahovala také na změny, které lze povolit i zjednodušeným způsobem, např. vydáním povolení změny záměru jako prvního úkonu v řízení podle ust. § 224 odst. 1 nového stavebního zákona. Nový stavební zákon pro tyto případy výjimku nestanoví.
Postup při zjištění nepovolené stavby a dodatečné povolení
Dozví-li se stavební úřad o existenci černé stavby, provede zpravidla před samotným zahájením řízení o jejím odstranění prohlídku na místě. Pokud stavební úřad dospěje k závěru, že se jedná o černou stavbu, bude následovat zahájení řízení o jejím odstranění. Dalším krokem, který lze očekávat, je doručení oznámení o zahájení tohoto řízení od stavebního úřadu. V takovéto situaci ještě není třeba propadat panice, zákon stále umožňuje stavbu dodatečně povolit.
Čtěte také: Zateplení střechy zevnitř
Stavební úřad je povinen v rámci oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby vyrozumět stavebníka o možnosti požádat o její dodatečné povolení, a to ve lhůtě 30 dnů od doručení tohoto oznámení. Zásadní změnou je již zmíněné zavedení lhůty 30 dnů od doručení výzvy úřadu. V této lhůtě musíte podat žádost o dodatečné povolení, jinak se řízení o odstranění stavby rozjede naplno. Pokud tak stavebník učiní, řízení o odstranění stavby bude přerušeno, dokud nebude žádost o dodatečné povolení vyřízena. Pokud však lhůtu 30 dnů necháte marně uplynout bez toho, aniž byste podali žádost o dodatečné povolení, stavbu již nelze dodatečně povolit.
K okamžiku podání žádosti o dodatečné povolení stavby dle zákona již musíte mít k dispozici projektovou dokumentaci stavby a podat ji společně s žádostí. Vzhledem ke třicetidenní lhůtě je téměř nemožné obstarat si kompletní projektovou dokumentaci pro dodatečně povolovanou stavbu. Zákon však nevylučuje podání neúplné dokumentace. Pokud tedy stavebník podá alespoň část dokumentace, stavební úřad jej vyzve k jejímu doplnění a stanoví k tomu přiměřenou lhůtu.
Zároveň je ve většině případů nutné zažádat o vyjádření a stanoviska dotčených orgánů a vyjádření správců dopravní a technické infrastruktury, která jsou podkladem pro vydání rozhodnutí o dodatečném povolení stavby. Stavební úřad nemůže stavbu dodatečně povolit z vlastní vůle a o její dodatečné povolení proto musíte požádat. Žádost musí obsahovat stejné náležitosti, jako kdybyste žádali o standardní povolení stavby. Jsou-li splněny všechny podmínky, stavební úřad stavbu dodatečně povolí. Dodatečné povolení obsahuje stejné náležitosti jako povolení stavby. Pokud žádost stavební úřad zamítne, jde o rozhodnutí definitivní. Žádost již nelze podat znovu.
Stručný přehled dodatečného povolení stavby
| Krok | Popis | Lhůta |
|---|---|---|
| Zjištění černé stavby | Stavební úřad zjistí nepovolenou stavbu (kontrola, oznámení) | |
| Oznámení zahájení řízení o odstranění | Stavební úřad doručí stavebníkovi oznámení | |
| Podání žádosti o dodatečné povolení | Stavebník podá žádost a doloží dokumentaci | Do 30 dnů od doručení oznámení |
| Přerušení řízení o odstranění | Po podání žádosti je řízení o odstranění přerušeno | |
| Doplnění dokumentace a stanoviska | Stavebník doloží chybějící podklady a zajistí stanoviska dotčených orgánů | Lhůta stanovená úřadem |
| Projednání se sousedy | Stavební úřad seznámí účastníky řízení s podklady | Lhůta minimálně 7 dní |
| Vydání dodatečného povolení | Pokud jsou splněny všechny podmínky, úřad stavbu dodatečně povolí | Délka řízení se liší podle složitosti |
| Zamítnutí žádosti | Pokud nejsou splněny podmínky, žádost je zamítnuta a následuje odstranění stavby |
Postup po dodatečném povolení
Stavebník nebo vlastník dodatečně povolené stavby musí v případě, že se jedná o stavbu, kterou lze užívat pouze na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního souhlasu, oznámit stavebnímu úřadu záměr započít s užívání stavby nebo požádat o vydání kolaudačního souhlasu stejně, jako to musí udělat „řádný“ stavebník. Stavební zákon již neumožňuje vydat současně s dodatečným povolením dokončené stavby i souhlas s jejím užíváním.
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
Změna stavby před dokončením
Změna stavby před dokončením je důležitým institutem stavebního práva, který umožňuje vyřešit situaci, kdy chcete provést změnu stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci. Stavebník má povinnost provádět stavbu podle vydaného povolení. Může se ale stát, že v průběhu realizace se rozhodnete pro změny, které se od povolení či dokumentaci liší. Pokud hodláte stavět odlišným způsobem, než jak mu to bylo povoleno, je potřeba tyto změny projednat se stavebním úřadem.
Postup při změně stavby před dokončením:
-
Ohlášení záměru: Podle institutu změny stavby před dokončením je potřeba ohlásit své záměry před nebo během realizace.
-
Žádost o povolení: Změnu stavby před jejím dokončením lze realizovat jen na základě povolení stavebního úřadu, které se vydává na žádost stavebníka. V ní musíte změny specifikovat a připojit projektovou dokumentaci s jejich vyznačením.
-
Projednání se stavebním úřadem: Žádost je projednávaná stavebním úřadem s účastníky stavebního řízení a dotčenými orgány v rozsahu, v jakém se jich změna dotýká. Přičemž na daný proces se přiměřeně uplatní ustanovení o stavebním řízení - jde standardně o jakési „malé stavební řízení“.
-
Výjimky z povolení: Jedinou výjimku, kdy povolení změny stavby před dokončením nepotřebujete, představují nepodstatné odchylky od ověřené projektové dokumentace. To jsou takové změny, které nemění půdorys ani výšku stavby, způsob jejího užívání, nezasahují do nosných konstrukcí stavby a nemají vliv na požární bezpečnost.
Změnu stavby před dokončením lze podle zákona povolit jen v souladu s územním rozhodnutím (nebo jiným úkonem, který ho nahrazuje). Vyžaduje-li změna stavby před dokončením změnu územního rozhodnutí, lze o této změně rozhodnout ve společném řízení.
Změna dokončené stavby a změna účelu užívání
Změna dokončené stavby je podle nového stavebního zákona trojí - nástavba, přístavba a stavební úprava. Nástavbou se stavba zvyšuje a přístavbou se rozšiřuje její půdorys. Při stavebních úpravách zůstávají půdorys a výška stavby zachovány. Pokud samotná stavba, která má být změněna, musela být povolena stavebním úřadem, není možné její změnu realizovat bez povolení stavebního úřadu.
Účel užívání stavby se stanoví v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě v povolení stavby, pokud stavba nemusí být zkolaudována. Pokud potřebujete stavbu používat k jinému účelu, musíte požádat stavební úřad o povolení změny v užívání stavby. V žádosti je třeba zamýšlenou změnu odůvodnit. Jedná-li se o změnu bez větších dopadů, může ji stavební úřad povolit, aniž by tomu předcházelo standardní řízení.
Dopady nového stavebního zákona a doporučení
Nový stavební zákon zpřísňuje pravidla pro dodatečné povolení staveb a výrazně zkracuje lhůty k nápravě. Cílem nové úpravy je zvýšit vymahatelnost pravidel a zamezit zneužívání institutu dodatečného povolení. Úřady mají menší prostor pro toleranci, a tak by se stavebníci neměli spoléhat na to, že „to nějak projde“.
Odkládání řešení nepovolené stavby se nemusí vyplatit. Černá stavba navíc komplikuje jakékoliv nakládání s nemovitostí. Pokud budete chtít dům prodat, pronajmout nebo například použít jako zástavu u hypotéky, narazíte. Právě proto se vyplatí řešit situaci co nejdříve - ideálně dřív, než vám dorazí úřední výzva. A ještě lepší je obrátit se na odborníka, například advokáta nebo specialistu na stavební právo, který vám pomůže celý proces zvládnout správně a bez zbytečných chyb.
Nelze rovněž ponechat bez povšimnutí skutečnost, že nový stavební zákon výslovně a jednoznačně neupravuje postup vůči černým stavbám provedeným před jeho účinností, tedy před datem 1. července 2023. Absence řešení zmíněné situace je dle našeho názoru poměrně významným nedostatkem nové právní úpravy, kdy tímto dochází k zásahu do právní jistoty veřejnosti a současně není zřejmé, zda by nemohlo docházet k nepřípustné retroaktivitě zákona, pokud by například neoprávněné stavby realizované podle současné úpravy stávajícího stavebního zákona měly být následně odstraněny podle ustanovení nového stavebního zákona.
tags: #dodatecne #schvalovani #staveb #postup