Přemýšlíte o prodeji nemovitosti? Pokud se rozhodnete prodávat přes realitní kancelář, budete nejspíše stát před rozhodnutím, zda podepsat či nepodepsat zprostředkovatelskou smlouvu. Zprostředkovatelská smlouva je dohoda mezi prodávajícím (vlastníkem nemovitosti) a realitní kanceláří (zprostředkovatelem), která upravuje, jakým způsobem bude kancelář zajišťovat prodej. Makléř se v ní zavazuje k provádění odborné činnosti, která by měla být ve smlouvě detailně popsána. Majitel nemovitosti zase podpisem smlouvy potvrzuje vůli nemovitost prodat. Smlouvu doporučujeme vždy sepsat písemně. Zákon o realitním zprostředkování (Realitní zákon) vyžaduje zprostředkovatelskou smlouvu v písemném formě, jinak realitní kancelář nesmí vaši nemovitost nabízet. Pokud je realitní makléř ochoten nabízet vaši nemovitost bez písemné smlouvy, porušuje tím zákon. Je tak možné, že bude porušovat zákony i v průběhu prodeje a vás vystaví mnoha rizikům. Raději se mu vyhněte.
Typy zprostředkovatelských smluv
V zásadě máte dvě hlavní možnosti, pokud se rozhodnete prodávat s realitní kanceláří: nevýhradní nebo výhradní (exkluzivní) zprostředkovatelskou smlouvu.
Nevýhradní zprostředkovatelská smlouva
Nevýhradní smlouva umožňuje využít souběžně více zprostředkovatelů, nebo i prodávat bez realitky. V podstatě to znamená, že můžete svoji nemovitost nabízet přes vícero realitních kanceláří či sami přímo. Vaše nemovitost se objeví na realitních serverech vícekrát, bude více na očích potencionálních zájemců. Zároveň pro vás bude pracovat více makléřů.
Nevýhody nevýhradní smlouvy:
- Na potencionální kupce to působí neseriózně, když tutéž nemovitost nabízí vícero realitních kanceláří, často i za různé ceny a pokaždé trochu jinak.
- Může to působit tak, že se nemovitost zřejmě nedaří prodat, což může mnohé zájemce odradit.
- Motivace makléře pracovat na takovém prodeji je limitovaná tím, že o prodej usiluje i konkurence. Pravděpodobnost, že nemovitost prodají zrovna oni, je nízká.
- Nabídka může v zástupu ostatních nabídek zapadnout.
Výhradní (exkluzivní) zprostředkovatelská smlouva
Pokud se rozhodnete podepsat výhradní smlouvu, souhlasíte s tím, že po dobu, na kterou jste smlouvu uzavřeli, nesmíte uzavřít jinou zprostředkovatelskou smlouvu ohledně dané nemovitosti s jiným zprostředkovatelem, ani ji nesmíte prodat sami. Pro obě strany je výhodnější exkluzivní smlouva. Exkluzivní zastoupení při prodeji znamená, že svěřujete nemovitost do rukou jedné realitní kanceláře. Zavazujete se, že neoslovíte jinou RK ani nebudete zkoušet prodej bez realitky. To zajišťuje důvěryhodnou prezentaci nemovitosti, jednotnou komunikaci a efektivní prodejní strategii bez chaosu více nabídek.
Výhody exkluzivní smlouvy:
- Realitní kancelář bude do takového prodeje investovat více času i peněz, protože ví, že jeho práce povede k výsledku.
- Může nabízet nemovitost efektivně za nejvyšší možnou cenu.
- Obvykle si makléř najme fotografa, aby vaši nemovitost zachytil v tom nejlepším světle, vaši nemovitost před focením nachystá (např. pomocí metody Home staging), připraví půdorysy nemovitosti, natočí videoprohlídku a zajistí její propagaci na internetu.
- Máte kompletní servis ze strany realitní kanceláře.
Rizika exkluzivní smlouvy:
- Rizika exkluzivní smlouvy s RK se vážou k případům, kdy realitní kancelář nevyvíjí dostatečnou aktivitu. Proto je důležité uzavírat exkluzivní smlouvu na dobu určitou.
Co by měla zprostředkovatelská smlouva obsahovat?
Před podpisem smlouvy si důkladně ověřte, že obsahuje vše potřebné, vyhnete se tak případným pozdějším sporům. Následující položky musí v každé zprostředkovatelské smlouvě být, jinak je ze zákona neplatná:
Čtěte také: Šablona smlouvy pro zedníky
- Účastníci Zprostředkovatelské smlouvy: Ve smlouvě musí být v první řadě uvedeny identifikační údaje realitní kanceláře, která je v tomto vztahu obvykle zastoupena konkrétním realitním makléřem. Účastníky Zprostředkovatelské smlouvy jsou prodávající a realitní kancelář. Prodat nemovitost, a tedy uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu, může pouze majitel nemovitosti. Pokud je majitelů více, musí podepsat smlouvu každý z nich.
- Označení předmětné nemovitosti: Je třeba přesně specifikovat nemovitost, které se prodej týká, a případně i všechny další předměty prodeje (např. pozemky, podíly na společných prostorech atd.). Uveďte i případné právní vady nemovitosti, které nejsou zřejmé z veřejného seznamu, tedy z Katastru nemovitostí.
- Nabídková cena: Požadujte, aby ve smlouvě byla uvedena nabídková cena, na které jste se s makléřem dohodli. Podpisu tedy musí předcházet kvalitní odhad tržní ceny. Dále je třeba stanovit, jakým způsobem se bude případně cena snižovat. Doporučujeme, aby každé snížení bylo podmíněno písemným souhlasem majitele, ideálně ve formě dodatku ke smlouvě.
- Rozsah služeb: Trvejte na tom, aby bylo výslovně uvedeno, jaké služby se realitka zavazuje poskytnout. Smlouva by měla přesně říkat, co všechno je v ceně provize. Mělo by vám stačit, že realitní kancelář se zavazuje vyvíjet aktivity na prodej nemovitosti. Chtějte vědět, jaké konkrétní kroky bude pro prodej podnikat. Mezi ty patří například povinnost zajistit dostatečnou inzerci a profesionální prezentaci nemovitosti, anebo zprostředkovat u advokáta smluvní dokumentaci.
- Výše provize realitní kanceláře: Součástí smlouvy musí být vždy také dohoda na výši provize realitní kanceláře a způsobu jejího určení. Obvyklá výše provize se pohybuje mezi 3 - 6 % z kupní ceny nemovitosti. Může to být procenta z kupní ceny, pevná částka, nebo kombinovaná. Doporučujeme uvést přesnou výši provize (v procentech z kupní ceny, popřípadě pevnou).
- Kdy vzniká nárok na provizi: Zákon stanovuje, že provize je standardně splatná až dnem uzavření kupní smlouvy. Zákon však připouští možnost, že si strany sjednají, že nárok na provizi vznikne už při obstarání příležitosti k uzavření smlouvy. Tento pojem ale není jednoznačně definován a bývá zdrojem sporů. Proto si ve smlouvě jasně sjednejte, kdy přesně vzniká nárok na provizi.
- Doba trvání smlouvy: Důrazně doporučujeme uzavírat smlouvy na dobu určitou. U výhradní zprostředkovatelské smlouvy, za předpokladu, že jste spotřebitel, je dle realitního zákona doba platnosti omezena na max. 6 měsíců. Tato doba se ovšem může opakovaně prodloužit, a to písemným dodatkem ke smlouvě. Nedoporučujeme podepsat smlouvu na dobu neurčitou.
- Součinnost prodávajícího: Vy jako klient máte povinnost poskytnout potřebné dokumenty (např. výpis z katastru nemovitostí) a vyvíjet součinnost při prodeji (např. umožnit po předchozí dohodě prohlídku nemovitosti se zájemcem nebo poskytnout informace o nemovitosti za účelem vypracování průkazu energetické náročnosti budovy).
- Pojištění makléře: Realitní kancelář musí mít pojištění odpovědnosti za škodu, která může vzniknout při výkonu jejich činnosti. Vždy se ujistěte, že váš makléř je skutečně pojištěn - ideálně si nechte doložit i potvrzení o pojištění.
Zprostředkovatelská smlouva opravňuje realitní kancelář k celé řadě činností, zejména:
- Inzerovat nemovitost
- Realizovat prohlídky
- Uzavřít se zájemci rezervační smlouvu
- Přijímat rezervační poplatky
Na co si dát pozor ve zprostředkovatelské smlouvě
Než se rozhodnete smlouvu podepsat, určitě si ji pečlivě prostudujte a dbejte i na výběr realitní kanceláře, se kterou smlouvu uzavíráte. Pokud se Vám nějaký bod nebude zdát, žádejte o jeho opravu. Zde jsou klíčové body, na které se zaměřit:
- Automatická prolongace: Smlouva s realitkou by neměla nikdy obsahovat dohodu na tzv. automatické prolongaci, tedy nic takového jako „smlouva se automaticky prodlužuje o rok po skončení doby určité“. Takto prodloužená smlouva není platná. Smlouva na dobu určitou může být prodloužena, ale nejdříve 30 dní před jejím skončením a formou písemného dodatku.
- Neúměrně vysoké pokuty: Nedoporučujeme podepsat smlouvu obsahující neúměrně vysoké pokuty za porušení smluv. V případě, že prodejce od smlouvy odstoupí anebo poruší podmínku exkluzivity, mnoho makléřů operuje se smluvní pokutou jako náhradou vynaloženého času. Nicméně, je dobré vědět, že nemáte povinnost uzavřít kupní smlouvu s kupujícím, kterého vám našla realitní kancelář, pokud si prodej rozmyslí. Realitní kancelář vám za to nesmí účtovat pokutu. Může po vás však požadovat odměnu za činnosti, které k vyhledání kupujícího vedly.
- Snižování ceny bez vašeho souhlasu: Nedoporučujeme podepsat smlouvu, která opravňuje realitní kancelář snižovat cenu nemovitosti bez vašeho souhlasu. Každé snížení ceny by mělo být podmíněno písemným souhlasem majitele.
- Nárok na provizi pouhým obstaráním příležitosti: Pozor si dejte na smlouvy, ve kterých si makléř nárokuje provizi pouhým obstaráním příležitosti k uzavření smlouvy. Tím se často myslí pouhé zprostředkování kontaktu na kupce, bez garance uzavření kupní smlouvy nebo převodu nemovitosti.
- Skryté provize z navýšení ceny: Některé kanceláře si nechávají zaplatit „bonus“ z navýšené prodejní ceny. Dbejte na transparentnost odměny.
- Kdo je smluvním partnerem: Zajímejte se také o to, kdo je vaším smluvním partnerem. Můžete zjistit, že smlouvu uzavírá pouze makléř „na své triko“ jako podnikající fyzická osoba, a ne přímo realitní kancelář.
Jak vybrat důvěryhodnou realitní kancelář
Podpisu zprostředkovatelské smlouvy musí předcházet opatrný výběr realitní kanceláře. Ne všechny realitní kanceláře a realitní makléři jsou si rovni, proto je třeba pečlivě vybírat. Zde jsou otázky, které se vyplatí položit makléři na první schůzce:
- Je RK členem Asociace realitních kanceláří ČR?
- Kde všude RK inzeruje?
- Jaké má RK reference?
- Jaké má RK právní zázemí?
- Jaké doplňkové služby RK nabízí?
- Realitní kancelář by měla mimo jiné zaměstnávat, případně spolupracovat s dalšími odborníky, jako jsou finanční poradci nebo právníci.
- Vyplatí se vám také volit realitní kancelář, která působí přímo v oblasti, kde nemovitost prodáváte.
Kvalitní realitní kancelář by měla nabízet široké portfolio služeb:
Kvalitní realitní kancelář vám poskytne za sjednanou provizi mnohem více než pouhé „zprostředkování“. Správná realitní kancelář by měla nabízet široké portfolio služeb souvisejících s prodejem nemovitosti, od úplného počátku až po podpis kupní smlouvy.
Příprava k prodeji nemovitosti:
Čtěte také: realitní kancelář SDK reality
- Zjištění informací o prodávané nemovitosti (Katastr nemovitostí, právní zatížení, věcná břemena).
- Vypracování půdorysu nemovitosti a měření celkové rozlohy.
- Profesionální naaranžování místností (Home staging).
Tvorba inzerátu a marketing:
- Profesionální nafocení nemovitosti (včetně 360° pohledů, záznamů z dronu).
- Natočení videoprohlídky.
- Kvalitní marketing, propagace inzerátu na realitních portálech, sociálních sítích, tvorba bannerů.
Prodejní proces:
- Realizace prohlídek i bez vaší přítomnosti.
- Výběr zájemce, který je ochotný zaplatit co nejvyšší cenu.
Finanční a právní služby:
- Zajištění služeb finančních poradců pro zájemce o koupi (hypotéky, financování).
- Spolupráce s advokáty pro vypracování kupní smlouvy a dalších právních záležitostí.
- Zajištění a podepsání rezervační smlouvy a kupní smlouvy.
- Doporučujeme uschovat kupní cenu u třetí strany ve formě notáře nebo advokáta, nikoliv na účtech realitní kanceláře.
Poprodejní služby:
- Pomoc vám i novému vlastníkovi nemovitosti (např. s převodem energií).
Jak ukončit zprostředkovatelskou smlouvu
Může se stát, že budete chtít smlouvu s realitkou ukončit. Důvodů může být více - rozmysleli jste si prodej, nejste spokojeni s aktivitou realitní kanceláře nebo prostě chcete prodávat s jiným makléřem, protože vám nabídl lepší podmínky. Vypovědět smlouvu s realitkou může být někdy rychlé a snadné, jindy zase komplikované.
Čtěte také: Vyberte si chatu nebo chalupu v Lounech
- Odstoupení od smlouvy bez uvedení důvodu: Pokud byla smlouva uzavřena mimo prostory realitní kanceláře, je možné odstoupit do 14 dnů od podpisu smlouvy.
- Poučení o právu odstoupit: Realitní makléř musí klienta písemně upozornit na právo odstoupit od smlouvy. Pokud tak makléř neučiní nejpozději v den uzavření smlouvy, má klient právo odstoupit od smlouvy do 1 roku od uzavření smlouvy.
- Výpovědní lhůta: Pokud jste podepsali smlouvu přímo v kanceláři, ukončení smlouvy je většinou možné pouze v souladu s výpovědní lhůtou. Výpověď smlouvy o zprostředkování nesmí být podle nového občanského zákoníku delší než 1 měsíc.
- Smlouva na dobu určitou: Abyste mohli oslovit jinou realitní kancelář, musíte u výhradní smlouvy na dobu určitou počkat na její skončení.
- Finanční kompenzace: Pokud si prodej později rozmyslíte a odmítnete spolupracovat, realitka po vás může vyžadovat finanční kompenzaci za již vynaložené služby, protože realitní kancelář svou činnost vykonává dříve, než vznikne nárok na odměnu, a také platí externí služby, jako je zejména inzerce nebo práce fotografů.
Ohledně možností, jak odstoupit od zprostředkovatelské smlouvy, doporučujeme obrátit se na specializovaného právníka. Neexistuje jednotný postup, jelikož realitní kanceláře používají různé smlouvy a každý případ je odlišný.
| Typ smlouvy | Výhody | Nevýhody | Doporučená doba trvání |
|---|---|---|---|
| Nevýhradní smlouva | Možnost prodávat sám/s více RK, širší expozice nemovitosti | Působí neseriózně, nízká motivace RK, riziko zapadnutí nabídky, možné rozdílné ceny a prezentace | Doba neurčitá (s možností výpovědi) |
| Výhradní (exkluzivní) smlouva | Větší investice RK do prodeje, profesionální servis, jednotná prezentace, vyšší šance na optimální cenu | Riziko nedostatečné aktivity RK, zavázání se k jedné RK | Doba určitá (max. 6 měsíců, s možností prodloužení dodatkem) |
tags: #zprostredkovatelska #smlouva #sdk #reality #informace