Panelové domy postavené v 60. až 80. letech jsou často poznamenány dlouhodobě zanedbávanou údržbou. Pro jejich obyvatele se stávají méně bezpečnými, kvalita bydlení v nich zdaleka neodpovídá současným standardům a náklady na energie a dílčí opravy stále stoupají.
Proč neodkládat rekonstrukci panelového domu?
Jediným dlouhodobým a účinným řešením špatného stavu starých panelových domů je provedení komplexní rekonstrukce. Úniky tepla z panelových domů vyžadují zvýšené nároky na vytápění. Teplo z domu nejčastěji uniká panely a okny - největší zdroje úniků tepla zjistíme termokamerou. Aby bylo možné dům dál užívat bezpečně a v souladu s dnešními nároky na moderní bydlení, je nutné panelový dům renovovat.
Co všechno je třeba opravit?
Oprava panelového domu je náročný proces, jehož součástí bývá zateplení fasády, výměna oken a dveří, rekonstrukce výtahu, oprava balkonů a izolace střechy, ale i rekonstrukce stoupaček a vnitřních instalací. Nejdůležitější jsou opravy, které zvýší bezpečnost obyvatel domu, řeší havarijní stav domu či jeho částí.
Finanční aspekty a dotace
Jedná se o finančně náročné práce, můžete však na revitalizaci panelového domu získat příspěvek z dotačních programů. V letošním roce bylo spuštěno několik dotačních programů, o které můžete zažádat (Nová zelená úsporám pro Prahu, případně IROP pro regiony). Díky dotačním programům mohou být energeticky úsporná opatření částečně financována. Je nutné dodržet stanovená kritéria, přičemž nejvyšší nároky jsou většinou kladeny na zateplení objektu a výměnu oken. Profesionálně provedená rekonstrukce za použití kvalitních materiálů a při dodržení technologických postupů může snížit náklady na energie o 30 - 60% a měsíčně tak ušetřit i několik desítek tisíc korun na celý dům. Rekonstrukcí panelového domu se výrazně zvýší komfort bydlení v domě a tržní hodnota objektu, a to až o 50% (samozřejmě v závislosti na lokalitě)!
Časté závady fasád panelových domů
Dnes se podíváme na fasády, které mnohdy potřebují rozsáhlejší opravy, které mohou přesáhnout náklady přes 100 tis. Kč, a to bez zateplení.
Čtěte také: Recenze cihlových obkladů: co potřebujete vědět
Vzlínání vlhkosti a poškození soklů
Závady v povrchu soklů (část fasády mezi terénem a úrovní podlahy 1NP) mohou prozrazovat vzlínání zemní vlhkosti do obvodových konstrukcí, což způsobuje poškození soklové omítky. Velmi obvyklou závadou u většiny starších nemovitostí je vzlínání vlhkosti do zdiva soklu a následné poškození (opadání) soklové omítky. Není vhodné poškození obcházet bez povšimnutí a raději se zaměřit na rekonstrukce povrchu soklu a provedení dodatečné hydroizolace obvodových stěn a drenáže po obvodu stavby (viz článek Hydroizolace). Například vlivem asfaltových nátěrů a izolací již vlhkost přestupovala nad jejich úroveň do vodorovných konstrukcí (kleneb) a do bočních stěn. Vlhkost v klenbách zasahovala až do vzdálenosti 2 metrů od vnitřní strany zdiva. Zasažené omítky byly odstraněny a téměř v celé ploše bylo ponecháno režné zdivo. Sanační opatření byla kombinovaného charakteru a zahrnovala vložení drenážního systému podél obvodového zdiva, chemickou injektáž zdiva, instalaci prvků aktivní elektroosmózy a vybudování systému provětrávaných podlah ve sklepních prostorách. V rámci těchto opatření byly rekonstruovány původní kanalizační štoly a navazující ležatá kanalizace, které jsou vedeny pod budovou. Při výkopových pracích, jako nezbytné činnosti pro vložení drenážního systému, byly částečně odkryty pozůstatky středověkého opevnění města Brna. V této souvislosti musel být proveden archeologický výzkum. Bylo zjištěno, že budova je postavena na pozůstatcích hradeb a hradebního příkopu, do něhož byla přiváděna voda z okolních potoků. Právě z těchto důvodů je stále podloží budovy saturované velkým množstvím vody.
Opadávající fasáda
Nejčastěji se také na bytových domech můžeme setkat s opadávající fasádou, které nutně vyžaduje celkovou rekonstrukci. Další častou závadou je opadávající fasáda ve stavu před celkovou rekonstrukcí: „Opravu je nutné provést dříve, než začne přes poškozenou fasádu pronikat voda do obvodových stěn. Dále hrozí odpovědnostní riziko, pokud by byl někdo opadávající fasádou zraněn, nebo by došlo např. k poškození automobilu,“ říká Ing. František Valeš ze společnosti Nemoinspekt.
Trhliny v omítce
Z méně významných závad lze často narazit na drobné trhliny ve fasádní omítce, či napadení fasády řasou. Na omítce se také mohou objevit malé trhlinky, které vznikají například rychlým postupem výstavby nebo za nepříznivého počasí. Vytvořená síť nepravidelných trhlin se zpravidla nezvětšuje, ale v důsledku pronikání vlhkosti, by mohlo dojít k rozrušení fasádní omítky. Opravu je vhodné svěřit specializované firmě - po důkladné přípravě podkladu (odstranění dutin, přezkoušení pevnosti fasády a očištěním povrchu) je možné trhliny menší než 0,2 mm (tzv. vlasové trhliny) přetřít speciálním nátěrem. Trhliny velké 0,2- 0,5 mm je nutné přestěrkovat stěrkovou omítkou, přebrousit jemným smirkovým papírem a následně přetřít vhodným nátěrem. Trhliny větší než 0,5 mm je vhodné vyspravit vhodným tmelem.
Napadení řasami
A poslední poměrně častou závadou, je napadení fasády řasami, které se s oblibou usazují zejména na severní stěně objektu a ve vlhkých místech. Odstranit řasy by mělo být relativně snadné - stačí fasádu očistit tlakovou vodou s přídavkem čistícího přípravku. Dále Nemoinspektoři doporučují provést nátěr fasády vhodným materiálem, zabraňujícím dalšímu usazování řas.
Azbestové obložení
U menších starších bytových domů se občas vyskytuje obložení fasády závadným materiálem s příměsí azbestu (či také eternitu). Azbest byl již před mnoha lety označen jako nebezpečný odpad, a proto je jeho likvidace také více náročná, především s náklady na ni. Právní předpisy totiž neumožňují odstraňování azbestových materiálů svépomocí, likvidaci by měla provádět firma vlastnící povolení o zacházení s nebezpečnými odpady. Odpady obsahující azbestová vlákna lze ukládat jen na skládky k tomu určené, poplatek za uložení eternitu se běžně pohybuje okolo 5000 Kč za tunu.
Čtěte také: Cihlové obklady: Estetika a funkčnost
Náklady na opravu fasády
| Typ opravy | Cena za m² (bez zateplení) | Poznámky |
|---|---|---|
| Oprava menší části fasády, čištění a nátěr | 400 Kč | Pokud je nutné otlučení celé fasády, cena se zvyšuje. |
| Otlučení celé fasády a nátěr | 800 Kč | Zahrnuje náklady na lešení a případné poplatky za zábor. |
| Sanace trhlin (do 0,2 mm) a nátěr | 250 Kč | Zahrnuje sjednocení fasády novým nátěrem. |
| Sanace trhlin (0,2-0,5 mm) a nátěr | 250 Kč | Zahrnuje sjednocení fasády novým nátěrem. |
| Sanace trhlin (nad 0,5 mm) a nátěr | 250 Kč | Zahrnuje sjednocení fasády novým nátěrem. |
| Kompletní rekonstrukce se zateplením | 1200-1800 Kč | Závisí na zvoleném materiálu a architektonickém řešení. |
Náklady na opravu vč. nového nátěru se mohou pohybovat od cca 400Kč/m2 (pokud se poškození týká jen menší části fasády a zbytek stačí očistit tlakovou vodou a natřít) až po 800Kč/m2, pokud je nutné provést otlučení celé fasády. Významnou částí se na těchto nákladech podílí lešení, které je pro provedení prací nezbytné. Pokud je nutné lešení postavit na obecním pozemku, náklady se zvýší o poplatek za zábor. Pokud je rekonstrukce fasády spojena se zateplením, lze počítat s náklady cca 1200-1800Kč/m2 dle zvoleného materiálu a architektonického řešení.
Příprava na rekonstrukci fasády
Před zahájením prací musíte mít posudek o stavu celé budovy a vypracovaný detailní projekt revitalizace. Fasáda je něco jako kabát každého domu: její výraz určuje nejen barva a materiál, ale také rozmístění, velikost a orientace oken a dveří, architektonické prvky (pilastry, sloupy, římsy, lizény ad.) i další prvky, například obklady z kamene, keramiky a doplňky ze skla či kovu. Před zahájením obnovy či rekonstrukce je důležité zjistit, jak fasáda původně vypadala. Doma, v archivu, muzeu, v památkovém ústavu či na stavebním úřadě můžete zkusit vyhledat staré fotografie nebo stavební plány. Pokud žádný takový podklad neexistuje, mohou památkáři na místě provést průzkum fasády.
Sondážní a stratigrafický průzkum
Starší domy mívají několik vrstev nátěrů - některé mohou být původní, jiné doplněné při pozdějších opravách. Při sondážním průzkumu se na malé ploše postupně snímají jednotlivé vrstvy nátěrů. Někdy sondážní průzkum nestačí a je nutné provést ještě stratigrafický průzkum odebraných prvků. Jakmile se zjistí původní odstín fasády, přímo na místě se aplikují barevné vzorky a porovnávají se s vrstvami odkrytými při sondážním průzkumu. Vhodnost nátěru posuzuje zástupce NPÚ. První krokem je zpracování sondážního průzkumu, jehož cílem je zjistit skutečný zdravotně-technický stav pláště a objevit případné chybějící plastické výzdoby, které zdobí fasádu. K tomu se využívají vysokozdvižné plošiny, díky kterým lze pečlivě prozkoumat vše až do úrovně přechodu fasády na střešní rovinu. Klíčovou součástí zpracování projektu obnovy fasády je příprava výkresové dokumentace. Další etapou je architektonický rozbor, během kterého se podrobně analyzuje nejen samotná stavba, ale i její blízké okolí.
Výběr barevnosti a materiálů
Odstín fasády by měl vycházet z nálezů průzkumu provedeného už před zahájením prací - často odhalí hned několik barevných řešení, kterými se dům v minulosti pyšnil. Nejvhodnější bývá zvolit to, jež odpovídá současnému charakteru fasády. V případě, že se původní barevnost určit nepodařilo, pamatujte při výběru barev na to, jak cenný váš dům je a jak cenné je jeho okolí. Běžně se při opravách historických budov používají minerální silikátové nátěry. Také na domě v Ovenecké ulici zadal NPÚ požadavek na tento typ nátěru. Pro finální nátěr je vhodné vybrat silikát pro jeho prodyšnost potřebnou na historické cihelné zdivo spojované na vápennou maltu.
Realizace rekonstrukce fasády
Před lepením EPS izolace na původní omítku a zdivo je třeba osekat všechny ozdobné prvky a zvětralou omítku. Po převzetí staveniště na základě přejímacího protokolu se staví rámové lešení a celá plocha lešení se zasíťuje lešenářskou sítí a označí stavbu BOZP prvky s reklamním bannerem firmy. Nezbytnou součástí stavby je také mobilní TOI TOI WC, dále určení místa na skladování a odvoz odpadu z fasádnických prací.
Čtěte také: Vše o fasádních obkladech z tvrdého dřeva
Zateplení fasády
Pro zateplení fasády je energetickým výpočtem navržen šedý polystyren Styrotherm PLUS70 tl.160mm, který tvoří finální tepelně izolační vrstvu fasády. V soklové oblasti se používá soklová deska z perimetrického polystyrenu Styro SD200 tl. Jako ucelený zateplovací systém se dodává Ceretherm Classic s lepící a stěrkovou hmotou s výztužnými vlákny Ceresit CT85, penetrací pod omítku Ceresit CT16, silikonovou omítku Ceresit CT74 1,5mm hlazená struktura (IC2 CERESIT). Pro dekorativní prvky se použije tenkovrstvá 0,5 mm omítka Ceresit CT60 (WHITE), která se aplikuje stříkací metodou. Pro kotvení izolace se používá závrtná hmoždinka Fischer ECOTWIST v počtu kotev 6ks/m2. Výhodou této hmoždinky je její vysoká přídržnost v jakémkoliv podkladu, příznivá cena a také jednoduchá montáž, kdy díky závrtné montáži odpadají 2 kroky (oproti zápustné montáži talířovými hmoždinkami). Všechny druhy EPS se lepí lepidlem Ceresit CT85 a nanáší se na rámeček a 2-3 buchty do středu desky.
Oprava a výměna prvků
- V případě, kdy by odstraněním části nesoudržné omítky mohlo dojít ke ztrátě modelace, která se na fasádě neopakuje, je třeba provést zaměření prvku, jeho dokumentaci a sejmutí formy. Následně se chybějící prvky v omítkových plochách doplní.
- Chybějící modelace sochařské výzdoby ve cviklech je provedena z románského cementu. Nahrazení celých částí je provedeno odlitky z románského cementu.
- Kamenné prvky jsou v ploše doplněny umělým kamenem na hydraulické bázi a kamenickými vložkami z identického nebo podobného materiálu. Architektonické články, výdusky a drobné defekty jsou doplněny románským cementem.
- Ve všech fasádních plochách se při probíhajících opravách fasád vymění okenní výplně (šlo o nepůvodní výplně instalované při rekonstrukcích prováděných v 80. letech minulého století vykazující mnoho netěsností a defektů), a to včetně vnitřních a venkovních parapetů a veškerých klempířských prvků. V podstřešním prostoru se obnoví okenní otvory, které byly vyplněny oválnými okny kopírujícími původní tvar.
- Všechny spoje prvků s okolní fasádou se tmelí polyuretanovým tmelem. Na takto aplikované prvky se provede penetrace Ceresit CT16 a následně nástřik omítkou Ceresit CT60, 0,5mm ve vybraném odstínu.
- Plochy fasády jsou v největším rozsahu značně poškozené na mezi pilířích obou vyšších podlaží, což vyžaduje odstranění stávajících narušených omítek a jejich nahrazení za omítky nové. Fatálně narušena bývá i spodní část omítek v úrovni podokenního parapetního pásu nebo okolí průběžného parapetního pásu v druhém patře. Obě krajní plochy pláště jsou výrazně poškozenější než její střed. Zatímco nejpoškozenější plochy je nutné nahradit novými omítkami v plném rozsahu, nejméně degradované plochy se po očištění a přebroušení pouze přetmelí a přeštukují venkovním štukem.
- Výrazně předstupující plastické prvky, které nejsou chráněné oplechováním, se opatří hydrofobním nástřikem. Odvětrávací otvory pod okny se zaslepí zazdívkou z plných cihel a následně omítnou.
Konečné úpravy a bezpečnost
V rámci oprav jsou demontovány všechny rozvody vedené po vnějšku fasády a následně nově instalovány pod omítky případně do nově vybudovaných krytých tras. Z důvodu posílení bezpečnosti objektu je postupně rozšiřován vnější kamerový systém tak, aby byl pokryt kompletní perimetr budovy, a jsou instalována další aktivní bezpečnostní zařízení v oknech a kancelářích přízemí.
tags: #vnjesi #fasady #na #panelovych #domem #z