V průběhu svého života může stavba dospět do bodu, kdy bude nutné ji odstranit - třeba proto, že na pozemku překáží jinému záměru. Může ale dojít i k tomu, že stavba vznikla v rozporu s povolením nebo přímo bez něj. V takovém případě stavební úřad autoritativně zahajuje řízení o odstranění stavby a může nařídit její odstranění i proti vůli stavebníka.
Odstranění staveb na vlastní žádost stavebníka
Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů; NSZ), stejně jako dosavadní stavební zákon (zákon č. 183/2006 Sb., ve znění pozdějších předpisů; SZ) užívaný v přechodném období, neřeší jen provádění nových staveb, ale zabývá se též problematikou odstraňování již stojících staveb. Vlastník stavby je nositelem oprávnění se stavbou disponovat, může se tedy rozhodnout i pro její odstranění, což je poměrně běžná situace. Pokud se vlastník chystá stavbu odstranit, zpravidla tak nemůže učinit bez dalšího.
Stavbu, která podléhá povolení záměru nebo obsahuje azbest, je možné odstranit pouze na základě povolení odstranění stavby. Povinnost požádat o povolení odstranění stavby se nevztahuje pouze na drobné stavby, které neobsahují azbest (drobné stavby jsou uvedeny v příloze č. 1 ke stavebnímu zákonu).
Proces podání žádosti o povolení odstranění stavby
Na ESTAV.cz se novým stavebním zákonem pravidelně zabýváme. Nový stavební zákon přináší nejstriktnější přístup k černým stavebníkům minimálně od roku 1977. Podmínky pro odstranění stanoví NSZ v § 247. Ten v odst. 1 uvádí, že povolení stavebního úřadu k odstranění stavby vyžadují stavby podléhající povolení. Tedy ty stavby, které je možné provést pouze na základě povolení stavebního úřadu, se dají odstranit rovněž jen na základě povolení. Stavby drobné (uvedené v příloze č. 1) je tudíž možné odstranit bez povolení stavebního úřadu.
V žádosti o povolení odstranění musíte uvést předpokládaný termín zahájení a ukončení bouracích prací a způsob jejich provádění, identifikovat sousední pozemky a stavby, pokud bude nutné je při odstraňování využít, a informovat, zda stavba obsahuje azbest (nebo zda to lze očekávat). K zaslání žádosti poštou nebo podání osobně je nutno mít vytištěný formulář žádosti (příloha č. 14 vyhlášky č. 149/2024 Sb.), který je k dispozici na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.
Čtěte také: Vlastnosti modřínového stavebního dřeva
Součástí žádosti je dokumentace pro odstranění stavby a vyjádření, závazné stanovisko nebo rozhodnutí dotčeného orgánu, je-li vyžadováno stavebním zákonem nebo jiným právním předpisem (obsah dokumentace je stanoven v příloze č. 10 k vyhlášce č. 149/2024 Sb.). Dokumentaci pro odstranění stavby, s výjimkou některých jednoduchých staveb, může zpracovat pouze projektant, tj. autorizovaná osoba. Pouze dokumentaci pro odstranění jednoduché stavby, která nemusí být zpracována přímo projektantem, ale postačí i neautorizovanou osobou se vzděláním a praxí, může stavebník s podáním žádosti předložit případně jen v listinné podobě.
S odkazem na obdobné použití ustanovení § 172 a § 185 NSZ je i u dokumentace pro odstranění stavby nutné, aby byla nejpozději s podáním žádosti vložena do informačního systému evidence elektronických dokumentací (musí tak učinit stavebník, potažmo za něj projektant na základě plné moci). Pokud by tak nebylo učiněno, stavební úřad by pak žádost o povolení odstranění stavby usnesením odložil.
Obsah a platnost povolení odstranění stavby
Co vše má obsahovat povolení odstranění stavby, uvádí § 249 NSZ. V povolení odstranění stanoví stavební úřad lhůtu pro odstranění stavby, postup a způsob provedení bouracích prací, podmínky k zajištění dodržování technických předpisů a ochrany veřejných zájmů a úpravu pozemku po odstranění stavby. Platnost povolení k odstranění stavby není (na rozdíl od povolení záměru) zákonem omezena. Rozhodnutí o povolení odstranění stavby může být součástí rozhodnutí o povolení záměru.
Stavby vyhrazené a ostatní musí být vždy odstraněny stavebním podnikatelem (osobou k tomu oprávněnou podle živnostenského zákona).
Sankce za neoprávněné odstranění stavby
Odstraněním stavby na základě povolení se vlastník stavby nedopustí přestupku. Podle § 301 odst. 1 písm. l) a n) stavebního zákona se přestupku dopustí ten, kdo v rozporu s § 247 odst. 1 stavebního zákona odstraní stavbu, která podléhá povolení, bez povolení odstranění stavby, nebo ten, kdo odstraní stavbu v rozporu s povolením odstranění stavby nebo rozhodnutím o nařízení odstranění stavby. Za tyto přestupky lze podle § 301 odst. 3 písm. b) stavebního zákona uložit pokutu do 1 000 000,- Kč.
Čtěte také: Žádost o stavební povolení
Podle § 301 odst. 1 písm. m) stavebního zákona se přestupku dopustí ten, kdo v rozporu s § 247 odst. 1 stavebního zákona odstraní stavbu, která obsahuje azbest, bez povolení odstranění stavby. Za tento přestupek lze podle § 301 odst. 3 písm. b) stavebního zákona uložit pokutu do 1 000 000,- Kč.
Odstranění staveb z důvodu veřejného zájmu (tzv. "černé stavby")
K odstranění stavby může dojít i z důvodu veřejného zájmu proti vůli vlastníka stavby. Možných důvodů je hned několik:
- Stavba někoho ohrožuje.
- Jedná se o černou či neoprávněnou stavbu.
- Stavba byla postavena podle rozhodnutí zrušeného v přezkumném řízení.
- Stavba nevyžadovala povolení, ale byla provedena v rozporu s právními předpisy.
- Jde o dočasnou stavbu, které nebyla prodloužena doba trvání.
Hmotněprávní důvody, pro které stavební úřad nařídí vlastníkovi stavby odstranit stavbu, jsou uvedeny v § 250 odst. 1 NSZ. Předmětem této úpravy je odstranění nepovolených, tzv. „černých“, staveb. Jedná se o stavby, které ke své realizaci vyžadovaly povolení od stavebního úřadu, ale nemají jej, nebo ho sice mají, ale jsou prováděny či provedeny v rozporu s ním. Stavba neoprávněná je stavbou na cizím pozemku, která ke své realizaci nemá soukromoprávní titul (věcné právo k cizímu pozemku - např. služebnost).
Jde o případy, kdy stavebník povolení podle zákona získal a stavbu podle něj realizuje či realizoval, ale toto povolení bylo následně zrušeno např. v přezkumném řízení. Zde pak stavební úřad povede o původní žádosti, k níž bylo vydáno zrušené povolení, opakované řízení. NSZ nově výslovně řeší i situaci, kdy by šlo o provedenou stavbu, které takto bylo povolení následně zrušeno, přičemž na tuto stavbu bylo vydáno už i kolaudační rozhodnutí, ale to zrušeno nebylo.
Rozhodnutí o nařízení odstranění stavby vydá stavební úřad též na základě zjištění, že byla realizována stavba, která sice nevyžaduje povolení stavebního úřadu, ale je prováděna nebo byla provedena v rozporu s právními předpisy. O takovýto rozpor by šlo např. v případě nedodržení hranice pro umisťování staveb 2 m od hranice pozemku. Rozpor s právními předpisy u provedených staveb, které nevyžadují povolení, neznamená jen rozpor se zákony, ale i prováděcími vyhláškami (např. vyhláška o obecných požadavcích na využívání území).
Čtěte také: Stavební řezivo Brno: Průvodce
I podle NSZ mohou být stavby provedeny jako trvalé, ale též jako dočasné, tzn. že půjde o stavby, u kterých stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Nicméně, pokud by stavebník do 10 let od právní moci povolení zahájenou stavbu nedokončil ani si nepožádal o prodloužení platnosti povolení, pak musí stavební úřad z moci úřední rozestavěnou stavbu odstranit.
Problematika "černých staveb" a nový stavební zákon
Jde o reakci na stav, kdy zhruba 10 % všech realizovaných staveb v ČR bylo povolováno v rámci režimu dodatečného povolování. Pokud budeme vycházet z oficiálních dat pro rok 2018, tak ze zhruba 7 000 tzv. „černých staveb“ bylo nařízeno odstranit pouze 400. Realita nejrůznější stavební nekázně může být v našich poměrech mnohonásobně vyšší. V úvodu tohoto textu uvádím, že za rok 2018 bylo v ČR stavebními úřady řešeno zhruba 7 000 černých staveb. Toto číslo je nepochybně vysoké, ale zcela jistě neodráží realitu. Ta je ve skutečnosti násobně horší.
Nový stavební zákon přináší nejstriktnější přístup k černým stavebníkům minimálně od roku 1977. Nová právní úprava však nulovou tolerancí k černým stavbám jde ještě dál. Trestá nedodržení stanoveného procesního postupu. Tedy pokud stavebník realizuje stavbu bez povolení, ale hmotně právně jde o stavbu, která není v rozporu s platnou právní úpravou a v zásadě pouze není dodržen procesní postup, je sankcí odstranění stavby.
Původní návrh NSZ, který dokonce počítal s tím, že nepovolené stavby nepůjde dodatečně povolit vůbec, se zmírnil. „Černou“ stavbu provedenou bez povolení nebo v rozporu s ním lze i podle NSZ za určitých podmínek dodatečně zlegalizovat. Cílem rekodifikace bylo stanovit nové a přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby, a tak vynucovat stavební pořádek, protože v českém právním prostředí je velké množství staveb povolováno právě tímto způsobem.
S novým stavebním zákonem nepochybně počty černých staveb klesnou, protože informovanost o nové právní úpravě sehraje svoji roli. Až praxe ukáže, jaká bude realita. Důsledné dodržování a vymáhání zákonů je nepochybně cesta správným směrem, ale je třeba vnímat, že drtivá většina černých staveb spočívá ve změnách staveb, odchylkách vzniklých změnou představ v průběhu výstavby a dále jde o velké množství doplňkových staveb, které jsou v zásadě nevýznamné a vznikají z nepoučenosti stavebníků.
Řízení o odstranění stavby a dodatečné povolení
Je dobré vnímat, že řízení o odstranění stavby je řízení sankční povahy, jehož výsledkem může být citelný zásah do vlastnického práva stavebníka. Jde o sankci za vytvoření protiprávního stavu. Primárním zájmem stavebního práva však není povolovací proces sám o sobě, ale ochrana veřejného zájmu. Procesní postupy jsou pouze prostředkem pro jeho naplnění.
Stávající úprava obsažená v § 129 SZ obsahuje řízení o odstranění stavby a vnořené řízení o dodatečné povolení stavby. Existence těchto dvou souvisejících řízení bohužel není šťastná a poskytuje stavebníkům poměrně velký obstrukční potenciál. Judikatura Nejvyššího správního soudu dotvořila toto řízení do podoby, kdy stavebník může o dodatečné povolení stavby žádat v podstatě kdykoliv, opakovaně, a to i dokonce v případě probíhajícího odvolacího řízení. Zákonem stanovená 30tidenní lhůta pro podání žádosti o dodatečné stavební povolení byla prohlášena za pořádkovou.
Nová právní úprava reaguje zjednodušením procesního postupu, což je krok správným směrem. Nově bude existovat pouze jedno řízení o odstranění stavby, v jehož rámci bude možno podat žádost o dodatečné povolení stavby. Rozhodnutí, které bude výsledkem řízení o nařízení odstranění stavby a o dodatečném povolení, bude obsahovat dva výroky podle toho, zda bude možno žádosti o dodatečné povolení vyhovět, či nikoliv. Pokud bude možno žádosti o dodatečné povolení vyhovět, vydá stavební úřad dodatečné povolení, řízení o nařízení odstranění stavby se zastaví. Pokud však bude chtít stavebník stavbu dodatečně povolit, bude muset splnit kritéria obsažená v § 256 NSZ. Především bude muset prokázat, že jednal v dobré víře (bona fides).
NSZ v § 255 odst. 4 výslovně stanoví, že řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby, kdy toto řízení má být ukončeno jedním rozhodnutím. Je-li tedy podána žádost o dodatečné povolení stavby, stavební úřad již řízení o nařízení odstranění stavby nepřerušuje, ale s ohledem na skutečnost, že řízení o dodatečném povolení stavby je součástí řízení o nařízení odstranění stavby, pokračuje v zahájeném řízení. Jinými slovy, stavební úřad povede stále jedno řízení, v rámci kterého musí posoudit žádost o dodatečné povolení stavby.
Podmínky pro dodatečné povolení stavby podle NSZ
NSZ v § 256 odst. 1 přináší přísnější podmínky pro dodatečné povolení stavby. Věcnou novelou však bylo do NSZ doplněno zmírnění této podmínky: pokud by stavba vyžadovala pouze výjimku z požadavků na umisťování staveb (typicky odstupové vzdálenosti) a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas „sousedů“ (účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno), považuje se podmínka podle odst. 1 písm. b) za splněnou. Jestliže by však šlo o nepovolenou stavbu, u níž by bylo potřeba řešit výjimku z technických požadavků na stavby, tuto „černou“ stavbu v žádném případě dodatečně povolit nepůjde.
Kromě již pochopitelné snahy úředníků stavebních úřadů stavby dodatečně povolit, existuje i celá řada nešvarů v této agendě. Rozhodovací praxe, zejména na menších stavebních úřadech, tak leckdy mlčky toleruje stavební nekázeň. Kde není žalobce, není soudce. Druhou možností je, že stavebník podá standardní žádost a probíhá standardní povolovací postup, kdy stavební úřad oficiálně nezjistí existenci stavby a tu standardně povolí. Tím dojde ke zhojení protiprávního stavu.
Novinkou je od 1. července též podmínka uhrazení pokuty za přestupek, pokud stavebník stavbu provedl bez povolení nebo v rozporu s ním. Horní hranice pokuty, kterou může stavební úřad za černou stavbu udělit, se zvyšuje až na 2 miliony korun.
Pokud by jedním rozhodnutím byla zamítnuta žádost o dodatečné povolení stavby a rovnou nařízeno i odstranění této stavby, povinný již nemůže podat novou žádost o dodatečné povolení, jak NSZ také uvádí.
Přechodná ustanovení a specifické případy
§ 330 odst. 1 NSZ stanoví, že řízení a postupy zahájené přede dnem nabytí účinnosti NSZ se dokončí podle NSZ. Pokud tedy stavební úřad zahájí řízení o odstranění stavby, které nedokončí do 31. 6. 2023, taková stavba přejde do režimu NSZ. Podle mého názoru však vznikne specifická skupina černých staveb vzniklých před 1. 7. 2023, u kterých nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby podle dosavadní právní úpravy. Nařídit je odstranit nepůjde, ale nebude možné je rovněž ani povolit.
Důraz je kladen na ochranu sousedních staveb, řešeno je zejména zajištění stability a bezpečné užívání, dále na ochranu sousedních pozemků zahrnující úpravu pozemků po odstranění stavby, odvádění povrchových vod a vysázení zeleně, a na ochranu veřejného zájmu a práv účastníků řízení, mj. zajištěním provozu na přilehlých komunikacích. Pokud by v opakovaném řízení byla dokončená stavba opět povolena, vydá stavební úřad po ověření splnění příslušných podmínek na žádost vlastníka stavby současně i nové kolaudační rozhodnutí.
Pokud zákonodárce stanovil téměř nulovou toleranci k černým stavbám, které již nebude možno dodatečně povolit, bude důsledně prováděn stavební dozor v území, na novou soustavu stavebních úřadů dopadne nelehký úkol tyto stavby úřadovat, stavebníky sankcionovat a zejména provádět výkony těchto rozhodnutí. Je zcela evidentní, že vznik této agendy představuje pro novou soustavu značnou zátěž a k 1.7.2023 je třeba mít přichystaný úřední aparát schopný zvládat řízení o odstranění stavby, profesionálně úřadovat přestupky a rovněž je třeba vytvořit robustní aparát na odstraňování těchto staveb. Je otázkou, zda výkon rozhodnutí nesvěřit zákonem přímo soudním exekutorům. Již v minulosti se totiž ukázalo, že stát svoje rozhodnutí efektivně vymáhat neumí.
tags: #stavebni #zakon #likvidace #staveb #cz #informace