Hlavním účelem plotu je rozhrada pozemků, a tedy také zamezování sousedských sporů o hranice pozemků. Někdy bohužel ale vzniká konflikt právě kvůli plotu. Jak je to s plotem mezi sousedy? Komu patří plot mezi sousedy? Kdo ho platí? Co říká občanský zákoník o plotu mezi pozemky?
V tomto článku se společně podíváme na to, co dělat, pokud zjistíte, že sousedova zahrada přesahuje na váš pozemek.
Kdo je Vlastník Plotu?
Někdy ale plot stojí dlouhá léta a ani jeden ze sousedů již neví, kdo je tedy jeho vlastníkem. Pokud tuto informaci nelze zjistit a sousedé se nedokáží domluvit, pak plot patří oběma a péče o něj je společná. Veškeré opravy a údržbu tedy zajišťují společnými silami a prostředky.
Podle občanského zákoníku jsou rozhrady mezi sousedními pozemky společné. Společnou zeď nebo společný plot pak může každý užívat na své straně až do poloviny její/jeho tloušťky. Nesmí však učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části.
Pokud je plot mezi vámi a sousedem už velmi starý po předchozích majitelích, a vy nevíte, komu patří, patří společně oběma sousedům. Opravy a údržbu plotu byste tedy měli provádět společně a za společné náklady.
Čtěte také: Bezúdržbový živý plot
Kdo Staví a Platí Plot?
Neexistuje žádná povinnost oplotit si pozemek. V ideálním případě se se sousedem domluvíte, že plot bude sloužit vám oběma, proto ho společně postavíte a zaplatíte. Následně každý budete udržovat vaši stranu plotu.
Ať už je plot váš či společný, je vhodné jeho podobu a výšku konzultovat s vašimi sousedy. Ať už plot plánujete stavět sami, nebo společně se sousedem, neváhejte se na nás obrátit. Poradíme vám s veškerým potřebným materiálem pro stavbu vašeho plotu.
Pokud přemýšlíte o tom, že byste si rádi plotem oddělili pozemek od pozemku souseda, jistě vás napadne otázka, kdo z vás plot bude platit a proč.
Co Říká Občanský Zákoník o Plotech?
Občanský zákoník v této souvislosti pracuje se slovem rozhrada. Podle občanského zákoníku jsou rozhrady mezi sousedními pozemky společné. Společnou zeď nebo společný plot pak může každý užívat na své straně až do poloviny její/jeho tloušťky. Nesmí však učinit nic, co zeď ohrozí nebo co sousedovi překáží v užívání jeho části.
Tam, kde jsou rozhrady dvojité (např. Podle § 1028, pokud jsou hranice u pozemků neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby soud určil hranice podle poslední pokojné dražby.
Čtěte také: Teleskopické nůžky
Soused po vás může chtít zřízení plotu nebo obnovení rozhrady v případě, že hrozí při rozpadu plotu z nedostatku oplocení škoda. Vlastník není povinen znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji však udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození sousedovi škoda. Jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby.
Co Dělat, Když Soused Nesouhlasí se Stavbou Plotu?
Jestliže chcete stavět plot přesně na hranici pozemku s rozdělením nákladů, a soused řekne ne, musíte jeho nesouhlas respektovat. A máte dvě možnosti, jak se situací naložit:
- Můžete plot posunout celý na vlastní pozemek a postavit ho na svoje náklady. V takovém případě sousedovo svolení nepotřebujete. Stavební povolení ne/potřebujete podle podmínek uvedených výše.
- Můžete podat návrh k soudu, aby sousedovi přikázal plot postavit. Má-li však rozhodnout ve váš prospěch, musí k tomu mít relevantní důvod (například se na vašem pozemku pohybují sousedova zvířata).
Kdy je Nezbytná Práce Geodeta?
Práce geodeta je nutná za několika okolností. Jak jsme již načrtli výše, geodeta budete potřebovat, pokud plánujete výstavbu domu. Pozemek, na kterém chcete stavět (stavební pozemek) je třeba zaměřit a vytyčit. Zaměření pozemku se v tomto případě realizuje zejména kvůli tomu, aby byly dodrženy minimální vzdálenosti od hranice pozemku a sousedních staveb.
Kromě stavby domu se hranice pozemku vytyčují i při realizaci oplocení. Vytyčí-li se však hranice na základě mapových podkladů z katastru nemovitostí, geometrický plán se nevyžaduje.
V některých případech může dojít i k situaci, že je třeba změnit tvar pozemku. To se nejčastěji děje proto, aby měly hranice sousedních pozemků jednoduchý tvar či pro zvýšení využitelnosti pozemků. Geodet tak vyznačí změněné hranice pozemků, jejich geodetické zaměření a vyhotoví plán.
Čtěte také: Výběr stínící tkaniny
K rozdělení pozemku může dojít tehdy, rozhodnete-li se jeho část prodat, darovat či vypořádat podílové spoluvlastnictví. V tomto případě se označují nové hranice pozemků rozdělující původní pozemek. Nové hranice se na základě geometrického plánu zaznačí do katastru nemovitostí.
Pozemek si také můžete nechat vyměřit i z kontrolních důvodů - chcete-li mít jistotu, že jsou hranice vašeho pozemku zaměřeny správně. Někdy totiž může dojít k tomu, že se vyskytnou odchylky mezi mapovými podklady a skutečností, jelikož katastr nemovitostí pracuje s nejednotnými katastrálními mapami. Kontrolní vytyčení pozemku geodetem tak může odhalit nesrovnalosti.
Zasahování Sousedovi Zahrady do Vašeho Pozemku
Při zaměřování pozemků se může stát, že se přijde na to, že pozemek vašeho souseda zasahuje do vašeho pozemku. Co ale v této situaci dělat?
Prvním krokem v této situaci je jistě seznámení souseda s danou skutečností. Informujte jej o vašich zjištěních a navrhněte možná řešení případně dohodu. V ideálním případě lze tuto situaci vyřešit opětovným zaměřením pozemků a úpravou katastrálních map.
Pokud část sousedova pozemku využíváte a chtěli byste si ji ponechat, můžete se pokusit se sousedem dohodnout na darovací smlouvě případně záměně či vydržení. Avšak pokud se umíte se sousedem dohodnout, ideálním řešením je darování, při kterém budete potřebovat darovací smlouvu a geometrický plán, kterým se tato část pozemku zaměří a oddělí a následně ji můžete nabýt.
V případě, že jde o opak - a tedy soused využívá část vašeho pozemku ke svým účelům, i v tomto případě je prvním krokem snaha o dohodu - a tedy opětovné zaměření a vytyčení pozemků a jejich úprava v katastrálních mapách. V některých případech se však stává, že soused nesouhlasí, případně danou situaci nechce řešit. Tehdy se můžete obrátit na příslušné orgány a informovat je o dané skutečnosti. Můžete také využít služeb mediátora a možnosti mimosoudní dohody, jejíž proces je obvykle rychlejší a méně finančně nákladný, než soudní spor. Pokud se ani po mediačním řízení se sousedem nebudete umět dohodnout, existuje i „hraniční“ možnost řešení této situace, a to soudní formou.
Co Když Sousedova Stavba Přesahuje na Můj Pozemek?
Postup závisí na tom, jestli je stavba jen neoprávněná (na cizím pozemku) nebo i nepovolená. Obecně platí, že stavět lze pouze na pozemcích uvedených ve stavebním povolení, k nimž má stavebník právo. Pokud stavebník porušil stavební povolení (nebo žádné neměl), měl by stavební úřad zahájit řízení o jejím odstranění.
Pokud ale na Vašem pozemku stojí (přesahuje na něj) dříve povolená (případně i zkolaudovaná) stavba a uplynuly lhůty k přezkoumání povolení stavebního úřadu, je stavba sice neoprávněná, její odstranění však nemůže nařídit stavební úřad, ale jen soud na základě Vaší žaloby.
Podle nového občanského zákoníku připadají stavby zřízené po 1. lednu 2014 na cizím pozemku vlastníkovi pozemku. Pokud ji stavebník zřídil v dobré víře, nahradí mu vlastník pozemku účelně vynaložené náklady.
Pokud stavba přesahuje na cizí pozemek pouze malou částí, jde o tzv. přístavek a daná část pozemku se stává vlastnictvím stavebníka, pokud stavěl v dobré víře. Původnímu vlastníkovi zaplatí obvyklou cenu nabytého pozemku.
Stavba na Hranici Pozemku a Souhlas Sousedů
Pokud je nezbytné, abyste při stavební úpravě, rekonstrukci či změny stavby užili pozemek souseda, a to i v nepatrném rozsahu, potřebujete před zahájením prací získat souhlas vlastníka pozemku s jeho využitím. Souhlas vlastníka může být poskytnut písemně prostým prohlášení, kde vlastník uvede, že souhlasí s využitím svého pozemku pro stavební práce stavebníka, či si mohou strany uzavřít nepojmenovanou smlouvu (např. Dohodu o užití sousedního pozemku pro realizaci stavební úpravy, údržby apod.), ve které si sjednají dobu trvání, rozsah a způsob užití, finanční protiplnění a pravidla pro uvedení pozemku do původního stavu.
Pokud se jedná o stavební úpravu, pro jejíž realizace nepotřebuje stavebník příslušné oprávnění ze strany stavebního úřadu, může být souhlas souseda (vlastníka pozemku) učiněn i ústně. Záleží na konkrétním stavu vašich sousedských vztahů.
Problémy či narušení vztahů tak na sebe nemusí dlouho čekat. Proto i u fungujícího vztahu doporučuji seznámit souseda podrobně s průběhem a rozsahem zamýšlených prací, informovat ho o možnostech „dočasného poškození“ jeho majetku a způsobu finanční kompenzace a rekultivace. Pokud vaše sousedské vztahy nejsou příliš vřelé, můžete souseda motivovat k vydání souhlasu prostřednictvím kauce, kterou složíte ke krytí případných škod, které by prováděním stavebních prací mohly vzniknout. Kauci můžete složit u advokáta, notáře, kdy se stanoví jasná pravidla pro případy jejího využití, kauci můžete poskytnout i přímo sousedovi.
Na základě uvedeného ustanovení v případě, kdy nedojde mezi zúčastněnými osobami k dohodě, může stavební úřad pro vytvoření podmínek k provedení stavby nebo její změny, nutným zabezpečovacím pracem, nezbytným úpravám, udržovacím pracem a k odstranění stavby uložit těm, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k sousedním pozemkům či stavbám na nich, aby umožnili provedení prací ze svých pozemků či staveb.
Stavebník je v daném případě dle § 141/2 povinen dbát, aby co nejméně rušil užívání sousedních pozemku nebo staveb a aby prováděnými pracemi nevznikaly škody, kterým je možno zabránit. Po skončení prací je stavebník povinen uvést sousední pozemek nebo stavbu do předchozího stavu a nesplní-li tuto povinnost nebo nedojde k dohodě, odpovídá za škodu, kterou porušením této povinnosti způsobí.
V této souvislosti je třeba upozornit stavebníky, že zákon uvedené pravidlo neupravil jako povinnost SU vždy nařídit ale pouze jako možnost, navíc podmíněnou potřebou veřejného zájmu na uložení tohoto opatření, což je v praxi největší problém. Kde končí a začíná hranice soukromého či veřejného zájmu, v čem ještě lze veřejný zájem v případě udržovacích prací či rekonstrukcí spatřovat?
Vstup na Sousední Pozemek z Důvodu Údržby
Pokud nebudete v postupu dle § 141 stavebního zákona úspěšní, můžete se ještě obrátit na soud a žádat o umožnění vstupu na sousední pozemek či strpění provedení potřebných prací za náhradu.
Občanský zákoník upravuje oprávnění užít sousedův pozemek z důvodu nezbytné údržby či provedení stavebních úprav hned ve dvou paragrafech. První je § 1021, který vychází z § 127/3 již zrušeného občanského zákoníku a řeší případy, kdy „vlastník pozemku je povinen umožnit sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, který je nezbytný k údržbě sousedního pozemku za předpokladu, že soused nemůže tohoto účelu dosáhnout jinak“.
Dle komentáře toto ustanovení bude mířit pouze na případy běžné údržby. Pro případy stavění, bourání, opravy či rekonstrukce stavby bude nutný postup dle § 1022 OZ.
Paragraf 1022 pak upravuje zcela nové pravidlo, které stanoví „nemůže-li se stavba stavět nebo bourat, nebo nemůže-li se opravit nebo obnovit jinak než užitím sousedního pozemku, má vlastník právo po sousedovi požadovat, aby za přiměřenou náhradu snášel, co je pro tyto práce potřebné“.
Zateplení Domu na Hranici Pozemku
Z pohledu stavebního zákona je zateplení bráno jako stavební úprava (§ 2 odst. 5 písm.c)). Pro provedení zateplení stavebník není povinen žádat vydání územního souhlasu či územního rozhodnutí o umístění stavby ( viz § 79 odst.6 ) a u mnohých staveb (typicky garáže) nevyžadují některé stavební úřady ani ohlášení či vydání stavebního povolení, neboť tyto stavební úpravy řadí pod § 103 odst. 1 písm. d) kdy se stavební úpravou nezasahuje do nosných konstrukcí, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání, nevyžaduje se posouzení vlivu na životní prostředí a jejich provedení nemůže ovlivnit požární bezpečnost stavby.
Pokud stavební úřad vyžaduje stavební povolení či ohlášení (stanoveno v závislosti na typu stavby a zastavěné plochy), bude soused vždy mít prostor se ke stavební úpravě vyjádřit, případně navrženou stavební úpravu prováděnou na hranici pozemku odmítnout.
Každé zateplení stavby na hranici pozemku, bez ohledu na to, zda stavba podléhá vydání příslušného oprávnění ze strany stavebního úřadu, musí být odsouhlaseno a vypořádáno s vlastníkem sousedního pozemku.
Přestavek a Vydržení
Občanský zákoník v ustanovení § 1087 předkládá institut přestavku. Pojem přestavku se týká situace, kdy stavba trvalého charakteru, která byla postavena na vlastním pozemku, zasahuje svou malou částí na přilehlý cizí pozemek.
Občanský zákoník tuto situaci řeší tak, že tato malá část cizího pozemku zabraná stavbou přechází do vlastnictví majitele této stavby (zřizovatele stavby). Vlastník sousedního pozemku je za svou ztrátu náležitě kompenzován ve výši odpovídající obvyklé ceně pozbyté části pozemku.
Široké veřejnosti známějším institutem je vydržení vlastnického práva. Vydržením se rozumí nabytí vlastnického práva jeho faktickým dlouhodobým držením, tedy situace, kdy má vlastník na části cizího pozemku postavenou stavbu po určitou dostatečně dlouhou dobu.
Držba musí být poctivá, což znamená, že držitel musí oprávněně věřit, že mu náleží právo, které vykonává. Pro dosažení řádného vydržení je též nezbytné nepřerušeně držet pozemek po dobu minimálně 10 let.
V případě mimořádného vydržení se vydržecí doba prodlužuje na 20 let, ale odpadá požadavek řádné držby. Držitel proto nepotřebuje právní důvod, na kterém by se jeho držba zakládala (typicky smlouvu nebo pravomocné rozhodnutí orgánu veřejné moci).
Vydržením pak může vlastník, který je v dobré víře, získat vlastnické právo na část sousedního pozemku faktickou držbou, a to po dobu 10 let nebo 20 let v případě vydržení mimořádného.
Vysoký Plot a Sousedské Imise
Občanský zákoník upravuje tzv. sousedské imise. Podle OZ se musí vlastník nemovitosti (tj. včetně pozemku, na kterém taková vysoká věc stojí) zdržet všeho, co má za následek to, že „odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy“ atd.
Občanský zákoník také na jiném místě umožňuje bránit se proti tomu, aby soused vysazoval stromy těsně vedle hranice pozemku - pokud se jako vlastník pozemku chci bránit, musím pro to dle OZ mít ale „rozumný důvod“ - tj. např. zase stínění, omezený výhled apod.
Závěrem je třeba zdůraznit, že konflikty kolem vysokých zdí, plotů a staveb mezi sousedy mohou být složité. Důležité proto je, abychom komunikovali s našimi sousedy a snažili se najít řešení, které uspokojí obě strany.
tags: #souseduv #plot #na #mem #pozemku #zákon