Stavíte na pozemku, který znáte jako své vlastní boty nebo váš dům již pamatuje nejednoho prezidenta? Přesto se může stát, že soused s katastrální mapou v ruce namítá, že část vašeho domu nebo jiné stavby zasahuje na jeho pozemek. V lepším případě můžete čelit požadavkům na peněžitou náhradu, v horším případě bude soused požadovat odstranění předmětné části stavby.
Přestavek
Občanský zákoník v ustanovení § 1087 předkládá institut přestavku. Pojem přestavku se týká situace, kdy stavba trvalého charakteru, která byla postavena na vlastním pozemku, zasahuje svou malou částí na přilehlý cizí pozemek. Občanský zákoník tuto situaci řeší tak, že tato malá část cizího pozemku zabraná stavbou přechází do vlastnictví majitele této stavby (zřizovatele stavby). Vlastník sousedního pozemku je za svou ztrátu náležitě kompenzován ve výši odpovídající obvyklé ceně pozbyté části pozemku.
Obvyklá cena je taková, která by byla v obvyklém obchodním styku dosažena při prodeji stejné či obdobné části pozemku. Zaprvé se musí jednat o stavbu trvalého charakteru. Zákonnou definici stavby trvalého charakteru bychom hledali marně, avšak stavbu lze obecně posuzovat podle jejího stavebnětechnického provedení (tj. z čeho je stavba postavena) a faktického účelového určení stavby (tj.
Druhým kritériem je pojem „malá část stavby“ a „malá část pozemku“. Tyto pojmy je nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na okolnosti každého případu. Třetím předpokladem, který může často představovat překážku pro uplatnění přestavku, je dobrá víra zřizovatele stavby, že buduje stavbu na svém pozemku. Dobrá víra znamená, že zřizovatel stavby neví o určitých právně významných nedostatcích souvisejících s jeho jednáním a ani o nich vědět nemohl. Jinými slovy, že nevěděl, ani vědět nemohl, že neprovádí stavbu na cizím pozemku.
Aby byl zřizovatel stavby v dobré víře, musí postupovat s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze u konkrétního případu po každém požadovat. Zákon neposkytuje ochranu nedbalému stavebníkovi, který byl sice subjektivně přesvědčen o tom, že staví na svém pozemku, ovšem jeho omyl byl se zřetelem ke všem okolnostem konkrétního případu neomluvitelný (tj. měl a mohl o svém omylu vědět). U staveb zřízených před 1. 1. 2014 musí být dobrá víra zřizovatele stavby, že stavěl na vlastním pozemku, dána jak v době stavby, tak i ke dni nabytí účinnosti (nového) občanského zákoníku, tedy k 1. 1.
Čtěte také: Plot a dobré vztahy
Dobrá víra zřizovatele stavby tedy představuje domněnku, která může být vyvrácena.
Vydržení vlastnického práva
Široké veřejnosti známějším institutem je vydržení vlastnického práva. Vydržením se rozumí nabytí vlastnického práva jeho faktickým dlouhodobým držením, tedy situace, kdy má vlastník na části cizího pozemku postavenou stavbu po určitou dostatečně dlouhou dobu. Avšak ani zde není získání vlastnického práva automatické a vyžaduje splnění několika podmínek.
Řádné vydržení
Vydržení řádné vyžaduje splnění čtyř předpokladů. Držba musí být řádná, poctivá, pravá a musí trvat po dobu 10 let. Řádná držba se zakládá na platném právním důvodu, přičemž řádným držitelem je v případech týkajících se nemovitostí typicky ten, kdo se ujme držby v návaznosti na předchozího držitele (tj. prostřednictvím kupní nebo darovací smlouvy) nebo na základě výroku orgánu veřejné moci (typicky dražbou).
Aby byl držitel řádný, musí mít zjednodušeně v ruce platnou smlouvu nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci. Držba musí být poctivá, což znamená, že držitel musí oprávněně věřit, že mu náleží právo, které vykonává. O držbu pravou se jedná tehdy, pokud není prokázáno, že držitel se zmocnil držby tajně nebo lstí (např. oplotí-li osoba kus cizího sousedního pozemku s úmyslem pozemek v oplocené výměře užívat a držet).
Důkazní břemeno v takových případech spočívá na osobě, která by chtěla vydržení napadnout. Pro dosažení řádného vydržení je též nezbytné nepřerušeně držet pozemek po dobu minimálně 10 let. Tato doba zahrnuje i dobu, po kterou předchozí právní držitel držel nemovitost (např.
Čtěte také: Stavba plotu podle sousedských práv v ČR
Mimořádné vydržení
V případě mimořádného vydržení se vydržecí doba prodlužuje na 20 let, ale odpadá požadavek řádné držby. Držitel proto nepotřebuje právní důvod, na kterém by se jeho držba zakládala (typicky smlouvu nebo pravomocné rozhodnutí orgánu veřejné moci). Zároveň se snižuje požadavek poctivé držby na pouhou absenci nepoctivého záměru.
Pro vlastníka stavby bude v případě, že splnil podmínku vydržecí doby a též další předpoklady řádného či mimořádného vydržení, tedy poctivost, pravost a u řádného vydržení i řádnost držby, výhodnější volbou vydržení, a to díky absenci povinnosti hradit sousedovi kompenzaci za pozbytí vlastnického práva ve výši ceny obvyklé. Z pohledu souseda se tak vydržení stává jistým druhem sankce, protože zanedbal základní právní princip „Právo patří bdělým“ a o svůj majetek se dostatečně nestaral.
Zápis vydržení do katastru nemovitostí
Zápis vydržení do katastru nemovitostí může proběhnout dvěma způsoby. Ideálním scénářem je, když soused, který namítá přesah stavby, vydržení uzná. V takovém případě lze provést zápis vlastnického práva na základě souhlasného prohlášení učiněného vlastníkem stavby a sousedem, které bývá doplněno geometrickým plánem znázorňujícím nové hranice pozemků.
Častějším scénářem je ale situace, kdy soused nepřistoupí na podepsání souhlasného prohlášení. V takovém případě je nutné podat žalobu na určení vlastnického práva u příslušného soudu (příslušným je okresní soud, kde se nachází nemovitost, jejíž hranice je sporná).
V případě, že vlastník stavby kritérium vydržecí doby nesplňuje, může využít institut přestavku. Nevýhodou přestavku je ale nejen povinná finanční kompenzace původního vlastníka, ale též plošné omezení přestavku, o kterém se zmiňujeme výše. Nutným předpokladem pro úspěšné uplatnění přestavku je opět dobrá víra zřizovatele (vlastníka) stavby.
Čtěte také: Bezúdržbový živý plot
Důležité je také zdůraznit, že institut přestavku je použitelný pouze v případě, že skutečně došlo k postavení stavby na cizím pozemku. V praxi se setkáváme s případy, kdy byla u stavby ponechána štítová zeď sousedního domu, který byl později zbořen. Po mnoha letech soused tvrdí, že štítová zeď stojí na jeho pozemku.
Co dělat, když soused vyvrtal základové díry na vašem pozemku?
Vyvrtáním základových děr na Vašem pozemku zasáhl soused nepochybně do výkonu Vašeho vlastnického práva. Z § 1012 občanského zákoníku: „Vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit …“zřetelně vyplývá, že tím, kdo je oprávněn rozhodovat o Vašem pozemku, jste pouze Vy. V současné chvíli jste oprávněn domáhat se po sousedovi toho, aby odstranil následky tohoto neoprávněného zásahu (tzn. aby uvedl Váš pozemek do původního stavu). Nebude-li soused na tuto Vaší výzvu reagovat, budete oprávněn buď provést dané práce vlastními silami a domáhat se po sousedovi náhrady případně vzniklých nákladů, popřípadě se budete moci proti nastalému stavu bránit i soudní cestou.
V souvislosti se shora uvedeným lze odkázat na následující ustanovení občanského zákoníku:
- dle § 1042 občanského zákoníku platí, že: „Vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje. “
- dle § 2951/1 občanského zákoníku platí, že: „Škoda se nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích. “
V současné chvíli Vám doporučuji doručit sousedovi písemnou výzvu, v níž stručně a jasně popíšete své zjištění (tedy, že základové díry byly vyvrtány na Vašem pozemku) a vyzvete souseda k uvedení Vašeho pozemku do původního stavu, a to ve Vámi stanovené (přiměřené) lhůtě. Souseda zároveň upozorněte, že nevyhoví-li Vaší výzvě ve stanovené lhůtě, uvedete svůj pozemek do původního stavu vlastními silami a po sousedovi budete požadovat náhradu vzniklých nákladů.
Současně lze ve výzvě připomenout, že tutéž výzvu jste sousedovi sdělil již dříve, a to ústně. V této výzvě můžete samozřejmě zmínit některé z výše uvedených ustanovení občanského zákoníku (není to ovšem nutné). Kontaktování stavebního úřadu je dle mého názoru zbytečné - základové díry jsou natolik malé, že by se jimi stavební úřad patrně vůbec nezabýval (Vámi popsaný případ je navíc ryze soukromoprávního charakteru - tedy mimo kompetence stavebního úřadu). Pakliže by však soused Vaší výzvy nedbal a započal s výstavbou oplocení na Vašem pozemku, bylo by okamžité informování stavebního úřadu namístě.
Kdo je vlastníkem plotu? Kdo platí a staví plot?
Hlavním účelem plotu je rozhrada pozemků, a tedy také zamezování sousedských sporů o hranice pozemků. Někdy bohužel ale vzniká konflikt právě kvůli plotu. Jak je to s plotem mezi sousedy? Komu patří plot mezi sousedy? Kdo ho platí? Co říká občanský zákoník o plotu mezi pozemky?
Rozhrada určuje, kde pozemek končí a kde začíná. Spory o rozhradu byly dříve řešeny tzv. pravidlem pravé ruky. Někdy ale plot stojí dlouhá léta a ani jeden ze sousedů již neví, kdo je tedy jeho vlastníkem. Pokud tuto informaci nelze zjistit a sousedé se nedokáží domluvit, pak plot patří oběma a péče o něj je společná.
Veškeré opravy a údržbu tedy zajišťují společnými silami a prostředky. Soused po vás může chtít zřízení plotu nebo obnovení rozhrady v případě, že hrozí při rozpadu plotu z nedostatku oplocení škoda. Společnou zeď může každý užívat na své straně až do poloviny její tloušťky a zřídit v ní výklenky tam, kde na druhé straně nejsou. Vlastník není povinen znovu postavit rozpadlou zeď, plot nebo obnovit jinou rozhradu, musí ji však udržovat v dobrém stavu, hrozí-li následkem jejího poškození sousedovi škoda.
Jsou-li hranice mezi pozemky neznatelné nebo pochybné, má každý soused právo požadovat, aby je soud určil podle poslední pokojné držby. Stavíte nový dům a váš soused ještě plot nemá. Vy ale plot chcete. Podle současné legislativy neexistuje žádná povinnost oplotit pozemek kolem svého domu. Ideální situace nastane, pokud se domluvíte a o náklady se podělíte.
Ať už je plot váš či společný, je vhodné jeho podobu a výšku konzultovat s vašimi sousedy. Ať už plot plánujete stavět sami, nebo společně se sousedem, neváhejte se na nás obrátit. Poradíme vám s veškerým potřebným materiálem pro stavbu vašeho plotu.
Zasahování sousedovi zahrady do vašeho pozemku
Při zaměřování pozemků se může stát, že se přijde na to, že pozemek vašeho souseda zasahuje do vašeho pozemku. Co ale v této situaci dělat? Prvním krokem v této situaci je jistě seznámení souseda s danou skutečností. Informujte jej o vašich zjištěních a navrhněte moná řešení případně dohodu. V ideálním případě lze tuto situaci vyřešit opětovným zaměřením pozemků a úpravou katastrálních map.
Pokud část sousedova pozemku využíváte a chtěli byste si ji ponechat, můžete se pokusit se sousedem dohodnout na darovací smlouvě případně záměně či vydržení. Avšak pokud se umíte se sousedem dohodnout, ideálním řešením je darování, při kterém budete potřebovat darovací smlouvu a geometrický plán, kterým se tato část pozemku zaměří a oddělí a následně ji můžete nabýt.
V případě, že jde o opak - a tedy soused využívá část vašeho pozemku ke svým účelům, i v tomto případě je prvním krokem snaha o dohodu - a tedy opětovné zaměření a vytyčení pozemků a jejich úprava v katastrálních mapách. V některých případech se však stává, že soused nesouhlasí, případně danou situaci nechce řešit. Tehdy se můžete obrátit na příslušné orgány a informovat je o dané skutečnosti.
Můžete také využít služeb mediátora a možnosti mimosoudní dohody, jejíž proces je obvykle rychlejší a méně finančně nákladný, než soudní spor. Pokud se ani po mediačním řízení se sousedem nebudete umět dohodnout, existuje i „hraniční“ možnost řešení této situace, a to soudní formou.
Co když sousedova stavba přesahuje na můj pozemek?
Postup závisí na tom, jestli je stavba jen neoprávněná (na cizím pozemku) nebo i nepovolená. Obecně platí, že stavět lze pouze na pozemcích uvedených ve stavebním povolení, k nimž má stavebník právo. Pokud stavebník porušil stavební povolení (nebo žádné neměl), měl by stavební úřad zahájit řízení o jejím odstranění. Pokud ale na Vašem pozemku stojí (přesahuje na něj) dříve povolená (případně i zkolaudovaná) stavba a uplynuly lhůty k přezkoumání povolení stavebního úřadu, je stavba sice neoprávněná, její odstranění však nemůže nařídit stavební úřad, ale jen soud na základě Vaší žaloby.
Vypořádání mezi vlastníkem pozemku a stavebníkem stavby zřízené na cizím pozemku před rokem 2014 se řídí starým občanským zákoníkem (zákon č. 40/1964 Sb.). Podle nového občanského zákoníku připadají stavby zřízené po 1. lednu 2014 na cizím pozemku vlastníkovi pozemku. Pokud ji stavebník zřídil v dobré víře, nahradí mu vlastník pozemku účelně vynaložené náklady. Pokud stavba přesahuje na cizí pozemek pouze malou částí, jde o tzv. přístavek a daná část pozemku se stává vlastnictvím stavebníka, pokud stavěl v dobré víře. Původnímu vlastníkovi zaplatí obvyklou cenu nabytého pozemku. V ostatních případech bude další uspořádání vztahů záležet jak na dobré víře stavebníka, tak na jednání vlastníka pozemku během stavby.
Pokud to vlastník pozemku navrhne, může soud nařídit stavebníkovi stavbu odstranit a uvést pozemek do předešlého stavu.
Co dělat, když soused postaví vysoký plot?
Občanský zákoník upravuje tzv. sousedské imise. Podle OZ se musí vlastník nemovitosti (tj. včetně pozemku, na kterém taková vysoká věc stojí) zdržet všeho, co má za následek to, že „odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy“ atd. Proti takovému obtěžování se lze bránit u soudu. Problém je však s tím, že není vždy jasné, co přesně znamená, že je obtěžování nepřiměřené místním poměrům.
Např. na vesnici, kdy každý dům má velkou zahradu a všichni jsou zvyklí, že mají kolem sebe spoustu prostoru, může být nepřiměřené postavit vysokou zeď na kraji pozemku, která bude např. stínit stromům na dalším. Občanský zákoník také na jiném místě umožňuje bránit se proti tomu, aby soused vysazoval stromy těsně vedle hranice pozemku - pokud se jako vlastník pozemku chci bránit, musím pro to dle OZ mít ale „rozumný důvod“ - tj. např. zase stínění, omezený výhled apod.
Postavil si váš soused nebo se teprve chystá postavit vysoký plot, zeď nebo jinou stavbu, která vám teď vadí ve výhledu, stíní vaším stromům nebo vám jiným způsobem znepříjemňuje život? Pokud chci stavět např. rodinný dům, musím mít ošetřeny dvě zásadní věci - umístění stavby do krajiny a povolení pro stavbu samotnou.
Jak v územním, tak ve stavebním řízení je soused, resp. V obou typech řízení může podávat tzv. námitky, kterými se musí stavební úřad zabývat. Musí se ale týkat přímo toho, jak takového vlastníka omezí, resp. jak omezí jeho pozemek (stav. zákon se k tomu vyjadřuje tak, že musí být přímo dotčeno vlastnické právo k nemovitosti). Pokud má probíhat ústní jednání, pak může soused námitky podávat do okamžiku zahájení jednání nebo ústně v průběhu jednání. V případě, že jednání probíhat nebude, stanoví se konkrétní doba pro podání písemných námitek. Jako účastník má také soused právo podat odvolání proti územnímu rozhodnutí, případně stavebnímu povolení.
Takto je vymezený určitý standard práv souseda, který se pak uplatní i pro jiné případy - např. V případě, že je stavba provedená v rozporu např. Alternativou k stavebnímu, resp. územnímu řízení je požádání o územní souhlas, resp. souhlas s prováděním ohlášeného stavebního záměru. Aby však vlastník, který chce něco stavět, mohl využít těchto postupů, potřebuje od sousedů, resp.
Dříve patřil plot (a tedy i povinnost jeho výstavby a údržby) vždy k tomu pozemku, který se nacházel po pravé ruce z pohledu z veřejné komunikace. V současnosti to ale funguje jednoduše tak, že plot patří k oběma pozemkům stejnou měrou.
Na stavbu plotu soused nemusí vždy potřebovat stavební povolení a schválení, musí se ale jednat o takzvanou drobnou stavbu. Pokud se ale jedná o plot vyšší než dva metry, bude stavební povolení i schválení potřebovat. Pokud se tedy váš soused rozhodne pro stavbu vysokého plotu, který má ale výšku do dvou metrů a zároveň se ho netýkají žádné další výše vyjmenované situace, pak je pro vás bohužel situace složitější.
Závěrem je třeba zdůraznit, že konflikty kolem vysokých zdí, plotů a staveb mezi sousedy mohou být složité. Důležité proto je, abychom komunikovali s našimi sousedy a snažili se najít řešení, které uspokojí obě strany.
Kdy je nezbytná práce geodeta?
Práce geodeta je nutná za několika okolností. Jak jsme již načrtli výše, geodeta budete potřebovat, pokud plánujete výstavbu domu. Pozemek, na kterém chcete stavět (stavební pozemek) je třeba zaměřit a vytyčit. Zaměření pozemku se v tomto případě realizuje zejména kvůli tomu, aby byly dodrženy minimální vzdálenosti od hranice pozemku a sousedních staveb. Minimální odstupové vzdálenosti upravuje vyhláška ke stavebnímu zákonu č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území Ustanovení § 25 vyhlášky zakotvuje jak obecné pravidlo pro vzájemné odstupy všech staveb, tak i konkrétní hodnoty, které je nutné respektovat při umisťování staveb pro bydlení či rekreaci, případně staveb nebytových.
Kromě stavby domu se hranice pozemku vytyčují i při realizaci oplocení. Vytyčí-li se však hranice na základě mapových podkladů z katastru nemovitostí, geometrický plán se nevyžaduje.
tags: #soused #postavil #plot #na #mem #pozemku