Mít sousedy má spoustu výhod. Nicméně nějaká neshoda mezi vedle sebe bydlícími domácnostmi potkala snad každého - ať už žije v paneláku nebo rodinném domě. Pro některé jsou sousedské vztahy dokonce tak neúnosné, že se raději odstěhují.
Obecná pravidla sousedských vztahů a imise
Již samotná Listina základních práv a svobod stanoví, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Výkon vlastnického práva nesmí také poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.
Tato ustanovení dále rozvíjí občanský zákoník, který uvádí, že vlastník věci se musí zdržet všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka je zakázáno bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod. Výčet činností, kterých se má vlastník vyvarovat, je pouze demonstrativní, to znamená, že se může jednat i o jakékoliv jiné nepřiměřené rušení. Sousedem přitom není jen ten, s kým máte společnou hranici pozemku či stěnu bytu, ale i uživatel vzdálenější nemovitosti.
Důležité je rozlišovat mezi přímými a nepřímými imisemi. Přímé imise vznikají z aktivního úmyslného chování souseda. Nepřímé imise vznikají jako vedlejší produkt jiné činnosti souseda. Zatímco přímé imise jsou zakázány za všech okolností, nepřímé jsou zakázány, jen když překračují míru přiměřenou místním poměrům a podstatně omezují vás v obvyklém užívání nemovitosti. Co je přiměřené místním poměrům se určuje podle objektivně zjištěných místních zvyklostí odpovídajících té dané lokalitě. Soused musí společně s občanským zákoníkem respektovat i další právní předpisy týkající se životního prostředí nebo nočního klidu a také místní vyhlášky.
Barva fasády a práva sousedů
Bohužel tento problém se v praxi stává poměrně často - žijete v harmonickém okolí, kde fasády domu neruší ráz celé zástavby. A najednou si soused natře svůj dům křiklavou barvou, jako je neonově zelená, růžová či jiná výrazná barva. Pokud vám barva fasády na sousedově domě nevyhovuje, můžete na stavebním úřadě zjistit, zda je to v daném místě možné. Bohužel soused si ve většině případů dům opravdu může natřít barvou, jaká se mu zlíbí. V ČR si totiž může vlastník domu upravovat jeho vzhled tak, jak chce.
Čtěte také: Aplikace epoxidové barvy na beton
Existují však výjimky. Pokud se dům nachází v památkové oblasti, je nutné přizpůsobit třeba i barvu fasády historickému centru města. Barvu i vzhled domu pak povoluje památkový, nebo stavební úřad. Kromě toho některé obce, nebo městské části mají své regulační plány, které určují, jak má stavba v dané lokaci vypadat. Tedy jaký má mít ráz, vzhled a dokonce i barvu fasády. Opět se zde může stát, že křiklavá barva v tomto místě opravdu neprojde. Je potřeba také zmínit, že podle § 1013 občanského zákoníku se majitel dané nemovitosti musí chovat tak, aby neobtěžoval ostatní sousedy a stavbu přizpůsobil míře přiměřené daným poměrům. V některých oblastech musí barvu fasády odsouhlasit památkový úřad.
Pokud jde o fasádu vaší budovy, pokud je fasáda v pořádku, tedy od vás jako vlastníka nevyžaduje žádné opravy nebo udržovací práce, nemůže vás, a to ani soused, nutit k provedení změn. Budovu si s vaším dovolením samozřejmě mohou fasádní barvou natřít, ale nikoliv na vaše náklady.
Zásahy do fasády bytového domu
Jste vlastníkem bytové jednotky v bytovém domě a chcete udělat zásah do fasády, například kvůli instalaci větracího systému nebo přestavbě balkónu? Záleží na tom, v jakém právním režimu se fasáda nachází. Většinou je společnou částí domu. V tom případě potřebujete souhlas společenství vlastníků jednotek, protože to má v kompetenci všechny společné záležitosti v domě. Jménem společenství vám souhlas udělí jeho statutární orgán, buďto na vlastní odpovědnost, nebo po odsouhlasení na shromáždění vlastníků jednotek. Záleží na obsahu stanov společenství.
Výjimečně se vyskytují domy, u nichž fasáda není společnou částí, nýbrž je rozdělena mezi jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Takový režim byl možný podle starého bytového zákona č. 72/1994 Sb., který se vztahuje na bytové jednotky postavené a zapsané do katastru před 1. 1. 2014. U bytových jednotek postavených a zapsaných po tomto datu již „rozparcelování“ fasády mezi vlastníky bytů možné není. Nový občanský zákoník, který nahradil starý bytový zákon, totiž jasně říká, že společnou částí jsou vždy stavební části podstatné pro zachování tvaru i vzhledu domu. Fasáda je nezbytná přinejmenším pro zachování vzhledu domu a musí tedy být společná.
Rozdělení fasády u některých starších bytových domů však není žádnou výhrou, spíš naopak. Působí totiž dojmem, že vlastník bytu může se svou částí fasády dělat cokoli. Například do ní smí udělat průraz bez souhlasu společenství či ostatních vlastníků. Rizika takového nastavení jsou zjevná. Vlastník by teoreticky mohl svou část fasády vybourat úplně a nahradit ji třeba prosklenou výlohou bez ohledu na názor sousedů. Tak jednoduché to ovšem není.
Čtěte také: Jak vybrat vodou ředitelnou barvu na beton
Ať už je fasáda společnou částí domu, nebo je rozdělena mezi vlastníky bytů, musí její změny posoudit stavební úřad. Ten by měl podle § 184a stavebního zákona v každém případě vyžadovat souhlas společenství vlastníků pro účely vydání povolení ke změně dokončené stavby. Navíc by měl společenství přiznat postavení účastníka povolovacího řízení, neboť zásah do fasády bude mít vždy vliv na dům jako celek. Minimálně v rovině estetické. Dotkne se tedy společných práv k domu, k jejichž hájení je společenství ustaveno.
Pro vydání povolení jsou nutné také souhlasy dotčených orgánů státní správy. V případě fasád může být oříškem stanovisko orgánu ochrany přírody, a to s ohledem na krajinný ráz, nebo orgánu památkové péče. Ty mohou uložit pro stavební úpravu omezující podmínky, nebo ji pro její estetickou rušivost zcela zakázat. Společenství může svého postavení účastníka v povolovacím řízení využít tak, že proti stavební úpravě podá námitky a odvolání. Nelze vyloučit, že je úspěšně podají rovněž vlastníci bezprostředně sousedících bytů. Podmínkou je, aby prokázali, že povolovaná úprava fasády bezprostředně ovlivňuje užívání jejich bytů.
Chce-li mít stavebník jistotu, že společenství nebo sousedé nezmění v průběhu povolování názor, měl by s nimi uzavřít smlouvu o podmínkách provedení stavební úpravy. Jednostranný souhlas totiž může společenství či soused kdykoli odvolat a tím povolovací řízení zablokovat.
V praxi nastává nejčastěji situace, kdy jeden nájemník prostupy na fasádu nechce na rozdíl od dalších devíti, kteří větrání bytů chtějí řešit. Za této situace lze řešit pouze v rámci BJ, nelze řešit v rámci SVJ. Neexistuje nadřazená platná legislativa, která by k rozhodnutí a řešení pomohla.
Jak řešit sousedské spory
Když není se sousedem rozumná řeč, máte několik možností, jak se bránit.
Čtěte také: Použití dvousložkové epoxidové barvy
1. Přímá domluva a komunikace
V první řadě se pokuste o přímou domluvu a komunikaci se sousedem. Je totiž možné, že si soused ani nemusí uvědomovat, že dělá něco, co je nevhodné, nebo že by jeho výrazná barva na domě mohla být pro ostatní rušivá. Se sousedem komunikujte v klidu a s respektem. V případech, v nichž je to vhodné, neváhejte využít i upozornění v písemné podobě, budete tak mít dostatečný důkaz, že jste měli zájem na smírném vyřešení záležitosti.
2. Domovní řád a společenství vlastníků jednotek (SVJ) / družstvo
Pokud žijete ve společném panelovém nebo bytovém domě, nahlédněte nejdříve do domovního řádu. V něm bývá zpravidla srozumitelně napsáno, co je a není dovoleno. Na tento řád můžete souseda upozornit. Nejčastěji jsou v domovním řádu specifikována pravidla týkající se dodržování klidu, chování zvířat, bezpečnosti a podobně.
Pokud neuspějete a pokud jde o souseda ze stejného domu, můžete se obrátit na výbor sdružení vlastníků jednotek či představenstvo družstva, aby se sousedem řešily vaši stížnost. Lze se odvolat právě na zmíněný domovní řád, který stanovuje i pravidla chování v domě. Možnost sankcionovat nedodržování pravidel se nabízí zejména u povinností, která vlastníkům bytů nebo členům bytových družstev stanoví přímo zákon. Peněžitá sankce by zřejmě musela vyplývat ze stanov společenství vlastníků nebo bytového družstva.
I družstva či společenství vlastníků jednotek mívají své vlastní domovní řády, které mají obyvatele domu povinnost dodržovat. Jestliže tak někteří nečiní, upozorněte na tuto skutečnost na některé z pravidelných schůzí - zjistíte tak, zda jste chováním souseda obtěžováni pouze Vy, a zda jde tedy třeba jen o Váš subjektivní pocit nebo zda soused ruší i ostatní. U družstevních bytů platí, že družstvo je v případě závažného porušování členských povinností, oprávněno rozhodnout o vyloučení takového člena, předcházela-li tomu písemná výstraha.
Pokud Váš soused, který Vás obtěžuje svým chováním, není vlastníkem bytu a nelze proto po něm požadovat dodržování sousedských práv ve smyslu občanského zákoníku, můžete se domáhat nápravy situace přímo u pronajímatele. Pronajímatel je v případě opakovaného a podstatného obtěžování ostatních nájemníků oprávněn dát takovému nájemci výpověď, pokud ani po jeho písemné výstraze se svým rušivým chováním nepřestane.
3. Obecní úřad a přestupková komise
Přesto je stížnost podaná na obecní úřad často nejjednodušší a nejčastější možností, jak určitého zadostiučinění dosáhnout. Můžete zde podat stížnost na hrubé porušení zásad občanského soužití. Poté by celou věc měla řešit přestupková komise. Týká se to například (nelegálních) staveb v blízkosti vašeho plotu nebo kouře či zápachu linoucího se z komína.
Pokud sousedi pálí odpad a kouř okolí do značné míry obtěžuje, počínají si sousedi protiprávně. Pokud vás také trápí podobné počínání sousedů, můžete si oficiálně stěžovat na úřadu a je větší šance, že uspějete, než dřív. Úředníci mají od začátku tohoto roku větší pravomoc ke kontrole domácností a způsobu jejich vytápění.
4. Policie
Když je to se sousedem k nevydržení, a navíc máte podezření, že se svým chováním dopouští přestupku, můžete zavolat městskou či státní policii. To využijete nejčastěji v akutních případech, kdy sousedé dělají (opakovaně) nepřiměřený hluk v nočních hodinách. Městská Policie může bezohlednému sousedovi uložit blokovou pokutu. Jestliže však sousedé hluk působí během tzv. nočního klidu, dopouští se přestupku proti veřejnému pořádku, a to rušení nočního klidu. Podle rozhodovací praxe soudů je nočním klidem myšleno období mezi 22 - 6 hodinou ranní. Za tento přestupek lze pachateli uložit pokutu až do výše 5.000 Kč.
5. Soudní žaloba
Jako poslední krok můžete zvážit právní cestu, nebo se obrátit na soud, i když toto je už extrémní situace. Jednou z možností je i podání sousedské žaloby. Podle všeho to ale není často řešení, kterým se doberete rychle nějakého výsledku. Šance na úspěch je prý malá, přitom náklady na řízení nezanedbatelné. V případě úspěchu nicméně soud může nařídit vašemu sousedovi povinnost zdržet se konkrétního rušení, které je přesně vymezeno v žalobě.
Výrok rozsudku ale nemůže uložit povinnost něco odstranit, přemístit a podobně, tedy nelze ukládat konkrétní opatření, která má žalovaný provést, ale směřuje jen k povinnosti zdržet se určitého rušení. Je věcí žalovaného, jaká opatření k vyhovění rozsudku vykoná. Opatření přijatá žalovaným musí být nicméně efektivní a vést ke splnění výroku rozsudku, jinak mu hrozí exekuční řízení. Žaloba musí být zcela konkrétní, neboť výrok soudního rozsudku je podle ní formulován.
Pokud se pro tento krok rozhodnete v případě barvy fasády, je potřeba prokázat, že barva fasády skutečně narušuje hodnotu vašeho domu, nebo že esteticky zasahuje do vašich práv soužití. Prokázat lze i to, že barva fasády byla zvolena nezákonně.
Ochrany před problematickým sousedem se může domáhat i nájemce nemovitosti. Může jednat sám, nebo požádat o pomoc pronajímatele, který má povinnost nájemci zajistit nerušený nájem. Je-li rušícím sousedem sám pronajímatel, může to vést k oprávněné výpovědi z nájmu ze strany nájemce.
Příklady řešení sousedských sporů
- Přesahující větve stromu: Pokud vám sousedova jabloň přesahuje větvemi do zahrady a působí vám škodu nebo jiné obtíže převyšující zájem na nedotčeném zachování stromu, můžete jedině zkusit požádat souseda, aby přesahující větve odstranil. Pokud to ale soused neudělá "v přiměřené době", smíte větve odstranit sám. K očesání plodů na stromě je ale pan Karel povinen umožnit sousedovi vstup na jeho pozemek. Co se týče plodů spadlých na zem, ty už náleží zase panu Karlovi.
- Přemnožení potkani od sousedova holubáře: Za potkany, kteří se přemnožili na sousedově pozemku a teď se stěhují i na ten Robertův, je soused bezpochyby zodpovědný, protože je povinen udržovat svůj pozemek ve stavu, který nebude omezovat jiné vlastníky ve výkonu jejich vlastnického práva. Pokud jde o přelétání holubů nad pozemkem, tady by se eventuálně dalo hovořit o podání negatorní žaloby na vlastníka holubů. Touto žalobou lze požadovat, aby se kdokoliv zdržel zásahů do vlastnického práva.
- Hluk: Nejčastějším problémem však v rámci sousedských vztahů bývá rušení nočního klidu a působení nadměrného hluku. Rámus nemusí působit soused pouze pořádáním večírků s hlasitou hudbou, hádkami s manželkou, ale může mít také v oblibě například ve tři hodiny ráno klepat řízky nebo si ve stejnou dobu navrtávat obrázky. Neúměrný hluk může působit také sousedův neustále štěkající pes.
- Neschválená barva fasády: Řešením může být výsadba z vaší strany, a to například živého plotu, keřů, či stromů. Další možností může být i instalace clon či pergoly.
I když se mnohdy zdá, že jediným způsobem jak sousedovi dát na vědomí, že Vás nadmíru obtěžuje, je opakování jeho vlastního chování, míjí se toto řešení obvykle účinkem, a proto je lepší si zachovat chladnou hlavu a celou situaci řešit s rozumem.
tags: #barva #fasady #soused #nesouhlasi #práva #a