Významnou část výrobního programu naší společnosti tvoří výstavba staveb občanské vybavenosti. Jsme na tuto oblast specializováni, o čemž vypovídají naše bohaté reference. Díky zkušenostem, širokému personálnímu a technickému zázemí dokážeme realizovat, jak malé, tak i velké technologicky náročné stavební celky. Ať jste velký developer, soukromá osoba nebo veřejná organizace, a záleží Vám na kvalitně odvedené práci v dohodnutých termínech a za rozumě stanovenou cenu, jste na správné adrese!
Plánujete si zvelebit byt? Rekonstrukce bytu je běžnou součástí života každého majitele nemovitosti. Ať už se jedná o výměnu podlahy, bourání příček nebo kompletní přestavbu dispozice, je důležité znát legislativní rámec, který tyto úpravy upravuje. V České republice se rekonstrukce řídí především stavebním zákonem č. 183/2006 Sb. a souvisejícími vyhláškami.
Legislativní požadavky pro rekonstrukci bytu a domu
Při plánování rekonstrukce není radno zapomenout nejen na stavební předpisy, ale také na sousedy. Před zahájením přestavby je důležité si ujasnit, jestli budete potřebovat stavební povolení, nebo jen ohlášku stavby. Je dokonce možné, že úpravy nebudou muset projít rozhodovacími procesy.
Stavební povolení vs. Ohlášení stavby vs. Bez nutnosti povolení
Ne každá rekonstrukce vyžaduje stavební povolení. V některých případech stačí pouze ohlášení stavebnímu úřadu, jindy není nutné ani to. Klíčovým faktorem je rozsah a charakter plánovaných prací. Níže uvádíme přehled nejčastějších situací a jejich legislativní požadavky:
| Typ zásahu | Stavební povolení | Ohlášení | Bez nutnosti |
|---|---|---|---|
| Výměna podlah, malování, tapetování | ✖ | ✖ | ✔ |
| Výměna kuchyňské linky, sanity bez změny rozvodů | ✖ | ✖ | ✔ |
| Úpravy elektroinstalace bez změny trasy | ✖ | ✔ | ✖ |
| Bourání nenosných příček | ✖ | ✔ | ✖ |
| Zásah do nosných konstrukcí | ✔ | ✖ | ✖ |
| Změna dispozice bytu | ✔ | ✖ | ✖ |
| Změna užívání prostoru (např. byt na kancelář) | ✔ | ✖ | ✖ |
Pokud nezasahujete do nosných konstrukcí, neměníte dispozici ani způsob užívání bytu, obvykle žádné povolení nepotřebujete. Nové omítky, podlaha či úprava vybavení se tedy jistě obejdou bez obíhání úřadů.
Čtěte také: Jak renovovat starý plot
Ohláška je vyžadována v případě, že rekonstrukce vede ke změně užívání části nebo celého objektu. Zároveň nesmí dojít k zásahům do nosných konstrukcí nebo ke změně vzhledu stavby. Ohlášku vydává stavební úřad do 30 dnů a od jejího doručení běží dvouletá lhůta, kdy musí stavení práce začít. Ohlášení se podává na stavební úřad spolu s jednoduchou dokumentací a popisem prací. Úřad má 30 dní na vyjádření. Pokud se nevyjádří, lze stavbu zahájit (tzv. fikce souhlasu).
Stavební povolení je nutné, pokud se rozhodnete vzít rekonstrukci od podlahy a zasáhnout do nosných konstrukcí stavby nebo měnit vzhled budovy. Zásah do nosných konstrukcí či změna vnějšího vzhledu budovy pak vyžaduje získání stavebního povolení. V tomto případě budete například potřebovat posouzení vlivů na životní prostředí a toho, jestli rekonstrukce nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby.
Nový stavební zákon a povolení záměru
Nový stavební zákon již nepracuje s klasickým ohlášením stavby jako samostatným režimem. Nový stavební zákon pracuje s řízením o povolení záměru. Povolení záměru vydává stavební úřad na základě žádosti, kterou podává vlastník bytu (nebo jiná oprávněná osoba). K žádosti je nutné přiložit především projektovou dokumentaci, ze které je zřejmé, jaké změny chcete provést. Stavební úřad následně zahájí řízení a sám informuje dotčené osoby, typicky sousedy nebo společenství vlastníků.
Stavební úpravy a odpovědná osoba
Stavební úprava je pojem užíváný jak občanským zákoníkem, tak stavebním zákonem. Za stavební úpravu se tedy považuje každá rekonstrukce v bytě nebo rodinném domě, a to včetně jeho zateplení. Rekonstrukce mění dokončenou stavbu a je proto podle stavebního zákona považovaná za stavbu.
V odstavci 4 §160 stavebního zákona je také uvedeno, že pokud jde o stavbu pro bydlení (byt nebo rodinný dům), je investor vždy povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím, a to bez výjimek. Stavbyvedoucí je fyzická osoba, která získala oprávnění dle §7 autorizačního zákona č. 360/1992 Sb. To znamená, že stavbyvedoucím může být jen autorizovaná osoba. Takovou osobou je např. autorizovaný inženýr, kterému udělila oprávnění Česká komora autorizovaných inženýrů. Autorizovaný inženýr je oprávněn vést realizaci stavby nebo nad ní mít technický dozor. Veškerá oprávnění autorizovaného inženýra jsou uvedena v §18 autorizačního zákona č. 360/1992 Sb. Stavbyvedoucí zabezpečuje odborné vedení stavby a odstraňuje závady při jejím provádění.
Čtěte také: Plot a stavební povolení
Jestliže stavebník (investor) neohlásí rekonstrukci stavebnímu úřadu nebo nezajistí k vedení rekonstrukce stavby pro bydlení (bytu nebo domu) autorizovanou osobu (stavbyvedoucího), dopustí se přestupku podle §178 stavebního zákona a může mu být uložena pokuta do výše 200 000 Kč. Dodržování povinností vyplývajících ze stavebního zákona kontroluje dozor stavebního úřadu (stavební policie).
Vlastnictví bytu a souhlasy
Při plánování rekonstrukci bytu jsou stěžejní pouze dvě instituce. První je stavební úřad, druhá bytové družstvo nebo společenství vlastníků. Prvním důležitým faktorem je to, zda máte byt v tzv. osobním, či družstevním vlastnictví.
Byt v osobním vlastnictví
Vlastník má právo svůj byt svobodně užívat a také v něm provádět stavební úpravy. U bytu v osobním vlastnictví, který potřebuje jen vnitřní rekonstrukci, nebudete potřebovat souhlas společenství vlastníků. Pokud ale vlastníte byt v osobním vlastnictví, nepotřebujete souhlas sousedů ani společenství vlastníků. Tyto úpravy však musí dopředu hlásit osobě odpovědné za správu domu, tedy společenství vlastníků jednotek. Stavební úpravy nesmí poškodit nebo zasáhnout do společných částí domu. Při úpravách na společných částech (rozvody, balkon) by vlastník potřeboval i souhlas společenství.
Jakmile ale plánujete větší zásah - například změnu dispozice, zásah do konstrukce nebo společných částí domu - je nutné řešit povolení záměru a počítat s tím, že sousedé vystupují jako účastníci řízení.
Družstevní byt
Pokud ale žijete v družstevním bytě, musíte získat souhlas od družstva. Co všechno bude nutné předložit a zajistit, zjistíte ve stanovách družstva. Pokud souhlas dostanete, je povinností družstva požádat za vás stavební úřad o vydání povolení nebo ohlášení.
Čtěte také: Postup hydroizolace podlahy
Rekonstrukce v památkově chráněných zónách
Rekonstrukce bytu v chráněných památkových zónách může práce o cosi zkomplikovat. V tomto případě nemůžete opravy začít bez ohlášení rekonstrukce a povolení památkového ústavu, a to i v případě, že se jedná o zásah, který neovlivní nosné konstrukce. K úpravám památky budete také potřebovat projektovou dokumentaci z uplynulých let. Pokud se rekonstruovaný byt nachází v památkově chráněné budově či v památkové zóně, měli byste být připraveni na několik omezení či nutných povolení. Před samotnou rekonstrukcí si je totiž třeba u obecního úřadu obce s rozšířenou působností, případně krajského úřadu vyžádat závazné stanovisko odboru památkové péče. Ten rozhodne, zda jsou navrhované práce z hlediska zájmů státní památkové péče přípustné. Můžou být přijata i další omezení závisející na konkrétní situaci. Ústavní soud již kdysi rozhodl, že tato omezení nejsou protiprávní. Vlastnictví totiž zavazuje.
Komunikace se sousedy a dodržování nočního klidu
Při plánované práci budou náročné nejen pro vás, ale i pro vaše sousedy. V rámci zachování dobrých vztahů je vždy důležité brát na sousedy ohled. Je slušnost oznámit jim termín plánované rekonstrukce a omluvit se jim za hluk a nepořádek, který se v době rekonstrukce dotkne i jich. Platí, že práce můžete provozovat pouze mimo dobu nočního klidu, to znamená mezi 6. a 22. hodinou. Každý, kdo provádí rekonstrukci bytu, musí také dodržovat noční klid. Od desáté večer do šesté ráno z vašeho bytu nesmí vycházet žádný hluk. Další omezení hlučných a prašných prací pak mohou určit právě už zmiňované stanovy společenství vlastníků nebo domovní řád. Nezapomeňte předat tyto informace řemeslníkům.
Rozhodně je dobré se bezprostředních sousedů zeptat, ve které hodiny nebývají doma, a pokusit se práce plánovat na tuto dobu. Osobní oznámení sousedům neuškodí ani v případě rekonstrukce rodinného domu. Rekonstrukci je dobré oznámit i sousedům, například vyvěšením na domovní nástěnce. Hluk z rekonstrukce musí sousedé strpět. Bránit se mohou až tehdy, když hluk dosáhne určitého stupně intenzity. Hygienické hlukové limity pro bytové domy stanovuje nařízení vlády 272/2011Sb.
Musíte také zajistit úklid společných prostor a odvoz odpadu. Takže nenechávejte ve výtahu kapky od barvy nebo piliny a nepřeplňujte popelnice před domem stavební sutí.
Tipy a triky pro hladký průběh rekonstrukce
Aby vaše rekonstrukce bytu proběhla bez komplikací, doporučujeme dodržovat následující rady:
- Plánujte s předstihem - příprava dokumentace a vyřízení povolení může trvat i několik měsíců.
- Komunikujte s úřady - včasné konzultace vám ušetří čas i peníze. Než zahájíte jakoukoli stavbu nebo rekonstrukci, navštivte místní stavební úřad, kde získáte konkrétní informace k vašemu projektu. Ujistěte se, že vaše stavba splňuje všechny požadavky legislativy.
- Spolupracujte s odborníky - projektant, statik a právník vám pomohou předejít chybám. Pokud si chcete ušetřit práci i čas, najměte si řemeslníky, kterým záleží na kvalitní stavební chemii a dobře odvedené práci.
- Dodržujte zákony - vyhnete se pokutám a problémům s kolaudací.
- Informujte sousedy - dobré vztahy vám usnadní průběh rekonstrukce.
Při bourání průchodu může dojít k poškození stropu sousedů pod námi. Pro podobné případy je dobré, mít u majetkového pojištění sjednané také pojištění odpovědnosti z občanského života. Pokud rekonstrukci ve vaší nemovitosti provádí řemeslníci či stavební firma, měla by být proti vzniku škod jejich vinou rovněž pojištěná. „Když se ocitnete v roli poškozených, je lepší spoléhat na vlastní pojištění stavby či domácnosti. Pojišťovna pak škodu, kterou vám vyplatí například za probořenou zeď od sousedů či vytopení celého bytu, vymáhá na viníkovi,“ říká mluvčí Generali České pojišťovny Jan Marek. Majetkové pojištění pak obsahuje užitečné asistenční služby, na které lidé ve stresu mnohdy zapomínají. Asistence dokáže pomoct s vyhledáním řemeslníků pro případ nenadálé havárie. Jde přitom o prověřené kontakty. Nejčastěji jde o sklenáře ale třeba také elektrikáře nebo instalatéry.
tags: #rekonstrukce #obcanskym #staveb #informace