Ceny bydlení v Česku už dnes patří k nejvyšším v Evropě v poměru k příjmům. A zatímco veřejná debata se točí hlavně kolem úrokových sazeb nebo nedostatku výstavby, zásadní zdražení se skrývá jinde. Nová pravidla EU pro budovy, schválená v rámci Green Dealu, zásadně promění, co a za kolik se bude v Česku stavět i rekonstruovat. V tomto kontextu je klíčové porozumět novému stavebnímu zákonu a jeho prováděcím vyhláškám, které mají za cíl zjednodušit a digitalizovat stavební řízení.
Dopady Evropské unie na energetickou náročnost budov
EU v loňském roce schválila revizi směrnice o energetické náročnosti budov (EPBD). Od roku 2030 budou muset být všechny novostavby nulově emisní. Žádné plynové kotle (na které byly ještě nedávno dotace!), žádné tepelné ztráty, jen budovy s téměř nulovou spotřebou energie, pokrytou obnovitelnými zdroji. Už od roku 2028 to bude platit pro veřejné stavby.
Pravidla pro stávající budovy
Ještě zásadnější jsou pravidla pro stávající budovy. Každý členský stát bude muset identifikovat nejhorších 15 procent nebytových budov z hlediska energetické náročnosti a zajistit jejich povinnou renovaci. Od roku 2027 musí být renovováno 15 % nejhorších nebytových budov. Do roku 2033 budou muset mít všechny nebytové objekty minimálně energetickou třídu D. Podobná pravidla budou následovat i pro bytové domy. Zavedení se očekává mezi lety 2030-2035. Do roku 2050 by už všechny budovy měly být podle plánu EU zcela bezemisní. Do roku 2040 vstoupí v platnost dokonce zákaz používání kotlů na fosilní paliva, včetně plynových.
Finanční dopady nové regulace
Stavět dům, který bude nulově emisní, přitom není vůbec levné. Pokud k aktuálním nákladům na výstavbu rodinného domu v Česku dle platné legislativy bude nutné splnit všechny požadavky EPBD jako solární panely, tepelné čerpadlo, rekuperace, chytrá regulace spotřeby, špičková izolace, cena může stoupnout o dalších 10 až 20 procent. To znamená přibližně o 10 tisíc korun navíc za každý metr čtvereční v dnešních cenách. Totéž má platit pro byty. Ty se už dnes prodávají v Praze v průměru za 160 tisíc za metr čtvereční. Nová regulace zvýší náklady na výstavbu a developery donutí tuto přirážku přenést na zákazníka, jinak se jim stavět nebude vyplácet.
Mnozí se uklidňují tím, že bydlí v paneláku, který už stojí. To však znamená zateplení, výměnu oken, novou techniku vytápění a ohřevu vody, často i zásah do společných rozvodů. U průměrného panelového bytu může jít o investici v rozmezí 400 až 700 tisíc korun, což je částka, kterou si většina obyčejných SVJ nebude schopna dovolit bez dodatečných úvěrů nebo pomoci státu. Má to být zcela nevyhnutelné, protože na stole je i varianta, že bez splnění nových požadavků nebude možné takový byt prodat nebo pronajmout.
Čtěte také: Legislativní rámec pro velké projekty
Kdo to všechno zaplatí? Evropská komise předpokládá, že část investic pokryjí dotace a úvěry, ale jak přesně, není zatím jasné. V realitě to vypadá tak, že náklady ponese buď vlastník (tedy občan), nebo město či stát, pokud půjde o veřejné budovy (a občané to zaplatí v daních). Jenže už dnes nejsou veřejné rozpočty v nejlepší kondici a ani soukromí majitelé, často starší obyvatelé, kteří celý život platili daně, nemají miliony navíc na rozsáhlé rekonstrukce.
Výsledek tohoto zeleného tažení je zřejmý už nyní. Ceny nových bytů dále porostou a s nimi se zvedne tlak na zvyšování nájmů. Záměr snížit emise budov je jistě legitimní, avšak tempo, které EU se souhlasem všech zúčastněných nasadila, může být pro mnoho domácností i firem fatální. Realita českého stavebnictví, dostupných zdrojů a kvalita bytového fondu se totiž míjí s představami regulátorů. Je nutné dodat, že právě tato oblast, tedy přísná ekologická regulace bydlení, patří k politicky nejcitlivějším částem celého Green Dealu, byť z hlediska horizontu vypadá na rozdíl od emisních povolenek docela vzdálená. Přesto z pohledu úkolu samotného i jeho nákladů vysoce aktuální. Je sice možné, že některé státy se nakonec rozhodnou nové povinnosti bojkotovat, oddalovat, nebo rovnou odmítnou implementovat, avšak samotná povinnost tím rozhodně nezmizí.
Udržitelnost a moderní technologie ve stavebnictví
Podle loňské studie CEEC Research věnuje 85 % developerů při plánování svých projektů pozornost prvkům udržitelnosti a zelené infrastruktury. Téměř 60 % respondentů z oboru zároveň vnímá přínos těchto prvků i z hlediska přitažlivosti pro investory. Víc než polovina z nich se ale domnívá, že chytré technologie a investice do klimaticky neutrálních komponentů v technickém zařízení budovy zvyšují hodnotu celého projektu. „Chytré technologie sice zvyšují vstupní náklady, ale zajišťují minimální provozní výdaje a výrazné zvýšení komfortu bydlení. Kromě toho developerské firmy stále více berou v potaz i preference zájemců o bydlení, které směřují čím dál víc k udržitelnosti a komfortnímu prostředí v interiéru,“ popisuje Radek Mikulášek, vedoucí oddělení energetických projektů ze společnosti Enbra.
Využití tepelného čerpadla v kombinaci s fotovoltaikou jako nový standard
Jedním z nejpreferovanějších řešení se v příštích letech stanou tepelná čerpadla. Bytové domy budou stále častěji kombinovat tepelná čerpadla se solárními panely, nové projekty musí zároveň zajistit minimálně polovinu parkovacích míst s nabíječkami pro elektromobily. „Díky vysoké účinnosti jsou tepelná čerpadla v novostavbách logickou a ekonomickou alternativou k tradičním plynovým kotlům. Z jednotky energie spotřebované na provoz zvládnou získat tři až pět jednotek energie. Stát navíc jejich pořízení výrazně podporuje, a to i v rámci komplexních renovací. Politika státu je teď zaměřena primárně na komplexní rekonstrukce, podpora je obrovská. Všechny dotace jsou navíc vypláceny zálohově. „V takových případech je důležité zamyslet se nad celou domácností a řešit energetickou situaci domu komplexně. Fond starších domů, které vyžadují větší rekonstrukci, je v Česku skutečně obrovský. Ještě před rokem platilo, že rozsáhlé opravy potřebuje 75 procent rodinných domů, většina z nich navíc byla postavena ještě před rokem 1980,“ popisuje Mikulášek.
Evropská legislativa nově podporuje i zavádění digitálních technologií do budov, které umožňují monitorování spotřeby energie v reálném čase, automatickou regulaci teploty nebo kvality vzduchu. Mezi odborníky doporučovaná opatření patří zejména řízené větrání s rekuperací tepla, které je mezi developery populární volbou. „Zajišťuje stabilní vlhkost a eliminuje riziko vzniku plísní. V kombinaci s moderní izolací a fotovoltaikou jde o ideální řešení pro zdravé a úsporné bydlení s minimální nutností servisu nebo údržby, výměna filtrů by měla proběhnout jednou za půl roku,“ říká Mikulášek s tím, že přínosy rekuperace ocení zejména alergici nebo rodiny s dětmi.
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb.
Od 1. července 2025 vstupuje v plnou účinnost nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. Hlavním cílem je zjednodušení a digitalizace stavebního řízení, zejména prostřednictvím Portálu stavebníka. Tento zákon nabyl pro některé větší vyhrazené stavby jako dálnice účinnosti letos 1. ledna, nyní začne platit také pro pozemní stavby, mezi které patří bytové a rodinné domy či kanceláře. Zavede například jedno stavební řízení, a zruší tak duální povolování řízení územního a stavebního. Na konci by mělo být jediné razítko pro stavebníka, nastaví se také lhůty pro vyřízení povolení.
Kategorie staveb a změna odpovědnosti
Nový zákon zavádí přehlednější kategorie staveb, přičemž pro majitele zahrad je klíčová kategorie drobných staveb. Status drobné stavby však získáte pouze tehdy, pokud bezvýhradně splníte všechny zákonem dané podmínky definované v Příloze č. 1 zákona. Tato svoboda však s sebou nese přesun odpovědnosti ze stavebního úřadu přímo na stavebníka. Stát upouští od preventivní kontroly a spoléhá na to, že stavba bude v souladu se všemi předpisy. Riziko postihu za tzv. černou stavbu se tak zvyšuje.
Důležitý mýtus: Do kategorie drobných staveb bez povolení nespadají stavby pro bydlení, rodinnou rekreaci ani garáže.
Limit dle nového zákona (od 1. 7. 2025):
- Max. zastavěná plocha: 40 m²
- Max. výška: 5 m
- Min. odstup od hranic sousedních pozemků: 2 metry
- Min. 50 % plochy pozemku musí zůstat schopno vsakovat dešťovou vodu
- Stavba nesmí sloužit pro bydlení, rodinnou rekreaci ani jako garáž
Splnění technických parametrů nestačí. Územní plán má vždy přednost. I drobná stavba musí být v souladu s územním plánem obce. Ten může být přísnější a například omezit procento zastavěnosti, zakázat určité typy staveb nebo předepsat vzhled (např. typ střechy, barvu fasády). Vždy si územní plán prostudujte na webu obce. Pro právní jistotu můžete úřad požádat o tzv. územně plánovací informaci. Past jménem „stavba blíže než 2 metry od hranice“: Pokud nedodržíte odstup 2 metry od souseda, vaše stavba přestává být drobnou stavbou.
Čtěte také: Zjistěte více o pasportizaci staveb
Stavba v chráněném území (CHKO, památková zóna): Pokud se váš pozemek nachází v Chráněné krajinné oblasti (CHKO), památkové rezervaci, zóně nebo národním parku, musíte vždy získat závazné stanovisko nebo souhlas příslušného orgánu (správa CHKO, památkáři). Drobné stavby lze realizovat svépomocí. Nový stavební zákon od 1. 7. 2025 přináší vítané zjednodušení. Zvýšení limitu na 40 m² bez povolení je skvělou zprávou. S touto svobodou však přichází plná odpovědnost stavebníka za soulad s veškerými pravidly. Důkladná příprava, kontrola územního plánu a dodržení všech podmínek je klíčem k tomu, abyste nové možnosti využili bezpečně a bez budoucích problémů.
Prováděcí vyhlášky k novému stavebnímu zákonu
Současně s novým stavebním zákonem nabude platnost šest nových prováděcích vyhlášek. Zruší některé zastaralé technické parametry na výstavbu, upravují způsob vypracování dokumentace, stanoví obce, ve kterých se budou nacházet stavební úřady a vymezí jejich správní obvody. Dále zřizují způsob vkládání projektové dokumentace do nového informačního systému. Nový stavební zákon a související vyhlášky počítají s přechodným obdobím do 30. června roku 2027.
Cílem vyhlášky o požadavcích na výstavbu je podle ministerstva pro místní rozvoj (MMR) požadavky zpřehlednit a zajistit zrychlení výstavby. Vyhláška například snižuje nároky na oslunění, parkovací místa nebo ruší nutnost oddělovat toalety předsíní. Také definuje takzvaný byt s univerzálním standardem. Tento standard představuje základní, nejnižší prostorové požadavky, které mohou uspokojit většinu obyvatel a dají se použít při běžné bytové výstavbě.
Podle vyhlášky o stanovení obecních stavebních úřadů stanovuje obce, ve kterých se budou nacházet stavební úřady a vymezuje jejich správní obvody. Novou soustavu obecních stavebních úřadů tvoří 401 úřadů v obcích prvního a druhého typu, zrušeno jich bude šest. Společně se stavebními úřady v obcích s rozšířenou působností půjde o 607 stavebních úřadů.
S novým stavebním zákonem se od 1. července také zřizuje digitalizované stavební řízení. Vyhláška o podrobnostech provozu informačních systémů pro digitalizaci stavebního řízení definuje parametry a formu pro dokumentace vkládané do informačního systému. Upraví se i rozsah a obsah dokumentace a projektové dokumentace pro jednostupňové povolování zřízené novým stavebním zákonem a obsah územně analytických podkladů a struktura zásad územního rozvoje. Navrženy byly nové formuláře a jejich vzory.
Územní plánování a regulace obcí
Obec a kraj soustavně sledují uplatňování jimi vydané územně plánovací dokumentace a vyhodnocují je podle tohoto zákona. Územní plánování chrání a rozvíjí přírodní, kulturní a civilizační hodnoty území, včetně urbanistického, architektonického a archeologického dědictví, a přitom chrání krajinu jako podstatnou složku prostředí života obyvatel a základ jejich totožnosti. S ohledem na to určuje podmínky pro hospodárné využívání zastavěného území a zajišťuje ochranu nezastavěného území a ochranu a rozvoj zelené infrastruktury.
Úkolem územního plánování je také posoudit vlivy politiky územního rozvoje, územního rozvojového plánu, zásad územního rozvoje nebo územního plánu na udržitelný rozvoj území. V tomto ohledu Krajský soud v Praze v rozsudku č. j. 43 A 104/2022- 104 ze dne 28. 3. 2023 uvedl, že v případě malé obce lze předpokládat používání více motorových vozidel v jedné domácnosti. Podle soudu „nelze na území obce Tachlovice nazírat stejnou optikou jako na velkoměstskou zástavbu v metropoli, kde je zpravidla zajištěna podstatně kvalitnější infrastruktura veřejné hromadné dopravy, což znamená nižší potřebu osobní automobilové dopravy u rezidentů. Naopak v obci, jako jsou Tachlovice, lze důvodně předpokládat, že využití osobních motorových vozidel k dopravě bude intenzivnější, což klade odlišné nároky i na dopravu v klidu.“
Obec ve svém územním plánu stanovila požadavek na minimální plochu odstavných stání pro jednotlivé bytové jednotky. Pro bytové jednotky do 80 m2 byly nutná minimálně dvě odstavná stání. Pro bytové jednotky nad 80 m2 podlahové plochy pak územní plán vyžaduje alespoň tři odstavná stání. Vlastník pozemku považoval takové požadavky za nepřiměřené a srovnával je mj. s pražskými stavebními předpisy.
Podle územního plánu je možné zřídit samostatnou ČOV jen za splnění 2 podmínek: bude doložena nemožnost připojení dalších objektů na kanalizaci z důvodu naplnění kapacity obecní ČOV a doložení technické nemožnosti intenzifikace obecní ČOV. Krajský soud však obci i v tomto případě přisvědčil. Podle soudu „stanovení požadavků pro napojení na ČOV je legitimní a územní plán naopak stanoví konkrétní podmínky, za kterých bude možné vystavět soukromou ČOV. Zároveň odpůrkyně v rozhodnutí o námitkách uplatněných při opakovaném veřejném projednání výslovně uvedla, že kapacita ČOV by měla plánové výstavbě postačovat.“
Obec se v ÚP rozhodla v jedné lokalitě stanovit maximální výšku zástavby 11 m a současně umístění maximálně dvoupodlažních staveb. Také tento regulativ je dle Krajského soudu v Praze v pořádku. „Je proto legitimní, že odpůrkyně regulovala výšku budov, v tom důsledku i jejich podlažnost a maximální počet řadových rodinných domů tak, aby nenarušovaly celkovou urbanistickou koncepci obce. […] Stejně tak soud považuje za legitimní, že se obec rozhodla takto klíčovou lokalitu, jejíž zástavba bude dále zásadně ovlivňovat budoucí podobu a charakter obce, regulovat podrobněji v regulačním plánu. Krajský soud tedy navázal na dřívější judikaturu, podle které způsob využití zastavěného území i výšková regulace zástavby mohou být předmětem úpravy územního plánu. Naopak podle Krajského soudu v Praze není možné stanovit v územním plánu počet bytových jednotek v rodinném domě. „Tímto regulativem se totiž nevymezuje hmotový rozsah rodinného domu ani jeho vnější podoba, pokud jde o výšku stavby, počet podlaží, velikost zastavěné plochy či poměr zastavěné plochy vůči celému stavebnímu pozemku. Tento regulativ sám o sobě nijak nesouvisí s funkčním využitím ploch ani s vnějším uspořádáním zástavby z hlediska urbanistických hodnot.“
Obec ve spojení s uvedenými regulativy stanovila v územním plánu také řadu dalších požadavků jako např. závazné prostorové uspořádání (v ploše je možné umístit maximálně 14 řadových rodinných domů nebo dvojdomů), výškový regulativ, minimální velikost stavebního pozemku či podíl zastavěných a zpevněných ploch na stavebním pozemku. Na tomto případě lze ukázat, že se obce mohou vhodnou kombinací regulativů zakotvených v územním plánu bránit proti nadměrné zástavbě, která by mohla narušovat život v obci a její přírodní a kulturní hodnoty.
Definice stavby a technické požadavky
Stavbou se v tomto zákoně rozumí stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Stavební úřad projednává s dotčenými orgány jimi vydaná vyjádření a závazná stanoviska. Za účelem projednání vyjádření a závazných stanovisek nebo odstranění rozporů může stavební úřad svolat společné jednání s dotčenými orgány.
Vybrané technické požadavky na stavby
- Pro stavby nebo pro účel využití pozemku, s výjimkou staveb dočasných na dobu nejvýše 1 roku, se parkovací stání navrhují a provádí v počtu podle přílohy č. 1 vyhlášky.
- Nejmenší šířka veřejného prostranství, jehož součástí je pozemní komunikace vedoucí na pozemek bytového domu, musí být 12 m; při jednosměrném provozu musí být minimální šířka 10,5 m.
- Umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku.
- Stavba musí mít podle jejího účelu užívání zajištěno dostatečné přirozené, nucené nebo kombinované větrání.
- Vnitřní prostor stavby musí být navržen a proveden tak, aby bylo zajištěno jeho denní osvětlení podle účelu užívání stavby.
- Stavba podle druhu a účelu musí být vybavena místností nebo místem pro soustřeďování komunálního odpadu situovaným na pozemku stavby.
- Světlá výška obytné místnosti nebo pobytové místnosti stavby pro bydlení musí být minimálně 2,5 m. Světlá výška může být snížena až na 2,2 m, nejvýše nad polovinou podlahové plochy obytné místnosti. V podkroví musí být světlá výška obytné místnosti minimálně 2,2 m.
- Větrací potrubí vnitřní kanalizace nesmí být zaústěno do komínů, větracích průduchů, světlíků, instalačních, shozových a výtahových šachet a půdních prostorů a musí být vyvedeno minimálně 0,5 m nad úroveň střešního pláště.
- Spaliny od spotřebičů paliv se odvádí spalinovou cestou nad střechu budovy.
Ustanovení § 149 odst. Orgány územního plánování projednávají protichůdná stanoviska dotčených orgánů.
Další konkrétní požadavky na různé typy staveb, jako jsou vodní díla, čistírny odpadních vod, stavby pro sport a další, jsou podrobně specifikovány v příslušných částech prováděcích vyhlášek.
Přehled základních požadavků:
| Kategorie | Požadavek | Popis |
|---|---|---|
| Energetická náročnost (EPBD) | Nulově emisní novostavby | Od roku 2030, pokryté obnovitelnými zdroji, bez plynových kotlů. |
| Energetická náročnost (EPBD) | Renovace nebytových budov | 15 % nejhorších do roku 2027, min. třída D do roku 2033. |
| Nový stavební zákon | Drobné stavby bez povolení | Max. 40 m² zastavěné plochy, max. 5 m výška, min. 2 m odstup od hranice pozemku, min. 50 % vsakovací plochy. Nesmí sloužit pro bydlení, rekreaci, garáž. |
| Územní plánování | Soulad s územním plánem | Všechny stavby, včetně drobných, musí být v souladu s územním plánem obce (zastavěnost, vzhled, typ střechy, barva fasády). |
| Technické požadavky | Parkovací stání | Navrhují a provádí se v počtu dle přílohy č. 1 vyhlášky. |
| Technické požadavky | Větrání | Dostatečné přirozené, nucené nebo kombinované větrání dle účelu užívání. |
| Technické požadavky | Denní osvětlení | Zajištěno dle účelu užívání stavby. |
| Technické požadavky | Výška obytné místnosti | Min. 2,5 m (2,2 m v podkroví). |
tags: #regulace #staveb #domu #v #cr