Rozhodnutí provést kompletní rekonstrukci bytu vyžaduje velkou dávku odvahy, ale výsledek vždy stojí za to. Mnoho lidí se děsí všudypřítomného prachu, hluku a složité koordinace řemeslníků. Pokud však máte po boku spolehlivou firmu, stává se z tohoto procesu fascinující cesta, na jejímž konci vás čeká zcela nový, moderní a funkční domov.
Plánování rekonstrukce bytu
Plánování představuje polovinu úspěchu. Než se do rekonstrukce bytu pustíte, měli byste si udělat co nejkonkrétnější představu o tom, jak chcete, aby výsledek vypadal. Pokud ještě nemáte jasno, můžete se inspirovat v zájmových časopisech nebo si třeba prohlédnout projekty.
Dříve, než začnete s rekonstrukcí bytu v panelovém domě, je důležité si říci, co od výsledku očekáváte. Měli byste akceptovat fakt, že luxusní vila z něj nikdy nebude. Je to panelákový byt, který má své limity, proto nemá smysl komplikovat si život drahou a nesmyslnou rekonstrukcí. I s lehkostí a vtipem se dá dopracovat k velmi příjemnému modernímu bydlení.
Rozpočet a časový plán
Kolik rekonstrukce bytu stojí? Výsledná cena závisí na mnoha faktorech. Ovlivní ji rozsah plánovaných prací, výběr materiálů i velikost bytu. Náklady na menší úpravy dokážete odhadnout celkem jednoduše sami. V případě větších rekonstrukcí, se kterými vám bude pomáhat architekt nebo projektant, sestaví odborník rozpočet za vás. V každém případě ale počítejte s alespoň 15% rezervou. Pokud zjistíte během plánování, že bude rekonstrukce panelového bytu nákladnější, než si v současné chvíli můžete dovolit, doporučujeme proměnu bytu na čas odložit. Rozhodně se nesnažte ušetřit na materiálu nebo řemeslné práci.
Měli byste si také ujasnit, jestli budete chtít zvládnout všechno najednou, nebo budete rekonstruovat postupně. Mějte ale na paměti, že rozdělení rekonstrukce na etapy většinou čas neušetří, právě naopak. Pokud chcete proměnu bytu urychlit, můžete se s řemeslníkem poradit ohledně použití Fast Track produktů.
Čtěte také: Moderní bydlení s betonem
Povolení a sousedé
Při plánování je třeba myslet také na sousedy a stavební předpisy. Bourací práce ovlivní i vaše sousedy. Nezapomeňte je proto o plánované rekonstrukci včas informovat.
Pokud se rozhodnete pro velkou rekonstrukci, během které budete chtít zasahovat do nosných konstrukcí, budete potřebovat stavební povolení. Pokud plánujete menší rekonstrukci, bude vám s největší pravděpodobností stačit ohláška, kterou vydává stavební úřad. Bez ohlášení nebo stavebního povolení můžete provádět malé práce.
Výběr materiálů pro nájemní byt
Při výběru materiálů pro nájemní byt platí zlaté pravidlo: Nevolte to nejlevnější, ale ani to nejluxusnější. Hledejte „nezničitelný“ střed.
Podlahy: Zapomeňte na laminát, vsaďte na vinyl
Podlaha je v nájemním bytě nejnamáhanější plochou. Levné laminátové podlahy jsou sice lákavé cenou, ale stačí jedna vyteklá pračka nebo převrhnutý květináč a spoje se nenávratně zkroutí. Pro nájemní bydlení je dnes jasným vítězem vinylová podlaha (lepená nebo click). Je 100% voděodolná, velmi těžko se poškrábe (např. od domácích mazlíčků) a v případě poškození jednoho dílce jej lze u lepených verzí poměrně snadno vyměnit. Navíc tlumí kročejový hluk, což ocení sousedé o patro níž.
Stěny: Omyvatelná barva a zpevněné rohy
Nájemníci se stěhují, manipulují s nábytkem a občas se jim podaří „označit“ stěnu botami v předsíni. Investice do kvalitní omyvatelné barvy se vrátí při prvním vymalování mezi nájemníky - spoustu nečistot stačí prostě otřít vlhkým hadrem. V kritických průchodech (rohy chodeb) doporučujeme použít pod omítku poctivé hliníkové rohovníky, případně přiznané designové lišty, které zabrání odštípnutí rohů při stěhování postelí či skříní.
Čtěte také: Netradiční rekonstrukce bytu s betonem
Kuchyně: Odolná pracovní deska je základ
Kuchyňská linka v nájemním bytě dostává zabrat teplem, vodou i mechanicky.
- Pracovní deska: Vyhněte se levným dřevotřískám s tenkou folií. Hledejte vysokotlaký laminát (HPL) s odolnou hranou.
- Dvířka: Matné povrchy s úpravou proti otiskům prstů vypadají déle čisté než vysoký lesk, na kterém je vidět každá kapka.
- Kování: Na pantech a pojezdech šuplíků nešetřete. Kvalitní kování s tlumením zajistí, že se dvířka nevyvrátí ani po tisíci prudkých zavření.
Koupelna: Jednoduchost a kvalitní silikon
V koupelně je největším nepřítelem plíseň a vodní kámen.
- Obklady: Volte raději větší formáty s minimem spár. Méně spár znamená méně místa pro usazování nečistot a plísní.
- Baterie: Vyhněte se bezejmenným levným bateriím z hobbymarketů. Volte prověřené značky s keramickou kartuší, na které lze i po letech sehnat náhradní díly bez nutnosti bourání.
Fáze rekonstrukce bytu krok za krokem
Každá důkladná proměna musí začít doslova "od podlahy". Starý interiér je kompletně vybourán a vyčištěn až na samotný skelet budovy. Odstraní se staré nenosné příčky, strhnou původní nevyhovující podlahy a obnaží stoupačky a cihlové zdivo. Tento krok je pro úspěšnou modernizaci naprosto kritický. Jen v naprosto prázdném a odhaleném prostoru lze totiž odhalit případné skryté vady staré stavby a začít budovat zcela novou, moderní a ergonomickou dispozici. Po odvozu stovek kilogramů stavební suti nastupuje fáze tvoření.
- Výměna oken: Ještě před odstartováním celkové rekonstrukce vyměňte stará netěsnící okna za plastová s izolačním trojsklem. Nezapomeňte ani na izolační pásky, které jsou pro správné a těsné osazení okna důležité. Na tento detail se často zapomíná nebo se v rámci šetření jednoduše vynechá. V Greenstudiu například používají takzvanou aktivní parozábranovou pásku, která se aplikuje jen ze strany interiéru.
- Bourací práce: Po vystěhování a vyčištění bytu se řemeslníci pustí do úprav hlavních rozvodů, aby je připravili na napojení nové vodoinstalace. Zároveň se může v hale vybourat oblouk, demontují se všechny zárubně a zarovnají dveřní otvory.
- Výstavba sádrokartonových konstrukcí: Začněte s výstavbou sádrokartonových konstrukcí. V koupelně odstraňte obklady a demontujte vanu a umyvadlo. V prádelně, kde bývá vlhko, bude vlhkost odváděna pomocí ventilátoru do větrací šachty. Nové vzduchotechnické rozvody udělejte i v koupelně a na WC. Na větrací šachtu je napojte přes zpětnou klapku, aby do bytu nepronikly pachy ze šachty. Na stěny nově vybudované prádelny použijte akustický sádrokarton a vyplňte je zvukovou izolací. Hluk z pračky se tak omezí na minimum a zvýší se komfort při užívání bytu. Stropy v celém bytě snižte o podhled ze sádrokartonu, který vytvoří dostatečný prostor na elektrické rozvody bez zásahu do panelové stropní konstrukce. Zároveň vznikne u okna místo na skrytou kolejnici na závěsy.
- Nové rozvody: Přesně si naplánujte umístění vany, sprchy, umyvadla, dřezu i pračky a s nimi souvisejících baterií a odpadů. Kuchyň a koupelna dostanou nové rozvody. Speciálně v koupelně dbejte na jejich precizní a přesné umístění vzhledem k osazení vanových a umyvadlových baterií. Díky preciznosti v této fázi se vám určitě nestane, že baterie nebude v centru vany nebo bude příliš nízko nad umyvadlem. V bytě bude i nová elektroinstalace. Jelikož radiátor je připojený na rozvody topení v podlaze, elektroinstalace se musí vést nad ním.
- Předstěny a hydroizolace: Společně s elektroinstalacemi realizujte i konstrukci předsazené stěny v kuchyni. V koupelně se také začne budovat předstěna, která se využije i na vytvoření odkládací niky u vany. Stěny koupelny obalte sádrokartonem určeným do vlhkého prostředí. Předsazené konstrukce v kuchyni obalte do zvukově izolačního sádrokartonu a místa, která mohou přijít do styku s vodou, do sádrokartonu vhodného do vlhkého prostředí. Aplikujte na podlahu a spodek stěn koupelny hydroizolaci a osaďte vanu na předem připravené tvárnice, které zabezpečí lepší stabilitu. Následně připevněte na vanu sifon a dokončete její obezdění. Aby se povrch vany během stavebních prací nepoškodil, důkladně ji zabalte do fólie.
- Obkládání a omítky: Následně se začne s omítkami a obkladačskými pracemi. V koupelně pracují řemeslníci precizně - mozaiku barevných obkladů si nejprve rozloží v pokoji na podlaze, kde si pohrají s rozmístěním a otočením jednotlivých kusů, až potom se pustí do obkládání stěny. Aby podlaha působila čistým, jednoduchým dojmem, vybrali si velkoformátovou dlažbu, která vytváří minimum spár. Oříškem je její uložení, protože stěny atypického bytu se nesetkávají v pravých úhlech. Dlažbu zarovnají se stěnou haly, takže vzhledem ke stěnám koupelny je uložená šikmo - omezí tím řezání a vyhnou se zvyšování rozpočtu, navíc dosáhnou v koupelně zajímavého efektu.
- Vyrovnání podlah a pokládka: Jelikož výsledkem má být volně plynoucí prostor bez prahů, ale podlahy v bytě často nejsou v jedné rovině (výškové rozdíly mezi sousedními místnostmi mohou být i několik centimetrů), ještě před položením laminátových parket je třeba je vyrovnat. Z časových důvodů se často volí suché podlahy s OSB deskami nebo hobrou, která zároveň slouží jako kročejová izolace. Vyrovnávací OSB desky se kotví k železobetonovému podkladu, aby se předešlo případným ohybům v důsledku změny vlhkosti. Laminátovou podlahu ve všech pokojích potom lze položit za dva dny i s olištováním.
- Závěrečné úpravy: Všechny stěny v bytě dostanou novou omítku. Aby se odstranila každá případná nerovnost, která by mohla „vyskočit“ po nanesení barvy, řemeslníci je kontrolují pomocí umělého osvětlení - správně nasměrovaná lampa vytvoří za každou nerovností stín, takže neunikne ani jediná. Broušení trvá několik dní a dříve, než se začne s malováním, jsou stěny dokonale rovné. Skončí se s broušením stěn, takže se konečně v celém bytě definitivně zbaví prachu a může se začít se stříkáním radiátorů. Po vymalování stěn na bílo se vnesou do bytu barvy, struktury a vzory pomocí tapet. Před finální úpravou stěn obložte i zástěnu za kuchyňskou linkou. Důležité je předem přesně znát jak výšku linky, tak úroveň budoucí podlahy. Myslete také na umístění elektrických zástrček - jelikož obklad má zkosené hrany, je důležité, aby byly zástrčky uprostřed obkladaček. Obloženou stěnu nakonec důkladně zabalte, aby se později nemusela pracně čistit od nánosů prachu a kapek omítky.
- Instalace nábytku: Poslední fáze rekonstrukce zahrnuje instalaci nového nábytku a skříní, doladění detailů a závěrečný úklid. Šatní skříň působí méně objemně, pokud je precizně zabudovaná. Pokud nedáváte skříně vyrobit na míru, ale sáhnete po typových kusech, vytvořte kolem každé plánované skříně v bytě sádrokartonovou konstrukci.
Rekonstrukce bytu v činžovním domě v pražských Holešovicích odráží minimalistické duše mladé rodiny, která v něm žije. Překladatelka Lenka, která v Holešovicích žije s mužem a malým synkem, se původně do rozsáhlé kompletní rekonstrukce pustila sama. „Hledala jsem firmu, která dokáže vyrobit vestavěný nábytek, protože náš byt není příliš velký. Chtěla jsem úložné prostory do ložnice a dětského pokoje,“ říká. Z původního zařízení nezůstalo skoro nic. „Repasována a opatřena bílou barvou byla původní okna, velmi komplikované bylo vybrat vhodné kování, původní panty a kliky se už nevyrábějí,“ podotýká majitelka. Zachovány zůstaly také původní jasanové parkety a také interiérové dveře, které prošly renovací. Vše nové vyrobila na míru firma Profil nábytek, pouze židle v dětském pokoji pochází z Tonu. „Důležité bylo udržení materiálové střídmosti. Březová překližka v kombinaci s bílými plochami stříkané MDF desky a černými kovovými prvky udává ráz bytu,“ konstatují designérky a zdůrazňují, že úspěšné dokončení projektu do posledního detailu se podařilo i díky vstřícnosti a komunikaci s majitelkou bytu, která měla od samého počátku jasno s barevností a stylově šla s designérkami ruku v ruce. Díky rekonstrukci vynikla jedinečnost původního půdorysného řešení bytu především ve vstupní hale, která je řešena velmi puristicky. Každého, kdo vkročí do bytu, překvapí výrazné obloukové okno, které propouští světlo ze společného schodiště obytného domu. Výrazný dekor vytváří jen nově položená hexagonová dlažba. Dveře z chodby vedou do nejdůležitější místnosti bytu orientované na východ. Kuchyňský kout, jídelna a obývací pokoj v jednom jsou propojeny ve vzdušný prosvětlený prostor, kde se rodina Lenky schází, pracuje, vaří a tráví zde nejvíce času. Rohová bílá kuchyň je velmi puristická, ale nanejvýš funkční a nabízí nejen dostatek úložného prostoru, ale i pohodlnou pracovní plochu. „Starý rozkládací stůl, k němuž může zasednout až osm hostů, našla sama majitelka v bazaru. Recyklovaná jsou i zelená svítidla, která Lenka objevila v německém specializovaném e-shopu. Šťastnou ruku měla také při výběru pohovky a židlí, protože dokázala udržet stylovou linii,“ podotýká Monika Cihlářová. I dětský pokoj pro předškoláka je navržen na míru a nábytek z překližky pouze minimalistickým dekorováním odlišen oproti ostatnímu nábytku v bytě. Například čela postele jsou perforovány rastrem puntíků a nad postelí se nachází police na knihy, které jsou uchyceny gumičkou vytvářející “klikyhák”. „Majitelka si přála zachovat i zde střídmost a nechat tak volné pole působnosti pro kreativitu dítěte,“ říká Iveta Čermáková. Na východ je orientovaná také ložnice. Je vybavena vestavěnou skříní, která se táhne po celé délce a výšce stěny a ukrývá dostatečný úložný prostor pro všechny věci rodičů. Pravidelný rastr uzavřených skříní je přerušen středovou, částečně uzavřenou, policovou knihovnou. Nejde jen o estetický prvek, ale vychází z limitů místnosti. Prostor mezi skříní a postelí nebyl dostačující pro otevírání dveří a průchod. Policová knihovna s posuvnými dveřmi byla tedy výsledkem ergonomického uvažování. Vrchní police jsou přístupné díky kovovému žebříku, který zároveň může sloužit jako odkládací “sluha” na oblečení. Podoba koupelny je výsledkem pragmatického uvažování o maximálním využití velmi malého prostoru bez oken s komplikovaným půdorysem, kam musela být kromě sprchového a mycího koutu vměstnána i technická místnost s pračkou, sušičkou a úložným prostorem pro čisticí prostředky. Obklad i dlažba je proto ve světlých odstínech a horní dveře nábytkové skříňové sestavy jsou zrcadlové, aby opticky zvětšovaly prostor. Schwestern založily sestry Monika Cihlářová a Iveta Čermáková. Monika je architekta, Iveta vystudovala umění a design. To se odráží v jejich tvorbě: zabývají se architekturou, designem, uměním a příležitostně pořádají kulturní akce. Upřednostňují kvalitní obnovitelné materiály, které minimálně zatěžují přírodu.
Důležité detaily a rady
Dříve, než se pustíte do sekání nových rozvodů vody, přesně si naplánujte umístění vany, sprchy, umyvadla, dřezu i pračky a s nimi souvisejících baterií a odpadů. Při rekonstrukci myslete dopředu, buďte detailisty a nic neponechávejte náhodě. Pod povrchem panelů se skrývají desetiletí pamatující rozvody, které je jistější vyměnit, aby vám radost z nové podlahy či kuchyňské linky nic nezkazilo. Za zamyšlení stojí i praktické umístění svítidel, vypínačů a zásuvek - hlavně v kuchyni, v níž bývá několik elektrospotřebičů, by měly být zásuvky ve správném počtu a na správných místech.
Čtěte také: Zateplení podkroví a půdy
Nová koupelna vypadá větší i díky šikovnému využití zrcadla a kombinace obkladů. Hlavně v malém prostoru by měl být základ jednoduchý a světlý, s oživením byste měli nakládat jako se vzácným kořením. Efekt stojí a padá na detailech. Chcete-li dosáhnout jednoduše a čistě působícího interiéru, je důležité už při jeho plánování pamatovat na množství detailů. Pokud máte ambici projít rekonstrukcí s co nejnižšími náklady, je nutné plánovat o to precizněji, abyste se vyhnuli zbytečným činnostem, či dokonce předělávání. Konečná úprava povrchů stěn a podlah má na interiér zásadní vliv. V tomto případě sázeli na jednoduchost, která působí čistě a vzdušně, nekomplikovaná řešení zároveň znamenala rychlý postup prací a nižší konečnou cenu. Stejně důležitý jako barva stěn, parkety či tapeta je však podklad pod nimi - kvalitně vyhotovené sádrokartonové konstrukce, precizně vyhlazené omítky a vyrovnané podlahy.
Jak najít spolehlivé řemeslníky
Pokud jste zruční a máte s řemeslnými pracemi zkušenost, pravděpodobně zvládnete alespoň část rekonstrukce sami. Náročnější práce se ale vyplatí svěřit do rukou zkušeného a spolehlivého odborníka. Abyste předešli případným nepříjemnostem, trvejte na smlouvě o dílo. Budete mít větší jistotu, že práce proběhnou podle domluvy, za předem dohodnutou cenu a ve stanoveném termínu. Dobře sepsaná smlouva se vám bude hodit ve chvíli, když nastanou komplikace a vy budete požadovat reklamaci.
Investice do bytu určeného k pronájmu je dlouhodobě jednou z nejstabilnějších cest k ochraně a zhodnocení kapitálu. Aby však investice skutečně vydělávala, nesmí se proměnit v nekonečný kolotoč oprav a výměn opotřebovaného vybavení. Klíčem k vysokému výnosu je chytrá rekonstrukce, která sází na extrémní odolnost, snadnou údržbu a nadčasový design.
Společnost SIMPLE Construction & Investment s.r.o., vystupující pod obchodní značkou Zedníci z Brna, realizuje rekonstrukce, které mají hlavu a patu. Jednatelem společnosti je Jan Malý, MRE, odborník s unikátní kombinací znalostí. Jan Malý má za sebou 11 let praxe jako realitní makléř, což mu dává přesný vhled do toho, co nájemníci hledají a za co jsou ochotni zaplatit vyšší nájemné. Jako držitel prestižního titulu MRE (Master of Real Estate) disponuje vzděláním, které propojuje ekonomiku realit s technickými standardy stavebnictví. Pod značkou Zedníci z Brna zajišťují kompletní rekonstrukce. Jejich hlavní výhodou je, že nemovitost posuzují jako celek - Jan Malý, MRE dohlíží na to, aby zvolené materiály i technologické postupy nejen splňovaly normy, ale aby skutečně dávaly smysl z pohledu vaší investice. Chcete, aby váš nájemní byt vypadal skvěle i po pěti letech provozu? Nechte rekonstrukci na profesionálech, kteří stavbám rozumí i z pohledu jejich tržní hodnoty.
Rekonstrukce bytu 2+1 ve vyšším standardu může mít za cíl finančně a technicky nenáročnou přeměnu, která proběhne relativně rychle. Komplikaci mohou představovat tvary místností, protože ani v jedné se stěny nesetkávají v pravém úhlu. Prostory totiž kopírují umístění bytu, a ten se nachází v zalomené části panelového domu.
Z prázdného a zdevastovaného prostoru se může stát architektonická chlouba. Dokončený interiér chodby je ukázkovým příkladem dokonalého sladění prvků. K výrazné lamelové stěně mohou být designérem naprosto správně zvoleny čistě bílé interiérové dveře s frézováním. Bílá barva prostor opticky zvětšuje a dodává mu luxusní nádech. Vizuální dokonalost je podtržena použitím kontrastního, matně černého rozetového kování (klik), které z dveří dělá skutečný šperk.
Za každou krásnou fotografií dokončeného interiéru se skrývají stovky hodin těžké práce, pečlivého plánování a řešení nečekaných technických problémů. Kompletní realizace na klíč znamená, že vás celým tímto náročným procesem provedou od úvodní studie a bourání, přes dodání kvalitního stavebního materiálu, až po mistrovskou a naprosto čistou montáž interiérových dveří a podlahových lišt. Spolehněte se na jeden sehraný tým profesionálů. Ušetříte si tak nejen spoustu drahocenného času a nervů při nahánění jednotlivých řemeslníků, ale získáte i jistotu, že váš nový domov bude přesně tak dokonalý, jak jste si ho vysnili na začátku.
Na začátku je hluk, prach a kupa práce. Na konci nový nábytek, větší pohodlí a pocit k nezaplacení. Tak by se dala popsat snad každá rekonstrukce bytu. Mnoho z nich se náramně povedlo. Dispozicemi se byty liší, ale pokud je budete chtít „od základů“ předělat, čeká vás v každém případě to samé: sehnat bytového architekta nebo jiného odborníka na návrh interiéru, vyřešit ohlášení či dokonce stavební povolení, rozmyslet se, jestli zvolíte rekonstrukci bytu na klíč nebo některé stavební práce zvládnete sami. Je to spousta zařizování, ale výsledek stojí za to.
| Fáze rekonstrukce | Popis prací |
|---|---|
| 1. den | Úpravy hlavních rozvodů, vybourání oblouku v hale, demontáž zárubní a zarovnání dveřních otvorů. |
| 2. den | Výstavba sádrokartonových konstrukcí, odstranění obkladů a demontáž vany a umyvadla v koupelně. |
| 3. den | Nové rozvody v kuchyni a koupelně s důrazem na precizní umístění baterií. |
| 4. - 5. den | Nové vzduchotechnické rozvody v prádelně, koupelně a na WC, instalace nové elektroinstalace. |
| 5. - 6. den | Realizace konstrukce předsazené stěny v kuchyni, budování předstěny v koupelně pro odkládací niku. |
| 6. den | Obalení stěn koupelny sádrokartonem do vlhkého prostředí, balení konstrukcí v kuchyni do akustického sádrokartonu. |
| 7. - 8. den | Aplikace hydroizolace na podlahu a stěny koupelny, osazení vany. |
| 9. den | Montáž sifonu na vanu, dokončení obezdění vany, vyrovnání dveřních otvorů a dozdění příček. |
| 10. den | Začátek omítacích prací. |
| 10. - 17. den | Obkládání koupelny mozaikou a velkoformátovou dlažbou. |
| 18. - 23. den | Výstavba sádrokartonových konstrukcí pro vestavěné skříně, akustický sádrokarton v prádelně. |
| 20. - 25. den | Snížení stropů sádrokartonovým podhledem, instalace bodových LED svítidel. |
| 26. den | Obložení zástěny za kuchyňskou linkou. |
| 10. - 33. den (průběžně) | Nové omítky v celém bytě, kontrola nerovností umělým osvětlením. |
| 33. - 36. den (průběžně) | Broušení stěn, stříkání radiátorů, malování stěn a aplikace tapet. |
| 36. - 40. den (průběžně) | Vyrovnání podlah suchými procesy (OSB desky/hobra), pokládka laminátové podlahy. |
| 40. - 41. den | Montáž kuchyňské linky (např. z IKEA). |
tags: #promena #bytu #laminat #rady #tipy