Otázky týkající se oplocení pozemků a souvisejících sousedských vztahů jsou překvapivě časté a občas i citlivé. V naší realitní praxi se s tématem stavby, údržby a vlastnictvím plotů setkáváme velmi často, zejména u potenciálních kupců pozemků, chat a rodinných domů.
Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon) se k otázce plotů staví vcelku jednoznačně. Nový stavební zákon, účinný od 1. ledna 2024, přináší v této oblasti určité změny a je důležité znát i související ustanovení občanského zákoníku.
Právní Rámec Oplocení
Neexistuje žádný zákon, který by ukládal člověku povinnost postavit kolem svého pozemku plot. Může tak učinit pouze soud na návrh souseda.
Podle stavebního zákona platí, že stavba plotu nepodléhá složitým stavebním procesům. Problematiku jsme podrobně rozebrali ve článku Stavba bez stavebního povolení.
Obecně platí, že stavba plotu, který nehraničí s veřejným prostranstvím, nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení. Jestliže máte v plánu oplotit svůj pozemek, obecně nepotřebujete stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu podle § 103, ani žádné rozhodnutí o umístění stavby nebo územní souhlas dle § 79 odst. 2 písm.
Čtěte také: Jak si postavit krásný dřevěný plot?
Výjimky, Kdy Je Vyžadován Územní Souhlas:
- Jestli pozemek, který chcete oplotit, hraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi či s veřejným prostranstvím, rovněž potřebujete od stavebního úřadu územní souhlas.
- Lidé mnohdy netuší, že jejich pozemek je součástí památkové zóny, proto doporučujeme si tuto náležitost ověřit v katastru nemovitostí.
- Jelikož je tento článek zaměřený na oplocení zastavěných pozemků, uvádíme tuto podmínku pouze pro úplnost. V případě oplocení pozemku v nezastavěném území, je majitel povinen od stavebního úřadu územní souhlas získat.
- Stavebník je vždy povinen zjistit si v případě zemních prací informace o existenci podzemních staveb technické infrastruktury a zajistit jejich ochranu.
- Pozemek se nachází na území hl. m. Pro pozemky na území hlavního města se kromě výše zmíněných podmínek vztahují i mnohem podrobnější Pražské stavební předpisy.
Avšak musí být dodrženy zákonné podmínky dle § 1027 občanského zákoníku - plot nesmí bránit účelnému užívání dalších pozemků a současně musí být zajištěn nerušený výkon sousedova vlastnického práva.
Výška Plotu a Jiné Parametry
Výška plotu a jiné parametry: I když plot nevyžaduje povolení ani ohlášení, musí splňovat obecné požadavky na výstavbu, včetně požadavků na bezpečnost a ochranu zdraví. Místní regulace, například územní plán obce, mohou stanovit specifické požadavky na vzhled a výšku plotů.
Od 1. 1. 2024 bude platit, že oplocení (plot mezi sousedy) je drobnou stavbou dle Přílohy č. 1 odst. 1 písm. a) bodu 5 zákona č. 283/2021 Sb., zákon stavební zákon, jestliže se nachází mezi pozemky v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše, a jestliže je výška plotu mezi sousedy 2 m. Pokud oplocení není drobnou stavbou, jedná se o jednoduchou stavbu podle Přílohy č. 2 odst. 1 písm.
Z obecného stavebního zákona nevyplývá žádná celostátně platná maximální výška plotu mezi sousedy, respektive mezi jejich pozemky, která by vyžadovala povolení nebo ohlášení. Limity pro výšku plotů mohou stanovovat územní plány obcí a jejich místní regulace.
V případě, že místní regulace výšku plotu neupravuje, je potřebné se řídit obecnými principy sousedského práva zakotvenými v občanském zákoníku. To znamená, že stavba plotu nesmí nepřiměřeně zasahovat do práv sousedů (§ 1013 občanského zákoníku).
Čtěte také: Srovnání materiálů pro zastřešení pergoly
Vlastnictví a Údržba Plotu
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) upravuje sousedská práva a povinnosti, které se dotýkají i stavby a údržby plotů. Klíčové ustanovení najdeme v § 1027 občanského zákoníku, které říká: "Ploty, zdi, meze, strouhy a jiné podobné přirozené nebo umělé rozhrady mezi sousedními pozemky jsou společné, pokud se neprokáže opak.
Plot na hranici pozemků je považován za společný, pokud se neprokáže, že byl postaven pouze jedním ze sousedů na jeho vlastním pozemku. Pokud je plot společný, oba sousedé jsou povinni se podílet na jeho údržbě rovným dílem, pokud se nedohodnou jinak.
Dříve platilo pravidlo pravé ruky s orientací na vchod. Plot patřil tomu sousedovi, který se nacházel po jeho pravé straně z pohledu z veřejné komunikace. V současnosti to ale funguje jednoduše tak, že plot patří k oběma pozemkům stejnou měrou.
Postavíte-li plot na vlastním pozemku, jste jeho vlastníkem. Znamená to, že se o plot musíte řádně starat a udržovat v dobrém stavu. Jestliže pozemky rozděluje zeď, může každý ze sousedů jeho stranu zdi užívat do poloviny její tloušťky dle § 1024 odst. 2. Dokonce je možné v ní zřídit výklenky, ovšem pouze tam, kde na druhé straně nejsou.
Je-li plot na vašem pozemku, o opravu se musíte postarat sami. Jestliže vám nebo sousedovi uloží soud povinnost postavit plot, musíte jej opravit z vlastních financí. Ten, který stavbu plotu realizoval a financoval.
Čtěte také: Bezúdržbový živý plot
Co dělat, když je nutná oprava plotu mezi sousedy?
Co dělat, když je nutná oprava plotu mezi sousedy? Je-li plot na vašem pozemku, o opravu se musíte postarat sami. Jestliže vám nebo sousedovi uloží soud povinnost postavit plot, musíte jej opravit z vlastních financí.
Řešení Sporů a Sousedské Vztahy
Pro udržování dobrých sousedských vztahů však doporučujeme se alespoň zmínit před sousedy o vašich plánech o výstavbě plotu. Nebojte se; pokud spolupracujete, nic vám zakazovat nebude.
Stavíte-li plot na svém pozemku, nic vám ve stavbě nebrání. Stavíte-li plot v těsné blízkosti hranice pozemků a zasahuje tak na pozemek souseda, nepomůže vám argument, že z větší části stojí na vašem pozemku.
Co dělat ve chvíli, kdy soused nesouhlasí se stavbou plotu? Také existují situace, které stavbu plotu vyžadují. Soused například chová zvířata, která se pohybují i na vašem pozemku. Kdo staví plot mezi sousedy v tomto případě? Jelikož se jedná o rozumný a relevantní důvod, obraťte se na soud.
Také existují situace, které stavbu plotu vyžadují. Soused například chová zvířata, která se pohybují i na vašem pozemku. V tomto případě se můžete obrátit na soud.
Pokud jeden soused již plot na své straně hranice postavil, nic nebrání druhému sousedovi postavit plot na svém pozemku vedle něj. Je však vhodné se se sousedem předem domluvit, aby se předešlo případným sporům ohledně umístění, vzhledu a údržby obou plotů.
Pokud chci stavět např. rodinný dům, musím mít ošetřeny dvě zásadní věci - umístění stavby do krajiny a povolení pro stavbu samotnou. Jak v územním, tak ve stavebním řízení je soused, resp. V obou typech řízení může podávat tzv. námitky, kterými se musí stavební úřad zabývat. Musí se ale týkat přímo toho, jak takového vlastníka omezí, resp. jak omezí jeho pozemek (stav. zákon se k tomu vyjadřuje tak, že musí být přímo dotčeno vlastnické právo k nemovitosti).
Pokud má probíhat ústní jednání, pak může soused námitky podávat do okamžiku zahájení jednání nebo ústně v průběhu jednání. V případě, že jednání probíhat nebude, stanoví se konkrétní doba pro podání písemných námitek. Jako účastník má také soused právo podat odvolání proti územnímu rozhodnutí, případně stavebnímu povolení.
Shrnutí a Doporučení
Stavba plotu mezi sousedy se s novým stavebním zákonem stala v mnoha případech jednodušší, neboť nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení. Nicméně, je nezbytné respektovat místní regulace a především sousedská práva vyplývající z občanského zákoníku.
Vždy je doporučeno seznámit se s územním plánem obce a v případě nejasností konzultovat situaci s místně příslušným stavebním úřadem. Otevřená komunikace se sousedy může předejít mnoha nepříjemnostem a přispět k dobrým sousedským vztahům.
Konflikty kolem vysokých zdí, plotů a staveb mezi sousedy mohou být složité. Důležité proto je, abychom komunikovali s našimi sousedy a snažili se najít řešení, které uspokojí obě strany.
tags: #plný #plot #mezi #sousedy #zákon