Koupě nemovitosti představuje obvykle jednu z největších finančních investic v životě. Občas se ovšem bohužel stane, že stavba nedopadne podle plánu a navíc má vady, nad kterými nelze jen tak mávnout rukou. Máte pocit, že Vaše dokončená stavba má vady či neodpovídá původnímu zadání? Co však dělat v případě, kdy rekonstrukce nebo stavba vykazuje velké nedostatky? Odpověď na tuto otázku poskytuje občanský zákoník (zák. 89/2012, Sb.).
Smlouva o dílo jako základ
Ke stavbě domu, jiného zařízení či k provedení stavebních prací a oprav je zpravidla mezi zhotovitelem těchto prací a jejich objednatelem uzavírána smlouva o dílo. Smlouva o dílo je upravena v ustanovení § 2586 a následujícími občanského zákoníku. Dílem se dle občanského zákoníku rozumí „zhotovení, údržba, oprava nebo úprava stavby nebo její části.“ Smlouvou o dílo se zhotovitel zavazuje na vlastní náklady a odpovědnost dílo provést a objednatel se zavazuje toto dílo převzít a zaplatit sjednanou cenu.
„Mnohé společnosti nebo živnostníci často při objednávce argumentují tím, že smlouva o dílo nemusí být podle zákona uzavřena písemně a postačí objednávka. To je sice pravda, ale vzhledem k tomu, že obzvlášť rekonstrukce domu představuje komplikované dílo, doporučujeme na smlouvě trvat. V tomto případě platí, že čím detailnější smlouva o dílo bude, tím menší je riziko případných neshod a sporů.“ Správně sepsaná smlouva o dílo vás tak bude stát daleko méně než náklady na dořešení vad. Proto je nesmírně důležité mít veškeré podmínky stanovené ve smlouvě o dílo, nebo mít záruku pokrytou pomocí záručního listu.
Před reklamací nemovitosti si vždy nejprve pečlivě pročtěte kupní smlouvu. Mohou vám z ní vyplývat i práva, které vám zákon neposkytuje, popř. U rekonstrukce nebo stavby pro vás věštinou nebude výhodné přistoupit na smlouvu dodanou stavební společností, řemeslníkem či architekty, kteří pro vás věc zajišťují. Ta bude totiž koncipována vždy tak, aby v případě sporů zvýhodňovala právě je. V praxi se často setkáváme s chybějící formulací o tom, zda smlouva o dílo zahrnuje obstarání nutných povolení či přípravných prací. Nezapomeňte na to.
Sjednejte si časový harmonogram jednotlivých činností. Při nedodržení termínů můžete do smlouvy uvést smluvní pokuty. Při stavbě využijte co nejpřesnější vymezení díla, například projektovou dokumentaci s popisem materiálů i postupů. I přes vhodně formulovanou smlouvu se ovšem může stát, že výsledné dílo bude vykazovat vady.
Čtěte také: Jak na profesionální štuk
Kontrola díla a reklamace vad
Občanský zákoník objednateli přiznává právo kontrolovat stavební práce již během jejich provádění. To znamená, že pokud byste již v průběhu stavby měli pocit, že zhotovitel porušuje své povinnosti a stavební práce neprovádí smluveným způsobem, můžete po něm požadovat, aby zajistil nápravu takového pochybení a nadále postupoval řádným způsobem.
Pokud během průběhu stavebních prací nezaregistrujete žádné pochybení a vady vyjdou najevo až po dokončení díla, můžete tyto vady reklamovat. Občanský zákoník stanovuje, že dílo je dokončeno, „je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu“. Poté, co jsou Vám tedy dokončené stavební práce prezentovány, můžete je převzít buď s výhradami nebo bez výhrad.
Zjevné vady
Občanský zákoník stanoví, že objednatel stavby je oprávněn reklamovat veškeré nedostatky, které stavba má v okamžiku jejího předání. Pokud se jedná o vady tzv. zjevné, je nutné při převzetí stavby na ně upozornit a stavbu případně vůbec nepřevzít. Jde o takové vady, které jsou pozorovatelné pouhým okem a při kontrole díla je možné je zaregistrovat, například praskliny v omítce, odlupující se barva fasády apod. Zjištěné zjevné vady vždy určitě sepište se zhotovitelem při jejím předání do reklamačního, případně předávacího protokolu a nechce si tento dokument podepsat. Pokud převezmete dílo bez výhrad, může se Vám stát, že soud Vám v případném řízení, které by se týkalo vad stavby, práva ze zjevné vady nepřiznal.
Občanský zákoník pojem vady částečně zužuje, když stanovuje, že není možné odmítnout převzetí stavby pro tzv. ojedinělé drobné vady. Těmito drobnými vadami se rozumí takové vady, které „samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky, ani její užívání podstatným způsobem neomezují.“ Představit si můžeme například malé rýhy na fasádě a obdobné vady, které se netýkají podstatných vlastností díla a náklady na jejich odstranění jsou minimální.
V případě převzetí díla s vadami, které uvedete do protokolu, nejste povinni platit cenu až do chvíle, kdy budou vady odstraněny. Pokud by v případě zjevných vad šlo o podstatné porušení Vaší smlouvy o dílo, budete mít i zde právo od této smlouvy odstoupit.
Čtěte také: Jak opravit hydroizolaci
Skryté vady
Skryté vady stavby, tzn. ty, které na první pohled nevidíte, reklamujte, jakmile je zjistíte. Skrytá vada nemovitosti je technický nebo právní nedostatek, který existoval již v okamžiku převzetí nemovitosti kupujícím, avšak nebyl viditelný při běžné prohlídce ani při vynaložení dostatečné pečlivosti. Mezi typické příklady skrytých vad patří vlhkost a plíseň skrytá za čerstvě nanesenou omítkou nebo obklady, elektroinstalace neodpovídající normám zakrytá novými kryty, statické poruchy konstrukce, zatékající střecha projevující se až po první zimě, napadení krovu dřevokaznou houbou nebo vadné izolace. U skrytých vad (jako je například protékající střecha nebo špatně zvolené lepidlo na obklady) máte právo reklamovat je do 5 let od převzetí stavby, nesjednáte-li si to do smlouvy jinak. Skryté vady je také možné reklamovat, avšak pouze v zákonem stanovené lhůtě. Obecně platí, že tyto skryté vady musíte zhotoviteli oznámit bez zbytečného odkladu poté, co jste se o nich dozvěděli, nejpozději však do pěti let od převzetí hotového díla. Po pěti letech se totiž toto právo na vadné plnění ze skrytých vad promlčuje. Od této pětileté lhůty není možné se smluvně odchýlit.
Zásadní je však i subjektivní lhůta, podle které musí kupující oznámit vadu prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit. Obě tyto časové limity běží současně a jejich kombinace určuje, zda má kupující ještě právo uplatnit reklamaci. Pokud se vada projeví například po čtyřech letech, stále má právo ji uplatnit, ale opět musí tak učinit bezodkladně po jejím zjištění. V praxi to znamená, že pouhá skutečnost, že máte pět let na uplatnění vady, neznamená, že můžete s oznámením otálet.
Pro spotřebitele, tedy fyzické osoby, které nemovitost kupují mimo svou podnikatelskou činnost, platí od ledna 2023 zvýhodněná ochrana. Pokud se vada projeví v průběhu dvou let od převzetí nemovitosti, má se ze zákona za to, že stavba byla vadná již při převzetí. V takovém případě je to prodávající, kdo musí prokázat, že vada vznikla až později. Je třeba zdůraznit, že ani běžné smluvní doložky typu „nemovitost se prodává, jak stojí a leží" nezbavují prodávajícího odpovědnosti za skryté vady u individuálně určených nemovitostí.
Postup při reklamaci
Pro úspěšnou reklamaci nemovitosti, neboli uplatnění práv z vadného plnění, je nutné dodržet zákonné náležitosti. Bez splnění těchto kroků se vystavujete riziku, že prohrajete případný soudní spor. Namísto vyřešených závad nemovitosti byste pak akorát platili náklady soudního řízení.
-
Zjištění a dokumentace závad: Prvním a nejzákladnějším předpokladem pro úspěšnou reklamaci je zjištění závad na nemovitosti. Zásadním krokem je pečlivá dokumentace těchto závad. Závady nejlépe nafoťte nebo nahrajte na video. Stavby jsou složité a k závadě mohou přispívat nejrůznější faktory. Nejlepším řešením je nechat si od odborníka zpracovat tzv. odborné vyjádření, ve kterém je vada řádně zadokumentována a určena její příčina.
Čtěte také: Život bez auta vs. DS N°8
-
Písemné oznámení vady: V oznámení nebuďte zbytečně struční. Je potřeba závadu nebo její projevy co nejpřesněji popsat. Nejspolehlivější je datová schránka nebo doporučený dopis s dodejkou, abyste měli důkaz o doručení. Tip: Nikdy se nespoléhejte na ústní ujištění o odstranění vad.
-
Volba práva z vadného plnění: Oznámit vady nicméně nestačí. Kromě toho je také potřeba si zvolit jedno z práv z vadného plnění, které vám občanský zákoník nabízí. Jde-li o vadu, kterou lze odstranit, je objednatel oprávněn požadovat její bezplatné odstranění. Zhotovitel je povinen odstranit vadu bez zbytečného odkladu. Jde-li o vadu, kterou nelze odstranit a která brání tomu, aby věc mohla být podle objednávky řádně užívána jako věc bez vady, má objednatel právo na zrušení smlouvy (odstoupení od smlouvy). Dále můžete požadovat slevu z ceny díla, odpovídající nákladům na opravu. Rozsah práv kupujícího při zjištění skryté vady závisí na tom, zda se jedná o podstatné nebo nepodstatné porušení kupní smlouvy.
Tabulka práv z vadného plnění:
Typ vady Možné právo Podmínky Odstranitelná vada Bezplatné odstranění vady Zhotovitel povinen odstranit vadu bez zbytečného odkladu. Neodstranitelná vada (bránící užívání) Zrušení smlouvy (odstoupení) Vada brání řádnému užívání věci jako bezvadné. Neodstranitelná vada (nebránící užívání) Sleva z ceny díla Sleva má narovnat narušení ekvivalence plnění. Dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající chybějící věc dodat nebo právní vadu odstranit.
-
Dodržení lhůt: Oznámení vady nemovitosti i volba práva z vadného plnění je omezena lhůtami. Takzvané skryté vady nemovitosti je nutné oznámit kupujícímu bez zbytečného odkladu po tom, co jste měli možnost ji zjistit. Pokud tedy na nemovitosti objevíte nějakou vadu, zpravidla tehdy vám začne běžet lhůta pro její oznámení. To však platí pouze na vady, které se na stavbě projeví do 5 let od nabytí vlastnického práva. Kromě samotného oznámení vady je lhůtou omezena i volba konkrétního práva, které po prodávajícím požadujete. V případě, že je vada závažným porušením smlouvy a chcete odstoupit od smlouvy, musíte odstoupení od smlouvy oznámit kupujícímu bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Pokud neodstoupíte od smlouvy včas, máte pouze právo na slevu z kupní ceny nebo odstranění vady. Lhůta pro vyřízení reklamace nesmí bez dohody s vámi trvat déle více než třicet kalendářních dnů. Nicméně rozhodnout o ní musí ihned, ve složitých případech potom do tří pracovních dnů. Tip: Lhůta pro vyřízení reklamace se může navýšit o dalších 30 dní, které představují období pro odborné posouzení a do doby reklamace se nezapočítávají.
Další kroky při nereagování zhotovitele
Jestliže zhotovitel na vaši reklamaci vad nereaguje, doporučuji poslat mu doporučený dopis, formulovaný jako pokus o smír před podáním žaloby k soudu. V dopise uveďte své požadavky a termín, dokdy má vady odstranit. Kdyby ani to nepomohlo, budete se muset svých práv domáhat soudní cestou. Nečinnost prodávajícího však nesnižuje vaše práva.
Znalecký posudek
Opatřete si znalecký posudek soudního znalce (vybrat lze ze seznamu na www.justice.cz). Znalecký posudek je nejdůležitějším důkazem v případném soudním řízení. Bez něj je prakticky nemožné prokázat, že vada existovala již v době převodu a že jde skutečně o skrytou vadu, nikoli o pozdější poškození nebo běžné opotřebení. Po vypracování posudku opětovně uplatněte reklamaci u firmy, a to písemně doporučeným dopisem, ke kterému přiložte kopii znaleckého posudku. Jednu kopii dopisu si nechte pro případný další průběh.
Mimosoudní řešení sporu
Případný spor je možné řešit i mimosoudní cestou (za předpokladu, že zhotovitel s tím bude souhlasit). Pokud byste se rozhodli využít mimosoudního řešení sporu za účasti mediátora, obraťte se na některé ze středisek, jejichž adresy najdete na www.adr.komora.cz v sekci „Kontaktní místa“. Pokud firma reklamaci neuzná, obraťte se s návrhem na mimosoudní řešení na Českou obchodní inspekci. V tomto případě již doporučuji využít služeb advokáta. Služby advokáta zahrnují právní posouzení vaší situace, vysvětlení práv a zajištění jejich ochrany.
Soudní řízení
Pokud se nepodaří dosáhnout dohody s prodávajícím mimosoudně, je nutné podat žalobu k příslušnému okresnímu soudu podle místa, kde se nemovitost nachází. Soudní řízení začíná podáním žaloby, ve které musí být přesně specifikováno, jakou vadu kupující vytýká, kdy ji zjistil, jak a kdy ji oznámil prodávajícímu a jaké právo požaduje (slevu, odstoupení od smlouvy, náhradu škody). V důkazním řízení pak soud posuzuje předložené materiály. Nejdůležitějším důkazním prostředkem je znalecký posudek od soudního znalce z oboru stavebnictví.
Ačkoliv zastoupení advokátem není v těchto sporech zákonnou povinností, z praktického hlediska je vysoce doporučené. Klíčovým krokem je odborné posouzení případu hned na začátku. Správně připravená žaloba podložená kompletními důkazy nejen zvyšuje naději na výhru, ale také zkracuje délku řízení. Právník navíc zajistí veškeré procesní úkony, navrhování důkazů i účast na jednáních. Pokud spor u soudu vyhrajete, bude protistrana hradit soudní náklady, včetně nákladů na právní zastoupení. V případě, že s reklamací uspějete, máte dle § 509 právo na náhradu nutných nákladů, které vám vznikly v souvislosti s uplatněním práva z odpovědnosti za vady. Toto právo je třeba uplatnit u povinného nejpozději do jednoho měsíce po uplynutí doby, ve které je třeba vytknout vady; jinak právo zanikne.
Po firmě můžete požadovat nejen opravu fasády, ale také slevu, které by měla odpovídat nákladům na opravu fasády. Pokud tedy reklamaci firma neuzná, požadujte po ní slevu ve výši těchto nákladů, fasádu si nechte opravit od jiné společnosti a poté částku po firmě vymáhejte soudně.
Odpovědnost zhotovitele a subdodavatelů
I v situacích, kdy jste si záruku nestanovili ve smlouvě, odpovídá podnikatel za skryté vady po dobu 5 let od předání díla. Zákonná ustanovení o prodeji zboží v obchodě se analogicky použijí také na vady díla, včetně vady staveb. Postavení kupujících či objednatelů staveb se tedy dle NOZ může výrazně zhoršit, pakliže si ve smlouvách nesjednají nad rámec zákona skutečnou, plnokrevnou záruku za vady.
NOZ významně rozšířil okruh osob, vůči nimž objednatel může uplatňovat práva z vad stavby. Nově se totiž může obracet s reklamacemi nejen na generálního dodavatele stavby, ale také na všechny subdodavatele, projektanta či stavební dozor, pokud tito pracovali na objednávku generálního dodavatele. Všechny tyto subjekty nesou vůči objednateli odpovědnost z vad pouze ve vztahu k části díla, kterou sami dodali. Jde ovšem o společnou a nerozdílnou odpovědnost s generálním dodavatelem. Pokud například instalatéři provedou instalace za 100 000,- Kč a generální dodavatel za ně vyúčtuje objednateli 130 000,- Kč, může objednatel v případě závažné vady požadovat na subdodavateli slevu z této vyšší ceny, nebo její úplné vrácení.
Pokud společnost provádějící stavbu či rekonstrukci zkrachovala, nepropadejte panice. I na takové situace zákon pamatuje. Spolu se zhotovitelem totiž za dílo mohou odpovídat i subdodavatelé a stejně tak například stavební dozor nebo dodavatelé stavební dokumentace. Záleží na nastavení smlouvy. Nápravu tak můžete často požadovat přímo po nich.
tags: #postup #při #reklamaci #vadné #fasády #rodinného