Ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě rostou a pořízení vlastního bydlení je nákladné. Nejčastěji si lidé na byty, rodinné domy nebo stavební pozemky berou hypotéku. Banky jsou ochotny financovat až 90 % hodnoty nemovitosti a úvěr lze splácet i několik desítek let.
Alternativou k hypotéce může být úvěr ze stavebního spoření. Zda je výhodnější hypotéka nebo stavební spoření, závisí vždy na konkrétní situaci. Úvěrem ze stavebního spoření lze refinancovat hypotéku.
Co je stavební spoření a jak funguje?
Stavební spoření je státem podporovaná forma ukládání peněz na zajištění vlastního bydlení. Účastník spoření si díky němu může našetřit na pořízení či rekonstrukci nemovitosti nebo jiné potřeby. V průběhu smlouvy může navíc požádat o úvěr. Pokud ho nevyužije, může si naspořené peníze po ukončení smlouvy vybrat a použít je na cokoliv. Stavební spoření mohou poskytovat pouze stavební spořitelny.
Stavební spoření je v České republice dostupné od roku 1993, kdy vstoupil v platnost zákon č. 96/1993 Sb. o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Oblibu si rychle získalo díky kombinaci pravidelného ukládání peněz a možnosti získat výhodný úvěr na bydlení. Významnou roli hrála i státní podpora, která však v posledních letech postupně klesá a dnes už není tak atraktivní jako dříve. Přesto zůstává tato forma spoření velmi rozšířená.
Kdo si může stavební spoření sjednat?
Stavební spoření si nejčastěji sjednávají fyzické osoby, například dospělí, senioři nebo rodiče pro své děti. Nárok na státní podporu mají občané České republiky, občané EU s povolením k pobytu a přiděleným rodným číslem nebo cizinci s trvalým pobytem a českým rodným číslem. Stavební spoření si mohou zřídit také právnické osoby, například firmy nebo družstva.
Čtěte také: Detailní počasí Jevíčko
Fáze stavebního spoření
Stavební spoření má dvě fáze. První z nich je spořicí. V této fázi si pravidelně ukládáte peníze na účet u stavební spořitelny.
- Státní podpora stavební spoření 2025: Od roku 2024 činí podpora 5 % ročně z uložené částky, maximálně 1 000 Kč ročně. Abyste získali plnou státní podporu, je potřeba ročně uložit 20 000 Kč.
Pokud neplánujete čerpat úvěr a stavební spoření využíváte pouze ke spoření, můžete si po ukončení smlouvy peníze vybrat. Tyto prostředky pak lze využít například při žádosti o hypotéku.
Druhá fáze stavebního spoření je úvěrová. Jedná se o období, ve kterém splácíte řádný úvěr. Pro jeho získání je nutné splnit podmínky pro přidělení cílové částky.
- maximální doba trvání smlouvy o stavebním spoření 2 roky,
- mít na smlouvě o stavebním spoření naspořeno alespoň 40 % cílové částky,
- dosáhnout hodnotícího čísla, které určí stavební spořitelna.
Teprve po splnění těchto tří podmínek můžete získat řádný úvěr ze stavebního spoření. Úvěr je možné čerpat pouze na financování bytových potřeb podle zákona o stavebním spoření. Peníze z úvěru musí být použity na řešení bytových potřeb dle zákona o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Při čerpání úvěru je nutné doložit, že jste peníze skutečně použili na některý z těchto účelů.
Překlenovací úvěr
Překlenovací úvěr (meziúvěr) je úvěr, který stavební spořitelna poskytuje v případě, že ještě nejsou splněny podmínky pro řádný úvěr ze stavebního spoření. Lze ho čerpat ihned po uzavření smlouvy. Oproti řádnému úvěru má obvykle vyšší úrokovou sazbu. V této fázi se splácejí pouze úroky a zároveň pokračuje spoření. V době, kdy splníte všechny 3 výše uvedené podmínky, váš překlenovací úvěr je možné převést na úvěr ze stavebního spoření. Stinnou stránkou tohoto způsobu je, že úvěr je úročen vyšší sazbou, než jakou obdržíte na spořícím účtu.
Čtěte také: Získejte stavební povolení bez potíží
Výhody a nevýhody úvěru ze stavebního spoření vs. hypotéka
Možnost úvěru bez ručení nemovitostí
Zatímco u hypotéky je nutné ručit nemovitostí vždy, u stavební spořitelny máte možnost získat řádově stovky tisíc korun bez zástavy nemovitosti. To je výhodné například při koupi družstevního bytu. Nezajištěné úvěry představují zajímavou volbu také v případě rekonstrukcí stávajícího bydlení. Stavební spořitelny poskytují jak zajištěné, tak nezajištěné úvěry. Například ČSOB Stavební spořitelna aktuálně nabízí až 2,5 milionu Kč bez zajištění na rekonstrukci nebo koupi nemovitosti, až 3,5 milionu Kč na energeticky úsporná řešení a stejnou částku také na pořízení družstevního bytu. U vyšších částek, nad cca 700 000 Kč je však zpravidla nutné nemovitostí ručit i u úvěru ze stavebního spoření.
Možnost mimořádné splátky kdykoliv bez sankcí
Ve fázi tzv. řádného úvěru ze stavebního spoření je možné úvěr mimořádně splatit kdykoliv a to bez sankcí. Na druhou stranu, u hypoték stále převažuje situace, že možnost mimořádné splátky bez sankcí je možná jen na konci fixace úrokové sazby.
Možnost čerpání úvěru na řádově desítky tisíc korun
Zatímco u hypotečních bank se zpravidla setkáte s minimální výší hypotéky 150 000 Kč, u stavební spořitelny si můžete půjčit i desítky tisíc korun. Financovat úvěrem s nízkou úrokovou sazbou a dlouhou splatností tak můžete i drobné stavební úpravy, pořízení kuchyňské linky apod.
Jistá úroková sazba po celou dobu splatnosti úvěru
U úvěru ze stavebního spoření máte předem „jistotu“ úrokové sazby platné po celou dobu splácení úvěru. Ve smlouvě o stavebním spoření musí být uvedena úroková sazba jak pro vklady, tak i pro úvěr ze stavebního spoření. Úroková sazba u řádného úvěru je pevná po celou dobu splácení. U hypoték si naopak úrokovou sazbu fixujete na určité období např. 5 let s tím, že po uplynutí této lhůty vám banka nabídne sazbu novou. Ano, i u hypoték je možné si zvolit fixaci na celou dobu splatnosti úvěru, tím se však výrazně omezujete své možnosti mimořádných splátek bez sankcí.
Kratší splatnost úvěru
Zatímco u hypotečních bank můžete získat úvěr se splatností až 40 let, maximální doba splatnosti úvěru ze stavebního spoření činí 30, v některých případech dokonce „jen“ 25 let.
Čtěte také: Izolace proti vlhkosti
Vyšší úrokové sazby u stavebního spoření
Banky mají v této době možnost zajistit si finance na poskytování úvěrů levněji než stavební spořitelny, z toho pro ně plyne výhoda nižších úrokových sazeb hypoték v porovnání s úrokovými sazbami úvěru ze stavebního spoření. Zda bude úroková sazba vyšší nebo nižší než u stavebního spoření, závisí na konkrétním případě. S bankou lze poměrně dobře vyjednávat.
Tabulka 1: Porovnání klíčových aspektů hypotéky a úvěru ze stavebního spoření
| Kriterium | Hypotéka | Úvěr ze stavebního spoření |
|---|---|---|
| Ručení nemovitostí | Vždy nutné | Možné bez zástavy do cca 700 000 Kč |
| Mimořádné splátky | Většinou jen na konci fixace bez sankcí | Kdykoliv bez sankcí (u řádného úvěru) |
| Minimální výše úvěru | Zpravidla 150 000 Kč | Možné i desítky tisíc Kč |
| Úroková sazba | Fixace na určité období (např. 5 let), poté nová nabídka | Jistá po celou dobu splatnosti (u řádného úvěru) |
| Maximální splatnost | Až 40 let | 30, v některých případech 25 let |
| Úrokové sazby | Často nižší než u stavebního spoření | Často vyšší než u hypoték |
| Předčasné splacení | Omezené na konec fixace bez sankcí | Flexibilnější (u řádného úvěru) |
Refinancování hypotéky a role stavebních spořitelen
Refinancování hypotéky není samo sebou. Klient banky se nemůže jen tak sebrat a odejít ke konkurenci. Tedy, může, ale zdaleka ne kdykoli. Banky mají klienta jistého po celou dobu období fixace úrokové sazby. Kratší doba fixace hypotečního úvěru bývala proslulá nižší úrokovou sazbou než delší. To se pomalu ale jistě mění. Podle březnového FINCENTRUM HYPOINDEXU již byly úrokové sazby s jednoletou fixací vyšší než s pětiletou. Jedním z důvodů je podle analytika Josefa Rajdla ze společnosti Fincentrum skutečnost, že „zafixování úrokové sazby je pro banky relativně spolehlivou ochranou před refinancováním úvěru od jiné instituce“.
Přesto jedna z výhod kratší doby fixace zůstává: Klient má volnější ruce při předčasném (i částečném) splácení hypotéky. To lze u většiny bank bezplatně provést zpravidla právě jen v období ukončení fixace úrokové sazby.
Proč se nyní tolik bank zajímá o refinancování hypoték? A proč se o něj začaly zajímat i stavební spořitelny? Důvod je prostý. Hypoték, které se refinancují, je hodně. „Na českém trhu jsou v letošním roce desítky a desítky miliard hypoték k refinancování,“ uvedl Jiří Báča, generální ředitel mBank, v rozhovoru pro Hypoindex.cz. Podle informací Českomoravské stavební spořitelny končí fixace úrokové sazby přibližně 80 tisícům hypotečních úvěrů v celkovém objemu cca 140 mld. Kč. Pro srovnání: Česká spořitelna, největší poskytovatel hypotečních úvěrů, zaznamenal v prvním čtvrtletí letošního roku pokles zájmu o nové hypotéky o 49 % - na „pouhých“ 4,7 mld. Kč.
Českomoravská stavební spořitelna (ČMSS) a refinancování
Stavební spořitelny nenabízejí hypoteční úvěry. Nabízejí ale jiné úvěry na bydlení - řádný a překlenovací úvěry ze stavebního spoření. Některé stavební spořitelny již delší dobu nabízejí úvěry, které mohou hrdě konkurovat hypotékám. ČMSS navíc od 1. května zahajuje marketingovou kampaň, v níž bude propagovat „přeúvěrování“ hypoték stavebním spoření. Českomoravská stavební spořitelna patří do Skupiny ČSOB, v níž je také Hypoteční banka. Přesto nevnímá kampaň propagující stavební spoření na úkor hypotečního úvěru jako konkurenční boj uvnitř bankovní skupiny. Cílem jsou klienti všech bank poskytujících hypoteční úvěry.
Poplatky spojené se stavebním spořením
U stavebního spoření je důležité počítat s několika poplatky, které mohou ovlivnit celkovou výhodnost smlouvy. Účtován může být například poplatek za uzavření smlouvy, který obvykle činí 1 % z cílové částky. Bývá stanovena i jeho maximální výše, a to podle podmínek konkrétní stavební spořitelny. Další běžnou položkou je poplatek za vedení účtu. Ten se nejčastěji pohybuje mezi 300 a 360 Kč ročně. Poplatek může být účtován i za výpis z účtu. Výše uvedené poplatky se liší podle zvolené stavební spořitelny a konkrétní nabídky. Proto je důležité jednotlivé produkty porovnat nejen podle výše úrokové sazby, ale i podle skutečných nákladů spojených se spořením. Při výběru stavební spořitelny sledujte aktuální akční nabídky. Bonus v řádu několika tisíc korun můžete získat například za rychlé sjednání smlouvy nebo vyšší jednorázový vklad.
Proces získání hypotéky a související náklady
Doba vyřízení hypotéky se může pohybovat od jednoho do tří měsíců, přičemž nejčastěji trvá přibližně dva měsíce. Existují způsoby, jak proces schvalování hypotéky zkrátit. Proces schvalování hypotéky zahrnuje několik kroků: srovnání nabídek, podání poptávky u banky, posouzení bonity a kontrola nemovitosti. Po výběru banky následuje podání žádosti, během kterého banka hodnotí bonitu žadatele, příjmy, stávající závazky a úvěrovou historii. Dále je provedena cenová kontrola nemovitosti a připravena smluvní dokumentace. Po schválení hypotéky klient podepisuje úvěrovou smlouvu a může začít čerpat úvěr.
Online vyřízení hypotéky
Ano, vyřízení hypotéky online je možné. Celý proces je možné provést zcela digitálně, od podání žádosti až po podpis smlouvy. V některých případech však může být nutná osobní návštěva banky, například pro ověření totožnosti nebo podpis některých dokumentů.
Požadované dokumenty pro hypotéku
Pro získání hypotéky je nutné doložit doklady totožnosti, a to minimálně dva, například občanský a řidičský průkaz. Pokud žadatel řidičský průkaz nemá, může použít pas, rodný list nebo kartičku pojišťovny. Dále je nutné doložit příjmy. Zaměstnanci předkládají výplatní pásky a potvrzení od zaměstnavatele, zatímco OSVČ daňové přiznání a potvrzení o bezdlužnosti. Pokud je účelem hypotéky koupě nemovitosti, banka požaduje výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul a odhad ceny nemovitosti. Při výstavbě nemovitosti jsou potřebné dokumenty jako stavební povolení, rozpočet stavby a časový harmonogram. K zajištění úvěru banka požaduje pojistnou smlouvu na nemovitost a výpis z katastru nemovitostí. V případě rekonstrukce se dokládá rozpočet a projektová dokumentace.
Vliv příjmu na výši hypotéky
Výše čistého měsíčního příjmu je klíčová pro posouzení žádosti o hypotéku. Banky stanovují maximální výši úvěru na základě příjmu a pravidelných výdajů žadatele. Čím vyšší příjem, tím vyšší hypotéku lze získat. Kromě příjmu musí žadatel splnit i další podmínky, jako je věk nad 18 let, bonita a dostatečná zástavní hodnota nemovitosti. Banky posuzují výši a zdroj příjmů žadatele, přičemž u zaměstnanců se příjem prokazuje potvrzením od zaměstnavatele. U OSVČ se doloží daňovým přiznáním. Některé státem vyplácené dávky, jako invalidní důchod nebo rodičovský příspěvek, mohou být také započítány, ale dávky jako podpora v nezaměstnanosti nebo nemocenské se neakceptují. Banky obvykle neuznávají ani příjmy z dohod o provedení práce nebo brigád kvůli jejich nestabilitě.
Náklady spojené s hypotékou
K vyřízení hypotéky mohou být spojeny různé poplatky, jako je poplatek za vyřízení, odhad nemovitosti, poplatek za vedení účtu a pojištění nemovitosti. Dále mohou vzniknout poplatky za předčasné splacení, změnu podmínek úvěru nebo notářské služby. Hypoteční úvěry jsou zpravidla zatíženy vyššími poplatky.
Americká hypotéka
Americká hypotéka je neúčelový úvěr, u kterého není nutné bance dokládat, na co budou finanční prostředky použity. Získané peníze lze využít například na pořízení vybavení domácnosti, financování studia nebo podnikání.
Jak vybrat nejlepší nabídku?
Při konci fixace úrokové sazby vám banka zašle nabídku úrokové sazby na další období. Na tento den byste již měli být připraveni a již byste měli mít zpracované nabídky konkurenčních bank - a stavebních spořitelen. Je dobré být připraven, neboť tak získáte potřebný čas. S konkurenčními nabídkami navštivte vaši banku. Zpravidla bude ochotna nejlepší nabídku konkurence dorovnat - přeci neztratí klienta pro pár desetin procenta! Postup opakujte. I konkurenční banky jsou ochotny nabídnout lepší podmínky, když jim sdělíte, že vaše původní banka jejich nabídku dorovnala. Ovšem není to jen tak. V prvé řadě musíte celou dobu splácet včas a bez potíží. Jen tak se o vás banky budou zajímat. Stavební spoření má i po letech silnou základnu příznivců. Při výběru vhodného financování se neváhejte obrátit na odborníky.
ČSOB Stavební spořitelna jako příklad
ČSOB Stavební spořitelna, člen druhé největší bankovní skupiny v ČR, přináší hypoteční úvěr s možností financování až 90 % hodnoty nemovitosti pro vlastní bydlení a 80 % pro investiční účely. Nabízí slevy na úrokové sazbě, například za sjednání pojištění či energetický štítek A nebo B. Splatnost úvěru lze nastavit až na 30 let s fixací úrokové sazby na období 1 až 10 let. ČSOB Stavební spořitelna přináší hypoteční úvěr s úrokovou sazbou od 4,89 % p.a. Tento produkt umožňuje financování až 90 % hodnoty nemovitosti pro vlastní bydlení a 80 % LTV pro investiční účely. Klienti oceňují vysokou úroveň internetového bankovnictví (4,5/5) a transparentnost obchodních podmínek (4,1/5). ČSOB Stavební spořitelna nabízí hypoteční úvěry bez omezení maximální výše, s možností financování až 90 % hodnoty nemovitosti pro vlastní bydlení a 80 % LTV pro investiční účely. Splatnost je flexibilní a může být nastavena až na 30 let. Proces začíná konzultací, během níž je připravena nabídka na míru. Po výběru vhodné varianty klient doloží potřebné dokumenty, jako jsou doklady o příjmech a dokumentace k nemovitosti.
tags: #hypoteka #cmss #stavebni #sporeni #informace