Vlhko a chlad mohou způsobovat škody na stavbách, komplikovat život jejich vlastníkům nebo i ohrožovat jejich zdraví. Právě na podzim proto přibývá dotazů ombudsmanovi a žádostí o radu či pomoc při řešení problémů s podmáčením nemovitostí, vlhkostí zdiva a s tím spojeným rizikem vzniku plísní. Kvalita vnitřního prostředí je stále častěji diskutovaným tématem, protože člověk tráví v interiéru přibližně 90 % svého času a tím se stále více projevuje kvalita vnitřního prostředí na jeho zdraví, ale i psychickou pohodu.
Role ombudsmana při řešení vad staveb
„Problematika závad staveb je poměrně složitá, střetává se v ní soukromé a veřejné právo. Ne vždy je proto kritika stavebního úřadu na místě. Stavební úřady jsou povinny zasáhnout, když je ohrožen veřejný zájem, tedy v případě, kdy rozsah a intenzita podmáčení a vlhkosti se vznikem plísní ohrožují zdraví či životy osob nebo zvířat. Pokud závady nemají takový rozsah, musí lidé poškození své nemovitosti řešit sami občanskoprávní cestou,“ vysvětluje ombudsman Stanislav Křeček.
Na ombudsmana se například obrátila majitelka nemovitosti se stížností na nečinnost stavebního úřadu. Uváděla, že vnitřní prostory jejího rodinného domu jsou několik let trvale zasaženy rozsáhlou plísní, která vznikla poté, co soused chybně provedl terénní úpravy na svém pozemku. Ombudsman jí po prošetření věci dal za pravdu a konstatoval, že není sporu, že rodinný dům stěžovatelky vykazuje stavebně-hygienické závady, na jejichž odstranění je veřejný zájem, takže jde o případ, který by stavební úřad měl řešit. Doporučil mu proto, aby v prvé řadě zjistil příčiny výskytu závad rodinného domu stěžovatelky. Za tím účelem stavebnímu úřadu navrhl, aby nařídil kontrolní prohlídku obou sousedních nemovitostí a přizval k ní znalce, který by zjistil příčiny podmáčení a plísní a navrhl stavebně-technická opatření k odstranění závad. Stavební úřad závěry ombudsmana akceptoval a začal provádět navrhované kroky.
U závad staveb ale nemusí jít pouze o podmáčení a vlhkost. Ombudsman se setkává i s případy ohrožení stability, například v důsledku terénních úprav apod. Nejsložitější otázkou, se kterou se ve všech těchto případech musí stavební úřady vyrovnávat, je zjištění příčin vzniku stavebních závad. Může to být odborně velmi náročné a stavební úřady se obvykle neobejdou bez součinnosti s experty - znalci. Takovou spolupráci ombudsman úřadům pro objasnění příčin vzniku a rozsahu stavebních závad doporučuje. Současně upozorňuje, že vlastníci pozemků a staveb mají povinnost umožnit vstup oprávněných osob k provedení kontrolní prohlídky. Pokud vstupu bezdůvodně brání, může jim úřad uložit pořádkovou pokutu až do výše 50 000 Kč. Stavební úřady by tedy neměly rezignovat na svou roli při řešení problémů závad staveb. Pokud je k odstranění závadného stavu stavby nezbytné využít sousední nemovitosti, může stavební úřad rozhodnutím uložit jejich vlastníkům, aby umožnili a strpěli provedení prací ze svých pozemků a staveb. O vydání takového rozhodnutí lze požádat stavební úřad.
V souvislosti se závadami v podobě podmáčení a vlhkosti se vznikem plísní ombudsman vlastníky nemovitostí upozorňuje, že bez ohledu na to, jestli se problémem zabývá stavební úřad, vždy mohou situaci řešit také občanskoprávní cestou. V tomto směru ombudsman lidem doporučuje, aby se nejprve snažili nastalou situaci se sousedy řešit smírnou cestou a na odstranění problémů se dohodnout. V tom jim může pomoct i nezávislý mediátor.
Čtěte také: Norma pro vlhkost betonu
Inspekce nemovitostí jako prevence a řešení
Inspekce nemovitosti je kontrola technického stavu budovy (někdy též nazývaná jako technický audit). Inspekce rodinného domu či bytu se převážně využívá při realitních obchodech. Kupující díky tomu ví, co si skutečně kupuje, a technický průkaz nemovitosti lze případně využít i jako podklad při jednání o ceně. Inspekce společných částí bytového domu je převážně využívána pro identifikaci vad a možnou reklamaci před koncem záruční doby poskytnuté developerem. U starších nemovitostí se inspekce používá také jako podklad pro vytvoření plánu oprav. Inspekce „společných částí“ komerčních nemovitostí se nejvíce využívá při realitních obchodech, kde slouží jako podklad při jednáních o ceně objektu.
Skryté vady a poruchy nemovitosti mohou mít dalekosáhlé nedozírné následky. Koupě nemovitosti je pro většinu z nás důležitým životním krokem. Česká legislativa ukládá povinnost sdělit co nejpřesnější informace o prodávané věci a stanovuje pětiletou zodpovědnost za skryté vady.
Nejčastější problémy a jejich diagnostika
Máte vlhko ve sklepě, mokré stěny, plíseň v bytě? Potřebujete zakreslit skutečný stav nemovitosti a řešíte spoustu dalších problémů, se kterými si nevíte rady? Trápí vás zdravotní potíže, které mohou souviset s vaší nemovitostí, nebo potřebujete tržní odhad nemovitosti? Zaměřujeme se na ty nejdůležitější parametry, které nejvíce ovlivňují zdraví člověka. Jedná se především o monitoring radonu, teploty a vlhkosti. Technický průkaz vám zašleme elektronicky u rodinných domů či bytů cca do 14 dnů.
Naše společnost si zakládá na svých dlouholetých odborných zkušenostech ze stavebnictví, které jsme načerpali v oblastech projektování staveb, řízení staveb, kontroly výstavby a realizační činnosti. Jsme členy Asociace inspektorů nemovitostí (AIN), jež sdružuje odborníky daného oboru.
Zde je přehled některých častých vad a jejich projevů:
Čtěte také: Zásady pokládky na beton
- Okna: Poškrábání, vrypy ani odlupující se nátěr, to jsou nejčastější známky poškozeného rámu okna. Zkontrolujte také pohyblivost křídel. Pokud v zimě uvidíte, že na okně či pod ním dochází k rosení, může to poukazovat na nedostatky v izolaci. Poznáte je také podle toho, že okno profukuje anebo dochází k zatékání. Okno je ideální prověřit termovizním měřením pomocí termokamery.
- Střecha: Chybně řešené napojení střešních tašek na lemování střešního okna nezabrání průniku dešťových srážek pod střechu. Vada se projevuje zatékáním do interiéru. Oprava je technicky proveditelná, ale stojí několik tisíc.
- Podlahy: Na první pohled se zdají podlahy rovné, obzvlášť na prohlídce nevybaveného bytu. Ale jakmile postavíte ke stěnám první nábytek, začnou vám padat knihy z knihovny nebo děti z postýlek. Vzdutí nebo naopak mezery vznikají dlouhodobým působením sucha či vlhka. Pod nášlapnou vrstvou podlahy se občas ukrývají nemilá překvapení. V tomto případě nedostatečně silný podklad z dřevitých desek, který se při chůzi prohýbá a místy dochází až k jeho proražení. Oprava vyžaduje zhotovení nového únosného podkladu v celé ploše v řádu desítek tisíc.
- Omítky, obklady a dlažba: Mechanická poškození jsou nejčastější tam, kde dochází k intenzivnímu namáhání. Odřeniny či vrypy v omítce v blízkosti oken, dveří, na chodbách a v rozích najdete je téměř vždy. Horší je to s prasklinami. Nebezpečně vzhlížející trhlina na fasádě domu způsobená nerovnoměrným sedáním základů. Nového majitele bude stát nevyhnutelná oprava desítky tisíc.
- Fasáda a střecha: Vnější kabát budovy a střecha vás budou chránit před nepřízněmi počasí a musí tedy odolat zátěžím. Silný vítr, velké změny teploty, bouřky nebo sníh, to všechno může postupně nahlodávat vnější fasádu a degradovat její tepelně izolační vlastnosti. Výsledek? Únik tepla a zvýšené účty za energie.
Vliv vlhkosti a solí na stavební konstrukce
Každý stavební materiál má ve vztahu k okolnímu prostředí rovnovážnou hodnotu vlhkosti. Když z nějakých důvodů dojde ke zvýšení vlhkosti nad určitou mez, začnou se na površích stavebních konstrukcí projevovat vlhkostní poruchy. Zvýšená vlhkost snižuje životnost zdiva. V případě působení teplot pod bodem mrazu na konstrukce dochází uvnitř pórů k objemovým změnám vody obsažené v konstrukci a tím k mikroskopickému rozrušování struktury zdiva. K objemovým změnám dochází i při teplotách nad bodem mrazu, a to vlivem solí. Soli se vlivem vzlínající vlhkosti dostávají do struktury zdiva a pak zde při různých teplotách dochází k hydrataci a krystalizaci. To jsou relativně významné objemové změny, které na vnitřní strukturu konstrukce působí značným tlakem. Soli mají ještě jeden negativní vliv. Soli jsou hygroskopické, tzn. Vlhkost zdiva má negativní vliv i na tepelně technické parametry zdiva a jiných stavebních konstrukcí. Průzkum vlhkosti a salinity pomůže odhalit příčinu zvýšené vlhkosti, případně i salinity a nakolik je velká odchylka vlhkosti a salinity od normálního stavu. Na základě průzkumu je možné navrhnout kvalifikované řešení sanace vlhkosti a s ní spojených projevů a komplikací.
Proč se vyplatí investovat do odborné inspekce?
Dokazují to technické inspekce, které byly provedeny v minulém roce na přání kupujících. Stavebnictví trpí šibeničními termíny, tlakem na nízké ceny a nezřídka i nízkou úrovní dělnické a řemeslné práce. Kdo si někdy něco nechal stavět, jistě potvrdí, že bez každodenního dozoru lze těžko dosáhnout kvalitního výsledku. Zárukou bohužel nejsou ani developeři. Ze statistik inspektorů můžeme vyčíst nejčastější vady a krizová místa. Vzhledem k tomu, jak nákladné bývají skryté vady, se doporučuje, aby první laickou prohlídku kupované nemovitosti vždy následovala technická inspekce.
Můžete se pokusit zjišťovat vady na vlastní pěst, ovšem předpokládá to technickou zdatnost a stavební vzdělání, nebo velké odhodlání nastudovat si projevy všech potenciálních vad. Výhodou profesionální inspekce nemovitostí je právě rychlost. Inspektoři znají prodejní cyklus na realitním trhu a jsou zvyklí reagovat bleskově. Inspekce trvá maximálně dvě hodiny. Vzápětí obdržíte protokol - odborný posudek se seznamem závad a vyčíslením nákladů na jejich opravu.
Zatímco u nás jsou inspekce nemovitostí stále novinkou, na Západě jsou neodmyslitelnou součástí každé koupě nebo prodeje nemovitosti. A někdy se vyplatí být inovátory - zejména tehdy, když vám inovace může ušetřit až 350 000 Kč. Za technické vady, jimiž trpí průměrný český byt, zaplatíte 80-120 000 Kč, za rodinný dům mnohdy až 350 000 Kč. A týká se to nejen starších nemovitostí, které se prodávají na sekundárním trhu. S technickými vadami se nejlépe vyrovnáte, pokud je rozpoznáte včas. Těsně před koupí nemovitosti máte ještě šanci vyjednat slevu z kupní ceny, nebo si zajistit financování nutných oprav. K českým nemovitostem neodmyslitelně patří estetické vady, poruchy různých zařízení, nedokonale provedené stavební práce i zdraví nebezpečné vady.
Případová studie: Vlhkost v ložnici novostavby
Při provádění technického auditu nemovitosti jsme byli osloveni k posouzení problému v novém bytovém domě: V ložnici bytu v 1. NP (přízemí) se objevila plíseň v rohu místnosti za vestavěnou skříní. První úvaha byla pochopitelná: Je chyba v zateplení? Má dům vadnou fasádu? Je na místě reklamace? Pro objektivní posouzení jsme do auditu zapojili specialistu na termovizní diagnostiku, který provedl měření za vhodných klimatických podmínek - venkovní teplota kolem −2 °C, interiér 21-23 °C, relativní vlhkost 50-58 %. Kontrolován byl celý obvodový plášť budovy i samotná bytová jednotka. Z pohledu konstrukce byl výsledek poměrně jednoznačný. Fasáda jako celek nevykázala plošné vady ani zásadní poruchy celistvosti zateplení. Rozhodující byla až vnitřní kontrola. V prostoru skříně byly naměřeny velmi nízké povrchové teploty. Při běžné interiérové vlhkosti kolem 55 % a teplotě 22 °C se povrch stěny pohyboval na hranici rosného bodu. Ukázalo se, že topné těleso nemá dostatečný konvekční výkon pro prohřátí betonové obvodové konstrukce a vestavěná skříň přiléhající přímo ke stěně brání cirkulaci teplého vzduchu. Běžná interiérová vlhkost se tak v chladném koutě kumuluje. Nejde tedy primárně o chybu zateplení, ale o kombinaci provozního režimu bytu, dispozičního řešení a fyzikálních zákonitostí.
Čtěte také: Pokládka plovoucí podlahy na beton
Pro výbor SVJ je na tomto případu důležité především jedno: bez objektivního měření by situace velmi pravděpodobně směřovala k reklamaci obálky budovy. To by znamenalo čas, náklady a potenciální spor - přestože hlavní příčina nebyla v systémové vadě konstrukce. Moderní novostavby jsou energeticky úsporné a velmi těsné. To je jejich výhoda. Zároveň jsou ale citlivější na způsob vytápění, větrání i umístění nábytku u obvodových stěn. Lokální problém proto nemusí automaticky znamenat konstrukční chybu domu jako celku.
Doporučení pro prevenci výskytu vlhkosti
Právě proto má smysl myslet na prevenci. Nejkomplikovanější situace vznikají tehdy, když se začnou řešit až ve chvíli, kdy jsou vztahy vyhrocené a běží záruční lhůty. Pokud se váš dům blíží ke konci záruční doby, je vhodné zvážit preventivní technický audit včetně termovizní kontroly obálky budovy a vybraných konstrukčních detailů. Rozhodnutí učiněné včas a na základě dat je vždy klidnější, rychlejší a ekonomicky bezpečnější než řešení následků po uplynutí záruky.
Pro prevenci výskytu zvýšené vlhkosti v bytových jednotkách jsou důležitá tato doporučení:
- Pravidelné nárazové větrání - ideálně průvanem otevřením oken na opačných stranách bytu.
- Krátké a intenzivní větrání (cca 1-3 minuty), minimálně 3× denně; při mikroventilaci uniká pouze drahocenný teplý vzduch, ale ne pára.
- Udržovat optimální relativní vlhkost vzduchu mezi 40-55 %.
- Nezakrývat topná tělesa a umožnit proudění teplého vzduchu podél stěn.
- Nenechávat nábytek těsně přiražený k obvodové konstrukci - umožnit cirkulaci vzduchu.
Technický audit není o hledání viníka.
Profesionální pomoc a poradenství
Expertní a znaleckou činností se technici a inspektoři znaleckého ústavu NEMOPAS (Dekprojekt) zabývají již více než 10 let. Měření, která jsou případně potřebná v rámci posouzení a odstranění problémů, provádíme v rámci akreditované měřící laboratoře ATELIER DEK. Rádi vám ochotně a profesionálně pomůžeme s problémy vaší nemovitosti. Řešíme vady způsobené vlhkostí (plísně, houby a pod.) popř. vady statického charakteru (např. praskliny ve zdivu, jejich příčinu a nebezpečnost). Posoudíme kvalitu dodaných stavebních prací, nebo si nás objednáte jako stavební dozor. Jako odborník na pozemní stavitelství se vyznám v mnoha technických vlastnostech stavby a nemovitosti. Díky specializovaným měřením a přístrojům dokáži diagnostikovat a přesně odhalit místo problému, který vás na vaši nemovitosti trápí a následně také navrhnou jeho možnosti řešení podle potřeb.
Stojíte před životním rozhodnutím, chcete pořídit nemovitost k bydlení nebo jste se rozhodli investovat? Pořízení nemovitosti je nelehké rozhodnutí. Ať pořizujete dům, byt či pozemek, je potřeba zvážit mnoho aspektů. Na prohlídce může vypadat vše naprosto dokonale, ovšem realita nemusí být vždy viditelná na první pohled. Když si pořídíte nemovitost, tak se těšíte, až se nastěhujete a budete si v klidu užívat váš nový domov. Do nové nemovitosti si také plánujete pořídit a nastěhovat nový nábytek, nebo váš stávající, který máte tak rádi. Ale co to? Najednou začnete v místnostech cítit zápach a po otevření skříně s oblečením zjistíte, že oblečení nevoní, je vlhké a dokonce se na něm objevila plíseň. V minulosti došlo k nevhodné stavební úpravě na objektu, v jejíž důsledku došlo ke zvýšení vlhkosti v konstrukcích. Pomůžeme vám.
tags: #informace #o #expertovi #na #vlhkost #a