Při posuzování hodnoty zemědělských pozemků a staveb rozlišujeme několik druhů cen. Důležité jsou jak oficiálně stanovené ceny, tak i dynamické tržní hodnoty, které jsou ovlivněny řadou faktorů. Stejně tak je klíčové sledovat vývoj cen stavebních materiálů, které mají přímý dopad na náklady realizovaných zemědělských staveb.
Ceny zemědělských pozemků
Rozlišujeme dvojí druh cen zemědělských pozemků, a to cenu základní (neboli úřední) a cenu tržní.
Základní (úřední) cena zemědělských pozemků
Základní cena je oficiálně stanovená hodnota nemovitosti nebo pozemku, kterou využívají státní nebo místní úřady pro výpočet daní, výkupu nemovitostí, výpočet poplatků, dědické řízení nebo jiné administrativní účely. Tato cena bývá obvykle nižší než cena tržní. Cenu každý rok určuje ministerstvo zemědělství v součinnosti s ministerstvem financí.
Průměrná základní cena zemědělských pozemků pro rok 2026 je 7,12 Kč/m². Úřední cena půdy, která v roce 2026 činí průměrně 7,12 Kč za m², je stanovena na základě vyhlášky a slouží především pro daňové účely, například pro výpočet daně z nabytí nemovitých věcí nebo dědickou daň. Je to minimální hodnota za danou půdu.
Dva druhy státem udávaných cen:
- Ceny stanovené podle hodnoty BPEJ
Každému z 2278 kódů BPEJ (Bonitovaných půdně ekologických jednotek) odpovídá úředně stanovená cena. Čím úrodnější půda, tím vyšší cena. Ceny podle BPEJ upravuje příloha č. 4 k vyhlášce č. 441/2013 Sb., kde je možné je dohledat.
Čtěte také: Kalkulace plastových oken online
- Státem stanovené ceny půdy podle katastru
Vypočítávají se jako vážený průměr cen podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) v daném katastrálním území. Tento průměr zohledňuje rozdílné vlastnosti a hodnoty různých typů pozemků v konkrétním katastrálním území, aby bylo možné stanovit spravedlivou a přesnou cenu pro danou oblast. Je možné je dohledat ve vyhlášce č. 356/2022 Sb., kterou se s účinností od 1.1.2023 mění vyhláška č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků.
K největšímu snížení průměrné ceny došlo v k.ú. Hájenky (o 2,68 Kč/m²), naopak k nejvyššímu zvýšení ceny v k.ú. Čichalov (o 2,13 Kč/m²). Průměrná základní cena zemědělských pozemků za celé území České Republiky v r. 2023 bude stejná jako v r. 2022. Ceny zemědělských pozemků dle novelizované vyhlášky mají vliv zejména na stanovení výše daně z nemovitých věcí pro zemědělské pozemky. Ke změnám cen dochází zejména celkovým zpřesněním bonitačního mapování, změnami v hektarové výměře některých k. ú., obnovou katastrálních operátů a upřesňováním výměr druhů pozemků v kategoriích zemědělské půdy. Ceny za jednotlivá katastrální území platné pro rok 2023 naleznete jako obvykle na stránkách www.farmy.cz v menu „Cena půdy“.
Tržní cena zemědělských pozemků
Tržní cena se bez detailní expertizy určuje velmi špatně. Tržní cenu nelze 100 % určit z online kalkulačky ani z dopisu, který vám přistane do schránky. Každý pozemek je jiný a správné ocenění vyžaduje znalost místního trhu, aktuální poptávky i konkrétních parametrů dané parcely. V roce 2026 se průměrná tržní cena půdy pohybuje mezi 15 - 45 Kč za m², v závislosti na lokalitě, bonitě a možnostech využití.
Stanovit cenu není jen tak a pro stanovení poctivé ceny pozemku je třeba zohlednit a znát řadu proměnných. Není ji zpravidla možné stanovit bez komunikace s prodávajícím. Cena se může lišit v závislosti na metodě oceňování, poptávce v dané oblasti nebo rozdílném záměru kupujícího. Někteří zájemci mohou nabídnout nižší cenu, protože plánují rychlý obrat pozemku nebo se zkrátka snaží srazit cenu. Cena je férová, pokud odpovídá reálné tržní hodnotě pozemku. Doporučujeme porovnat více nabídek a nechat provést nezávislý odhad.
Faktory ovlivňující tržní cenu pozemku:
- Lokalita: Nejdražší je půda v úrodných oblastech a nebo v okolí velkých měst. Naopak levnější bývá půda v horských a podhorských regionech, kde je méně vhodná pro zemědělství.
- Druh a tvar pozemku: Druh pozemku hraje zásadní roli. Větší a pravidelně tvarované parcely se lépe obhospodařují, a proto jsou pro zemědělce atraktivnější.
- Kvalita půdy: Důležitá je bonita půdy.
- Právní omezení: Patří sem věcná břemena (například právo přístupu přes pozemek), zástavní práva, ale zejména aktivní pachtovní smlouva. Je to situace, kdy váš pozemek právě obhospodařuje zemědělec na základě smlouvy. Kupující tuto smlouvu přebírá. Tyto faktory mohou cenu výrazně snížit.
- Přístup k infrastruktuře a možnosti využití.
Vývoj cen stavebních materiálů
Aktuální a ověřené informace jsou základem kvalitní přípravy i realizace staveb. Společnost RTS, a.s. pravidelně aktualizuje databáze cen stavebních a montážních prací, materiálů a agregovaných položek, které jsou klíčové pro stanovení předpokládaných investičních nákladů.
Čtěte také: Srovnání cen betonových tašek
Přehled vývoje cen v průběhu roku 2023 a 2024
Pololetní přehled cenových pohybů ukazuje významné změny, včetně růstu cen některých materiálů a poklesu u jiných. Například ceny KVH hranolů vzrostly o 11 %, zatímco ceny tepelných izolací klesly až o 10 %.
Vývoj cen stavebních materiálů v 1. čtvrtletí
- V oblasti hrubé stavby lze za celé sledované období konstatovat mírný růst cen. U betonů se ceny zvýšily přibližně o jednotky procent (cca +4 % za Q1), obdobně u potěrových materiálů nebo některých betonových prvků.
- V oblasti dřeva a deskových materiálů došlo v rámci čtvrtletí k nárůstu cen v řádu jednotek procent.
- Povrchové úpravy zaznamenaly za 1. čtvrtletí pozvolný růst. Omítkové směsi a nátěrové hmoty se pohybují přibližně v rozmezí 2-3 %, výrazněji pak rostou penetrace (cca +5,8 %).
Aktualizace RTS DATA
Společnost RTS, a.s. pravidelně vydává aktualizovaná vydání RTS DATA, která reflektují aktuální cenovou hladinu a obsahují nové i upravené položky napříč všemi ceníky.
- Aktuální vydání obsahuje kompletní soubor běžně užívaných položek stavebních a montážních prací, materiálů a agregovaných položek. U stávajících položek byly aktualizovány názvy, popisy a normy. Všechny položky byly kompletně přeceněny na novou cenovou hladinu.
- Vytvořili jsme nový ceník Vzduchotechniky, který zaujal pozici v TSKP pod číslem 752.
- Jednou z nejvýznamnějších novinek tohoto vydání jsou nové skupiny agregovaných položek základových konstrukcí, stěnových a zateplovacích systémů a kapitola oken a dveří. Současně jsme agregace využili i pro cenové porovnání konstrukcí.
- Právě vydáváme cenovou hladinu RTS DATA pro druhé pololetí roku 2023. Aktualizované vydání RTS DATA představuje 2 200 nových položek a téměř 25 000 upravených položek. Novou cenovou hladinu 2023/II naleznete u všech položek ceníků HSV, PSV, Montáží, Agregovaných položek a Materiálů.
- Nový ceník zahrnuje konstrukce, které představují systémová řešení deklarované výrobci a dodavateli stavebních materiálů. Popsané souvrství konstrukce je definované odpovídající skladbou položek RTS.
Vývoj cen v minulých obdobích
V minulém roce jsme začali reagovat na neočekávaný nárůst cen stavebních materiálů a prací prostřednictvím Protokolů o vývoji cen. Data, která měsíčně aktualizujeme si našla pevné místo mezi odbornou i laickou stavební veřejností.
Významné zvýšení cen jsme zaznamenali u výrobků z oceli, u kterých se teprve v průběhu II. pololetí 2021 projevilo zdražení oceli z jara 2021 - konkrétně např. kabelové žlaby, silniční svodidla, zárubně apod. Pro objekty budov podstatné zvýšení cen jsme zaznamenali u pálených zdicích materiálů firem Wienerberger a.s. a HELUZ v.o.s. Naopak u výrobků na bázi dřeva (hranolů KVH a desek OSB), u kterých značně vzrostla cena v průběhu I. pololetí 2021, došlo v průběhu II. pololetí k mírnému poklesu cen.
Trh stavebního materiálu aktuálně zažívá poměrně razantní zvyšování cen. Zvýšení cen se týká zejména materiálů, jejichž surovinou jsou kovy (ocel i barevné kovy) a plastový granulát. Zveřejňované ceníky výrobců a prodejců se mění jen mírně, i když více, než je pro začátek sezóny obvyklé. Zdražení se odehrává zejména v hodnotě poskytovaného rabatu. Zvyšování cen stavebních materiálů není dosud ukončeno - ceny surovin stále stoupají.
Čtěte také: OSB desky a stavební materiály: cenový vývoj
Investice do zemědělských pozemků
Cena pozemků v ČR nabízí dlouhodobou jistotu a růst. Z dlouhodobého hlediska byly nemovitosti vždy oblíbenou investicí, která zvládla inflaci a přinášela zhodnocení. Jedinou výjimku v covidových letech spojených s vypuknutím války na Ukrajině a energetickou krizí tvořily zemědělské pozemky, které si stejně jako v předchozích krizích, zachovaly stabilní roční zhodnocení.
Zemědělské pozemky stály stranou ostatních nemovitostí i v krizi a době vysoké inflace, udržovaly si stabilně svou cenu a přinášely stálé zhodnocení. Čím je to ovlivněno? Jednak mají zemědělské pozemky neotřesitelnou pozici - zemědělskou půdu nelze vyrobit, je jí omezené množství - a čeho je málo, to je vzácné a má větší cenu. Zemědělská půda, zejména ta vysoce bonitní je navíc chráněna i ze zákona jako součást zemědělského půdního fondu jako nenahraditelný zdroj lidské obživy. Dalším faktorem je také dlouhodobě podhodnocení trhu s půdou z investičního hlediska.
Pokud hledáte stabilní a dlouhodobou investici, pak pro vás nemovitost může být tou pravou volbou. Investice do pozemku navíc umožňuje unikátní možnost fyzicky vlastnit kus země a české krajiny, kterou vám nikdo nevezme.
Faktory ovlivňující budoucí vývoj ceny pozemku:
- Úrokové sazby a inflace: Snižování úrokových sazeb ze strany ČNB může podpořit růst cen nemovitostí a pozemků.
- Dostupnost stavebních pozemků: Omezená nabídka stavebních parcel zvyšuje ceny, zatímco zemědělská půda zůstává stabilní investicí.
- Zemědělská politika: Politika ochrany zemědělské půdy a zajištění potravinové soběstačnosti může stabilizovat růst cen zemědělských pozemků.
Pokud ČNB bude pokračovat ve snižování sazeb v reakci na zvládnutou inflaci a potřebu podpořit ekonomickou aktivitu, lze očekávat další pokles sazeb. To by zlevnilo hypotéky a zvýšilo poptávku po rezidenčních nemovitostech. Nízké úrokové prostředí má pozitivní vliv na trh s nemovitostmi obecně, včetně rezidenčních i investičních zemědělských pozemků, neboť se zlepší dostupnost financování.
Zemědělské pozemky vykazují stabilní růst, a tento trend se pravděpodobně udrží i do budoucna.
| Rok | Úroková sazba ČNB | Zhodnocení rezidenčních pozemků | Zhodnocení zemědělských pozemků |
|---|---|---|---|
| 2019 | X% | Y% | Z% |
| 2020 | X% | Y% | Z% |
| 2021 | X% | Y% | Z% |
| 2022 | X% | Y% | Z% |
| 2023 | X% | Y% | Z% |
| 2024 (odhad) | X% | Y% | Z% |
| 2025 (odhad) | X% | Y% | Z% |
tags: #ceny #realizovanych #zemedelskych #staveb #přehled