Správné ohlášení stavby je klíčovým krokem při realizaci stavebního projektu. Bez něj existuje reálné riziko, že bude váš projekt zastaven, nebo dokonce zdemolován, což by znamenalo ztrátu vašeho času, peněz i energie. Ohlášení je jednou z výjimek z obecné zásady stavebního zákona, že stavební povolení je vyžadováno u staveb všeho druhu bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, účel a dobu trvání. Tato výjimka je taxativně zakotvena v ustanovení § 103 a § 104 stavební zákona. V prvním jmenovaném ustanovení je obsažen výčet stavebních záměrů, které nevyžadují pro svoji realizaci stavební povolení ani ohlášení. Ve druhém ustanovení jsou taxativně vyjmenovány stavební záměry, u nichž postačí právě ohlášení.
Novela stavebního zákona a její dopady
Ke dni 1. 1. 2013 nabyla účinnosti rozsáhlá novela stavebního zákona. Na jedné straně se rozšiřuje okruh staveb, u nichž namísto stavebního povolení postačí jejich ohlášení stavebnímu úřadu, nebo dokonce nevyžadují ani ohlášení. Na druhé straně se u staveb a činností, vyžadujících ohlášení, částečně zpřísňují podmínky pro vydání souhlasu stavebního úřadu s provedením ohlášené stavby. Novela stavebního zákona tedy u určitých typů staveb a stavebních činností odstranila nutnost vyřizování buď jakýchkoli, nebo některých povolení či souhlasů stavebního úřadu.
Některé stavby od účinnosti novely nově nevyžadují vůbec žádné povolení ani souhlas stavebního úřadu, tedy ani územní rozhodnutí či územní souhlas, ani stavební povolení nebo ohlášení. Novela dále zavedla obecné pravidlo, že pokud stavba nevyžaduje podle § 79 odst. Novela rovněž upřesňuje, za jakých podmínek nevyžadují stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu například podzemní a nadzemní vedení přenosové nebo distribuční soustavy elektřiny, vedení přepravní nebo distribuční soustavy plynu nebo některé stavby pro výrobu energie. U některých dalších staveb, které ohlášení standardně vyžadují, může stavební úřad v územním rozhodnutí stanovit, že k jejich provedení nebude ohlášení vyžadovat. Zvláštní právní režim platí pro stavby uvedené v odstavci 1 pod písmeny a) až d), neboť pro ně se nevyžaduje vydání alespoň územního souhlasu (odstraněna byla zároveň podmínka vydání územně plánovací informace).
Stavby vyžadující ohlášení
Ne pro všechny stavby je nutné stavební povolení, pro mnohé stačí tzv. ohláška - ohlášení stavby. Ohlášení postačí dle ustanovení § 104 stavebního zákona u "jednoduchých staveb, terénních úprav a udržovacích prací". Ohlášení stavebnímu úřadu postačí v případě jedenácti taxativně zde uvedených stavebních záměrů. Zákon poskytuje jmenovitý výčet takových staveb:
- stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m a nejvýše s dvěma nadzemními podlažími a podkrovím;
- podzemní stavby do 300 m² celkové zastavěné plochy a hloubky do 3 m, pokud nejsou vodním dílem nebo stavbou podle § 16 odst. 2 písm. d);
- stavby do 300 m² celkové zastavěné plochy a výšky do 10 m, s výjimkou staveb pro bydlení, a haly do 1000 m² celkové zastavěné plochy a výšky do 15 m, pokud tyto stavby a haly budou nejvýše s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepené a dočasné na dobu nejdéle 3 let; dobu dočasnosti nelze prodloužit;
- stavby do 70 m² celkové zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m;
- stavby pro reklamu podle § 3 odst. 2;
- stavby odstavných, manipulačních, prodejních, skladových nebo výstavních ploch o výměře nad 300 m2 nejvíce však do 1 000 m2, které neslouží pro skladování nebo manipulaci s hořlavými látkami nebo látkami, které mohou způsobit znečištění životního prostředí;
- stavby zařízení staveniště, neuvedené v § 103 odst. 1 písm. e) bodě 1;
- stavby opěrných zdí do výšky 1 m, které hraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím;
- terénní úpravy neuvedené v § 103 odst. 1 písm. b);
- udržovací práce na stavbě neuvedené v § 103 odst. 1 písm. c);
- stavební úpravy pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se její vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí.
Oznámení postačí i u změn uvedených a dokončených staveb, pokud změnou nedojde k překročení stanovených parametrů. Ohlášení nevyžadují stavby a terénní úpravy, u kterých to stavební úřad stanovil v souladu s ustanovením § 78 odst. 6: "Stavební úřad může v územním rozhodnutí u staveb a terénních úprav uvedených v § 104 odst. 1 písm. f) až i), jestliže to nevylučuje povaha věci, ochrana veřejných zájmů podle zvláštních právních předpisů nebo ochrana práv účastníků řízení, stanovit, že k jejich provedení nebude vyžadovat ohlášení."
Čtěte také: Plot: Povinnosti a povolení
Proces ohlášení stavby
Až budete mít potřebné dokumenty k ohlášení stavby, je čas navštívit stavební úřad a podat ohlášení stavby. Příslušnému úředníkovi předložíte požadovanou dokumentaci a vyplníte formulář k ohlášení stavby (pokud jej nepřinesete již vyplněný). Ohlášení podává stavebník na předepsaném formuláři, který je přílohou č. 8 vyhlášky č. 503/2006 Sb. Formulář na poslední straně uvádí rovněž všechny nezbytné přílohy, které musí k ohlášení přiložit. Ohlášení je jednodušší proces získání povolení provedení stavby.
Po obdržení ohlášení zkoumá stavební úřad, zdali ohlášená stavba splňuje všechny podmínky § 104 stavebního zákona. Při kladném zjištění vydá stavební úřad do 30 dnů souhlas s provedením ohlášené stavby a doručí jej stavebníkovi. Souhlas doručením nabývá právních účinků a počíná běžet dvouletá lhůta pro započetí s prováděním stavby. Doba platnosti souhlasu se oproti předchozí úpravě prodlužuje z jednoho na dva roky. Pokud stavební úřad dojde k závěru, že oznámení nemá předepsané náležitosti, nebo pokud trpí jinými vadami, pomůže stavební úřad stavebníkovi k jejich odstranění na místě nebo jej vyzve k jejich odstranění, k tomu mu stanoví přiměřenou lhůtu.
Ohlášenou stavbu nebo jiný stavební záměr může stavebník provést pouze na základě písemného souhlasu stavebního úřadu. S tématem provádění staveb na základě ohlášení souvisí i nedávné rozhodnutí rozšířeného senátu Nejvyššího správního soudu, podle nějž souhlas stavebního úřadu s ohlášením stavby není správním rozhodnutím, ale může být tzv. „jiným nezákonným zásahem“ do práv dotčených osob. Soud proto na základě žaloby podané proti souhlasu s ohlášením stavby nemůže souhlas s ohlášením stavby zrušit. Obdobně jak je tomu i u územního souhlasu, nemá ani ohlášení charakter správního řízení. Souhlas s ohlášení stavby není správním rozhodnutím, proto se proti němu nelze odvolat.
Povinné přílohy ohlášení stavby
Ohlášení musí obsahovat obecné údaje, kterými jsou identifikační údaje o stavebníkovi, o pozemku, o ohlašovaném stavebním záměru, jeho rozsahu a účelu, způsobu a době provádění, údaj o tom, kdo bude stavební záměr provádět, zda se k jeho provedení má použít sousední nemovitost, v tom případě souhlas vlastníka této nemovitosti; u dočasné stavby rovněž dobu jejího trvání a návrh úpravy pozemku po jejím odstranění. Nově koncipovaný odstavec 2 podrobně rozvádí povinné přílohy ohlášení stavby. Jedná se o:
- souhlas k provedení stavební záměru dle ust. § 184a, tj. právní vztah k pozemku, na němž se bude záměr provádět (doložení vztahu k pozemku či stavbě, pokud stavebník není současně vlastníkem pozemku či stavby souhlasem vlastníka pozemku). Nezbytnou součástí zůstává územní rozhodnutí nebo veřejnoprávní smlouva, nahrazující územní rozhodnutí anebo územní souhlas. Pokud je pro stavební záměr stanoven účel vyvlastnění zákonem, souhlas vlastníka pozemku se nedokládá.
- územní rozhodnutí nebo veřejnoprávní smlouvu územní rozhodnutí nahrazující anebo územní souhlas, pokud je jejich vydání tímto zákonem vyžadováno a nevydal je stavební úřad příslušný k povolení stavby;
- závazná stanoviska popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů, nebo jiné doklady podle zvláštních právních předpisů nebo tohoto zákona, pokud se nevydává společné závazné stanovisko dle § 4 odst. 7 (koordinované stanovisko nebo koordinované závazné stanovisko) případně povolení dle § 169 odst. 4;
- stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem;
- projektovou dokumentaci nebo dokumentaci ve dvojím vyhotovení - není-li obecní úřad obce, jejíhož území se stavební záměr dotýká, stavebním úřadem, musí být předložena trojmo, vyjma stavby v působnosti vojenského nebo jiného stavebního úřadu; pokud stavebník není vlastníkem stavby, připojuje se jedno další vyhotovení;
- souhlasy osob, které mají vlastnická práva nebo práva odpovídající věcnému břemenu k pozemkům, které mají společnou hranici s pozemkem, na kterém má být stavební záměr uskutečněn; souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu.
Přísnější režim platí pro odbornou způsobilost osob, které tyto stavby projektují; zatímco pro stavby uvedené pod písm. a) až e) platí, že jejich dokumentace musí být vypracována osobami autorizovanými podle zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů, v případech uvedených pod písm. f) až k) postačují osoby odborně způsobilé, jak je definuje jednak § 158 SZ, jednak příloha k zákonu živnostenskému (osoby s příslušným středoškolským nebo vysokoškolským vzděláním (stavebním).
Čtěte také: Plot a stavební povolení
Společný souhlas
Podá-li stavebník současně žádost o územní souhlas podle SZ § 96 odst. 3 a ohlášení stavebního záměru podle § 105, které splňují požadavky § 96 a § 105, vydá stavební úřad společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru. Společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru je upraven v ustanovení nového § 96a. Jedná-li se o stavbu v působnosti obecného stavebního úřadu, stavbu vymezenou v ust. § 15 odst. 1 písm. b) až d) a v ust. § 16 odst. 2 písm. d) lze vydat společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášené stavby, kterým se stavba současně umisťuje a povoluje. Příslušným stavebním úřadem je úřad příslušný k povolení stavby podle ust. § 13 odst. 1, § 15 odst. 1 písm. b) až d) nebo podle ust. § 16 odst. 2 písm. d).
Pokud podá stavebník oznámení záměru podle ust. § 96 současně s ohlášením stavebního záměru podle ust. § 105 (společné oznámení), vydá stavební úřad, za předpokladu splnění požadavků a podmínek dle § 96 a 105, společný souhlas. Jako přílohu společného oznámení přiloží stavebník doklady uvedené v § 96 odst. 3 písm. a) až e) a dokumentaci podle povahy záměru dle § 105 odst. 2 - 6. Stavebník může ohlášený stavební záměr podle § 104 odst. 1 a 2 provést na základě společného souhlasu, přičemž společný souhlas se doručuje stavebníkovi a současně dotčeným orgánům, osobám uvedeným v § 96 odst. 3 písm. d) a v § 105 odst. 1 písm. f) stavebního zákona, popřípadě vlastníkovi stavby, pokud není stavebníkem. Místně příslušnému obecnímu úřadu se souhlas doručuje spolu s ověřenou dokumentací nebo projektovou dokumentací, vyjma staveb v působnosti vojenského nebo jiného stavebního úřadu, pokud není stavebním úřadem.
Stavebníkovi, vlastníkovi pozemku nebo stavby (pokud není stavebníkem), dotčeným orgánům a osobám uvedeným v § 96 odst. 3 písm. d) a v § 105 odst. 1 písm. f) se souhlas se doručuje spolu s ověřenou dokumentací nebo projektovou dokumentací a stavebníkovi se štítkem obsahujícím identifikační údaje o ohlášeném stavebním záměru. Pokud stavební úřad dojde k závěru, že společné oznámení záměru nesplňuje podmínky pro vydání územního souhlasu nebo souhlasu s provedením ohlášeného stavebního záměru, nebo mohou být předloženým záměrem přímo dotčena práva dalších osob uvedených v § 96 odst. 3 písm. d) a v § 105 odst. 2 písm. f), rozhodne usnesením o provedení společného územního a stavebního řízení. Právní mocí tohoto usnesení je zahájeno společné územní a stavební řízení. Společný souhlas nabývá právních účinků dnem doručení stavebníkovi. Platí po dobu 2 let ode dne jeho vydání. Nepozbývá však platnosti, pokud v této době bylo s ohlášeným stavebním záměrem započato. Platnost společného souhlasu rovněž nelze prodloužit.
Ohlášení dokončení stavby
Formulář Ohlášení dokončení stavby slouží k naplnění povinnosti stavebníka oznámit dokončení stavby stavebnímu úřadu. Tato povinnost vyplývá z § 152 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona. Ohlášení dokončení je důležitým administrativním krokem, který umožňuje stavebnímu úřadu ověřit, že stavba byla dokončena v souladu s povoleními, a případně umožňuje stavebnímu úřadu navázat další postup podle stavebního zákona (např. Formulář je určen fyzickým i právnickým osobám, které provádějí stavbu na základě příslušného povolení nebo opatření stavebního úřadu. Pochopení tohoto formuláře je důležité, protože ohlášení se podává příslušnému stavebnímu úřadu - obecnímu úřadu obce s rozšířenou působností, případně Magistrátu hlavního města Prahy. Zákon nestanovuje konkrétní pevnou lhůtu pro podání, ale ohlášení by mělo být podáno bez zbytečného odkladu po fyzickém dokončení stavby. U některých staveb nelze bez ohlášení dokončení zahájit užívání stavby.
Kde - osobně na příslušném stavebním úřadě (OÚ obce s rozšířenou působností nebo Magistrát hl. m. Prahy). Geometrický plán - nutný, pokud je stavba předmětem evidence v katastru nemovitostí. Právní základ -§ 152 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., stavebního zákona (ve znění do 31. 12. 2023), a § 230 odst. 3 zákona č. Komu určen - příslušnému stavebnímu úřadu (obecnímu úřadu obce s rozšířenou působností, Magistrátu hl. m. Prahy).
Čtěte také: Stavební povolení plotu v ČR
Změna stavby před jejím dokončením
Při výstavbě povolené stavby se mnohdy stavebník dostane do situace, kdy bude chtít povolenou stavbu změnit. I na tento případ pamatuje ustanovení § 118 stavebního zákona, kde se upravuje postup, jakým takové změny docílit. Je vhodné zdůraznit, že stavebník je povinen provádět stavbu v souladu se stavebním zákonem a s jejím povolením vydaným podle stavebního zákona. Jestliže se stavebník dostane do situace, kdy stavba nebude odpovídat stavebnímu povolení, bude zapotřebí ji znovu povolit. Nebude se však postupovat stejným řízením, jímž byla stavba povolena, nýbrž se použije institut změny stavby před jejím dokončením, který má oproti běžné žádosti o povolení nebo ohlášení své výhody.
Změnou stavby před dokončením stavební zákon rozumí jako změnu v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem, nebo autorizovaným inspektorem. Jedná se o změnu na stavbě, jíž má stavebník povolenou a kterou právě realizuje. Právě v průběhu realizace zjistí, že z nějakého důvodu musí či by chtěl stavbu oproti povolené podobě upravit. Náročnost administrativního postupu ohledně změny stavby závisí na povaze a rozsahu změn. Pokud půjde o změny nevelké, může být jejich schválení odsunuto dokonce až do fáze kolaudace. V některých případech bude postačovat postup obdobný ohlašování. Při zásadnějších změnách může stavební úřad požadovat i změnu stavebního povolení. V zásadě platí to, že pokud pro původní stavbu postačovalo ohlášení, bude i pro změnu této stavby ohlášení změn dostatečné. Samozřejmě za podmínky, že prováděnými změnami se z ní nestane stavba, která podléhá stavebnímu povolení.
Povolení změny stavby
Stavební úřad může povolit změnu stavby před jejím dokončením na žádost stavebníka nebo jeho právního nástupce. Pro ohlášení ani žádost o změnu stavby před jejím dokončením neexistuje oficiální formulář. Žádost o změnu stavby před dokončením musí obsahovat, kromě obecných náležitostí, popis změn a jejich porovnání se stavebním povolením a s ověřenou projektovou dokumentací. K žádosti se připojí projektová dokumentace změn stavby, nebo kopie ověřené projektové dokumentace s vyznačením navrhovaných změn projektantem. Žádost projedná stavební úřad s účastníky stavebního řízení a dotčenými orgány v rozsahu, v jakém se změna přímo dotýká práv účastníků stavebního řízení, jakož i zájmů chráněných zvláštními právními předpisy.
Na řízení a povolení změny stavby před dokončením se vztahují přiměřeně ustanovení stavebního zákona o stavebním řízení. Změnu stavby, která se nedotýká práv ostatních účastníků stavebního řízení, může stavební úřad schválit rozhodnutím vydaným na místě při kontrolní prohlídce stavby. Rozhodnutí je stavebníkovi oznámeno zápisem do stavebního deníku nebo jednoduchého záznamu o stavbě. Stavební úřad jej následně bez zbytečného odkladu zaznamená do spisu, podle okolností vyznačí změnu též v ověřené projektové dokumentaci. Může tak učinit, jen pokud se změna nedotýká podmínek územního rozhodnutí, veřejných zájmů chráněných zvláštními právními předpisy nebo v případě, kdy příslušný dotčený orgán písemně anebo prohlášením do protokolu se změnou souhlasí. Lze proto pouze doporučit pro urychlení dokončení stavby prokonzultovat změny na příslušném stavebním úřadě, kde by měli stavebníku sdělit, jakým postupem nejjednodušeji plánovanou změnu úředně odsouhlasit a zda je vůbec možná. K posouzení situace je vhodné přinést dokumentaci původní stavby s vyznačenými změnami, které má v plánu stavebník realizovat.
tags: #zjednoduseni #ohlaseni #staveb #informace