S červencem vstoupil v platnost nový stavební zákon, který má za sebou léta příprav a schvalovacích koleček. Jeho primárním cílem je zjednodušení a zrychlení procesu povolování staveb prostřednictvím digitalizace stavebního řízení. Jestli digitalizace znamená opravdu konec obíhání úřadů, ukáže až sama praxe. Základní souhrn nejdůležitějších změn, které nový stavební zákon přináší, jsme promítli do prvního dílu našeho seriálu. Změnám na stavebních úřadech a Portálu stavebníka jsme věnovali díl druhý. V souvislosti s novelami nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. došlo ke změnám i ve výkladu a definicích druhů stavby.
Definice stavby
Pojem stavba je tradičním a jedním z klíčových pojmů stavebního zákona. Dosavadní stavební zákon definuje pojem stavba v § 2 odst. 3 tak, že stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasná stavba je taková stavba, u níž stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby.
Ustanovení § 5 nového stavebního zákona vymezuje nově stavbu jako stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Nová definice je podle důvodové zprávy k tomuto zákonu na rozdíl od předcházející postavena pozitivně a obsahuje definiční znaky, které vyplynuly z poznatků aplikační praxe a soudní judikatury. Definiční znaky stavby musí splňovat také výrobek plnící funkci stavby, přitom není z hlediska stavebního zákona rozhodné, zda byl vyroben „již“ u výrobce a na místo, kde bude užíván, dopraven jako celek a tam pouze „osazen“, nebo zda je montován až přímo na staveništi, pouze z dílů vyrobených (dodaných) výrobcem. Je nesporné, že v obou případech musí být na výrobek plnící funkci stavby uplatňovány shodné požadavky jako na stavbu, a to jak z hlediska jeho umístění na pozemku, tak z hlediska splnění technických požadavků.
Kategorizace staveb
Nový stavební zákon prostřednictvím § 5 rozděluje stavby do čtyř skupin, kterými se snaží zpřehlednit procesní postupy, ale navržené rozlišení na pouhé čtyři skupiny nemůže být dostačující, zejména s ohledem na zjednodušený obsah projektové dokumentace. O tom, že dochází k novému dělení staveb, jsme psali už loni v článku Klasifikace staveb dle stavebního zákona. Nově se vrací k povinnému kolaudování rodinných domů, které bylo zrušeno v roce 2018. Usnadní naopak umísťování menších mobilheimů.
Nový stavební zákon rozlišuje tyto kategorie staveb:
Čtěte také: Pravidla pro Ploty
- drobné stavby, které jsou uvedeny v příloze č. 1 k tomuto zákonu;
- jednoduché stavby, které jsou uvedeny v příloze č. 2 k tomuto zákonu;
- vyhrazené stavby, které jsou uvedeny v příloze č. 3 k tomuto zákonu;
- ostatní stavby, které nejsou uvedeny v přílohách č. 1, 2 nebo 3 k tomuto zákonu.
Drobné stavby
Drobné stavby jsou uvedeny v příloze č. 1 k tomuto zákonu a jde například o oplocení, několik typů staveb do plochy 40 m2, nebo přístřešky. Drobné stavby jsou definovány i dalšími písmeny odst. 1 přílohy č. 1. Podle odst. 1 přílohy č. 1 jsou drobné stavby například: výměna vedení a sítí technické infrastruktury, pokud dochází k překročení hranice stávajícího ochranného nebo bezpečnostního pásma, bez rozšíření jeho stávajícího rozsahu, výměna vedení a změna hranice stávajícího ochranného a bezpečnostního pásma se dotýká pouze pozemků dotčených stávajícím vedením a stávajícím ochranným nebo bezpečnostním pásmem a pro umístění výměny vedení mimo stávající trasu je s vlastníkem uzavřena smlouva o zřízení věcného břemene, a další drobné stavby uvedené pod body 13-26 odst. 1 přílohy č. 1. Odst. 2 přílohy č. 1 pak vyjmenovává stavby, které se za drobné nepovažují. Podle písm. a) tohoto odstavce nejsou drobnými stavbami stavby pro bydlení, ale pozor, s výjimkou výrobku plnícího funkci stavby uvedeného v odstavci 1 písm. a) bodu 4.
Ustanovení § 171 nového stavebního zákona uvádí, že záměr vyžaduje povolení s výjimkou drobných staveb a změn využití území, u kterých tak stanoví tento zákon. Drobné stavby se rovněž nekolaudují, což lze dovodit z § 230 nového stavebního zákona. Jeho odst. 4 uvádí, že drobnou stavbu lze užívat jen k účelu, ke kterému je určena svým charakterem.
Co se týče způsobu provádění drobných staveb, § 159 odst. 2 písm. a) nového stavebního zákona uvádí, že je může stavebník provádět i svépomocí. Svépomocí může stavebník provádět i stavby uvedené v odst. 1 písm. a) bod 1 a 2 přílohy č. 1 k tomuto zákonu, které jsou umísťovány v odstupované vzdálenosti méně než 2 m od hranice pozemků. Při svépomocném provádění stavby musí stavebník zajistit stavební dozor (nemusí to být autorizovaná osoba), není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý. Drobné stavby může stavebník podle § 159 odst. 3 nového stavebního zákona rovněž odstraňovat svépomocí, opět s výjimkou staveb uvedených v odst. 1 písm. a) bodu 11 přílohy č. 1 k tomuto zákonu. Svépomocná forma odstranění postačí rovněž u staveb uvedených v odst. 1 písm. a) bod 1 a 2 přílohy č. 1 k tomuto zákonu, které jsou umístěny v odstupované vzdálenosti méně než 2 m od hranice pozemků. U odstraňování staveb svépomocí zajistí stavebník stavební dozor. Stavby, které nemůže stavebník provádět svépomocí, jsou uvedeny v odst. 1 písm. a) bodu 11 přílohy č. 1.
Jednoduché stavby
Jednoduché stavby jsou uvedeny v příloze č. 2 k tomuto zákonu. Podle odst. 1 přílohy č. 2 k novému stavebnímu zákonu jsou to například udržovací práce neuvedené v příloze č. 1, stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, které splňují požadavky stanovené v příloze č. 2. Odst. 3 přílohy č. 2 k novému stavebnímu zákonu vyjmenovává stavby, které se nepovažují za jednoduché stavby. Jedná se např. o stavby skladů hořlavých látek, pyrotechnických výrobků, střeliva, munice a výbušnin, stavby pro civilní obranu a požární ochranu, stavby vodních děl neuvedené v odst. 1 a 2 nebo v příloze č. 1.
Z ustanovení § 171 nového stavebního zákona vyplývá, že jednoduché stavby vyžadují povolení stavebního úřadu, které může být vydáno buď v klasickém řízení o povolení záměru vedeném podle § 182-200 nového stavebního zákona, či jako první úkon stavebního úřadu v tzv. zrychleném řízení. Bude-li vedeno klasické řízení o povolení záměru, § 196 odst. 1 písm. a) nového stavebního zákona uvádí, že v případě jednoduché stavby rozhodne stavební úřad o žádosti nejpozději do 30 dnů ode dne zahájení řízení. Tato lhůta však začíná běžet pouze od podání bezvadné žádosti. V případě vadné žádosti běží lhůta pro vydání rozhodnutí od počátku po jejich odstranění.
Čtěte také: Živé ploty v ČR a zákony
Co se týče kolaudace, § 230 odst. 2 nového stavebního zákona uvádí, že kolaudační rozhodnutí nevyžadují jednoduché stavby s výjimkou staveb uvedených v odst. 1 písm. a) až c) a o) a odst. 2 písm. d) přílohy č. 2 k tomuto zákonu. Opět se bude kolaudovat rodinný dům. Podle § 230 odst. 3 nového stavebního zákona platí, že stavbu, která nevyžaduje vydání kolaudačního rozhodnutí, lze užívat ihned po dokončení, a to pouze v souladu s účelem vymezeným v povolení stavby. Dokončení stavby je stavebník povinen neprodleně oznámit stavebnímu úřadu.
V souladu s § 159 odst. 2 písm. b) nového stavebního zákona může všechny jednoduché stavby stavebník provádět i svépomocí za splnění požadavku, že zajistí odborný dozor, není-li pro takovou činnost sám odborně způsobilý. Všechny jednoduché stavby může stavebník rovněž odstraňovat svépomocí, pokud zajistí stavební dozor. U staveb, v nichž je obsažen azbest, zajistí odborné vedení odstraňování stavby stavbyvedoucím.
Ustanovení § 166 odst. 1 nového stavebního zákona stanoví, že při provádění nebo odstraňování jednoduchých staveb, s výjimkou jednoduchých staveb uvedených v odst. 1 písm. a) - c) přílohy č. 2 k tomuto zákonu, postačí vedení jednoduchého záznamu o stavbě. Pokud se jedná o dokumentaci jednoduchých staveb uvedených v odst. 1 písm. e)-n) a odst. 2 přílohy č. 2 k tomuto zákonu, může ji zpracovat též osoba, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru anebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň 3 roky praxe v projektování staveb. Za povšimnutí rozhodně stojí skutečnost, že zatímco projektová dokumentace stavby pro bydlení musí být zpracována projektantem (jedná o jednoduchou stavbu uvedenou v odst. 1, písm. a) přílohy č. 2 k tomuto zákonu).
Vyhrazené stavby
Taxativní výčet vyhrazených staveb je uveden v příloze č. 3 k novému stavebnímu zákonu. Vyhrazené stavby vyžadují povolení stavebního úřadu, které i zde může být vydáno buď v klasickém řízení o povolení záměru vedeném podle § 182-200 nového stavebního zákona či jako první úkon stavebního úřadu v tzv. zrychleném řízení za splnění předpokladů uvedených v § 212 nového stavebního zákona. Možnost zrychleného řízení není vyčleněna pro vyhrazené stavby. Tyto stavby musí být v souladu s § 159 odst. 1 nového stavebního zákona prováděny a odstraňovány stavebním podnikatelem, který zabezpečí odborné vedení provádění nebo odstraňování stavby stavbyvedoucím. Při provádění nebo odstraňování stavby, zařízení nebo terénní úpravy, která vyžaduje povolení podle tohoto zákona, musí být podle § 166 odst. 1 nového stavebního zákona veden stavební deník. Projektová dokumentace vyhrazených staveb musí být zpracována projektantem. Novou povinností stavebníka ve vztahu k provádění vyhrazených staveb je podle § 161 odst. 1 písm. f) nového stavebního zákona zajistit u stavby technický dozor stavebníka.
Ostatní stavby
Ostatní stavby jsou všechny ostatní stavby neuvedené v přílohách č. 1, 2 nebo 3 k tomuto zákonu. Tyto stavby vyžadují vydání povolení, ať už v klasickém řízení, či jako první úkon stavebního úřadu v tzv. zrychleném řízení. Ostatní stavby se kolaudují, musejí být prováděny a odstraňovány stavebním podnikatelem, který zabezpečí odborné vedení provádění nebo odstraňování stavby stavbyvedoucím. Při jejich provádění nebo odstraňování musí být veden stavební deník. V ostatních případech je lhůta pro rozhodnutí stanovena na 60 dní, tedy totožně jako u staveb, které se dle starého stavebního zákona povolovaly.
Čtěte také: Stavební zákon a plot
Nový stavební zákon dále v § 160 odst. 2 písm. a) nově stanoví, že stavebník je v případě stavby, zařízení nebo terénní úpravy podléhající povolení podle tohoto zákona povinen před zahájením stavby zajistit vypracování dokumentace pro provádění stavby (musí být zpracována autorizovanou osobou), s výjimkou jednoduchých staveb uvedených v odst. 1 písm. c) a e) - n) a odst. 2 přílohy č. 2 k tomuto zákonu. Obdobně jako v současném stavebním zákoně je v § 161 odst. 2 nového stavebního zákona stanovena povinnost stavebníka zajistit u staveb financovaných z veřejných prostředků, kterou provádí stavební podnikatel jako zhotovitel, technický dozor stavebníka nad prováděním stavby osobou oprávněnou podle autorizačního zákona. U jiných staveb je tedy dáno na vůli stavebníka, zda technický dozor mít bude, či nikoliv, přičemž vzájemný vztah stavebníka a jeho technického dozoru je pak upraven soukromoprávně bez nutnosti mít pro výkon této činnosti autorizaci.
Pro přehlednost shrnuje následující tabulka klíčové charakteristiky jednotlivých kategorií staveb:
| Kategorie stavby | Povolení | Kolaudace | Provádění svépomocí | Lhůta pro rozhodnutí (klasické řízení) | Dokumentace |
|---|---|---|---|---|---|
| Drobné stavby | Nevyžadují (s výjimkami) | Nevyžadují | Ano (se stavebním dozorem) | N/A | Není vyžadována standardní dokumentace pro povolení |
| Jednoduché stavby | Vyžadují (klasické / zrychlené) | Většinou nevyžadují (s výjimkami, např. bydlení, rekreace, sklepy, garáže) | Ano (s odborným dozorem) | 30 dní | Jednoduchý záznam; u staveb pro bydlení projektant, pro jiné i VŠ/SŠ s praxí |
| Vyhrazené stavby | Vyžadují (klasické / zrychlené) | Vyžadují | Ne (stavební podnikatel, stavbyvedoucí) | 60 dní | Projektová dokumentace (projektant) |
| Ostatní stavby | Vyžadují (klasické / zrychlené) | Vyžadují | Ne (stavební podnikatel, stavbyvedoucí) | 60 dní | Dokumentace pro provádění stavby (autorizovaná osoba) |
Proces povolování záměru
Zásadní změnou v novém stavebním zákoně jsou způsoby, jakými dosáhnout legální realizace stavby. Původní stavební zákon měl tři režimy: stavby, které není třeba jakkoli oznamovat, stavby ohlašované a stavby povolované. I když na první pohled dochází k velké změně, na průběh stavebního řízení to natolik zásadní dopad mít nebude. I podle nového stavebního zákona máme stavby, které se stavebnímu úřadu nemusí jakkoli oznamovat. V tomto případě jde o stavby drobné, které lze většinou provádět svépomocí.
Co se týče ostatních staveb, zde už zákon nerozlišuje ohlášení a povolení. Všechny ostatní stavby se pouze povolují, existují zde však stále rozdíly mezi jednotlivými typy staveb. U staveb jednoduchých je stanovena kratší lhůta pro rozhodnutí o návrhu na povolení - a to v délce 30 dní, tedy v totožné lhůtě, ve které měl stavební úřad vydat souhlas s provedením ohlášené stavby. V ostatních případech je lhůta pro rozhodnutí stanovena na 60 dní, tedy totožně jako u staveb, které se dle starého stavebního zákona povolovaly. Lhůty pro vydání rozhodnutí (a to i v případě jednoduchých staveb) mohou být stavebním úřadem prodlouženy formou usnesení poznamenaného do spisu až o 30 dnů ve zvlášť složitých případech, nebo až o 60 dnů v řízení s velkým počtem účastníků, nebo je-li třeba doručovat veřejnou vyhláškou osobám, jimž se prokazatelně nedaří doručovat, nebo je-li třeba doručovat do ciziny. Navíc všechny lhůty pro vydání rozhodnutí jsou stejně jako v současné právní úpravě vnímány pouze jako lhůty pořádkové povahy s absencí přímého následku v případě jejich nedodržení.
Stavbu lze nově povolit i v rámci takzvaného zrychleného řízení. O zrychlené řízení musí stavebník požádat a musí být splněny i další podmínky dle § 212 nového stavebního zákona (například musí být vydán územní plán, nesmí jít o záměr EIA a další). V takovém případě stavební úřad vydá povolení jako první úkon v řízení.
Kolaudace a užívání staveb
Kategorizace staveb má vliv také na jejich následnou kolaudaci. Zákon stanoví, že kolaudační řízení není třeba vést u staveb, které nevyžadují povolení, tedy u staveb drobných. Dále dle zákona ve většině případů nevyžadují kolaudaci ani stavby jednoduché. Jsou zde však podstatné výjimky, dle kterých se kolaudaci nevyhnete u staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci, u sklepů a garáží. I když tedy splní kritéria pro stavbu jednoduchou, kolaudace se jich týkat bude. U ostatních staveb, které nejsou uvedeny výše, je vyžadováno kolaudační řízení, které se zahajuje na žádost. V jeho rámci poté stavební úřad prověří soulad skutečného provedení s vydaným povolením a pokud je vše v pořádku, vydá kolaudační rozhodnutí. Toto by vždy mělo být vydáno do 45 dnů od žádosti (30 dní má úřad na provedení kontrolní prohlídky a poté 15 dní na vydání rozhodnutí).
Zákon opět zavádí zrychlené řízení, a to v rámci takzvaného rekolaudačního řízení. Rekolaudační řízení spočívá v povolení změny v užívání stavby nebo její části, ale pouze v případech, kdy změna není podmíněna úpravou stavby, která by vyžadovala povolení.
Odstraňování a legalizace staveb
Novinky se objevují i v otázce odstraňování staveb. K odstranění může dojít buď na žádost samotného stavebníka, kdy jde o odstranění dobrovolné, nebo z rozhodnutí stavebního úřadu. K tomu se může úřad uchýlit zejména při existenci černých staveb, tedy staveb realizovaných v rozporu s vydaným povolením, bez povolení nebo v rozporu s právními předpisy. Pokud jde o odstranění na žádost stavebníka, tuto je třeba podat vždy, kdy má být odstraněna stavba vyžadující povolení, nebo stavba obsahující azbest. Za splnění podmínek § 247 pak lze rozhodnutí o odstranění vydat ve zkráceném řízení (i když takto není výslovně označeno, opět je rozhodnutí vydáno jako první úkon v řízení).
Druhou možností je odstranění z rozhodnutí stavebního úřadu, které je zajímavé zejména z pohledu černých staveb. V této oblasti totiž došlo ke změnám. Pokud někdo realizuje černou stavbu, ještě to neznamená, že dojde k jejímu odstranění, to je až posledním krokem. Legalizace černé stavby spočívá v tom, že tato stavba, i když byla původně postavena v rozporu s povolením, bez povolení nebo v rozporu s právními předpisy, je následně po splnění předepsaných podmínek povolena. Cílem nového stavebního zákona bylo legalizaci zpřísnit, což se skutečně povedlo.
Žádost o legalizaci musí být v prvé řadě podána ve lhůtě do 30 dnů ode dne zahájení řízení o odstranění. Později podané žádosti nelze vyhovět. Žádost lze ale samozřejmě podat i před zahájením řízení o odstranění. Pro dodatečné povolení musí být splněny i další podmínky, v prvé řadě k ní samozřejmě musí být doloženy všechny listiny a informace, jako v případě samotné prvotní žádosti o povolení, kdyby šlo o řádné řízení. První z nich není příliš problematická, jde o povinnost uhradit sankci za přestupek spočívající v samotném provedení černé stavby. Problémy však v praxi bude činit nová podmínka. Ta spočívá v tom, že stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu a nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu. Toto může být v praxi velmi problematické, protože je často stavba realizována bez povolení nebo v rozporu s ním právě proto, že je potřeba mít udělenou výjimku, se kterou jsou potíže. Pokud by šlo o stavbu realizovanou řádně, mohl by stavebník bez problémů o výjimky požádat a kdyby byly uděleny, byly by součástí stavebního povolení. V případě, že je třeba jen povolení výjimek z požadavků na výstavbu, nabízí zákon ještě jedno řešení. Pokud totiž stavba vyžaduje pouze tuto výjimku a stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno, je tato situace postavena na úroveň udělení výjimky. Často ale může být černá stavba realizována právě z důvodu, že nelze tyto souhlasy obdržet.
Související legislativní změny a instituce
Důležitou související změnou je nová vyhláška č. 460/2021 Sb. o kategorizaci staveb z hlediska požární bezpečnosti a ochrany obyvatelstva, účinná od 11. prosince 2021. Podle požárníků jsou stavby členěny nově do čtyř kategorií: 0, I, II, III. Výčet staveb v těchto kategoriích se však zásadně odlišuje od kategorizace staveb podle nového stavebního zákona. Tato vyhláška navazuje na nový zákon č. 415/2021 Sb., který je účinný od 1. ledna 2022.
Zákon č. 437/2024 Sb., tzv. bypass, mění zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, s účinností od 21. 12. 2024. Tento zákon doplňuje do stavebního zákona § 334b, který upravuje použití informačních systémů stavební správy v přechodném období (do 30. června 2025 a do 31. prosince 2026). Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejňuje pracovní pomůcku, která je textem nového stavebního zákona se zvýrazněním změn provedených zákony č. 195/2022 Sb., č. 152/2023 Sb., č. 465/2023 Sb., č. 126/2024 Sb., č. 183/2024 Sb. a č. 437/2024 Sb.
Zákon č. 126/2024 Sb. mění zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu podpory investic, a zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, s účinností od 1. 7. 2024. Tento zákon změnil též nový stavební zákon i v oblasti územního plánování. Regulační plán bude moci vymezit stavbu domu pro dostupné nájemní bydlení, včetně stanovení podílu bytů určených pro dostupné nájemní bydlení (§ 86 a příloha č. 7). Nebude-li stavebníkem domu pro dostupné nájemní bydlení obec, bude nutné k jeho povolení doložit uzavřenou plánovací smlouvu, jejíž stranou je příslušná obec. Dále byl s účinností od 1. 1. 2024 zaveden Zákon č. 148/2023 Sb. - Zákon o jednotném environmentálním stanovisku.
Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR) patří do systému ústředních orgánů státní správy České republiky a je ústředním orgánem státní správy mimo jiné ve věcech územního plánování a stavebního řádu. Ústav územního rozvoje poskytuje otevřený, průběžně aktualizovaný katalog otázek a odpovědí, které jsou na základě zodpovězených otázek v rámci Konzultačního střediska zobecněny. S nabytím plné účinnosti nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, je rubrika od 1.7.2024 rozdělena do dvou okruhů otázek: k zákonu č. 183/2006 Sb. a k zákonu č. 283/2021 Sb. Diskuze slouží pro vzájemnou výměnu názorů a zkušeností pouze pro orgány veřejné správy - úřady územního plánování, stavební úřady a další orgány.
tags: #zákon #o #stavbách #a #jednotkách #přehled