Tento článek se zabývá problematikou staveb umístěných na cizím pozemku, zřízených v době účinnosti „starého“ občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. Účelem tohoto článku je shrnout aktuální stav právní úpravy a judikatury týkající se této problematiky a nastínit možná řešení tohoto nežádoucího stavu.
Úvodem je vhodné zmínit, že veškeré situace, kdy se v dnešní době stavba stále nachází na cizím pozemku, vznikly a přetrvávají z doby účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., účinného do 31. 12. 2013. Teprve občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen „OZ“), účinný od 1. 1. 2014, totiž do českého právního řádu zavedl (resp. vrátil) princip, podle nějž je stavba „pouze“ součástí pozemku (tzn. z pohledu práva nejde o samostatnou věc), resp. se stává součástí pozemku (ergo vlastnictvím vlastníka pozemku) od počátku její výstavby, a to i v případech, kdy by stavebník stavěl na pozemku třetí osoby.
Je nasnadě, že situace, kdy se na pozemku jedné osoby nachází stavba jiné osoby, může vést ke sporům mezi oběma vlastníky. K těm pak typicky dochází v případech, kdy vlastník pozemku chce začít svůj pozemek využívat a začne se po vlastníkovi stavby domáhat jejího odstranění. Vzhledem k tomu, že historicky šlo o častý jev, potvrzuje to i bohatá a zejména ustálená judikatura Nejvyššího a Ústavního soudu na toto téma.
Klasifikace staveb: oprávněné a neoprávněné
Pro klasifikaci stavby jako (ne)oprávněné je stěžejní, zda měl stavebník ke stavbě na cizím pozemku občanskoprávní titul. Jinými slovy řečeno, zda stavebník stavěl na pozemku na základě nějakého právního důvodu, přičemž není rozhodující, zda stavebník měl či neměl stavební povolení či kolaudační rozhodnutí. Oprávněnost stavby se posuzuje dle právních předpisů účinných v době jejího vzniku. Pro účel tohoto článku budeme vycházet z toho, že stavba byla zřízena v době účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.
Neoprávněné stavby zřízené za účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.
První skupinu staveb na pozemku cizího vlastníka představují dle judikatury Nejvyššího soudu případy staveb, které jsou od počátku postavené neoprávněně na cizím pozemku a na které je možné aplikovat § 135c občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (dále v článku jen „neoprávněná stavba“). Dle odborné literatury i judikatury Nejvyššího soudu se vypořádávání neoprávněných staveb, zřízených před nabytím účinnosti OZ, provádí podle dosavadních právních předpisů a nová právní úprava pro vypořádání neoprávněných staveb zřízených před 1. 1. 2014 není použitelná.
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
Neoprávněné stavby zřízené za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. se tak nadále budou vypořádávat v režimu dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. Tento postup seznal ústavně konformním i Ústavní soud v aktuálním usnesení ze dne 6. 9. 2016, sp. zn. II. ÚS 1029/16.
Vlastník pozemku se dle odst. 1 ust. § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. může domáhat odstranění stavby. V odst. 2 dále zmíněné ustanovení dává možnost soudu, aby stavbu přikázal za náhradu do vlastnictví vlastníka pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí. Odst. 3 upravuje možnost soudu uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.
Soud dle odst. 3 předmětného ustanovení má s ohledem na demonstrativní výčet i jiné možnosti, aby pro daný případ nalezl nejvhodnější řešení. Žalobu na odstranění neoprávněné stavby může podat jen vlastník pozemku, na kterém je zřízena neoprávněná stavba nebo její část. Soudní řízení může sice trvat delší dobu, ale jeho zahájení dává stranám jistotu, že soud musí jejich vztahy vypořádat.
Možnosti vypořádání neoprávněné stavby
- Odstranění stavby: Soud na návrh vlastníka pozemku rozhodne, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil. Účelnost odstranění neoprávněně zřízené stavby je třeba vždy hodnotit objektivně, tj. s přihlédnutím ke všem okolnostem a povaze každého jednotlivého případu. Soud musí v těchto případech porovnat hospodářskou a jinou ztrátu, která by odstraněním stavby vznikla, se zájmem na dalším využití stavby.
- Přikázání stavby za náhradu: Pokud by odstranění stavby „nebylo účelné“, přikáže ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníkovi pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí. Dosud se při stanovení výše takové náhrady zpravidla vycházelo z cenových předpisů. Podle aktuálního názoru Nejvyššího soudu není takový přístup správný, zejména v případě neoprávněných staveb. Soud by měl přihlédnout také k tomu, že vlastník pozemku byl omezen proti své vůli, popř. bez svého vědomí.
- Zřízení věcného břemene: Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, např. zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.
- Přikázání pozemku stavebníkovi: Jestliže s tím souhlasí vlastník pozemku, lze při rozhodování dle § 135c občanského zákoníku pozemek zastavěný neoprávněnou stavbou přikázat za náhradu do vlastnictví stavebníka, a to i proti jeho vůli. Soud takto nemůže rozhodnout proti vůli vlastníka pozemku, neboť by šlo o nucené zbavení vlastnického práva, které by bylo v rozporu s čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod.
Při volbě způsobu vypořádání soudy zpravidla postupují dle pořadí, v jakém jsou v § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. uvedeny, tj. jako primární řešení se nabízí odstranění stavby. V rámci dovolacího řízení je možné zpochybnit úvahy soudů rozhodujících v nalézacím řízení jen v případě, že by šlo o úvahy zjevně nepřiměřené.
Oprávněné stavby s následně zaniklým titulem
Druhá skupina staveb dle judikatury Nejvyššího soudu je tvořena stavbami, které byly postaveny na cizím pozemku na základě práva, které stavebníka k takové stavbě opravňuje, nicméně toto právo později zaniklo (v článku je pro tento případ používán termín „oprávněná stavba“).
Čtěte také: Zjistěte více o pasportizaci staveb
Tato skupina se dále dělí na dvě podskupiny:
- Stavebník staví stavbu na základě práva, jež není časově omezeno, anebo se stavebník mohl důvodně domnívat, že existence jeho stavby nebude časově omezena (např. časově neomezené věcné břemeno práva stavby, které zanikne).
- Stavebník již od zahájení stavby věděl či vědět měl a mohl, že jeho právo k vybudování stavby není časově neomezené, ale naopak je nebo může být časově limitováno (např. uplynutí časově limitovaného nájmu či jeho výpověď).
Vlastník pozemku se po zániku práva vlastníka stavby k pozemku mohl domáhat odstranění stavby dle § 126 obč. zák. č. 40/1964 Sb. Od 1. 1. 2014 se vlastník pozemku může domáhat odstranění stavby dle § 1042 OZ, a to i v případě, že právní titul k užívání pozemku zanikl před účinností OZ, a rovněž i v případě, že žaloba byla podána před účinností OZ, ale rozhodováno je po 31. 12. 2013.
U staveb druhé podskupiny je možné dle judikatury Nejvyššího soudu žalobu zamítnout jen výjimečně, zejména pokud by se jednalo o její rozpor s dobrými mravy dle § 3 odst. 1 obč. zák. č. 40/1964 Sb. I za účinnosti nového občanského zákoníku je dřívější judikatura Nejvyššího soudu využitelná.
Možnosti dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. se neuplatní pro stavby oprávněné, jelikož judikatura Nejvyššího soudu nepřipouští analogickou aplikaci § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. na vypořádání oprávněných staveb. Vlastník pozemku se v případě, že na jeho pozemku je umístěna oprávněná stavba, může domáhat odstranění stavby dle § 126 obč. zák. č. 40/1964 Sb., resp. od 1. 1. 2014 dle § 1042 OZ.
Vlastník oprávněné stavby postavené na cizím pozemku je ve velmi nevýhodném postavení, jelikož se může pouze domáhat, aby žaloba vlastníka pozemku byla zamítnuta. I pokud se však vlastník stavby žalobě ubrání, nezískává právní titul k pozemku, ale nadále užívá pozemek zastavěný stavbou bez právního titulu. Na straně vlastníka stavby vzniká bezdůvodné obohacení, které je povinen vlastníkovi předmětného zastavěného pozemku vydat. Je paradoxní, že dle judikatury Nejvyššího soudu se vlastník oprávněné stavby, u níž časem právní titul zanikl, nemůže domáhat vypořádání dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb., a je určitým způsobem znevýhodněn oproti vlastníkovi od počátku neoprávněné stavby, neboť dle judikatury Nejvyššího soudu je analogická aplikace § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. vyloučena.
Čtěte také: Vzdělávání v dopravním stavitelství
Nový občanský zákoník (č. 89/2012 Sb.) a jeho dopad
Právní úprava týkající se stavby zřízené na cizím pozemku obsažená v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, se zásadním způsobem liší od právní úpravy předchozí. Předně, zákon č. 89/2012 Sb. v ustanoveních § 1084-1086 vychází se superficiální zásady, a zdá se, že zcela ignoruje, že řada staveb se vůbec součástí pozemku nestává - např. liniové stavby.
Přestože neužívá pojem „neoprávněná stavba“, lze jej i nadále (v poměrech občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.) užívat pro stavby, které někdo zřídil na cizím pozemku, ačkoliv k tomu neměl soukromoprávní oprávnění. Ustanovení § 1084 odst. 2 až § 1086 OZ, upravující režim staveb zřízených neoprávněně na cizím pozemku, jsou založena na uplatnění superficiální zásady.
Dle současné právní úpravy zpravidla platí, že součástí pozemku je vše, co se nachází nad i pod jeho povrchem včetně staveb na něm umístěných. Tato tzv. superficiální zásada (Superficies solo cedit) byla v českém právním řádu zrušena s příchodem „středního“ občanského zákoníku č. 141/1950 Sb. a navrácena až po 63 letech s účinností „nového“ občanského zákoníku ke dni 1. 1. 2014.
V návaznosti na tuto skutečnost a také na existenci tzv. socialistických forem vlastnictví za minulého režimu není neobvyklé, že vlastník budovy (např. rekreační chaty, garáže či dokonce rodinného domu) a vlastník pozemku, na němž je předmětná stavba umístěna, jsou rozdílné osoby, přičemž stavba na daném pozemku stojí desítky let.
Zákonodárce si byl vědom, že i po 1. 1. 2014 se budou vyskytovat stavby, které nebudou součástí pozemku. Občanský zákoník v § 3055 odst. 1 stanovuje: „Stavba spojená se zemí pevným základem, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, a je ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, se dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.“
Institut přestavku (§ 1087 OZ)
Zvláštním případem stavby na cizím pozemku je takzvaný přestavek. Přestavek vznikne tehdy, je-li trvalá stavba zřízena převážně na vlastním pozemku stavebníka, ale svojí malou částí zasáhne na malou část pozemku cizího. Pokud jde o přestavek, pak s ohledem na znění § 3059 věty druhé OZ lze i na případy vzniklé před 1. 1. 2014 aplikovat § 1087. V případě, že by ust. § 1085 aplikováno být nemělo,by se nicméně mohl vlastník pozemku úspěšně domoci odstranění stavby vlastnickou žalobou na základě ust. § 1042.
I kdyby měla být budova samostatnou věcí, pořád platí, že je zřízena na vlastním pozemku. Domnívám se, že v těchto případech bude aplikace ustanovení o přestavku na místě. Důvodová zpráva jednoznačně vychází ze stavby jako součásti pozemku a závěr o neaplikovatelnosti § 1085 na stavby, které součástí pozemku nejsou, vyplývá i z odborné literatury.
Tabulka níže shrnuje klíčové rozdíly ve vypořádání staveb na cizím pozemku podle "starého" a "nového" občanského zákoníku:
| Aspekt | Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. (před 1. 1. 2014) | Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (od 1. 1. 2014) |
|---|---|---|
| Základní princip | Oddělené vlastnictví stavby a pozemku | Superficiální zásada (stavba je součástí pozemku) |
| Vypořádání neoprávněné stavby | § 135c obč. zák.: odstranění, přikázání za náhradu, zřízení věcného břemene, přikázání pozemku stavebníkovi (se souhlasem vlastníka pozemku) | § 1084-1086 OZ: stavba připadá vlastníkovi pozemku, náhrada nákladů stavebníkovi, možnost odstranění, možnost převodu pozemku za obvyklou cenu (za určitých podmínek) |
| Vypořádání oprávněné stavby (zaniklý titul) | Odstranění stavby dle § 126 obč. zák. (omezeno dobrými mravy), bez možnosti analogické aplikace § 135c | Odstranění stavby dle § 1042 OZ (omezeno dobrými mravy) |
| Přestavek | Řešeno individuálně, možnost vydržení části pozemku pod stavbou (pokud jde o úroveň terénu) | § 1087 OZ: stavba zasahující na cizí pozemek jen malou částí se nestává samostatnou věcí, nýbrž připadá vlastníkovi sousedního pozemku (specifické podmínky) |
| Aplikace nového OZ na staré stavby | Vyloučena, provádí se dle dosavadních předpisů (§ 3055 OZ zachovává oddělené vlastnictví) | Aplikuje se na stavby zřízené po 1. 1. 2014; na dříve zřízené stavby jen ve výjimečných případech (např. přestavek dle § 3059) |
| Právní jistota vlastníka stavby na cizím pozemku | Vlastníci oprávněných staveb v horším postavení než vlastníci neoprávněných staveb, omezené možnosti řešení | Návrat k superficiální zásadě má vést k redukci těchto situací v budoucnu, u stávajících staveb je nutné respektovat přechodná ustanovení |
Co se týče „nadstavků“ a „podstavků“, které skutečně vlastníka pozemku žádným způsobem neomezují, může být určitou „náhradou“ za nemožnost zřízení věcného břemene soudem aplikace ustanovení § 1023 zákona č. 89/2012 Sb., podle jehož odstavce 1 platí: „Vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit.“
Doporučení
Jediným aktuálně možným a efektivním řešením s jistým výsledkem je tak uzavření smlouvy o převodu pozemku pod stavbou do vlastnictví vlastníka stavby, popř. naopak o převodu stavby do vlastnictví vlastníka pozemku za určitou cenu. Vlastník pozemku však v mnoha případech nebude mít motivaci prodat část svého pozemku do vlastnictví vlastníka stavby (popř. odkoupit předmětnou stavbu), když mu právní úprava umožňuje požadovat plnění za užívání pozemku pod stavbou vůči vlastníkovi stavby z titulu bezdůvodného obohacení. V praxi se tak lze často setkat s nátlakovými akcemi ze strany vlastníků pozemků, kteří se pokoušejí donutit vlastníky staveb umístěných na jejich pozemcích k uzavření nájemní smlouvy na užívání pozemku pod stavbou, a to zpravidla na dobu určitou.
Vzhledem k tomu, že judikatura vyšších soudů dlouhodobě použití analogie právní úpravy dle § 135c obč. zák. č. 40/1964 Sb. na stavby oprávněně zřízené na cizím pozemku za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb. odmítá, bylo by za účelem odstranění tohoto nežádoucího stavu vhodné, aby zákonodárce danou právní úpravu upravil tak, aby bylo možné tento nežádoucí stav, zejména u dříve oprávněných staveb umístěných na cizím pozemku, vypořádat. Vhodným nástrojem by bylo např. umožnění vlastníkům oprávněných staveb domáhat se zřízení věcného břemene (služebnosti) užívání pozemku pod stavbou za zákonem stanovených podmínek obdobně, jako je tomu u práva zřízení nezbytné cesty dle § 1029 a násl. OZ.
tags: #vypořádání #staveb #na #pozemku #cizího #vlastníka