Odstup stavby od hranice pozemku je jedním ze základních principů urbanistického plánování a ochrany práv sousedů. Jeho cílem je zajistit dostatečný prostor mezi jednotlivými budovami, chránit soukromí, zamezit nadměrnému zastínění a umožnit přístup ke stavbě například při údržbě nebo haváriích. Problematika veřejnoprávní ochrany soukromí realizovaná ustanovením o odstupových vzdálenostech staveb je vedle soukromoprávní ochrany sousedských práv upravených v občanském zákoníku nástrojem ochrany práv všech osob, které jsou dotčeny výstavbou.
Historický přehled úpravy odstupových vzdáleností
Do 1. 7. 2024 odstupové vzdálenosti mezi stavbami řešila Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území č. 501/2006 Sb. Tato vyhláška zakotvovala jak obecné pravidlo pro vzájemné odstupy všech staveb, tak konkrétní hodnoty, které bylo nutné respektovat při umisťování staveb pro bydlení či rekreaci, případně staveb nebytových.
Původní úprava podle Vyhlášky č. 501/2006 Sb.
- Pokud byl mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesměla být menší než 7 m, a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesměla být menší než 2 m. Ve zvlášť stísněných územních podmínkách mohla být vzdálenost mezi rodinnými domy snížena až na 4 m, pokud v žádné z protilehlých stěn nebyly okna obytných místností.
- Pro rodinné domy (zkr. RD) Vyhláška dále pracovala s tzv. sklopnou výškou v případech, kdy některé z protilehlých stěn sousedních staveb pro bydlení měla umístěna okna obytných místností. Pak musel být odstup staveb roven minimálně výšce vyšší z protilehlých stěn. V praxi panovala nejednoznačnost ohledně výkladu sklopné výšky v budovách zasazených ve svažitém terénu.
- Posuzování vzdálenosti staveb skrze sklopnou výšku se neuplatnilo vždy. Výjimku tvořily například stavby umísťované v prolukách.
- Pokud se na pozemku s RD umísťovaly stavby garáže a další stavby související a podmiňující bydlení, pak vzdálenost od společných hranic pozemků nesměla být menší než 2 m.
- Vyhláška č. 501/2006 Sb. taktéž umožňovala požádat o výjimku z nedodržení sklopné výšky, a to za splnění podmínek podle § 169 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon.
Nejvyšší správní soud ve svém rozsudku ze dne 14. července 2011, č.j. 1 As 69/2011-176, uvedl, že pojem „okna obytných místností v protilehlých stěnách“ obsažený v § 25 odst. 2 a 4 vyhlášky č. 501/2006 Sb. je nutné chápat jako jakákoliv okna, jež vedou z obytných místností, umístěná po celé délce protilehlých stěn, bez ohledu na odlišnou délku protilehlých stěn.
Nová právní úprava od 1. 7. 2024
Od 1. 7. 2024 je účinná nová Vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu. Tato změna výrazně ovlivňuje možnosti výstavby a rekonstrukce nemovitostí. Odstupové vzdálenosti mezi stavbami jsou nově řešeny pouze v pár větách § 11 v odst. 2) a odst. 4).
Klíčové změny podle Vyhlášky č. 146/2024 Sb.
- Umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku.
- Stavba musí být dále umístěna minimálně 2 m od hranice pozemků vyjma pozemku veřejného prostranství. Tato informace naleznete v § 11 NSZ (Umisťování stavby s ohledem na stavební čáru a na hranici pozemku).
- V případě umístění stavby na hranici pozemku nesmí být ve stěně stavby orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory; to neplatí při umístění stavby na hranici s pozemkem veřejného prostranství.
- Stavba musí být umístěna tak, aby bylo zamezeno stékání srážkových vod a spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek.
- Nový stavební zákon zrušil konkrétní požadavky na vzdálenost 7 metrů mezi domy a tzv. „sklopné výšky“ v případě protilehlých stěn s okny. S příchodem nové právní úpravy zaniká při umisťování RD požadavek minimální vzdálenosti 7 m, respektive sklopné výšky protilehlých stěn RD v případě oken z obytných místností směřujících ke společné hranici pozemků.
Pro stavební úřad, především však pro účastníky stavebního řízení zahájeného po 1.7.2024, bude oproti minulému právnímu stavu spoléhajícímu na přesnou kvantifikaci vzdálenosti staveb důležité se vypořádat s obecnými požadavky na umožnění budoucí zástavby sousedního pozemku nebo neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku. K aspektu neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku lze upozornit na důležité faktory jako je zajištění dostatku denního světla, míry oslunění, zajištění možnosti údržby stavby, hygienické či další požadavky.
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
Výklad nejednoznačných pojmů
Dle existující judikatury v dané věci (rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 20.5.2015, č.j. 5 As 58/2013 - 215) je třeba budoucí záměry sousedů jako účastníků stavebního řízení brát v potaz jen tehdy, pokud již tito žádali o povolení jimi zamýšlené stavby. Výše uvedená judikatura poodhaluje výklad termínu znemožnění budoucí zástavby sousedního pozemku a tvrzení případného stěžovatele, že umístění stavby by mohlo v budoucnu znemožnit jejich stavební záměr.
Možnosti výjimek z odstupových vzdáleností
Povolení výjimky z požadavků na výstavbu je proces, který umožňuje stavebníkům odchýlit se od některých předepsaných technických a územních požadavků, pokud je to možné z hlediska veřejného zájmu a neohrozí to bezpečnost ani jiné důležité aspekty. Tento proces je regulován stavebním zákonem a je určen pro případy, kdy není možné splnit všechny stanovené požadavky, ale zároveň je možné zajistit bezpečnost a funkčnost stavby.
Podmínky pro udělení výjimky
Podle § 95 Vyhlášky č. 146/2024 Sb. je taktéž možné za splnění podmínek § 138 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., (nový) stavební zákon, požádat o výjimku z nedodržení minimální vzdálenosti, tzn. z nedodržení alespoň 2 metrů od hranic pozemků a umístění stavby se stavebními otvory na hranice pozemků.
Lze poukázat na to, že podle § 138 odst. 1 nového stavebního zákona nesmí být při udělení výjimky ohroženy sousední pozemky nebo stavby, což již chrání § 11 Vyhlášky č. 146/2024 Sb., ze kterého se výjimka uděluje.
Důležitou podmínkou pro udělení výjimky je, že řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu. Výjimka nesmí ohrozit bezpečnost stavby, požární ochranu, ochranu zdraví osob, ochranu životního prostředí ani jiný veřejný zájem. Musí být zdůvodněna zvláštními okolnostmi, např. technickými nebo urbanistickými důvody, či dopadem na sousedy a okolí.
Čtěte také: Zjistěte více o pasportizaci staveb
Proces žádosti o výjimku
- Řízení o povolení výjimky se vede vždy na žádost. Stavební úřad nemůže nikdy toto řízení zahájit z moci úřední.
- Žádost podává žadatel/stavebník, který se stává hlavním účastníkem řízení.
- Řízení je vedeno buď samostatně, nebo může být spojeno s územním, stavebním, popř. se společným územním a stavebním řízením, event. též s řízením o dodatečném povolení stavby, nemusí však být ukončeno společným správním aktem.
- Je nutné doložit vyplněnou žádost na formuláři (příloha č. 3 vyhlášky č. 149/2024 Sb.), který je k dispozici na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj. K žádosti se nedokládají souhlasy vlastníků sousedních pozemků a staveb.
- Žádost musí být řádně a přesvědčivým způsobem zdůvodněna, zejména vzhledem k územně nebo stavebně-technickým důvodům. Z odůvodnění musí být zřejmé, proč nemůže být dodržen předmětný požadavek na výstavbu, resp. toho konkrétního právního předpisu, ze kterého žadatel žádá výjimku, a že se povolením výjimky neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob ani sousední pozemky nebo stavby.
Kritéria správního uvážení
Musíme však mít na paměti, že výjimka z odstupu stavby není právně nárokovatelná. Její udělení závisí na správním uvážení stavebního úřadu. Ten posuzuje každý případ individuálně, přičemž může výjimku zamítnout i v případě, že by technicky byla realizovatelná. Výjimka musí být vždy řádně odůvodněna a nesmí být v rozporu s veřejným zájmem nebo s ochranou práv sousedů.
Bránění se proti nedodržení odstupových vzdáleností
Pokud soused postaví stavbu příliš blízko nebo přímo na hranici pozemku bez vašeho souhlasu, můžete se bránit několika způsoby:
- Podnětem ke stavebnímu úřadu: Úřad je povinen přezkoumat, zda je stavba legální a v souladu se zákonem.
- Stížností na porušení územního plánu nebo zákona.
- Občanskoprávní žalobou: Pokud stavba porušuje vaše vlastnická práva (např. stíní zahradu, brání výhledu, hlučí apod.).
V každém případě doporučujeme jednat nejprve smírně - sousedské spory jsou často dlouhé a nákladné. Pokud ale narazíte na neústupnost, neváhejte využít právní pomoc.
Postup stavebního úřadu při porušení odstupu
Nedodržení požadovaného odstupu stavby je přestupkem proti stavebnímu zákonu. Pokud stavební úřad zjistí, že došlo k porušení, může nařídit:
- zastavení stavby,
- dodatečné projednání stavby v řízení o dodatečném povolení,
- odstranění stavby, pokud není možné ji legalizovat.
Stavební úřad může uložit pokutu až do výše 500 000 Kč fyzické osobě nebo až 2 miliony Kč právnické osobě.
Čtěte také: Vzdělávání v dopravním stavitelství
Pokud stavební úřad nařídí odstranění stavby, má stavebník právo se bránit:
- Podáním odvolání k nadřízenému stavebnímu orgánu (např. krajský úřad).
- Správní žalobou ke krajskému soudu - je třeba ji podat do dvou měsíců od doručení rozhodnutí.
- Žádostí o přezkum nebo obnovu řízení, pokud se objeví nové skutečnosti.
Zároveň je možné se pokusit dodatečně legalizovat stavbu, pokud je to technicky a právně možné - tedy pokud stavba neodporuje územnímu plánu a nejsou proti ní závažné námitky sousedů.
Změny v praxi a doporučení
Vliv nově vznikající stavby na své okolí a dodržení odstupových vzdáleností bylo vždy aktuální téma a aktuálním zůstane i v budoucnu. O to víc, že nová vyhláška de facto odstupové vzdálenosti řeší okrajově, či spíše neřeší. Při vzniku nové stavby hraje vzdálenost pro sousedy důležitou roli s ohledem na hluk, prach a emise.
Je na každém, aby se v případě pochybností začal aktivně bránit cestou námitek a znaleckých posudků na možné dopady stavby jako je zastínění, vliv na ochranu soukromí, životní prostředí, hluk či případné emise.
Následující tabulka shrnuje hlavní rozdíly v odstupových vzdálenostech podle staré a nové právní úpravy:
| Parametr | Stará úprava (Vyhláška č. 501/2006 Sb.) | Nová úprava (Vyhláška č. 146/2024 Sb.) |
|---|---|---|
| Minimální vzdálenost mezi rodinnými domy | 7 m (ve stísněných podmínkách až 4 m bez oken) | Není explicitně stanoveno, řídí se obecnými požadavky |
| Minimální vzdálenost od hranice pozemku (RD, garáže) | 2 m | 2 m (vyjma pozemku veřejného prostranství) |
| Sklopná výška | Platila pro okna obytných místností | Zrušena |
| Stavební otvory na hranici pozemku | Možné s výjimkou | Nesmí být žádné (vyjma veřejného prostranství) |
| Možnost umístit RD na hranici pozemku | S ohledem na charakter zástavby | S výjimkou (§ 138 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb.) |
tags: #vyjimka #z #odstupu #staveb #informace