Článek je psán srozumitelnou formou bez oficiálních zákonných definic, aby problematice porozuměl i "normální člověk". Existence nepovolené (tzv. černé) stavby není v České republice situace nikterak neobvyklá, dle oficiálních odhadů vzniká v České republice až 20 % všech staveb bez příslušného povolení. Každá desátá stavba v ČR je zahájena načerno a proto je ve státní správě cítit snaha potlačení tohoto trendu.
Co je černá stavba?
„Černou stavbou“ se rozumí jakákoli stavba, která byla postavena nebo je právě budována, popř. jinak upravována bez potřebného povolení stavebního úřadu. Černou stavbou se tedy rozumí stavba, která fyzicky existuje, ale není zanesena v datech katastru nemovitostí (tedy ji ani nenajdete v náhledu katastrální mapy). Dále tato stavba není historicky povolena stavebním úřadem, nebo její současný stav neodpovídá původní dokumentaci. Takže černou stavbou může být přístavba, kůlna nebo garáž apod.
Stavební zákon realizaci většiny stavebních činností podmiňuje povolovacími procesy. O takzvaných černých stavbách pak hovoříme v těch případech, kdy stavba, její změna a nebo terénní úprava byly prováděné bez příslušných povolení, případně v rozporu s nimi, nebo když byla tato povolení zákonem stanoveným způsobem zrušena. Stavební úřad přitom musí při zjištění černé stavby povinně zahájit řízení vedoucí k jejímu odstranění. A jelikož nelze černé stavby promlčet, může být řízení o jejich odstranění zahájené i po mnoha desetiletích. Řízení o odstranění černé stavby je tedy možné zahájit i po dlouhé době od provedení stavebních prací.
Výjimky: Drobné stavby
Samozřejmě, že existují výjimky, které se do katastrální mapy nezanáší - viz drobné stavby. Ne všechny stavby se do katastru nemovitostí zapisují, výjimku tvoří některé drobné stavby do 16 m², bazény, sloupy a jiné navenek neuzavřené stavby obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Pro některé případy drobných staveb do 40 m² také není nutné řešit povolení stavebního úřadu, nicméně zápisu do katastru podléhat mohou.
Zákon vyloženě vyjmenuje výjimky, které povolení (územní rozhodnutí ani souhlas) nepotřebují, konkrétně jde o stavby uvedené v § 79 odst. 2 stavebního zákona. Patří mezi ně například sjezdy a nájezdy na pozemní komunikace, menší skleníky a bazény. Platí přitom, že pokud stavba nevyžaduje územní rozhodnutí ani územní souhlas, nevyžaduje automaticky ani stavební povolení nebo souhlas s ohlášením stavby.
Čtěte také: Směrnice pro zpracování osobních údajů VUT
Stavební povolení ani souhlas s ohlášením nevyžadují stavby uvedené v § 103 stavebního zákona. Patří mezi ně například ploty a vedení přenosové soustavy elektřiny.
Jak zjistit černou stavbu?
V posledních letech mají katastrální úřady aktivně tyto černé stavby vyhledávat a poté dát podnět na stavební úřad, který má poučit občana o možnosti dodatečného povolení. Napříč republikou probíhá revize katastru nemovitostí, která má za cíl odhalit nepovolené černé stavby a přimět vlastníky, aby splnili svou zákonnou povinnost a reálný stav promítli i do katastru nemovitostí. Pracovníci katastrálního úřadu se jednoduše podívají na letecké snímky, porovnají je se svou mapou a provedou obhlídku přímo v terénu. Není to nic složitého a všechny černé stavby budou dříve nebo později odhaleny. V současné době probíhají revize katastrálních map, při kterých jsou označovány skutečné hranice pozemků. Ovšem právě spolu s touto činností úředníci kontrolují i skutečné využívání pozemků. Tedy zda jsou tyto pozemky využívané tak, jak jsou v katastru zapsané a zda na nich nebyly postaveny neevidované budovy, či zda evidované budovy stále ještě stojí. Kontrola se však může týkat i studní.
V dnešní době lze mnoho zjistit z pohodlí domova přes obrazovku počítače. Projděte si veškeré nemovitosti ve svém vlastnictví na katastru nemovitostí. Pomocí ikonky u spodního okraje obrazovky “KN” a kliknutí na danou parcelu vám v novém okně prohlížeče vyskočí detailní informace o parcele či stavbě. Pro zobrazení údajů o vlastníkovi zadáte navíc ověřovací kód, nebo se můžete přihlásit (například přes portál občana). Doporučuji v horní liště přepnout na: katastrální mapa + ortofoto. Podívejte se, zda všechny stavby na vašich pozemcích rámuje žlutá linka a zda jsou při zjištění detailních informací zapsané jako stavby.
Druhou možností je, že se vám v katastru již objevuje záznam o nesouladu. Pokud je stavba realizována ve vašem sousedství, prvním náznakem může být, pokud s vámi ohledně stavby nebylo nijak komunikováno. Soused je vždy účastníkem povolovacího řízení a jako takový musí mít možnost se ke stavbě vyjádřit. Proto byste jako soused měl být obeslán ohledně zahájení řízení, pozván k místnímu šetření a mělo by vám být doručeno samotné rozhodnutí.
V každém případě - i pokud se stavba nenachází ve vašem sousedství - se můžete příslušného stavebního úřadu dotázat, jestli má daná stavba vydaná příslušná povolení. Zeptat se můžete prostým dotazem, třeba telefonicky nebo osobně na úřadě. Můžete také podat písemnou žádost o poskytnutí informace podle zákona o svobodném přístupu k informacím, na kterou vám stavební úřad musí do 15 dní odpovědět. Zeptat se můžete, zda byla povolena konkrétní stavba, či zda bylo v určitém období vydáno rozhodnutí o povolení záměru pro určité parcelní číslo.
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
Vlastník nemovitosti má právo na nahlédnutí do archivní dokumentace k domu, pokud se na stavebním úřadě dochovala. Zde zjistíte, jaká rozhodnutí byla pro stavbu vydána. Případně se se svým dotazem můžete obrátit na příslušného referenta stavebního úřadu, který vám poskytne relevantní informace.
Pokud si nejste jistí, doporučuji oslovit odborníka zda se opravdu jedná o černou stavbu a jak dále postupovat.
Jak řešit černou stavbu?
Může kdokoli podat na stavební úřad podnět k zahájení řízení o odstranění stavby. Úředníci katastrálního úřadu pak mají při takovém zjištění v souvislosti s novým mapováním hranic pozemků přímo povinnost. Stavební úřad musí podatele do 30 dnů informovat, jak s podnětem naložil, především tedy musí oznámit, zda řízení zahájil, či jaké jiné kroky učinil. Při podávání podnětu je třeba konkrétní stavbu co možná nejpřesněji identifikovat a nejlépe i přiložit její fotografie. V podnětu je také možné požadovat uložení pokuty.
Pokud stavební úřad řízení o odstranění stavby nezahájí, je možné podat na nadřízený orgán (většinou krajský úřad) podnět na přijetí opatření proti nečinnosti stavebního úřadu. Nadřízený orgán může v tomto případě nečinnému stavebnímu úřadu zahájení řízení o odstranění stavby přikázat, sám toto řízení zahájit, případně záležitost přidělit jinému úřadu. Pokud je dokonce nečinný i krajský úřad, případně vašemu podnětu nevyhoví, můžete podat žalobu na ochranu proti nečinnosti ke krajskému soudu, ovšem tuto žalobu by soud s velkou pravděpodobností odmítl.
Černou stavbu může stavební úřad dodatečně povolit. Stačí k tomu jediné. Stavebník a nebo vlastník stavby musí o toto povolení požádat. A to dokonce i v případě, kdy již stavební úřad vede řízení o odstranění stavby. Ten toto řízení přeruší a zahájí řízení o vydání dodatečného povolení stavby.
Čtěte také: Zjistěte více o pasportizaci staveb
Dodatečné povolení stavby
V první řadě je třeba zjistit na příslušném stavebním úřadě, neexistuje-li k příslušné stavbě jakákoli dokumentace či jakékoliv rozhodnutí. Při té příležitosti vás úředník rovnou poučí, jak budete muset postupovat v dalším vyřizování. Nejpravděpodobnější scénář, pokud neexistuje žádné starší rozhodnutí, je dodatečné povolení.
Dodatečné povolení stavby probíhá podobně, jako by se jednalo o povolení stavby, která na místě ještě nestojí. Rozsah dokumentace a nároky kladené na stavbu jsou stejné. Potom je třeba vyhotovit projektovou dokumentaci se vším všudy. To znamená nejen nechat vyhotovit projekt, ale i získat vyjádření všech možných institucí počínaje správci sítí, hasičů, dopraváků atd. To vše, pokud s tím souhlasí územní plán. Pak už jenom podat všechna vyjádření s projektem na stavební úřad s žádostí o dodatečné povolení.
Pokud chceme legalizovat černou stavbu, je pro nás nejdůležitější získat dodatečné stavební povolení. Nejjednodušší způsob, jak ověřit, zda nám může být toto povolení vydáno, je zeptat se přímo na stavebním úřadě.
Proces dodatečného povolení:
- Zahájení řízení o odstranění: Pokud stavební úřad zjistí černou stavbu, zahájí řízení o jejím odstranění. Následně stavební úřad rozešle oznámení o zahájení řízení, ve kterém je stavebník poučen o možnosti podat žádost o dodatečné povolení stavby ve 30denní lhůtě od oznámení. Stavebník může požádat o dodatečné povolení do 30 dnů od doručení oznámení. Řízení o dodatečném povolení stavby je pak součástí řízení o nařízení odstranění stavby.
- Podání žádosti o dodatečné povolení: K žádosti o dodatečné povolení stavby je žadatel povinen předložit ty podklady, které by měl povinnost předložit, pokud by o povolení žádal řádně. Zejména půjde o dokumentaci k povolení záměru. Lhůta pro podání žádosti se všemi přílohami je 30 dnů od oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby. Protože je lhůta poměrně krátká, stačí, pokud stavebník ve lhůtě podá žádost o dodatečné povolení bez příloh. Žádost musí mít formu dle NSZ a obsahovat dokumentaci podle § 184 NSZ - to znamená projektovou nebo technickou dokumentaci záměru. Zákon však nevylučuje podání neúplné dokumentace. Pokud tedy stavebník podá alespoň část dokumentace, stavební úřad jej vyzve k jejímu doplnění a stanoví k tomu přiměřenou lhůtu.
- Podmínky pro schválení: Stavebník musí prokázat kumulativní splnění několika podmínek:
- Stavba musí být umístěna v souladu s územním plánem a dalšími opatřeními v rámci územního plánování.
- Nemá-li obec územní plán, musí být stavba zejména v souladu s charakterem území a s požadavky na ochranu kulturně historických, architektonických a urbanistických hodnot v území.
- Splňovat požadavky kladené stavebním zákonem a jinými veřejnoprávními předpisy na stavební záměry.
- Umístění dodatečně povolované stavby nesmí představovat neoprávněný zásah do práv dotčených osob, kterými jsou zejména vlastníci sousedních pozemků.
- Stavba nesmí vyžadovat rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu nebo rozhodnutí o povolení výjimky z požadavků na výstavbu (např. nedodržení odstupové vzdálenosti od okolních staveb).
Za dodatečné povolení stavby zaplatíte nejen zvýšený správní poplatek 20 000 Kč, ale také pokutu vyměřenou stavebním úřadem dle rozsahu přestupku.
- Rozhodnutí úřadu: Pokud jsou splněny podmínky, úřad vydá rozhodnutí o dodatečném povolení stavby. Pokud žádost zamítne, následuje rozhodnutí o odstranění stavby. Rozhodnutí o dodatečném povolení obsahuje stejné náležitosti, jako rozhodnutí o povolení záměru.
Specifické situace
Nejjednodušší variantou je, pokud na úřadě existuje nějaké povolení či rozhodnutí. Nejlépe, existuje-li kolaudační rozhodnutí. Pak jde vlastně jen o to, že existuje i dokumentace a stavbu se jen opomnělo vložit do katastru nemovitostí. Potom stačí nechat vyhotovit geometrický plán a s kolaudačním rozhodnutím stavbu zanést do katastru. Může se také stát, že je stavba pouze chybně zapsaná (nebo není zapsaná vůbec). Bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, ale majitel již nedodal potřebnou dokumentaci na katastrální úřad a nedošlo tak k zápisu nemovitosti. V tomto případě je postup značně jednodušší. Postačí pouze předložit geometrický plán a kolaudační rozhodnutí (pokud došlo k jeho ztrátě, je možné si vyžádat kopii na příslušném stavebním úřadu) na katastrální úřad a nechat zapsat změnu obvodu stavby, příp. stavbu jako celek.
Další varianta je existence nějakého povolení či rozhodnutí, ale dokumentace buď chybí, nebo je v nesouladu se stávajícím stavem. Pak většinou úřad požaduje vyhotovení tzv. pasportu stavby, což je zjednodušená dokumentace stavby.
Může nastat i opačný případ, že v katastru objevíte vyznačenou stavbu, ale na pozemku reálně nic nestojí. V takovém případě je nutné vyžádat sdělení stavebního úřadu o neexistenci stavby, zpracovat geometrický plán a věc předložit na katastrální úřad k úpravě.
Následky nelegalizované stavby
Dále je dobré mít vše v pořádku, pokud přemýšlíme o prodeji nemovitosti nebo pokud chcete nemovitostí ručit v případě získání úvěru. Pokud odhadce z banky odhalí nějakou nesrovnalost mezi faktickým a právním stavem (tj. mezi reálnou stavbou a jejím zaznamenáním v katastru nemovitostí), banka nepřistoupí na udělení hypotéky. I v případě, že kupující nebude koupi domu financovat hypotékou, je více než doporučeno, aby bylo vše v pořádku.
Také je třeba podotknout, že pokud o legalizaci požádáte z vlastní iniciativy, vyhnete se větší pokutě, než pokud na vás upozorní třetí strana. Podle § 301 a násl. Stavebního zákona se stavebník dopouští přestupku, za který hrozí pokuta ve výši statisíců až 4 mil. Kč. Můžete se dopouštět i přestupku dle 338/1992 Sb. z pohledu finančního úřadu.
V neposlední řadě je černá stavba těžko pojistitelná. V případě škodné události pravděpodobně žádné peníze od pojišťovny neuvidíte. Stavby bez povolení jak již bylo zmíněno v některých případech není možné dodatečně povolit, jediná zbývající možnost je odstranění stavby.
Další finanční zátěží jsou odvody za zábor zemědělského půdního fondu, které se u černých staveb postavených po 1.1.2025 přenásobují koeficientem dvacet. To znamená, že částka odvodu za zábor půdy je dvacetinásobná. U běžného domu se částka za vynětí pohybuje standardně od 2 až do 50 tis kč, dle bonitace dané půdy. Tato částka se tedy u dodatečného povolení může hravě vyšplhat i na statisíce korun.
Zapojení sousedů
Sousedé se stavbou nesouhlasí? Neznamená to, že ji nelze dodatečně povolit. Až na naprosté výjimky není souhlas sousedů pro povolení záměru nutný, tzn. soused až na výjimky nemá právo veta. Soused může v řízení o dodatečném povolení uplatnit svá zákonná práva, zejména nahlížet do spisu, uplatnit námitky či podat odvolání. Počítejte tedy s tím, že do celého procesu dodatečného povolení stavby mohou (a jak je v Česku bohužel zvykem, tak velmi pravděpodobně budou) vstupovat sousedé a obec se svými námitkami. Celý proces dodatečného povolení stavby se tak může v extrémních případech natáhnout i na několik let.
Pokud na svém pozemku máte stavbu, která neprošla řádným povolovacím procesem, řešte tuto situaci neprodleně. Před započetím jakékoliv stavby se vždy poraďte s odborníkem, nebo příslušným referentem stavebního úřadu.
Tato opatření mají zabránit dlouhodobému setrvávání nedostavěných staveb v krajině.
tags: #vyhledavani #nelegalnich #staveb #informace