Subjekty zabývající se stavební činností se často potýkají s problémem stanovení správné sazby daně z přidané hodnoty (DPH) za své služby. Jelikož se u tohoto druhu podnikání jedná o nemalé finanční částky, bylo by každé chybné stanovení sazby DPH velmi nepříjemné.
Historický kontext a současná legislativa
Do 30. dubna 2004 platila pro uplatňování DPH na stavební práce snížená sazba daně. Od 1. května 2004 se vychází z jednotlivých ustanovení zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen "zákon"). Novela zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH“) účinná od 1. ledna 2015 zahrnuje úpravu v oblasti nemovitých věcí. Od 1. července nabyla účinnosti i ta její část, která se týká stavebnictví.
Základní a snížená sazba DPH
V § 47 ZDPH je uvedeno, že u služeb se použije - pokud není uvedeno něco jiného - základní sazba daně, tzn. 21 %.
První skupinou služeb, u kterých se použije jiná než základní sazba daně, jsou služby uvedené v příloze č. 2 ZDPH, u těchto služeb se použije snížená sazba. První významnou výjimkou ze základního pravidla při stanovení sazby daně je ustanovení § 48 ZDPH.
Definice staveb pro účely DPH
Stavba
Stavba jsou veškerá stavební díla jako výsledek stavební činnosti, tvořící prostorově ucelenou nebo alespoň technicky samostatnou část stavby spolu s jejími součástmi.
Čtěte také: Instalace asfaltové střešní krytiny
Nedokončená stavba
Nedokončená stavba je stavba, na kterou nebylo doposud vydáno kolaudační rozhodnutí, a stavba, na které byly provedeny změny vyžadující stavební povolení podle § 54 a § 55 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění zákona č. 83/1998 Sb., a k těmto změnám dosud nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí. Za nedokončenou stavbu se nepovažují zařízení a stavby, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení podle § 56 stavebního zákona.
Rodinný dům
Rodinný dům je stavba pro bydlení, v níž je více než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena pro bydlení. Mezi bytové domy a rodinné domy nepatří stavby, které jsou v katastru nemovitostí zapsané jako stavby určené k shromažďování většího počtu osob. Jsou to ubytovací zařízení pro různá společenství (komunity), ubytovací zařízení pro studenty a pro ostatní sociální skupiny, např. ubytovny pracujících, studentské koleje, ubytovny, které jsou samostatnými budovami internátních škol, různé útulky.
Podlahová plocha
Podlahovou plochou místností a prostorů se rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu. Do úhrnu podlahových ploch se započítává podlahová plocha všech místností a prostorů určených k bydlení, nebytových prostorů, plocha hal, chodeb, schodišť, sklepů, balkonů, teras, prádelen, sušáren, kočárkáren, podloubí, průjezdů, pasáží apod. Do úhrnu podlahových ploch se nezapočítává plocha těch místností či prostorů, které nejsou běžně přístupné uživatelům domu a obvykle slouží jako technologické zázemí (transformovny, kotelny, místnosti a prostory pro vzduchotechniku, dílny pro údržbu). Dále se do úhrnu podlahové plochy nezapočítávají šachty výtahů.
Podlahovou plochou bytu se rozumí součet podlahových ploch všech místností a prostor, včetně těch tvořících příslušenství bytu ve smyslu ustanovení § 2 písm. g) ZoVB, a to i v případě, že příslušenství je umístěno mimo byt. Do podlahové plochy bytu se započítává plocha vybavení bytu, sloužící uživateli bytu (nábytek, vestavěné skříně a kuchyňské linky, otopná tělesa apod.). Úhrn podlahových ploch v uvedeném vymezení se zjistí z projektové dokumentace stavby schválené stavebním úřadem. Od 1. července 2025 pro výpočet podlahové plochy platí nová vyhláška č. 163/2025 Sb. „Vyhláška o způsobu výpočtu podlahové plochy pro účely daně z přidané hodnoty“. Konkrétně u bytů je rozhodující plocha místností a nikoli plocha bytu jako doposud. To znamená, že například příčky mezi jednotlivými místnostmi bytu se do podlahové plochy nově nebudou započítávat.
Stavební a montážní práce
Stavebními a montážními pracemi se rozumí práce při výstavbě nových budov a inženýrských děl a také práce při rekonstrukcích, modernizacích, rozšíření, stavebních úpravách, opravách a údržbě těchto budov a inženýrských děl. Součástí stavebních a montážních prací jsou konstrukce, materiály, stroje a zařízení, které se do staveb (budov a inženýrských děl) jako jejich součást montážními a stavebními pracemi zabudují nebo zamontují. Stavební práce jsou podrobněji popsány ve Standardní klasifikaci produkce v sekci F oddílu 45 - Stavební práce. Pokud by byly poskytnuty stavební nebo montážní práce, které podle sdělení Českého statistického úřadu o zavedení Klasifikace produkce (CZ-CPA) uveřejněného ve Sbírce zákonů odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 41 až 43 platnému od 1. ledna.
Čtěte také: Srovnání cen betonových tašek
Uplatnění snížené sazby DPH
Druhou podmínkou pro aplikaci snížené sazby daně je to, aby se jednalo o stavbu pro bydlení či o stavbu pro sociální bydlení.
Snížená sazba daně se uplatní:
- Pro zdanění stavebních a montážních prací spojených s výstavbou, rekonstrukcí, modernizací, opravami a údržbou bytového domu, rodinného domu a bytu, který je součástí bytového nebo rodinného domu včetně zabudovaných materiálů, výrobků a konstrukcí (zboží), tzn. že zboží se stane pevnou součástí stavebního díla. Jedná se o práce prováděné uvnitř vnějšího půdorysu bytového nebo rodinného domu, tj. nadzemní stavby prostorově soustředěné a navenek převážně uzavřené obvodovými stěnami a střešní konstrukcí, součástí domu mohou být pouze ty podzemní prostory, které s domem konstrukčně a stavebně souvisí. Za součást vnějšího půdorysu domu se považují rovněž konstrukce připevněné na fasádě (okapy, dešťové svody), předložené schody umožňující vstup do budovy, rampa pro vstup tělesně postižených, zastřešení terasy náležející k domu, přístřešek nad vchodem. Snížené sazbě daně rovněž podléhají subdodávky stavebních a montážních prací provedené na stavbách pro bydlení.
- V případě dodání bytu, který je součástí bytového nebo rodinného domu.
- Pro dodání spojené se zabudováním a pro rekonstrukci, modernizaci, opravu a údržbu stávajících strojů a zařízení zabudovaných do rodinného nebo bytového domu a tvořících jeho součást. Jedná se například o technologie osobního výtahu, centrálního vysavače, klimatizačního zařízení, dále o zabudované kuchyňské linky včetně vestavných spotřebičů, bojlery, kotle a radiátory ústředního topení, části tepelných čerpadel pevně zabudovaných do stavby, žaluzie, rolety, markýzy, svítidla, podlahové krytiny apod. v bytovém domě, rodinném domě a bytě jako součásti těchto domů.
- Pro stavební opravy a stavební údržbu bytového nebo rodinného domu. Materiály a zařízení dodávané se stavební opravou, včetně výměny, pokud jsou součástí bytového nebo rodinného domu, se zdaňují stejnou sazbou jako oprava.
- U ubytovacích zařízení a domů se službami sociální péče pro staré nebo postižené osoby a domovů důchodců lze uplatnit sníženou sazbu daně, pokud tyto stavby odpovídají definici bytové výstavby podle § 48 zákona o DPH.
Příklady příslušenství, na které se vztahuje snížená sazba
Snížená sazba DPH platí i pro příslušenství, které si pořizujete k již postavené stavbě (nezáleží jak staré), nebo rozestavěné stavbě, opět však musí splňovat definici sociálního bydlení. Podmínkou pro přiznání snížené sazby DPH je podepsání čestného prohlášení a zakoupení patřičného příslušenství společně s montáží. To se týká například i montáže kotle nebo kamen. Příslušenstvím rodinného domu (popř. bytu) se rozumí například střešní krytina, okapový systém, zateplení, nátěry atd.
Kdy nelze uplatnit sníženou sazbu DPH
Sníženou sazbu daně nelze uplatnit:
- Pro stavební a montážní práce prováděné při výstavbě, rekonstrukci, modernizaci, opravách a údržbě drobných a vedlejších staveb, byť tyto stavby pro účely převodu se považují za příslušenství stavby hlavní. To znamená, že základní sazbě daně podléhá výstavba, rekonstrukce, modernizace, oprava a údržba staveb, které se nacházejí mimo vnější půdorys domu jako garáží, skladů, skleníků, kůlen, zahradních altánů, oplocení, studní, septiků, přístupových cest, přípojek inženýrských sítí, atd.
- Pro činnosti nezbytné k přípravě a realizaci stavebních děl a zajištění přípravné fáze výstavby, jako jsou průzkumné a projektové práce, geologické, geodetické a kartografické práce včetně inženýrských prací (např. revize), které nejsou uvedeny v příloze č. 2 zákona a proto se zdaňují základní sazbou bez ohledu na druh výstavby. Takto se tyto služby zdaňují, pokud jsou samostatným zdanitelným plněním.
- U dodání bytu (přístavbou, nástavbou, půdní vestavbou ...) v domě, který není bytovým či rodinným domem, není splněna podmínka, že takový byt je součástí bytového či rodinného domu a uplatní se základní sazba daně v souladu s ustanovením § 47 odst. 5 zákona.
- Základní sazba DPH se vztahuje na stavební nebo montážní práce na dokončených stavbách pro bydlení nebo sociální bydlení, které však po přestavbě přestanou splňovat podmínky pro uvedený typ stavby.
Definice staveb pro sociální bydlení
Definice staveb pro sociální bydlení jsou od 1. ledna 2015 v zákoně o DPH uvedeny v § 48 odst. 5 a 6.
Čtěte také: Velux plastová střešní okna - recenze
- Byt pro sociální bydlení: Byt, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m². Celkovou podlahovou plochou bytu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Do celkové podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se nezapočítává podíl na společných částech domu.
- Rodinný dům pro sociální bydlení: Rodinný dům (více jak polovina podlahové plochy pro rodinné bydlení), jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 350 m². Celkovou podlahovou plochou rodinného domu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností rodinného domu.
- Bytový dům pro sociální bydlení: Bytový dům (více jak polovina podlahové plochy pro trvalé bydlení), v němž nejsou jiné byty než byty pro sociální bydlení.
Pro práce na dokončeném rodinném domě je nadále rozhodující, že jde o rodinný dům. Není důležité, jak je využívaný, ani jaká je jeho podlahová plocha. Tedy zda je do 350 m². Stejně tak u prací na dokončeném bytě není důležité, zda jde o byt s podlahovou plochou do nebo nad 120 m². To samé platí i pro příslušenství. Snížená sazba DPH se nově uplatní taky u bytových domů pro sociální bydlení. Podle nové definice jsou to domy, kde více než polovina podlahové plochy připadá na obytné prostory pro sociální bydlení.
Převod nemovitostí a DPH
Sazba daně při převodu nemovitosti
Podle ustanovení § 47 odst. 4 zákona se u převodu nemovitosti uplatňuje základní sazba daně s výjimkou převodu bytového domu, rodinného domu a bytu, kdy se uplatní snížená sazba daně, pokud se nejedná o osvobozené plnění podle § 56 zákona.
Při převodu stavby sleduje příslušenství stavby právní režim věci hlavní, a to jak v případě sazby daně, tak i v případě osvobození od daně podle § 56 zákona. Snížená sazba daně se uplatňuje při převodu bytu jako jednotky spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, který je vymezen prohlášením vlastníka budovy (např. garážové stání, které je společnou částí domu). Pokud jsou ale současně převáděny jak byty jako jednotky a nebytové prostory jako dvě zdanitelná plnění, tak je nezbytné uplatnit pro každé zdanitelné plnění samostatně příslušnou sazbu daně (garážové stání, jako samostatné jednotky nebytového prostoru). Při převodu nebytového prostoru jako jednotky spolu se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, který je vymezen prohlášením vlastníka budovy, se uplatní základní sazba daně.
Osvobození od DPH při převodu
V souladu s ustanovením § 56 odst. 1 zákona je převod staveb, bytů a nebytových prostor osvobozen od daně po uplynutí tří let od nabytí nebo kolaudace. Zásadní změny se však týkají zdanění. Nově se zdaní pouze první prodej nemovité věci do dvou let po kolaudaci nebo po podstatné změně. Dřívější pětiletá lhůta pro povinné zdanění tak už neplatí.
Převod pozemků, včetně finančního pronájmu, je osvobozen od daně, s výjimkou převodu stavebních pozemků. Stavebním pozemkem se pro účely tohoto zákona rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc. Pokud na tomto pozemku (sumě parcel) je stavba jako věc, pak stavební pozemek přestává být stavebním pozemkem jako celek. Stavební pozemek musí být převoditelný a musí být nutně věcí, tj. minimálně jednou parcelou. Novela zákona o DPH od 1. července 2025 rozšířila definici tzv. stavebního pozemku, u kterého se odvádí DPH. Zatím byl za stavební považovaný pozemek, na který už bylo vydané povolení ke stavbě. Nově je ale stavebním pozemkem i ten, kde je možné stavbu umístit na základě územního plánu. Pokud stavební pozemek prodává plátce DPH (developer, firma, podnikatel), musí daň z přidané hodnoty k ceně připočítat. Kupující tak ve výsledku zaplatí o 21 % více. Jestliže ale pozemek prodává běžný občan, žádná DPH se k ceně nepřipočítává. To zůstává v platnosti i po 1. červenci.
Stavební práce na společných částech staveb
Obecné principy pro uplatnění snížené sazby daně u stavebních a montážních prací se nemění. V konkrétních případech se ale změny konat mohou. Například pokud by se stavební a montážní práce prováděly na společných částech stavby, která sice není stavbou pro bydlení, ale obsahuje obytný prostor. Například se může jednat o opravu střechy školy, ve které se nachází byt.
Každý případ je individuální a jeho posouzení závisí na řadě okolností.
tags: #stresni #krytina #DPH #sazba