Přesahy střech jsou tradičním prvkem české architektury s logickým opodstatněním. Jejich primárním úkolem je odvádět dešťovou vodu od fasády, chránit ji před sněhem a stínit okna. U venkovských stavení takováto střecha často chránila zpevněnou nástupní plochu před vstupem do domu - tzv. zápraží, případně se protáhla v přístřešek na skladování dřeva. S nástupem moderní architektury se však uspořádání i architektura obytného domu změnily, podkroví se stalo obytným a staví se čím dál více domů se střechou plochou.
Dům s přesahující sedlovou či pultovou střechou patří k tradičnímu obrazu české vesnice i města a má logické opodstatnění. Přesahy střechy mohou být funkčním i designovým prvkem domu. Správná volba přesahu střechy je důležitá pro zajištění dlouhodobé ochrany budovy a zlepšení její energetické účinnosti a estetického vzhledu.
Veřejnoprávní rozměr přesahů střech
Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území se přesahům stavby na (nad) sousední pozemek věnuje ve dvou ustanoveních:
- Dle § 23 odst. 2 platí, že stavby se umisťují tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek; umístěním stavby nebo změnou stavby na hranici pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněna zástavba sousedního pozemku.
- Dle § 25 odst. 6 platí, že s ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu; v takovém případě nesmí být ve stěně na hranici pozemku žádné stavební otvory, zejména okna, větrací otvory; musí být zamezeno stékání dešťových vod nebo spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek; stavba, ani její část nesmí přesahovat na sousední pozemek.
Dle těchto ustanovení je tedy přesah střechy nad sousední pozemek skutečně nepřípustný. Ze shora uvedených pravidel je však možná výjimka. Konkrétně dle § 26 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území je možné, aby stavební úřad udělil výjimku mimo jiné z požadavků dle § 23 odst. 2 a § 25 odst. 2 až 7 této vyhlášky. Pro udělení výjimky je zapotřebí, aby byly splněny podmínky dle § 169 stavebního zákona. Dle tohoto ustanovení stavebního zákona platí, že:
- výjimku z obecných požadavků na výstavbu lze v jednotlivých odůvodněných případech povolit pouze z těch ustanovení prováděcího právního předpisu, ze kterých tento předpis povolení výjimky výslovně umožňuje, a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví a života osob a sousední pozemky nebo stavby; řešením podle povolené výjimky musí být dosaženo účelu sledovaného obecnými požadavky na výstavbu;
- o výjimce z obecných požadavků na využívání území při stanovení požadavků na vymezování pozemků a umisťování staveb na nich rozhoduje stavební úřad příslušný rozhodnout ve věci;
- řízení o výjimce se vede na žádost buď samostatně, nebo může být spojeno s územním, stavebním nebo jiným řízením podle stavebního zákona.
Soukromoprávní rozměr přesahů střech a řešení sporů
Bez ohledu na to, jakým způsobem bude přesah střechy vypořádán stavebním úřadem, je nutné, aby byl tento přesah ošetřen i soukromoprávně, tedy ve vztahu k sousedovi. Dle § 506 odst. 1 občanského zákoníku platí, že součástí pozemku je mimo jiné i prostor nad povrchem. Zasahuje-li střecha do vzdušného prostoru nad povrchem sousedního pozemku, zasahuje tudíž přímo do tohoto pozemku a narušuje tedy vlastnické právo souseda k jeho pozemku.
Čtěte také: Stavba plotu: Kompletní průvodce
Z hlediska formálně procesního je nejjasnější případ, kdy má být realizována nová stavba, která má dle předložené dokumentace svým půdorysem přesahovat na sousední pozemek. V takovém případě se jedná o stavbu na cizím pozemku, což musí žadatel doložit patřičnými oprávněními provést stavbu na předmětném pozemku, které mu svědčí od vlastníka sousedního pozemku.
Poněkud složitější situace nastává, když dle dokumentace pro územní řízení stavba nepřesahuje na sousední pozemek, nicméně jeho vlastník z důvodu nesprávně stanoveného průběhu hranice mezi pozemky tento přesah namítne. V takovém případě stavebnímu úřadu nezbývá, než vyzvat podatele takové námitky k uplatnění svého práva, v rámci kterého zpochybňuje stávající průběh hranice mezi pozemky, u příslušného soudu, neboť stavebnímu úřadu nepřísluší rozhodovat o rozsahu vlastnického práva k nemovitostem v rozporu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Pokud tedy podatel námitky, jíž zpochybňuje průběh hranice, žalobu, která by představovala předběžnou otázku a byla by důvodem pro přerušení řízení, nepodá, stavební úřad vychází z veřejné evidence, tedy z katastru nemovitostí.
Jiná situace nastane, jestliže bude účastník řízení rozporovat polohu stavby ve vztahu k hranici mezi pozemky v řízení o jejím dodatečném povolení, tedy stavby již realizované, a to nikoliv z důvodu, že by namítal jiný průběh hranice, než je evidován v katastru nemovitostí, ale naopak z důvodu, že hranice není správně (nebo vůbec) vytyčena v terénu, v důsledku čehož nelze řádně určit polohu stavby. Jestliže je hranice v terénu vytyčena, realizovaná stavba je umístěna dle tohoto vytyčení na pozemku ve vlastnictví žadatele, a účastník řízení namítá, že vytyčení neodpovídá stavu evidovanému v katastru nemovitostí, musí tuto skutečnost tento účastník prokázat. Za předpokladu, že se rozhodne objednat „nové“ vytyčení průběhu hranice, nemělo by se toto vytyčení v rámci přípustné odchylky lišit od vytyčení stávajícího. V opačném případě postupoval jeden z geodetů v rozporu s právními předpisy, a některé z obou vytyčení musí být zatíženo vadou.
Řešení problému s přesahem střechy
Ideálním řešením situace, kdy střecha přesahuje na sousední pozemek, je převod vlastnického práva k části sousedova pozemku (např. jeho zakoupením), a to tak, aby střecha přesahovala právě nad tuto část pozemku. Tímto způsobem bude problém vyřešen ve veřejnoprávní i soukromoprávní rovině. Nebude nutné žádat stavební úřad o výjimku z obecných požadavků na umisťování staveb (neboť střecha bude přesahovat nad vlastní pozemek), a z hlediska soukromého práva již střecha nebude narušovat výkon vlastnického práva souseda.
V této souvislosti bude nezbytné zadat provedení geometrického zaměření oddělované části sousedova pozemku, získat souhlas stavebního úřadu s rozdělením pozemku, uzavřít kupní smlouvu k takto nově vzniklému pozemku a následně změnu vlastnického práva promítnout do katastru nemovitostí. Pro předejití veškerým myslitelným komplikacím při kolaudaci domu je možné zakoupený pozemek scelit s vlastním pozemkem (k čemuž je opět zapotřebí souhlas stavebního úřadu).
Čtěte také: Chladné střechy
Stavby do 25 m² a přesahy střech
U objektů do 25 m² zastavěné plochy není nutné stavební povolení ani ohlášení, pokud se jedná o doplňkovou stavbu na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci (viz § 79 stavebního zákona 183/2006 Sb.). U těchto staveb se do zastavěné plochy bere pouze průnik obvodového zdiva, tedy obrys stavby bez přesahů. Nicméně, je zde ještě jedna důležitá podmínka: umisťování těchto staveb musí zároveň umožňovat konkrétní územní plán obce. Může se stát, že hlavní stavbou je již vyčerpáno povolené procento zastavěnosti pozemku. Příklad - máte pozemek 500 m² a územní plán stanoví, že můžete zastavět maximálně 25 %. Vaše hlavní stavba má zastavěnou plochu 112 m².
Při posuzování přesahů je třeba dát pozor u různých přetažených pergol, vikýřů nebo balkonů. Pokud si nejste jisti, zda se v daném případě jedná o tzv. černou stavbu či nikoli, doporučuje se navštívit místně příslušný stavební úřad a nahlédnout do správního spisu, který byl veden při povolování výstavby domu. Tento spis by měl obsahovat stavebním úřadem schválenou projektovou dokumentaci, z níž by mělo být patrné, zda se s přesahem střechy počítalo (a byla tudíž povolena) či nikoli.
Dodatečné povolení černé stavby
Zjistíte-li, že přesah střechy představuje tzv. černou stavbu, lze ji dodatečně povolit, pokud stavebník (resp. žadatel) prokáže splnění podmínek dle § 193 a § 256 odst. 1 stavebního zákona. Pokud se rozhodnete přesahující střechu dodatečně povolit, doporučuje se navštívit místně příslušný stavební úřad a vše s ním konzultovat. Právní názor (resp. zavedená praxe) stavebního úřadu totiž bude určující. Ukáže-li se, že přesahující střecha je tzv. černou stavbou a vzniknou-li v souvislosti s jejím dodatečným povolením nějaké náklady, bude se možné obrátit na prodávajícího a tuto skutečnost u něj reklamovat (jako právní vadu zakoupené stavby).
Odstupové vzdálenosti a požární bezpečnost
Pro umístění stavby na pozemku je nutné dodržet řadu podmínek, které stanoví příslušné předpisy (zákony, vyhlášky a související normy). Patří mezi ně i požadavky na odstupové vzdálenosti. Stavba ani žádná její část (např. přesah střechy) nesmí přesahovat na sousední pozemek. Vzájemné odstupy staveb jsou definovány v § 25 vyhlášky č. 501/2006 Sb. a musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí.
Požadavky na odstupové vzdálenosti dle § 25 vyhlášky č. 501/2006 Sb.
- Je-li mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m.
- Jsou-li v některé z protilehlých stěn sousedících staveb pro bydlení okna obytných místností, musí být odstup staveb roven alespoň výšce vyšší z protilehlých stěn, s výjimkou vzájemných odstupů staveb rodinných domů podle odstavce 2. Uvedené odstupy mezi stavbami pro bydlení neplatí pro jednotlivé stavby umisťované v prolukách.
- S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu.
Na území hlavního města Prahy jsou pravidla pro odstupové vzdálenosti staveb upravena odlišně od vyhlášky, a to nařízením č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy (tzv. Pražské stavební předpisy - PSP). Požadavky na odstupové vzdálenosti staveb umisťovaných na území hlavního města Prahy jsou zakotveny zejména v § 28 a § 29 PSP.
Čtěte také: zdění z cihel a malta
- Stavba musí být umístěna tak, aby měla dostatečný odstup od oken obytných místností stávajících okolních budov. Splnění požadavku se prokazuje splněním odstupového úhlu podle bodu 2 přílohy č. 1 k tomuto nařízení pro okna obytných místností stávajících okolních budov.
- Požadavek na odstup se neuplatní, pokud by znemožnil splnění podmínek prostorové regulace stanovené územním nebo regulačním plánem nebo znemožnil ve stabilizovaném území zástavbu v souladu se stavební čarou; v takovém případě lze stavět do hloubky zastavění a výšky odpovídající okolní zástavbě.
- Odstup od hranice pozemku a pravidla pro umisťování staveb při hranici pozemku se uplatní výhradně při umisťování staveb při hranici se sousedními zastavěnými pozemky a pozemky určenými k zastavění. Na hranici s veřejným prostranstvím a vodními plochami se tyto neuplatní.
- Nestanoví-li územní nebo regulační plán v souladu s § 83 odst. 2 jinak, musí být odstup stavby od hranice sousedního pozemku minimálně 3 m.
- Minimální odstup od hranice pozemku může překročit střecha maximálně o 0,5 m, dodatečné zateplení budovy maximálně o 0,3 m a podzemní část stavby až k hranici pozemku.
- Je-li stavba umístěna na hranici pozemku, nesmí být ve stěně umisťované stavby orientované k sousednímu pozemku žádné stavební otvory a musí být zabráněno stékání vody a pádu sněhu na sousední pozemek.
- Tam, kde mezi sebou stavby tvoří volný prostor, musí být tento přístupný k provedení údržby.
Požární bezpečnost staveb (PBS)
Z pohledu požární bezpečnosti staveb je potřeba zabránit přenosu vzniklého požáru vně posuzovanou budovu a na sousední stavby. Přenos požáru se děje pomocí tzv. požárně otevřených ploch (okna, dveře, střešní plášť, obvodové stěny, …). Odstupová vzdálenost od posuzovaného objektu (požárního úseku) se měří jako kolmá vzdálenost od požárně otevřené plochy (roviny) tohoto objektu (požárního úseku) k hranici požárně nebezpečného prostoru, kde končí nebezpečí přenesení požáru sáláním tepla nebo padajícími částmi hořícího objektu (ČSN 73 0802). Odstupové vzdálenosti jsou obvykle stanoveny specialistou v projektové dokumentaci.
Technické aspekty přesahů střech
Maximální a minimální přesah střechy se může lišit v závislosti na různých faktorech, jako jsou klimatické podmínky, stavební předpisy a estetické preference. Správná volba přesahu střechy je důležitá pro zajištění dlouhodobé ochrany budovy a zlepšení její energetické účinnosti a estetického vzhledu.
Důvody pro minimální přesah
- Ochrana fasády: i malý přesah může pomoci chránit fasádu budovy před deštěm a sněhem, čímž snižuje riziko poškození vlhkostí.
- Ventilace: přesah může zlepšit ventilaci střechy, což pomáhá předcházet problémům s kondenzací a prodlužuje životnost střechy.
- Estetika: minimální přesah může být preferován pro moderní nebo minimalistický design, kde čisté linie a jednoduchost jsou klíčové.
Důvody pro maximální přesah
- Ochrana před povětrnostními vlivy: větší přesah poskytuje lepší ochranu před deštěm, sněhem a slunečním zářením, což může prodloužit životnost fasády a snižuje náklady na údržbu.
- Stínění: větší přesah může pomoci stínit okna a stěny budovy, což snižuje přehřívání interiéru v letních měsících a může přispět k energetické úspornosti.
- Estetika a architektonický styl: tradiční nebo rustikální architektura může vyžadovat větší přesahy jako součást celkového designu.
Maximální přesah střechy může dosahovat až 1 metr nebo více, v závislosti na konkrétních potřebách a podmínkách.
Doporučení pro návrh detailu okapní hrany
- Navrhnout dostatečný přesah krytiny přes okapní hranu - hodnota se volí v závislosti na konstrukci, střešním sklonu a místních podmínkách.
- Okapová hrana se pokrývá základními taškami, případně je možné použít speciální tvarovky.
- U okapové hrany by se neměly navrhovat řezané tašky - pokud je to přesto nezbytné, řezané tašky je nutné připevnit nejméně jedním hřebíkem nebo vrutem.
- Větrací mezeru, která vznikne mezi krytinou a střešní fólií, je třeba napojit na vnější prostředí a prostor zajistit Větrací mřížkou - nasávání vzduchu do mřížek nesmí bránit žádné překážky, např. nevhodně umístěný žlab.
- Rozměry okapů je třeba dimenzovat na základě velikosti odvodňované plochy, tvaru odvodňovacích prvků, vydatnosti deště v dané oblasti stavby a na součiniteli odtoku.
- Střecha musí přesahovat o 1/3 okapu - přesah střechy do okapu se reguluje správným umístěním žlabových háků, na základě místních podmínek, případně dle zkušeností pokrývače.
Nový stavební zákon od 1. července 2024
Nový stavební zákon, který vstoupil v platnost 1. července 2024, přinesl několik klíčových změn, které mají zjednodušit a zrychlit proces povolování staveb, včetně těch menších, jako jsou pergoly, zahradní domky nebo garáže. Společně s novým stavebním zákonem jsou od prvního července účinné také související prováděcí předpisy.
Hlavní změny nového stavebního zákona
- Nový stavební zákon rozlišuje 4 kategorie staveb: drobné stavby (např. pergoly, garáže, bazény), jednoduché stavby, vyhrazené stavby a ostatní stavby.
- Většina úkonů souvisejících se stavebními povoleními se přesouvá do digitální podoby. To zahrnuje podání žádosti o stavební povolení, komunikaci s úřady a správu dokumentace. Tento krok by měl výrazně zkrátit dobu vyřízení žádostí, avšak zatím působí provizorně.
- Úřady musí reagovat na podání do 30 dnů u jednoduchých staveb a do 60 dnů u ostatních staveb.
Podle nové úpravy patří stavby do 40 m² zastavěné plochy a 5 metrů výšky (například pergoly, garáže či bazény) do kategorie drobných staveb. Tyto stavby nevyžadují stavební povolení ani kolaudaci. Typicky jde o menší stavby, které splňují určité parametry (např. velikost, vzdálenost od hranic pozemku). Pokud chcete zastínit větší plochu, nemůžete dodržet vzdálenost 2 metrů od hranice pozemku či splnit jiné podmínky, bude pergola považována za jednoduchou stavbu.
Důležité právní předpisy
- Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území
- Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
- Nařízení č. 10/2016 Sb. hl. m. Prahy (Pražské stavební předpisy)
- ČSN 73 0802: Požární bezpečnost staveb - Nevýrobní objekty
- Vyhláška č. 23/2008 Sb.: o technických podmínkách požární ochrany staveb
- Vyhláška č. 268/2009 Sb.: o technických požadavcích na stavby
- Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon (účinnost od 1. 7. 2024)
tags: #stavební #zákon #předpisy #přesah #střechy