Chyby ve stavebnictví často nejsou záměrné, přesto jsou opravy nákladné. Jak zajistit vysokou kvalitu stavby, na to zná odpověď technický dozor investora. Ať už se jedná o rekonstrukci bytového jádra nebo výstavbu kancelářské budovy, stojí technický dozor na straně investora, hlídá kvalitu a šetří investované peníze.
Druhy stavebního dozoru a jejich role
Pod taktovkou požadavků zákona i vašich potřeb lze volit z několika podob dozoru stavby. Je důležité rozlišovat mezi různými typy dozorů, které mají odlišné funkce a povinnosti.
1. Technický dozor stavebníka (TDI)
Dozor vykonávaný nad prováděním stavby a ekonomickou stránkou výstavby ve prospěch stavebníka. Technickým dozorem stavebníka se ve výstavbě obvykle označuje kontrolní činnost fyzické osoby nad vedením stavby nebo její části, a to obvykle a nejčastěji, pokud je zhotovitelem stavby jedna firma. Prostřednictvím technického dozoru stavebník sleduje, zda zhotovitel stavby provádí vše v souladu s právními předpisy a v souladu se závazky vyplývajícími z příslušné smlouvy.
Technický dozor není platnými právními předpisy definován. Podle živnostenského zákona je výkon technického dozoru považován za živnost volnou - „Inženýrská činnost v investiční výstavbě“, nevyžadující odbornou kvalifikaci ani autorizaci ve výstavbě (kulaté razítko České komory autorizovaných inženýrů a techniků - ČKAIT).
TDI není přímo definován ve stavebním zákoně, ale vyskytuje se v občanském zákoníku a zákoně o zadávání veřejných zakázek. Je běžně vyžadován u staveb financovaných z veřejných prostředků a doporučován u soukromých staveb. V případě veřejných zakázek nebo dotačních programů (například Nová zelená úsporám) upravují zadavatelé/vyhlašovatelé programu kvalifikační podmínky pro výkon technického dozoru. U dotačních programů Státního fondu rozvoje bydlení je rovněž pro výkon technického dozoru vyžadována autorizace.
Čtěte také: Ceník Zednických Prací
Na rozdíl od stavebního dozoru je technický dozor soukromoprávní osobou. Nemá kontrolní činnost a nekontroluje soulad s povolením a legislativou. Je tady pouze pro klienta. A také proto nemusí být autorizovanou osobou.
Deset klíčových kroků technického dozoru investora:
- Poradenství při výběru stavební firmy: Druhá fáze je výběr stavební firmy, která se stane hlavním dodavatelem stavby. TDI může poradit, jak zorganizovat výběrové řízení a vybrat si dodavatele nejen nejlevnějšího, ale takového, který je schopen své závazky také dodržet. TDI pak pomáhá nastavit smluvní vztahy, protože právník často opomene spoustu technicko-ekonomických detailů.
- Kontroly v průběhu stavby: Každá etapa stavby si žádá jinou frekvenci kontrolních návštěv - například stavba terasy se zpravidla kontroluje dvakrát týdně, zateplení bytového domu třikrát i vícekrát za týden. Technický dozor investora by měl být předem informován stavbyvedoucím o všech důležitých etapách stavby a jejich harmonogramu.
- Vybavení pro diagnostiku: Správný TDI by měl mít k dispozici přístroje pro stavební diagnostiku.
- Přejímka provedených prací: Zodpovědností TDI je rovněž přejímka provedených prací, a to obvykle právě po jednotlivých etapách.
- Dohled nad stavebním deníkem: Každá stavba musí mít stavební deník - úřední dokument, kde jsou veškeré informace o stavbě v časových souvislostech. Dozor dohlíží na to, aby byly všechny informace řádně zaznamenány: jaké bylo počasí, kolik pracovníků, jaká byla nasazena mechanizace atd. Zaznamenávají se také sporné situace a jejich řešení - zejména, když se zjistí, že část stavby nelze udělat tak, jak je navrženo v projektu.
- Kontrolní dny: V kontrolní den se schází investor, jeho technický dozor, projektant, architekt a stavbyvedoucí, a společně diskutují průběh stavby, fakturace a události, které se staly na stavbě.
- Prevence zdržení: Zpravidla každá stavba se protáhne. Technický dozor zbytečným odkladům předchází, umí totiž realisticky zhodnotit navržený harmonogram a případně již na začátku upozornit na konkrétní rizika prodlevy.
- Odborné poradenství: TDI umí zodpovědět veškeré odborné dotazy ze strany investora. Zda je možné posunout konkrétní příčku, osadit jiné okno, apod.
- Dokumentace průběhu stavby: Obrazový materiál z různých fází stavby slouží k posouzení toho, jestli vše probíhá v kvalitě, jakou stavební firma slíbila. Jde nejen o fotodokumentaci, TDI často zaznamenává i video, například může využít záběrů z létajících dronů, aby měl záběry ze všech stran (i z pohledu zvenčí).
- Reklamace vad: Je-li vadu možné reklamovat, TDI přesně popíše, co je reklamováno, jaká vada nebo nedodělek, a definuje, jaký nárok chce investor vůči zhotoviteli uplatnit. Může to být oprava, výměna, sleva nebo i odstoupení od smlouvy v případě závažných vad. TDI rozlišuje, co je opodstatněné, a měl by umět vyčíslit náklady na opravu.
Kdo dokáže zajistit všech deset výše uvedených kroků při kontrole kvality stavby, má jistotu, že svoje peníze na stavbě nepromarnil. Ne vždy je ovšem nutné si projít tím vším. Investor uzavírá s technickým dozorem příkazní smlouvu, kde je stanoveno, co všechno má TDI vykonávat.
2. Stavební dozor
Stavebním dozorem rozumí stavební zákon odborný dozor nad prováděním stavby svépomocí vykonávaný osobou, která má vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru nebo střední vzdělání stavebního směru s maturitní zkouškou a alespoň tři roky praxe při provádění staveb. Taková osoba se označuje jako kvalifikovaná. Jméno osoby, která bude vykonávat stavební dozor, musí stavebník uvést do žádosti o stavební povolení (ohlášení stavby).
Nejčastěji se setkáváme se stavbami svépomocí u rodinných domů a stavební dozor vykonává zpravidla projektant, který zpracoval dokumentaci pro stavební povolení (ohlášení stavby).
Stavební dozor je potřeba, pokud si stavebník staví dům sám svépomocně. Stavební zákon pohlíží na stavebníka jako na osobu bez odborné způsobilosti, proto nad ním bdí stavební dozor. Ten vykonává osoba, která kontroluje průběh výstavby jménem stavebníka (investora). Dozor musí být autorizovanou osobou s praxí (kromě menších staveb). "Stavební dozor hlídá stavbu z pohledu stavebního zákona a stavebníka.
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
U staveb určených k bydlení je stavebník povinen zajistit odborné vedení provádění stavby stavbyvedoucím, který musí být rovněž osobou autorizovanou (kulaté razítko ČKAIT či ČKA). Na odborné vedení provádění staveb by měla mít autorizovaná osoba živnostenský list "Provádění staveb, jejich změn a odstraňování" - pokud jde o stavby dle § 104 Stavebního zákona.
3. Autorský dozor
Autorský dozor - není povinný ze zákona, vyjma veřejných zakázek. Autorským dozorem se obvykle označuje činnost zpracovatele dokumentace stavby pro vydání stavebního povolení (viz § 159 odst. 1 Stavebního zákona), popř. dokumentace pro provedení stavby nebo obecněji dokumentace souborného řešení projektu, kterou ověřuje soulad prováděné stavby s touto dokumentací v průběhu výstavby. Zjištěné nedostatky a návrh na způsob i postup jejich odstranění jsou obvykle předmětem zápisu do stavebního deníku.
Autorský dozor projektanta je prováděn na základě smluvního vztahu mezi ním a stavebníkem. Autorský dozor nemusí být nutně autorizovanou osobou, i když tomu tak často už z principu je. V současnosti na něj nejsou zákonné požadavky, i když je jasné, že jako autor díla by si jej měl i aktivně hlídat, což naznačuje nový občanský zákoník a je to v zájmu stavebníka. Jedná se tedy o soukromoprávní osobu. V praxi se autorský dozor stále příliš neuplatňuje a je to škoda. Z principu věci by měl být autor projektu zahrnut do funkce dozorování, nemusí to být pro stavebníka velká finanční zátěž.
"Autorský dozor je kontrolní činnost, kterou vykonává projektant stavby. Jeho cílem je dohlížet na to, aby byla stavba realizována v souladu s projektovou dokumentací a aby při výstavbě nedocházelo k neodůvodněným změnám, které by mohly negativně ovlivnit funkčnost, estetiku nebo bezpečnost stavby.
4. Stavbyvedoucí
Kdo vám dozoruje stavbu, když ji staví firma? No přece její stavbyvedoucí. Je to osoba odpovědná za odborné vedení nad prováděním stavby jménem stavební firmy. Stavbyvedoucí musí být autorizovanou osobou s praxí. Jeho povinnosti upravuje jak stavební zákon tak zákon o autorizovaných osobách. "Stavbyvedoucí hlídá stavbu z pohledu stavebního zákona a stavební firmy.
Čtěte také: Zjistěte více o pasportizaci staveb
Tabulka: Přehled typů dozorů a jejich funkce
| Typ dozoru | Povinnost | Role | Autorizace |
|---|---|---|---|
| Technický dozor investora (TDI) | U veřejných zakázek, doporučen u soukromých staveb | Hájí zájmy investora, kontrola kvality a ekonomiky | Není povinná, u dotací a veřejných zakázek často vyžadována |
| Stavební dozor | Při stavbě svépomocí | Kontroluje průběh výstavby z pohledu stavebního zákona a stavebníka | Autorizovaná osoba s praxí (kromě menších staveb) |
| Autorský dozor | Není povinný (vyjma veřejných zakázek) | Kontroluje soulad stavby s projektovou dokumentací | Není povinná, ale projektant je obvykle autorizovaný |
| Stavbyvedoucí | Při dodavatelské stavbě s firmou | Odborné vedení stavby jménem stavební firmy, kontrola stavebního zákona | Autorizovaná osoba s praxí |
Výběr a kvalifikace dozoru
Ze zákona nejsou na technický dozor kladeny ani konkrétní požadavky na kvalifikaci. Jde o službu primárně založenou na důvěře. Jako kritéria výběru mohou samozřejmě sloužit vzdělání, kvalifikace a zkušenosti v oboru týkajícím se stavebnictví a reference od spokojených klientů. Otázka, která by měla na první schůzce vždy padnout, se ovšem týká doporučených kroků při dozorování kvality.
Vybrat osobu, která jej bude vykonávat, tedy není pro stavebníka právě jednoduché, a doporučení je tou nejcennější devizou.
Technický dozor vykonávaný autorizovanou osobou / Autorizační zákon č. 360/1992 Sb. Podle autorizačního zákona je oprávněn vykonávat technický dozor nad realizací stavby také autorizovaný architekt, autorizovaný inženýr a autorizovaný technik, respektive stavitel, a to v rozsahu oboru, případně specializace, pro kterou mu byla udělena autorizace (kulaté razítko ČKAIT). Vzhledem k vysoké odpovědnosti a odborné náročnosti činností je účelné svěřovat výkon technického dozoru autorizovaným osobám, u nichž je autorizace předpokladem odborné úrovně výkonu, respektive záruky za tento výkon. Autorizovaná osoba je povinna se trvale odborně vzdělávat a sledovat informace nezbytné pro správný výkon své činnosti. Musí být pojištěna z odpovědnosti za školy způsobené výkonem své činnosti.
Technický dozor by měl mít i základní kontrolní zkušební vybavení a musí umět provádět jednoduché nedestruktivní provozní zkoušky pro prvotní ověření vlastností. Proto doporučuji vybírat technický dozor podle kvalifikace - stavební vzdělání i autorizace dle zákona č. 360/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů.
Nezávislý technický dozor investora si můžete najmout, aby dohlížel na průběh výstavby, dodržování časového harmonogramu a koordinaci prací, případně na další práce dle individuálních potřeb. Pokud zvolíte dřevostavbu, jste na správné adrese, dřevostavbám se věnuji více jak 15 let. Pokud byste zvolili jiný typ výstavby, obraťte se na některého z mých kolegů. Stavíte-li svépomocí, musíte se obrátit na autorizovaný stavební dozor, který je v takové situaci povinný.
Praxe dozorování a časté problémy
Ideálnímu stavu na stavbě je však praxe často vzdálená a nezřídka vidíte dozor na stavbě jen na začátku a na konci. Stavbyvedoucího, který je obvykle zaměstnancem firmy zhotovitele stavby, nemusíte pak vidět vůbec. Záleží na tom, jak dlouhým „tunelem" musí na pracoviště projít. Otázku toho, s jakou „zručností" se s jeho absencí popasují dělníci na stavbě, kteří cizojazyčné (rozuměj české) prováděcí dokumentaci pramálo rozumí, si raději ani nepokládejme...
Stavební úřad má sice ze zákona právo na náhodnou kontrolu na stavbě a uložení pokuty 200 000-2 000 000 korun v případě, že přítomnost stavbyvedoucího nebo stavebního dozoru při stavebních pracích nebude prokázána. Ovšem jak svého práva využívá v praxi, je otázkou diskutovanou i diskutabilní.
Nejčastější nedostatky a problémy:
- Ze zkušennosti se dozor jako činnost provádí v různém rozsahu a různě kvalifikovanými osobami.
- Zejména menší stavby jsou prováděny bez respektování či zcela bez znalosti stavebního povolení či ohlášení a jejich podmínek.
- Užití výrobků v rozporu s požadavky § 156 Stavebního zákona, kdy zhotovitel nemá ani základní informaci o právních technických požadavcích na stavby.
- Jedním z nejvýznamnějších nedostatků je výkon funkce stavbyvedoucího osobou, která k tomu není kvalifikovaná, bez autorizace.
- Stavebníci si často s cílem ušetřit nenechají zpracovat dokumentaci pro provedení stavby a stavba je prováděna podle dokumentace pro stavební povolení či ohlášení stavby. Taková dokumentace však neobsahuje podrobné konstrukční uspořádání stavby ani kvalitativní požadavky, čehož často využije zhotovitel - filuta.
- Při ocenění stavby nejsou zpracovány podrobné rozpočty a nelze zjistit, co vlastně zhotovitel ocenil, respektive nikoliv výjimečně zhotovitel ocení menší výměr, než je potřebný pro stavbu.
- Pro stavby prováděné dodavatelsky je asi nejčastějším nešvarem technického dozoru, že si nechá zaplatit od stavebníka i od zhotovitele, pak se dostane do situace, kdy v zásadě nemůže vykonávat řádně svoji činnost.
- "Dozorci" neznají odbornou terminologii, neznají právní předpisy a nejsou schopni zapsat smysluplný text například při kontrolním dni, což jde přímo k tíži stavebníka.
- Setkal jsem se třeba i s propojením rozvodu vody s rozvodem topení, nařízením užít výrobky, které se pro daný účel zcela nehodily nebo neměly požadovanou trvanlivost.
- Vyšším stupněm jsou pak přímé dodávky částí stavby technickým dozorem, kdy zhotovitel dozírá sám nad sebou.
- Tragická je kombinace projektant, stavbyvedoucí a technický dozor v jedné osobě.
Sazba a smlouva o dozorování
Cena za výkon stavebního dozoru je různá podle zvoleného odborníka a podle povahy a rozsahu stavby, a je stanovena dohodou obou stran na základě počtu hodin skutečně vynaložených na dozor (zapsáno ve stavebním deníku).
Cena za výkon autorského dozoru je stanovena dohodou obou stran na základě počtu hodin skutečně vynaložených na dozor (zapsáno ve stavebním deníku).
Obecná smlouva neexistuje a každý si musí určit rozsah výkonu činnosti a odměnu, odpovědnost i požadavky na jeho pojištění určit podle svých potřeb a složitosti stavby. Je však třeba upozornit, že u složitějších staveb výkon této činnosti nemůže vykonávat jedna osoba, ale pro specifické práce se musí zúčastnit i specialisté, například topenář, elektrikář, vzduchotechnik a podobně. Vždy doporučuji písemné ujednání o rozsahu výkonu činnosti i ceně za tyto služby.
Domluvíme-li se na modelu několika konzultačních/dozorových schůzek, stanovuji cenu podle počtu hodin strávených dozorem + náklady na dopravu a při delší vzdálenosti započítávám i čas trávený na cestě.
Ceny za rozpočtářské práce jsou stanoveny dle „Sazebníku cen pro rozpočtářskou činnost“ nebo dle individuální kalkulace pomocí hodinových zúčtovacích sazeb. Stanovení konečné ceny za rozpočtářskou činnost se odvíjí od množství a četnosti požadovaných služeb zákazníka a je vždy předmětem individuální cenové nabídky.
Zde najdete orientační ceny nabízených služeb. V tabulkách najedete orientační ceny za vytvoření položkového rozpočtu. Cena za položkový stavební rozpočet se určuje z ceny stavebního díla a to podílem z celkových nákladů stavby bez DPH. Ceny jsou pouze orientační, po zaslání poptávky na vypracování stavebního rozpočtu bude cena stanovena individuálně dle stupně projektové dokumentace a složitosti projektu. Pokud projektová dokumentace není dodána v potřebném rozsahu pro zpracování stavebního rozpočtu, je nutné zohlednit i orientační cenu za propočet prováděný navíc.
Praktický postup spolupráce s dozorem
Víte, že potřebujete nezávislý technický dozor se specializací na dřevostavby, super. Po prvotním kontaktu se nejprve musím seznámit s vaším projektem. Je-li to ještě možné, mohu vám pomoci s vyladěním dispozic, konzultací navrhovaných stavebních řešení. Potřebuji vidět místo, kde bude stavba stát, a ujasnit si specifické podmínky vaší stavby. Máte vybranou stavební firmu pro realizaci? Projdu s vámi uzavřené smlouvy a podmínky plnění. Zkontroluji položkový rozpočet včetně cen za vícepráce apod. Nemáte-li firmu, mohu vám pomoci s jejím výběrem. Poradím i s případným zajištěním dotací, zda se vyplatí investovat více a snížit energetickou náročnost stavby apod.
Po vyjasnění vzájemných očekávání spolu uzavřeme příkazní smlouvu, kde specifikujeme obsah zakázky, její cenu a harmonogram realizace. Před samotným začátkem stavby se sejdu se stavební firmou, odsouhlasíme si rozsah a velikost díla, rozpočet, časový harmonogram, způsob pořizování fotodokumentace provádění stavby a také četnost kontrol nezávislého dozoru. V průběhu dozorování kontroluji realizované práce dodavatele včetně práce externích dodavatelů, dodržování smluv, položkových rozpočtů, odstraňovaní nedostatků a provádění víceprací. Spolupráci zakončíme předáním stavby, kdy obdržíte předávací protokol.
tags: #sazba #dozorování #staveb #informace