Jak řešit přesahující střechu na sousední pozemek: Právní rady a praktická řešení

Koupili jste nemovitost a zjistili jste, že na část vašeho pozemku přesahuje sousedova stavba? Může to být jen plot, nebo střecha od zahradního domku. Co v takové situaci dělat? I pár centimetrů je problém. Tento problém je poměrně častý a majitel sousedního pozemku má nárok na odstranění této části stavby, nebo na kompenzaci.

Základní právní rámec

Podle českého občanského zákoníku (§ 1084 až 1090 NOZ) platí, že stavba pevně spojená se zemí je součástí pozemku. Stavba může zasahovat na cizí pozemek například jen malou částí - může to být roh domu, či přesah střechy. Při přesáhnutí na cizí pozemek vzniká právní problém. V praxi se toto děje poměrně často, nicméně i tak se jedná o velmi nepříjemné zjištění. V některých případech za to může chybně vytyčená hranice pozemku, jindy chyba geodeta nebo nedostatečná komunikace mezi sousedy.

Definice nemovité věci a pozemku v historii

Ačkoliv se vymezení nemovité věci v právních předpisech měnilo, je nepochybné, že pozemek byl nemovitou věcí vždycky. Historický vývoj definice nemovité věci a pozemku je patrný z následujících ustanovení:

Obecný zákoník občanský z roku 1811 (§ 293 OZ 1811): Nemovitými věcmi byly ty, které nebylo možné bez porušení jejich podstaty přenášet z jednoho místa na druhé, což zahrnovalo jistě i pozemky.
Občanský zákoník č. 141/1950 Sb. (§ 26 OZ 1950): Pozemky a stavby, s výjimkou staveb dočasných, jsou věci nemovité.
Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. (§ 119 odst. 2 obč. zák. č. 40/1964 Sb.): Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.
Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (§ 498 odst. 1 o. z.): Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.

Pozemek je pak vymezen v § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění zák. č. 225/2017 Sb. (dále jen „KZ“), jako část zemského povrchu v závislosti na určitých hranicích (vlastnická hranice, hranice územní jednotky, hranice katastrálního území, hranice stanovená regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem, schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranice práva odvozená od vlastnického práva, hranice rozsahu zástavního práva, hranice rozsahu práva stavby, hranice druhů pozemků, popř. rozhraní způsobu využití pozemků).

Prostor nad a pod pozemkem

Katastrální zákon se nezabývá a ani nemůže zabývat vztahem pozemku a prostorem nad ním a pod ním. To náleží občanskému zákoníku, který dnes v § 506 odst. 1 stanoví, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem. Lze konstatovat, že je to poprvé, co se občanský zákoník zabývá skutečně prostorem nad pozemkem a pod ním, a stanoví, že tento prostor je součástí pozemku. Prostor nad pozemkem a pod ním není tedy nikdy samostatnou věcí v právním smyslu, ale je vždy součástí pozemku.

Čtěte také: Plechová střecha Satjam: Co byste měli vědět

Často se ale objevuje otázka, kam až součást pozemku, kterým je mimo jiné dnes „prostor nad povrchem a pod ním“, sahá. Tuto otázku občanský zákoník neřeší ve vztahu k pozemku, ale v souvislosti s vymezením věci hmotné v § 496 odst. 1 o. z. „Hmotná věc je ovladatelná část vnějšího světa, která má povahu samostatného předmětu.“

Současné komentáře k občanskému zákoníku nedávají odpověď na otázku, kam až sahá ovladatelný prostor nad pozemkem a pod ním. O součásti pozemku má smysl hovořit pouze v kontextu faktické možnosti vlastníka uplatňovat moc plynoucí z právního panství nad věcí (vlastnického práva).

Vlastník pozemku má ve svém vlastnictví pozemek včetně prostoru nad ním a pod ním, ale ve svém vlastnickém právu je značně omezen, neboť musí umožnit užívání prostoru nad ním ostatním, pokud k tomu existuje důležitý důvod a vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit (§ 1023 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.). Pokud například bude létat nad pozemkem kosmická loď nebo nadzvukové letadlo, nebude mít vlastník pozemku „rozumný důvod“ takovému přeletu bránit. Pokud však bude nad pozemkem létat cvičně práškovací letadlo, může to vlastníka pozemku rušit, a vlastník tedy bude mít „rozumný důvod“ se těmto přeletům nad svým pozemkem bránit. Prozatím nevyjasněné je, jak moc mohou vadit vlastníkům pozemků drony (bezpilotní dálkově ovládaná létající zařízení), které mohou natáčet a pořizovat fotografie z výšky.

Výjimky z pravidla "povrch ustupuje půdě"

V současné době existuje několik výjimek, kdy prostor pod povrchem pozemku patří někomu jinému než vlastníku pozemku, popřípadě nepatří nikomu. V § 498 o. z. jsou vymezeny nemovité věci, a těmi jsou mj. i podzemní stavby se samostatným účelovým určením. Z tohoto důvodu nemůže být taková podzemní stavba nikdy součástí pozemku. I o dalších věcech může zákon stanovit, že nejsou součástí pozemku.

Liniové stavby: Součástí pozemku podle § 509 o. z. nejsou liniové stavby, zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení, a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků. Pokud tyto stavby budou umístěny pod povrchem pozemku, nadále součástí pozemku nebudou.
Ložiska vyhrazených nerostů: Podle § 5 horního zákona jsou ložiska vyhrazených nerostů ve vlastnictví České republiky a nejsou součástí pozemku.

Co neřeší stavební úřad?

Stavební úřady takové případy v praxi často ani vůbec neřeší - pokud se proti stavbě totiž nikdo neozve, úřad nemusí mít důvod zasahovat. Problémem je však to, že tato skutečnost nezmizí. Mohlo by se zdát, že přesně po těchto případech stavební úřady půjdou, nicméně opak je pravdou. Stavební úřad řeší dodržení stavebních předpisů, ale neřeší vlastnické spory. Pokud jste tedy dům postavili v souladu se stavebním povolení, úřad většinou takovou stavbu považuje za platnou a legální, přestože z pohledu vlastnického práva nastává velký problém. Jestliže se majitel sousedního pozemku neozve, úřad sám od sebe většinou žádné kroky nepodniká. Stavební úřad často mlčí.

Čtěte také: OSB desky na plochou střechu: Tloušťka

Jak řešit přesahující stavbu na sousední pozemek?

Situace, kdy se malá část budovy nachází na pozemku cizího vlastníka, nejsou v praxi nijak neobvyklé. Přesahovat na sousední pozemek „může“ např. balkon, střecha, vnější schodiště nebo i zateplení domu, ale je otázka, zda oprávněně, nebo neoprávněně. Tyto přesahy byly i v minulosti (za účinnosti obč. zák. č. 40/1964 Sb.) považovány za částečně neoprávněné stavby, přestože výslovná právní úprava v občanském zákoníku chyběla.

Jestliže přesahy na sousední pozemek ve vzdušném prostoru jsou neoprávněné stavby, je nutné řešit, co s nimi. Judikatura dospěla k názoru, že při vypořádání tzv. neoprávněných staveb musí být prioritní ochrana vlastnických práv majitele pozemku. O odstranění stavby tak je nutné uvažovat vždy na prvním místě, neexistují-li na straně stavebníka důvody hodné zvláštního zřetele.

Pokud jste se ocitli v situaci, kdy na váš pozemek zasahuje sousedova stavba, doporučuje se následující postup:

Přesné zaměření geodetem: V první řadě je potřeba nechat provést přesné zaměření od geodeta, kde si ověříte skutečné hranice pozemků.
Komunikace se sousedem: Dále je vhodné sejít se s vlastníkem sousedního pozemku, celou situaci mu vysvětlit a snažit se najít kompromis. Ať už se se sousedem domluvíte jakkoliv, je potřeba vše nechat právně ošetřit a uzavřít písemnou smlouvu.
Obrátit se na stavební úřad: Pokud mezi vámi k dohodě nedojde, nezbývá Vám, než se obrátit na příslušný stavební úřad a požádat ho o pomoc při řešení tohoto problému. Stavební úřad by měl po provedení státního stavebního dohledu na místě samém ověřit, zda je stavba realizována v souladu s ohlášením drobné stavby.
Soudní cesta: Jinou věcí je samozřejmě náhrada škody za poškozený majetek (např. oplocení). Tu lze řešit, po selhání dohody mezi vámi, pouze soudní cestou.

Přestavek a vydržení

Vypořádání malých přesahů stavby na cizí pozemek je možné řešit pomocí institutu přestavku nebo vydržení.

Přestavek (§ 1087 OZ)

Občanský zákoník v ustanovení § 1087 předkládá institut přestavku. Pojem přestavku se týká situace, kdy stavba trvalého charakteru, která byla postavena na vlastním pozemku, zasahuje svou malou částí na přilehlý cizí pozemek. Občanský zákoník tuto situaci řeší tak, že tato malá část cizího pozemku zabraná stavbou přechází do vlastnictví majitele této stavby (zřizovatele stavby). Vlastník sousedního pozemku je za svou ztrátu náležitě kompenzován ve výši odpovídající obvyklé ceně pozbyté části pozemku.

Čtěte také: Vše o valbových střechách

Podmínky pro uplatnění přestavku:

Trvalý charakter stavby: Stavbu lze obecně posuzovat podle jejího stavebnětechnického provedení a faktického účelového určení.
"Malá část stavby" a "malá část pozemku": Tyto pojmy je nutné posuzovat vždy individuálně s ohledem na okolnosti každého případu. Přesahem malé části je třeba rozumět pro použití tohoto ustanovení přesah plošný v úrovni zemského povrchu. Přesah zasahující do prostoru kolmého nad pozemkem není přestavkem, ale zásahem do vlastnického práva (imisí přímou).
Dobrá víra zřizovatele stavby: Zřizovatel stavby musí být v dobré víře, že buduje stavbu na svém pozemku. Znamená to, že o určitých právně významných nedostatcích souvisejících s jeho jednáním neví a ani o nich vědět nemohl. Zákon neposkytuje ochranu nedbalému stavebníkovi. U staveb zřízených před 1. 1. 2014 musí být dobrá víra zřizovatele stavby, že stavěl na vlastním pozemku, dána jak v době stavby, tak i ke dni nabytí účinnosti (nového) občanského zákoníku, tedy k 1. 1. 2014.

Nevýhodou přestavku je nejen povinná finanční kompenzace původního vlastníka, ale též plošné omezení přestavku.

Vydržení vlastnického práva

Široké veřejnosti známějším institutem je vydržení vlastnického práva. Vydržením se rozumí nabytí vlastnického práva jeho faktickým dlouhodobým držením, tedy situace, kdy má vlastník na části cizího pozemku postavenou stavbu po určitou dostatečně dlouhou dobu. Ani zde však není získání vlastnického práva automatické a vyžaduje splnění několika podmínek.

Podmínky řádného vydržení:

Řádná držba: Zakládá se na platném právním důvodu (např. kupní nebo darovací smlouva, rozhodnutí orgánu veřejné moci).
Poctivá držba: Držitel musí oprávněně věřit, že mu náleží právo, které vykonává.
Pravá držba: Není prokázáno, že držitel se zmocnil držby tajně nebo lstí.
Doba držby: Nepřerušená držba po dobu minimálně 10 let (zahrnuje i dobu držby předchozího právního držitele).

V případě mimořádného vydržení se vydržecí doba prodlužuje na 20 let, ale odpadá požadavek řádné držby a snižuje se požadavek poctivé držby na pouhou absenci nepoctivého záměru. Pro vlastníka stavby bude v případě, že splnil podmínku vydržecí doby a též další předpoklady řádného či mimořádného vydržení, výhodnější volbou vydržení, a to díky absenci povinnosti hradit sousedovi kompenzaci za pozbytí vlastnického práva ve výši ceny obvyklé. Z pohledu souseda se tak vydržení stává jistým druhem sankce, protože zanedbal základní právní princip „Právo patří bdělým“ a o svůj majetek se dostatečně nestaral.

Zápis vydržení do katastru nemovitostí:

Souhlasné prohlášení: Ideální scénář, kdy soused vydržení uzná. Zápis se provede na základě souhlasného prohlášení doplněného geometrickým plánem.
Žaloba na určení vlastnického práva: Častější scénář, kdy soused nepřistoupí na podepsání souhlasného prohlášení. Nutné je podat žalobu k příslušnému okresnímu soudu.

Judikaturou bylo v minulosti konstatováno, že skutečnost přesahu střechy nevyvolává automaticky i držbu sousedního pozemku, aby mohlo dojít k vydržení (viz kupř. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2017, sp. zn. 22 Cdo 6010/2016). Bude vždy otázkou, jestli takový přesah fakticky činí část sousedního pozemku neuživatelnou. V případě zákonem stanovených podmínek by tak z mého pohledu šlo uvažovat o vydržení pozemku.

Řešení problémů s porostem přesahujícím na sousední pozemek

Pokud se na vaši nemovitost ze sousedova pozemku rozrůstá břečťan, který proniká do podkroví a dílny, nebo stromy vysazené velmi blízko vaší zdi, jejichž větve sahají nad vaši střechu, opadávající listí ucpává okapy, a ovoce přitahuje vosy, máte několik možností řešení.

Odstranění porostu

Ve vztahu k porostu, který se šíří z pozemku souseda na Váš dům, se uplatní § 1016 odst. 3 občanského zákoníku. Toto ustanovení umožňuje, aby vlastník pozemku odstranil bez dalších omezení části jiných rostlin, které na jeho pozemek přesahují, pokud nejde o větve či kořeny stromu. Odstranění musí být provedeno šetrně. Za šetrné se zpravidla považuje takové odstranění, které nepoškodí samotnou rostlinu na cizím pozemku - např. mechanické odstranění šlahounů. Použití herbicidu, který může poškodit nebo zahubit celou rostlinu včetně její části na sousedově pozemku, však nemusí být považováno za šetrný způsob zásahu a mohlo by být právně problematické.

V případě stromů platí odlišná pravidla podle § 1016 odst. 2 občanského zákoníku. Odstranění proběhne šetrně a ve vhodné roční době (tedy mimo vegetační období stromu). Z Vašeho popisu vyplývá, že jste souseda opakovaně žádali, ale doporučujeme, abyste výzvu provedli i písemně (např. doporučeným dopisem). Alternativním a rychlejším řešením by mohlo být, kdybyste se dokázali se sousedem domluvit na tom, že můžete přesahující větve stromu ořezat, ideálně by pak souhlas souseda měl být udělen v nějaké prokazatelné formě. Pro ořez stromu pak doporučujeme, aby byl proveden co nejšetrněji, a pokud možno tak, aby odpovídal i veřejnoprávní ochraně životního prostředí.

Negatorní žaloba

Dalším možným řešením je pak žaloba, a to tzv. negatorní žaloba ve smyslu § 1042 občanského zákoníku, která slouží k ochraně proti neoprávněným zásahům do vlastnického práva.

Právní institut	Popis	Podmínky	Dopad na vlastníka pozemku	Dopad na vlastníka stavby
Přestavek (§ 1087 OZ)	Trvalá stavba zasahuje malou částí na sousední pozemek, tato část pozemku přechází do vlastnictví zřizovatele stavby.	Trvalý charakter stavby, malá část přesahu (plošně na úrovni terénu), dobrá víra zřizovatele.	Ztráta vlastnictví malé části pozemku, kompenzace v obvyklé ceně.	Získání vlastnictví zastavěné části pozemku, povinnost kompenzace.
Řádné vydržení	Nabytí vlastnického práva dlouhodobým faktickým držením pozemku pod stavbou.	Řádná, poctivá a pravá držba po dobu 10 let.	Ztráta vlastnictví zastavěné části pozemku bez kompenzace.	Získání vlastnického práva bez povinnosti kompenzace.
Mimořádné vydržení	Nabytí vlastnického práva dlouhodobým faktickým držením pozemku pod stavbou, bez požadavku řádné držby.	Poctivá a pravá držba po dobu 20 let (absence nepoctivého záměru).	Ztráta vlastnictví zastavěné části pozemku bez kompenzace.	Získání vlastnického práva bez povinnosti kompenzace.
Odstranění neoprávněné stavby	Majitel sousedního pozemku má nárok na odstranění části stavby zasahující na jeho pozemek.	Prioritní ochrana vlastnických práv majitele pozemku, neexistence důvodů hodných zvláštního zřetele.	Zajištění integrity vlastnického práva.	Povinnost odstranění stavby na vlastní náklady.
Negatorní žaloba (§ 1042 OZ)	Ochrana proti neoprávněným zásahům do vlastnického práva (např. přesahující porost, střecha).	Neoprávněný zásah do vlastnického práva.	Zajištění nápravy a odstranění rušení.	Povinnost odstranit rušivý element.

tags: #přesahující #střecha #na #sousední #pozemek #legislativa

Přesahující střecha na sousední pozemek: Právní úprava a možnosti řešení