Při prodeji nemovitosti, ať už se jedná o starší byt či dům, je klíčové zjistit jeho skutečný stav a detailně ho popsat v kupní smlouvě. Kupující má totiž právo reklamovat skryté vady až 5 let od koupě, pokud na ně nebyl předem upozorněn. Zkušení realitní makléři ve spolupráci s odborníky dokáží těmto reklamacím předcházet.
Skryté vady a odpovědnost prodávajícího
Skrytá vada je taková vada nemovitosti, kterou kupující nemusel odhalit v době převzetí. Tato vada už tehdy existovala, ale byla skrytá, což znamená, že prodávající o její existenci kupujícího neinformoval, při koupi nebyla zřejmá a projevila se teprve dodatečně při užívání nemovitosti. Za veškeré skryté vady nese zodpovědnost prodávající a zákon mu neumožňuje se této zodpovědnosti vzdát.
V praxi se prodávající snaží ze zodpovědnosti za skryté vady vyvázat různými formulacemi v kupní smlouvě (např. „Nemovitost se na kupujícího převádí tak, jak stojí a leží“ nebo „Nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo „Kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit“). Jedinou možností, jak se vyvázat, je udělení písemného souhlasu ze strany kupujícího, že se nebude za případné skryté vady dožadovat finanční ani jiné kompenzace. V realitní praxi se v posledních třech letech setkáváme s nabídkami, které kupujícím nabízí vymáhání slev z kupní ceny. Tyto advokátní kanceláře si zjistí z veřejně dostupných údajů na katastrálním úřadu kontakt na nového majitele domu a slibují zprostředkování zpětné výplaty části kupní ceny a jsou úspěšní.
Jak se vyhnout sporům?
Nejlepším řešením, jak se vyhnout sporům ohledně skrytých vad, je co nejdůkladnější prověření nemovitosti. Nejen v zájmu kupujícího by měla být pořádná kontrola domu či bytu odborníkem. Sám prodávající by měl veškeré vady detailně popsat v kupní smlouvě a přiložit k ní i vypracovanou technickou zprávu, vyhne se tak budoucím soudním sporům. Jediným způsobem, jak se může prodávající zbavit své odpovědnosti za dodatečně objevené závady, je výslovně na ně předem upozornit. Pokud by došlo k soudnímu sporu, tak před soudem musí prodávající prokázat, že kupujícího před prodejem seznámil s konkrétními vadami nemovitosti.
Příklad z praxe:
Pan V.K. prodal na jaře svůj dům. Chtěl ušetřit, a tak nevyužil služeb profesionálního makléře. Kupující na podzim chtěli zatopit a zjistili, že kotel není funkční. Obrátili se na advokátní kancelář s požadavkem na řešení reklamace. Advokát doporučil nechat zpracovat odborný posudek, resp. technickou inspekci celého domu. Z protokolu o inspekci vyplynuly ještě další závady, např. renovace střechy nebyla provedena podle technických norem, kvalita vody odporovala hygienickým požadavkům. Pan V.K. se bránil. Tvrdil, že kupujícím nic nezatajil a vše jim sdělil při prohlídce domu. O nároku kupujících nakonec rozhodl soud.
Čtěte také: Více o pružných křížovkách
Postup při zjištění skryté vady
Jakmile na nemovitosti zjistíte skrytou vadu, okamžitě si přizvěte odborníka, který vám vystaví znalecký posudek. Ten poté přiložte spolu s fotodokumentací k oficiálnímu oznámení skryté vady, které zašlete doporučeným dopisem původnímu majiteli. Kupující má v souladu s ustanovením § 2129 odst. 1 občanského zákoníku lhůtu 5 let od převzetí nemovitosti, aby oznámil prodávajícímu, že v domě zjistil skrytou vadu. V této lhůtě může nový majitel podat reklamaci a žádat přiměřenou kompenzaci. Nároky kupujícího ze skryté vady vyplývají z ustanovení § 2106 občanského zákoníku. V praxi jsou v podstatě všechny vady u nemovitostí odstranitelné.
Rozdíl mezi zjevnými a skrytými vadami
Vady se dělí na zjevné a skryté. Kupující nemůže reklamovat zjevné vady, a to z toho důvodu, že si jich musel být vědom již při převzetí. To se týká především poškozené omítky, nátěrů, chybějícího vybavení atd. Za skryté vady taktéž nelze považovat vady, které budou jasně popsány ve smlouvě, s níž kupující souhlasí. Kromě odpovědnosti za skryté vady se v praxi můžeme setkat také se záruční dobou, která je dle ustanovení § 2113 a výkladu ČOI dobrovolná. Záleží tedy na prodávajícím, či rozšíří své povinnosti a bude zodpovědný i za menší škody v rámci záruky. Ta bývá dvouletá či tříletá a musí být mezi prodávajícím a kupujícím výslovně sjednána.
Prodej bytu a specifika bytového vlastnictví
Byt kupuje nemálo lidí jednou za život, o některých zásadních věcech však realitní kanceláře kupující zpravidla neinformují. Jde například o stav bytového domu a fungování společenství vlastníků jednotek (SVJ). Pravdou však je, že se kupující po takových informacích většinou neptají. Při koupi bytu kupující zajímá především jeho cena a technický stav. Nástrahy se ale mohou skrývat ve společných částech domu. Chybný zápis v katastru nemovitostí, jako jsou nezapsané „černé stavby“, může být také problém.
Definice bytu v právním pojetí
Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) od roku 2014 vymezuje „byt“ v § 1159 jako „prostorově oddělenou část domu“, která není věcí v právním pojetí, a tedy není způsobilá být (samostatně) předmětem vlastnického práva. Stručně řečeno - byt nelze prodat, zdědit, darovat, vložit do kapitálu firmy apod. Jde totiž jen o právně nesamostatnou část budovy, obvykle bytového domu, obdobně jako jeho střecha či komín. Přesto běžně a legálně lidé i organizace prodávají, kupují či jinak převádějí vlastnictví k bytům. Za což může nepřesná hovorová mluva, která v zájmu stručnosti přehlíží, že sice jde stále o „byt“ ve výše uvedeném pojetí vymezeného prostoru domu, ale navíc se ještě také jedná o věc v právním smyslu. Pouhý bytový prostor byl totiž povýšen na právně samostatnou „věc“ (tj. „Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. To se stalo prohlášením vlastníka. Přičemž vzniklé právně samostatné (bytové) jednotky se pro všeobecný význam absolutního vlastnického práva zapisují do veřejného seznamu, tj. do katastru nemovitostí. Obdobně se před rokem 2014 nakládalo s byty vymezenými jako právně samostatné jednotky zákonem č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, nicméně nepatřily definičně mezi nemovitosti. A od roku 2014 se změnil rovněž jejich věcný obsah.
Družstevní byt
A existuje ještě třetí, specifické pojetí bytu - tzv. družstevní byt. Podle § 729 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, může i družstevní byt jeho uživatel - coby nájemce - prodat. Jde opět o hovorové zjednodušení reality, neboť ve skutečnosti prodává svůj družstevní podíl v tomto bytovém družstvu, což má daňová specifika. Vlastníkem družstevního bytu je trvale dotyčné bytové družstvo.
Čtěte také: Vše o omítkách a sanaci
Zdanění prodeje bytu a družstevního podílu
Pokud mezi pořízením a prodejem bytu neuběhlo 5, resp. 10 let, musí prodávající příjem zdanit. Zdanění prodeje „střechy nad hlavou“ vnímáme jako nespravedlnost, vždyť jsme si k nim dopomohli silně zdaněnými příjmy ze zaměstnání nebo podnikání. Také příjem z prodeje družstevního bytu může být osvobozen od daně. Ovšem nikoli na základě § 4 odst. 1 písm. a) či b) ZDP, neboť tentokrát nejde právně o prodej bytové jednotky ani jiného typu nemovité věci. Předmětem prodeje je družstevní podíl v bytovém družstvu, s nímž je spojeno právo nájmu konkrétního bytu. Proto je třeba hledat podmínky osvobození od daně v § 4 odst. 1 písm. q) ZDP, mezi příjmy z prodeje podílů v obchodních korporacích. Osvobozovací ustanovení jsou obsáhlá s řadou komplikací a ve snaze omezit daňové spekulace nestačí např. vychytrale odsunout účinnost smlouvy o prodeji až po uplynutí časových testů a peníze si užít hned. Osvobození se netýká ani bytů v obchodním majetku OSVČ. Avšak jsou i výhodné výjimky, např. že se započítává i doba vlastnictví bytu či družstevního podílu blízkým příbuzným, od něhož byly zděděny.
Pokud nejsou splněny podmínky osvobození, musí prodávající příjem z prodeje bytu - jednotky nebo družstevního podílu - zdanit. U prodeje družstevního podílu lze dle § 24 odst. 2 písm. w) ZDP daňově uplatnit nabývací cenu podílu (vymezuje § 24 odst. 7 ZDP s ohledem na způsob nabytí, např. při koupi pořizovací cena), ale pouze do výše příjmů z prodeje tohoto podílu. U prodeje bytu jsou daňově uznány výdaje na dosažení příjmu pouze do výše úhrnu tohoto druhu příjmu (z prodeje nemovitých věcí), takže lze kompenzovat dílčí ztrátové a ziskové prodeje. Pokud byl byt v obchodním majetku OSVČ nebo sloužil nájmu, je výdajem zůstatková cena, jinak cena, za níž jej poplatník prokazatelně nabyl, lze uplatnit i výdaje za technické zhodnocení.
Příklad zdanění prodeje družstevních bytů - soudní spor
V čem byl problém? V posouzení „do očí bijící“ daňové diskriminace prodeje těch druhých. Zatímco při zdanitelném prodeji bytu coby věci nemovité je možno uplatnit mj. Pan L. B. prodal v letech 2016 a 2017 dva družstevní byty, tj. úplatně převedl družstevní podíly ve dvou bytových družstvech vlastnících bytový dům, s nimiž je spojeno právo nájmu konkrétního bytu. Protože nesplnil podmínky osvobození příjmů od daně - podíly nevlastnil 5 let - zahrnul tyto zdanitelné „ostatní“ příjmy do daňových přiznání za příslušné roky. Správce daně v únoru 2019 zahájil kontrolu daně z příjmu zmíněných let, přičemž neuznal za daňové výdaje za rekonstrukci prodaných družstevních bytů, resp. podílů. O tyto částky proto zvýšil základy daně a návazně i daně z příjmů, jejichž doměrky předepsal k úhradě, spolu se sankčními penále. Poplatník podal odvolání, které ovšem, jak to v praxi bohužel obvykle bývá, v červenci 2021 správce daně zamítl, a tím potvrdil dodatečné platební výměry finančního úřadu. Stejně jako on totiž neuznal jako uplatnitelné výdaje na dosažení příjmu z prodeje členského podílu v bytovém družstvu náklady na rekonstrukci bytu.
Poplatník podal správní žalobu ke krajskému soudu. Podle pana L. B. je výklad § 10 odst. 6 ZDP správcem daně nesprávný a restriktivní, když neumožňuje uplatnit i jiné výdaje než nabývací cenu podílu. Ačkoli byl pouze nájemcem bytu (coby člen družstva), tak rekonstrukcí a opravou zhodnotil nejen byt, ale i svůj družstevní podíl. Žalované Odvolací finanční ředitelství nesouhlasilo. U družstevního podílu jde o specifický příklad, kdy dochází k převodu práv a povinností z členství v družstvu, které je trvale vlastníkem družstevního bytu. Krajský soud žalobu v únoru 2023 zamítl jako nedůvodnou. Proč? Obecně lze u ostatních příjmů dle § 10 odst. 4 ZDP daňově uplatnit výdaje na dosažení příjmu (do jeho výše). Na což u příjmu z převodu podílu navazuje § 10 odst. 6 ZDP speciálně stanovující, že tímto výdajem je pouze nabývací cena podílu. Podle krajského soudu nejde o daňovou diskriminaci. Žalobce spatřuje rozdílné zacházení v přístupu k vlastníkům nemovitých věcí (hlavně bytových jednotek) oproti vlastníkům tzv. družstevních bytů“, tedy podílů v bytovém družstvu. Ačkoliv účel obou typů vlastnictví je shodný - zajištění bytových potřeb - není možné dle soudu postavit oba způsoby „vlastnictví bytu“ na roveň, nehledě na podstatné soukromoprávní rozdíly. Nejvyšší správní soud stížnost také zamítl. Ze systematiky zákona jasně vyplývá, že výčet výdajů v § 10 odst. 6 ZDP je taxativní (konečný, úplný) a jiné než nabývací cenu podílu nelze uplatnit, jinak by speciální úprava příjmů z prodeje podílů byla zbytečná.
Katastr nemovitostí a koupě bytu
Katastr nemovitostí hraje důležitou roli při koupi bytu. Podepsat jen kupní smlouvu s prodávajícím nestačí. Všechny nemovitosti - to znamená byty, stavby, pozemky jsou registrované na katastrálních úřadech. My z realitního oboru jim říkáme katastry nemovitostí a používáme pro ně zkratku KN. Katastr to má vše hezky utříděné. Každá nemovitost je zapsána na separátním listu vlastnictví a zakreslená v katastrální mapě. Vám jde při koupi bytu hlavně o ten list vlastnictví, aby vás na něho KN zapsal jako nového vlastníka. Pokud si kupujete byt do družstevního vlastnictví, je v katastru uveden jako vlastník družstvo a na tom se nic po koupi bytu nezmění. V této formě vlastnictví si kupujete jen podíl v družstvu.
Čtěte také: Ochrana dveří před vlhkostí a poškozením
Prvním krokem je podpis kupní smlouvy s prodávajícím. Ale to právě nestačí. Smlouvu musíte obratem podat na katastr, aby vás zapsal jako nového vlastníka. Je to úřad, takže můžete počítat s tím, že to nebude jen tak zadarmo. Za jeden návrh na nový zápis zaplatíte aktuálně 1 000 Kč. Je fér, když tento poplatek zaplatíte s prodávajícím na půl. Na žádost nalepíte kolek v hodnotě poplatku. Katastr podepsanou smlouvu zkontroluje, že je sepsána správně a má všechny náležitosti, které má mít. Pokud byste smlouvu sepsali chybně, vrátí jí k přepracování nebo návrh zamítne. Ovšem také se může stát, že změnu zapíše, ale chybně, protože smlouva je sepsána chybně. Takže je potřeba vybrat zkušeného právníka, který nedělá chyby. KN provede zápis do 30 dní od podání a pošle vám o tom zprávu (vyrozumění). Na rychlosti záleží podle obce a jak jsou úředníci zrovna vytížení. Rozhodně nepoužívejte nějaké vzorové kupní smlouvy z internetu! Ty jsou spíš pro vaši představu, jak takové smlouvy obvykle vypadají.
Využijte náhled do katastru online, už když odejdete z prohlídky bytu, který se vám líbí. Z věcných břemen mohou být na listu vlastnictví na příklad teplárny nebo nějací poskytovatelé telekomunikačních služeb. Na listu vlastnictví může být taky vidět zástavní právo banky prodávajícího. To je v pohodě. Tento zápis se vymaže, když prodávajícímu za jeho byt zaplatíte. Respektive část z této platby poputuje rovnou na doplacení jeho hypotéky. Zkušený prodávající by vám měl dát výpis z KN už na první prohlídce. U bytového domu ve výstavbě uvidíte v katastru jen pozemek. Dům ještě nestojí, a tak ho v KN nevidíte. Jeho vlastníkem je developer. Nejčastěji je to projektová společnost (s.r.o. nebo akciovka). Na pozemku může opět váznout zástavní právo banky developera, která výstavbu financuje. Pamatujte si, že jakákoliv zástava banky na bytě snižuje jeho hodnotu o nesplacenou část úvěru. Když je kupní cena bytu 2 mil. Kč a z úvěru zbývá splatit ještě 1,5 mil. Kč, je hodnota bytu de facto 500 tis. Kč. To znamená, že byt nechcete kupovat se zástavami.
Nevyužitá půda a střecha - skrytý poklad SVJ
Většina společenství vlastníků jednotek (SVJ) v Česku dnes řeší stejný problém: rostoucí náklady na opravy a nízký fond oprav. Dotace jsou nejisté, úvěry zatěžují rozpočet a zvyšují měsíční příspěvky, které mohou být velkým problémem zejména pro sociálně slabší obyvatele domu. Mnohá SVJ si však neuvědomují, že mohou přímo v domě mít skrytý majetek v hodnotě milionů korun - nevyužitou půdu, střechu nebo dvorek, které lze proměnit v peníze či rozsáhlou rekonstrukci společných částí budovy.
Ve většině bytových domů, zejména v centrech měst nebo na atraktivních místech ve větších městech, zůstávají půdy a střechy zcela nevyužité. Výjimečně slouží obyvatelům domu jako dodatečný skladovací prostor, ale zpravidla zejí prázdnotou a nezřídka kdy jsou zaneseny prachem nebo poskytují útočiště holubům. Přitom jde o společné části domu, které mohou mít vysokou tržní hodnotu, pokud je možné na nich:
- realizovat vestavbu nebo nadstavbu bytů,
- umístit fotovoltaickou elektrárnu,
- nebo rozšířit užitný prostor domu (např. sušárnu, sklad, terasu).
Prostory střechy může SVJ prodat developerovi, který investici zrealizuje a výměnou za to poskytne SVJ buď peníze, nebo rekonstrukci domu na své náklady.
Proč o tom většina SVJ neuvažuje?
Častým důvodem je, že si předsedové a členové výborů neuvědomují, že prodej půdy je vůbec možný, nebo se obávají složité administrativy. Častou obavou je také nejistota ohledně skutečné hodnoty prostoru, stavebně-technického stavu budovy (tedy faktu, zda lze v prostorách vůbec stavět) a obavy z neznámého developera. I proto je klíčová první fáze prodej, kterou je - due diligence (DD), tedy odborná analýza potenciálu domu.
Co obnáší startovní due diligence (prvotní prověrka)
Kvalitní startovní prověrka pomůže SVJ i případnému partnerovi z řad developerů zjistit, zda má projekt vůbec smysl a jaký může mít přínos. V praxi zahrnuje 3 klíčové části:
- Technické posouzení: (statika, požární řešení, přístup, napojení sítí) - typicky bod, ze kterého má SVJ největší obavy, častokrát zbytečně. Drtivá většina domů v České republice stavěných v první polovině 20. století, má velikou rezervu z hlediska nosnosti základových i svislých konstrukcí.
- Právní analýzu: kdo je vlastníkem společných částí, zda jsou volné, jaký je proces změny prohlášení vlastníka - je půda vymezená jako samostatná jednotka nebo je součástí společných prostor domu?
- Ekonomickou kalkulaci: orientační odhad, kolik může SVJ získat prodejem, nebo jakou hodnotu by představovala rekonstrukce v naturáliích - česky řečeno: „Můžeme si říct o výtah nebo i něco dalšího?“
Tato přípravná fáze je často rozhodující. Z naší zkušenosti platí, že až 80 % SVJ má potenciál střechu či půdu zhodnotit.
Výhody prodeje půdy nebo střechy developerovi
- Okamžité peníze do fondu oprav: SVJ může získat miliony korun bez nutnosti úvěru. Peníze lze využít na opravy, zateplení, výtah, nové rozvody nebo jiné investice. O investicích si pak může SVJ rozhodnout samo, nezávisle na developerovi, nebo ve spolupráci s ním. Protože se developeři pohybují ve stavebním prostředí, je velmi časté, že dokáží některé stavební dodávky zajistit levněji, než za kolik by si je zajistilo samotné SVJ.
- Rekonstrukce zdarma: Developer často v rámci stavby provede novou střechu, fasádu nebo stoupačky, takže dům získá kompletní modernizaci bez nákladů. To přispívá nejen k celkovému dojmu z budovy, ale především k finančnímu zhodnocení bytů v domě.
- Vyšší hodnota bytů: Byt v opraveném a moderním domě má logicky vyšší tržní cenu - podle zkušeností o 10-20 %. Dobrý stav domu bez nutnosti úvěrování či navyšování fondu oprav také přináší jistotu obyvatelům domu v podobě stability nákladů na bydlení.
- Žádné finanční riziko pro SVJ: Investice, povolení i realizaci nese developer. SVJ pouze poskytne prostor a dohlíží na kvalitu a smluvní plnění. Případné problémy jsou věcí developera.
- Energetické úspory: Při projektu nadstavby nebo instalace FVE lze výrazně snížit energetickou náročnost domu. To se opět promítne do měsíčních nákladů na jednotlivé byty, ale i do hodnoty bytových jednotek v domě.
Na co si dát pozor
Prodej společných částí není složitý, ale vyžaduje správný postup, především po právní stránce:
- Schválení shromážděním SVJ: vzhledem k tomu, že prodej půdy obvykle obnáší i změnu prohlášení vlastníka nemovitosti, bude zapotřebí 100 % vlastníků bytových jednotek.
- Změna prohlášení vlastníka budovy: nově vymezené jednotky musí být zapsány v katastru - nejprve na základě projektu jako rozestavěné, následně, po kolaudaci, jako dokončené.
- Transparentní výběr developera: doporučujeme pečlivě prověřit solventnost developera.
- Detailní smlouva: přesně vymezit, kdo platí projekční práce, opravy, povolení a další náklady spojené s celou akcí.
- Technický a právní dohled: ideálně stavební inženýr a advokát se zkušenostmi s projekty SVJ - ti Vám nejlépe pomohou s tím, aby celý proces dopadl na jedničku.
Modelový příklad z praxe
SVJ s 12 jednotkami v Brně mělo fond oprav ve výši 600 000 Kč a potřebovalo opravit střechu, výtah a fasádu - celkem náklady přes 3 miliony Kč. Místo úvěru se však SVJ rozhodlo prodat půdní prostory, které byly znalcem oceněny na částku 3 000 000 Kč. Po technické analýze se ukázalo, že půdu lze přestavět na dva nové byty. Developer nabídl:
- odkup půdy za 2 200 000 Kč,
- novou střechu a výtah v hodnotě cca 1 mil. Kč,
- rekonstrukci vstupu a sklepních prostor.
SVJ neplatilo nic, a po kolaudaci odchází s modernizovaným domem, novým výtahem a vyšší hodnotou všech bytů v něm.
Minimum nevýhod, maximum přínosů
Nevýhodou může být pouze nutnost shody všech vlastníků a několik měsíců příprav (projekt, povolení, změna prohlášení). Ve srovnání s úvěrem na 20 let nebo dlouhým spořením však jde o rychlejší, bezpečnější a z dlouhodobého hlediska výhodnější cestu. Pro SVJ je to jedna z mála možností, jak z nevyužité části domu udělat zdroj financí - bez zadlužení a s pozitivním dopadem na hodnotu celé nemovitosti.
Jak začít
Doporučujeme začít jednoduše:
- Nechat si zpracovat nezávaznou analýzu potenciálu půdy nebo střechy.
- Zjistit, zda je vůbec možné realizovat vestavbu nebo nadstavbu.
- Porovnat varianty - přímý prodej vs. rekonstrukce výměnou.
- Teprve poté svolat shromáždění SVJ a představit členům konkrétní návrh.
Společnosti, jako je R21, dokážou SVJ pomoci už v této přípravné fázi - zajistí technické posouzení, právní analýzu i odhad hodnoty. Pokud se ukáže, že půda nebo střecha má potenciál, mohou být buď zprostředkovatelem obchodu, nebo i přímým investorem.
Koupit byt v nejvyšším patře?
Jaké to je? Obecně je známo, že v nejvyšším patře je největší vedro, takže možná nutnost klimatizace. Také když bude něco se střechou, tak je to hlavně problém bytů hned pod střechou. Když nefunguje výtah, tak je to jasné, kdo má problém. Také se hůř hasí požár takto vysoko. Plísně jsou spíš otázkou světových stran, zateplení a topení v sousedních místnostech. Tady bude spíš problém s vedrem. Návštěvníci v 11. patře se setkávají se zabedněnými okny proti slunci a nulovým přísunem vzduchu. Dnes mají klimatizaci v bytě.
Zkušenosti s bydlením v nejvyšším patře jsou různé. Bydlela jsem rok v 9. patře v moderní nástavbě na paneláku. Hezký byt, krásný výhled, ale tady všechna pozitiva končí. Plísně jsme neměli, ale to vedro v létě bylo na zdechnutí, výtah dost často nejel a když jel, tak na něj člověk musel čekat věčnost a pak ještě po cestě dolů zastavovat snad v každém patře, když chtěl někdo přistoupit. Tlak vody taky občas zlobil. Bydlela jsem v nejvyšším patře řadu let. V zimě tam byla zima, v létě vedro, výtah jel dlouho (modernější výtahy jsou ale rychlejší), topení bylo potřeba odvzdušňovat, jinak byly radiátory studený. O tom, že panelákový výtah se nesmí používat ofic. ke stěhování, ani nemluvím.
| Problémy bydlení v nejvyšším patře | Možná řešení |
|---|---|
| Vedro v létě | Klimatizace, zatažené žaluzie/rolety |
| Problémy se střechou (úniky) | Důkladná kontrola před koupí, pojištění, aktivní SVJ |
| Poruchy výtahu | Modernizace výtahu, kondice pro chůzi |
| Nízký tlak vody | Kontrola rozvodů, posilovací čerpadlo |
| Vyšší náklady na vytápění v zimě | Kvalitní zateplení, kontrola topného systému |
tags: #prodej #byt #cast #strechy #informace