Vyvlastnění je v současné době nejzávažnějším zásahem do vlastnického práva netrestní povahy. Vlastnické právo je přitom nejvýznamnějším věcným právem a představuje právními normami regulovaný vztah vlastníka k předmětu vlastnictví působící vůči všem ostatním osobám. K obsahu vlastnického práva patří souhrn konkrétních oprávnění, příslušejících vlastníkovi věci, tradičně označovaný jako vlastnická triáda, obsahující právo věc užívat a požívat její plody a užitky, právo s věcí disponovat a právo věc držet. Právní řád stanoví nejen vlastníkova práva a povinnosti, ale poskytuje mu také ochranu k jejich nerušenému výkonu jeho vlastnického práva. Poskytuje vlastníkovi konkrétní právní prostředky, kterými je vlastníkovi umožněno bránit své vlastnické právo proti neoprávněným zásahům jiných osob. Nejzazším zásahem do vlastnického práva a jeho nejzávažnějším omezením je právě vyvlastnění.
Právní úprava vyvlastnění prošla v minulosti výraznými změnami jak v oblasti ústavní, tak v oblasti upravené zákony. Ne vždy bylo právní pojetí vyvlastnění vůči vlastníkům správně a spravedlivě aplikováno. Základem právní úpravy je především zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnění), a zákon č. 283/2021 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Zákon o vyvlastnění do české právní úpravy přinesl novum, kdy je právnímu institutu vyvlastnění věnován samostatný zákon. Bohužel se nejedná o úpravu komplexní, která by umožnila při realizaci vyvlastnění postupovat pouze podle jednoho právního předpisu a poskytla tak jistotu, že již v dalších zákonech není potřeba zkoumat a hledat podmínky pro vyvlastnění a jeho právní úpravu. V souvislosti s touto skutečností je nezbytné si při řešení problematiky vyvlastnění klást otázku - dle jakého jiného zákona než zákona o vyvlastnění se vyvlastňuje a který jiný zákon než zákon o vyvlastnění stanoví podmínky vyvlastnění? S ohledem na to, že vyvlastnění se vždy musí dít za určitým účelem, jsou to právě tyto zvláštní zákony, které tyto účely definují.
Vyvlastnění je přípustné jen pro účely stanovené zvláštním zákonem. Vyvlastnění je přípustné pouze tehdy, pokud je ve veřejném zájmu, je uskutečněno na základě zákona a za adekvátní náhradu. Důsledkem vyvlastnění je stav, kdy vlastník, jehož právo je vyvlastňováno, ztrácí úplnou moc nad vlastněnou věcí. Může ovšem nastat i situace, kdy ve veřejném zájmu dochází pouze k omezení vlastnického práva. Při omezení vlastnického práva pak nedochází přímo ke změně osoby vlastníka, dochází pouze k redukci vlastníkových práv, ne k jejich odebrání, což se realizuje prostřednictvím zřízení věcného břemene. Je důležité rozlišovat vyvlastnění a jiná omezení vlastnických práv. K vyvlastnění dochází pouze na základě rozhodnutí příslušného orgánu, a to buď ve vyvlastňovacím správním řízení, nebo následným rozhodnutím soudu.
Vyvlastnění se ve smyslu zákona č. 184/2006 Sb. (Zákon o vyvlastnění) rozumí odnětí nebo omezení vlastnického práva nebo práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku nebo ke stavbě pro dosažení účelu vyvlastnění stanoveného zvláštním zákonem. Zákon o vyvlastnění se však vztahuje pouze na vyvlastnění pozemků a staveb, nikoli na odnětí či omezení vlastnického práva k jiným věcem. Primárním cílem předkládaného textu je pojednat o některých otázkách týkajících se zejména hmotněprávních podmínek vyvlastnění (zvláště pak o nezbytnosti osvědčení veřejného zájmu) v případech, kdy na straně vyvlastnitele není stát (respektive osoba veřejného práva), a to s přihlédnutím k vybraným praktickým případům vyvlastnění nemovité věci.
Definice staveb pro účely vyvlastnění
Pro účel vyvlastnění jsou stavby definovány jak občanským zákoníkem, tak stavebním zákonem. Dle § 3055 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, platí, že stavba spojená se zemí pevným základem je součástí pozemku. Oproti tomu stavební zákon ponechává pojmu stavba poněkud širší význam. Stavbami se dle stavebního zákona rozumí veškerá stavební díla, která vznikla stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavební zákon neklade důraz např. na jejich stavebně-technické provedení, materiály, konstrukce nebo na to, zda se jedná o stavbu dočasnou či trvalou. Zahrnuje pod tento pojem dokonce i přístavby, nadstavby a stavební úpravy. Stavební zákon tak konkrétně nevymezuje, zda je stavba věcí movitou či nemovitou.
Čtěte také: Nejlepší dřevo na plot
Podmínky a principy vyvlastnění
Vyvlastnění lze provést pouze při splnění zákonem taxativně vypočtených podmínek, jakožto i předpokladů stanovených v právním předpise patřícím do ústavního pořádku, pouze ve veřejném zájmu. Mezi základní podmínky dle dikce čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod patří existence veřejného zájmu, zákonný důvod zásahu do vlastnického práva a poskytnutí náhrady za toto omezení. K těmto ústavním požadavkům je třeba přičíst podmínky stanovené v právním předpise nižší právní síly, mezi které se řadí: účel vyvlastnění, subsidiarita (tedy pokud nelze účelu dosáhnout jinak) a proporcionalita.
Ústavněprávním předpokladem vyvlastnění či omezení vlastnického práva je veřejný zájem na tomto výjimečném postupu. Obecné soudy považují veřejný zájem za zájem obecně. V současné právní úpravě nenajdeme ustanovení, které by přesně stanovilo, co je „veřejným zájmem“, přestože se tento pojem vyskytuje v celé řadě právních předpisů. Neurčité právní pojmy se týkají jevů nebo skutečností, které nelze zcela jednoznačně právně definovat. Obsah a rozsah takových pojmů nebývá stejný, mění se často v závislosti na aplikaci normy dle času, místa a konkrétních okolností případu. To s sebou přináší určitou flexibilitu, neboť se veřejný zájem, respektive jeho výklad, může v průběhu času vyvíjet a měnit, aniž by bylo nutné měnit příslušné právní předpisy. Zákonodárce tak poskytl veřejnoprávním orgánům při aplikaci právní normy obsahující pojem veřejného zájmu určitou volnost. Často se můžeme setkat se situací, kdy zákonodárce pro použití neurčitého právního pojmu vytvoří vodítko tím, že se snaží vyjmenovat co nejvíce charakteristických znaků nebo jevů, které má takový pojem zahrnovat. Veřejný zájem je třeba zjišťovat pro každý konkrétní případ, přičemž je nutno jej chápat jako zájem, který by bylo možno označit za obecně prospěšný. Vyvlastňovací úřad tak při posuzování naplnění veřejného zájmu (který tvrdí soukromá osoba) musí velice pečlivě hodnotit veškeré konotace spojené s každým individuálním případem a případný závěr o (ne)existenci veřejného zájmu musí velice pečlivě odůvodnit tím spíše, pokud o vyvlastnění žádá soukromoprávní osoba.
Veřejný zájem
Veřejný zájem na vyvlastnění, nelze spatřovat pouze v zájmu státu či státních institucí; může být dán i tehdy, je-li nutné umožnit užívání věci v soukromém vlastnictví. Proto i vyvlastnění práva odpovídajícího věcnému břemeni k vytvoření podmínek pro zajištění přístupu k pozemku a stavbě je ve veřejném zájmu. Zájmem společnosti je nepochybně i vytvoření podmínek vlastníkům nemovitostí pro výkon jejich práv a povinností.
Oproti tomu výstavba rodinného domu je soukromým zájmem a nejedná se tedy o stavbu obecně prospěšnou, aby tak mohly být naplněny podmínky pro nucené omezení vlastnického práva. Ačkoli je nepochybně ve veřejném zájmu podporovat přístup k pozemkům a stavbám, nemůže to v zásadě platit za situace, kdy někdo získal vlastnické právo k pozemkům či stavbám v době, kdy k nim přístup nebyl zajištěn.
Mezinárodní aspekty vyvlastnění
Při vyvlastnění je navíc třeba pamatovat i na skutečnost, že Česká republika je vázána nejen právními předpisy České republiky, ale také mezinárodními smlouvami a některými akty práva Evropské unie. Na úpravu vyvlastnění pamatuje také Úmluva o ochraně lidských práv a základních svobod Rady Evropy. Článek 1 Dodatkového protokolu k uvedené úmluvě stanoví, že každá fyzická nebo právnická osoba má právo pokojně užívat svůj majetek a že nikdo nemůže být zbaven svého majetku, s výjimkou záležitostí veřejného zájmu a za podmínek, které stanoví zákon a obecné zásady mezinárodního práva.
Čtěte také: Vlastnosti a typy cihel
Typy staveb a související právní předpisy pro vyvlastnění
Kromě zákona o vyvlastnění jsou důležitými právními předpisy pro problematiku vyvlastnění:
- Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, jehož ustanovení § 170 odst. 1 písm. a) - g) vymezuje účely, pro které lze vyvlastnit práva k pozemkům a stavbám.
- Zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury, tzv. liniový zákon, jehož cílem je urychlit výstavbu strategické infrastruktury.
- Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny.
- Zákon č. 222/1999 Sb., o zajišťování obrany České republiky. Tento zákon se mimo jiné zabývá vyvlastněním za válečného stavu nebo za stavu ohrožení, které se týká nejen nemovitých, ale i movitých věcí.
Vyvlastnění pro liniové stavby (Zákon č. 416/2009 Sb.)
Specifickým zákonem je pak zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury, tzv. liniový zákon, jehož cílem je urychlit výstavbu strategické infrastruktury. Tento zákon vytváří zvláštní vyvlastňovací režim, který vychází z vyvlastňovacího zákona, ale modifikuje některé jeho aspekty ve vztahu ke strategickým stavbám, na jejichž realizaci má naše společnost prioritní veřejný zájem. Jde především o stavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury. Výstavba těchto staveb je ze zákona upřednostněna na úkor individuálních vlastnických práv. Pro tyto stavby tedy zákon předjímá veřejný zájem a není jej proto nutné v řízení samostatně dokazovat. Zákon zároveň zkracuje řadu lhůt a umožňuje souběžné vedení vyvlastňovacího a stavebního řízení. Zavádí také tzv. mezitímní rozhodnutí o vyvlastnění, které umožňuje, aby stát či investor nabyl vlastnické právo ještě před stanovením konečné výše náhrady. Před zahájením vyvlastnění sice musí investor stále nabídnout vlastníkovi smlouvu, avšak na uzavření dohody má vlastník jen 60 dní. Navíc doručení písemností může být považováno za řádné již odesláním na evidovanou adresu. Na druhou stranu u náhrady za vyvlastnění tento zákon přiznává vlastníkům zvýhodněné koeficienty:
- U stavebních pozemků na 1,5násobek.
- U nestavebních pozemků na 8násobek.
Vyvlastnění za válečného stavu nebo za stavu ohrožení (Zákon č. 222/1999 Sb.)
Vyvlastnění je v takových situacích možné provést ve zkráceném řízení a týká se nejen nemovitých věcí, což je typické pro ostatní zákony, ale i věcí movitých, a to z důvodu zajištění obrany státu, nelze-li je získat jinak. Ve zkráceném řízení se rozhodnutí musí vydat do sedmi dnů od zahájení řízení. Odvolání zde, opět na rozdíl od jiných zákonů, které se vyvlastnění týkají, nemá odkladný účinek. Návrh na vyvlastnění ve zkráceném řízení může podat jen správní úřad. Nárok na náhradu za vyvlastnění se nepromlčuje.
Vyvlastňovací řízení
Vyvlastňovací řízení je druh správního řízení, které je vždy zahájeno na žádost vyvlastnitele, tedy toho, kdo o vyvlastnění žádá. Výsledkem vyvlastňovacího řízení je výrok o vyvlastnění. Výrokem o náhradě za vyvlastnění stanoví výši náhrady a lhůtu k jejímu zaplacení. Vyvlastňovací řízení může být zahájeno až poté, kdy je pravomocně ukončeno řízení o umístění stavby. Vyvlastňovací úřad je obecní úřad obce s rozšířenou působností. K vyvlastňovacímu řízení je příslušný vyvlastňovací úřad, v jehož správním obvodu se nachází pozemek nebo stavba, jichž se vyvlastnění týká.
Fáze předcházející vyvlastňovacímu řízení
Pokud se vám podařilo získat povolení stavebního úřadu (ale nikoliv i mezitimní rozhodnutí), přichází na řadu tzv. fáze předcházející vyvlastňovacímu řízení. Tuto fázi lze přeskočit pouze v případě, kdy je vyvlastňovaný omezen ve smluvní volnosti, a tedy nemůže s pozemkem nakládat. V této fázi je ze všeho nejdříve nutno zadat zpracování znaleckého posudku, který - dle pravidel uvedených v zákoně o vyvlastnění - určí cenu za získání potřebných práv k pozemku. U staveb dopravní infrastruktury (dle liniového zákona) přitom postačí jeden znalecký posudek i pro ocenění více pozemků najednou. Znalecký posudek (případně i geometrický plán) je pak povinnou přílohou nabídky na uzavření smlouvy, kterou vyvlastňovanému zasíláte. V nabídce (resp. průvodním dopise) musí být popsán váš veřejně prospěšný záměr, uvedeno upozornění vyvlastňovaného, že nedojde-li k uzavření smlouvy, budete podávat žádost o zahájení vyvlastňovacího řízení, a pak také poučení vyvlastňovaného o tom, že má možnost předložit vyvlastňovacímu úřadu vlastní znalecký posudek. Míníte-li vyvlastňovat (nabýt vlastnické právo) za účelem realizace dopravní infrastruktury, nenabízíte vyvlastňovanému částku uvedenou ve znaleckém posudku, ale její 1,5 (u stavebních pozemků) či 8násobek (u nestavebních pozemků).
Čtěte také: Jak správně pěstovat túje na živý plot?
Účastníci řízení
Účastníky vyvlastňovacího řízení jsou vyvlastnitel, vyvlastňovaný, zástavní věřitel, podzástavní věřitel a oprávněný z práva odpovídajícího věcnému břemenu váznoucímu na pozemku nebo stavbě, jichž se vyvlastnění týká.
Náhrady při vyvlastnění
Za vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada:
- Ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby včetně jejich příslušenství, došlo-li k odnětí vlastnického práva k nim.
- Ve výši ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu zjištěné podle oceňovacího předpisu, došlo-li k omezení vlastnického práva k pozemku nebo stavbě zřízením věcného břemene nebo došlo-li k odnětí nebo omezení práva odpovídajícího věcnému břemenu.
Kromě náhrad uvedených výše náleží vyvlastňovanému též náhrada stěhovacích nákladů, nákladů spojených se změnou místa podnikání a dalších obdobných nákladů, které vyvlastňovaný účelně vynaloží následkem a v souvislosti s vyvlastněním. Náhrady se stanoví takovým způsobem a v takové výši, aby odpovídaly majetkové újmě, která se u vyvlastňovaného projeví v důsledku vyvlastnění. Cena pozemku nebo stavby se pro účely stanovení náhrady určí vždy podle jejich skutečného stavu ke dni podání žádosti o vyvlastnění; přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění. V případě, že obvyklá cena pozemku nebo stavby by byla nižší než cena zjištěná podle oceňovacího předpisu, náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu.
Místo náhrady v penězích se vyvlastňovanému poskytne jiný pozemek nebo stavba, dohodne-li se na tom s vyvlastnitelem; právo na vyrovnání rozdílu v ceně vyvlastněného pozemku nebo stavby a náhradního pozemku nebo stavby není dotčeno. Náhrady je vyvlastnitel povinen poskytnout jednorázově v penězích, a to ve lhůtě stanovené v rozhodnutí o vyvlastnění.
Důsledky vyvlastnění pro práva třetích osob
Vyvlastněním spočívajícím v odnětí vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě zanikají všechna práva třetích osob k vyvlastněnému pozemku nebo stavbě, jakož i účinky nařízení výkonů rozhodnutí a exekučních příkazů v rozsahu týkajícím se vyvlastňovaného pozemku nebo stavby, není-li dále stanoveno jinak. Právo nájmu bytu, nebytového prostoru, stavby nebo pozemku vyvlastněním nezaniká. Po vyvlastnění může pronajímatel vypovědět nájem bytu, nebytového prostoru, stavby nebo pozemku kromě důvodů uvedených ve zvláštním právním předpise též tehdy, jestliže jejich dalšímu užívání brání účel vyvlastnění. Právo nájemce na bytovou náhradu není dotčeno. Vyvlastněním nezanikají věcná břemena, u nichž veřejný zájem vyžaduje, aby i po vyvlastnění pozemek nebo stavbu nadále zatěžovala.
Soudní ochrana
Proti rozhodnutí o vyvlastnění se lze následně odvolat, přičemž platí, že včas podané odvolání proti kterémukoliv výroku rozhodnutí má odkladný účinek i na ostatní výroky rozhodnutí. V případě, kdy nelze dosáhnout úspěchu v odvolacím řízení, připadá v úvahu i žaloba proti rozhodnutí správního orgánu ve správním soudnictví. Výrok rozhodnutí, kterým se určuje náhrada za vyvlastnění, lze projednat v řízení podle části páté občanského soudního řádu (zákon č. 99/1963 Sb.). K tomuto řízení dle občanského soudního řádu je v prvním stupni příslušný krajský soud.
| Právní předpis | Popis | Specifika |
|---|---|---|
| Zákon č. 184/2006 Sb. (Zákon o vyvlastnění) | Základní právní úprava vyvlastnění, stanoví podmínky a procesní pravidla. | Samostatný zákon pro vyvlastnění pozemků a staveb. |
| Zákon č. 283/2021 Sb. (Stavební zákon) | Definuje stavby a vymezuje účely vyvlastnění. | Širší definice stavby, včetně přístaveb a nástaveb. |
| Zákon č. 416/2009 Sb. (Liniový zákon) | Urychlení výstavby strategické infrastruktury (dopravní, vodní, energetické). | Předpokládá veřejný zájem, zkrácené lhůty, mezitímní rozhodnutí, zvýšené koeficienty náhrad (1,5x stavební, 8x nestavební pozemky). |
| Zákon č. 222/1999 Sb. (Obrana ČR) | Vyvlastnění za válečného stavu nebo stavu ohrožení. | Zkrácené řízení, týká se movitých i nemovitých věcí, odvolání bez odkladného účinku. |
tags: #vyvlastnění #typy #staveb