Při plánování jakékoli stavby, ať už nadzemní, nebo podzemní, je klíčové znát platné právní předpisy a postupy. Tento článek se zaměřuje na podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jejich právní vymezení, proces umisťování staveb a požadavky na jejich zápis do katastru nemovitostí v kontextu nového stavebního zákona platného od 1. července 2024.
Podzemní stavby se samostatným účelovým určením
Podzemní stavby se samostatným účelovým určením jsou specifickým druhem nemovitých věcí, které hrají důležitou roli zejména v oblasti budování dopravní infrastruktury. Podle § 498 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (OZ), v platném znění, je podzemní stavba se samostatným účelovým určením nemovitou věcí, stejně jako např. pozemek.
Kritéria podzemní stavby se samostatným účelovým určením
Podle odborné literatury musí podzemní stavba se samostatným účelovým určením splňovat následující kritéria:
- musí se jednat o stavbu,
- musí se jednat o stavbu podzemní,
- musí mít samostatné účelové určení.
Pojem "stavba" v občanskoprávním smyslu
Občanský zákoník pojem stavba nedefinuje, přestože ho používá. Soudy opakovaně dospěly k závěru, že pojem stavba v soukromoprávním smyslu nelze ztotožňovat s pojmem stavby ve veřejnoprávním smyslu (tj. ve smyslu stavebních předpisů). Stavbou v občanskoprávním smyslu se rozumí výsledek stavební činnosti, tak jak tuto činnost chápe stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, pokud výsledkem této činnosti je věc v právním smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztahů, nikoli součást jiné věci. Pro individuální posouzení charakteru stavby jako samostatné věci je rozhodující posouzení jejího stavebního provedení. Soudy dospěly k závěru, že „stavbou v občanskoprávním smyslu nemůže být stavební činností vytvořená stavba či konstrukce, u níž nelze určit jasnou hranici, kde končí pozemek a kde začíná samotná stavba“. Například balkon není stavbou, ale pouze součástí stavby domu, ke kterému je připojen.
Podzemní charakter stavby
Aby byla stavba podzemní, nemusí být celá zabudována pod zemským povrchem. Nejvyšší soud při posuzování konkrétně právní povahy metra jako podzemní stavby uvedl, že se musí jednat o „převážně podzemní konstrukci“. Podzemní charakter stavby by tedy měl převažovat, nemusí však být stoprocentní. Je však nutné rozlišovat, kdy se jedná o podzemní stavbu, případně o podzemní stavbu s určitou nadzemní částí, a kdy se naopak jedná o nadzemní stavbu (i nadzemní stavba může zasahovat pod zemský povrch, viz např. obchodní centra, která mívají nadzemní i podzemní podlaží). Podle odborné literatury je rozlišujícím kritériem to, zda podzemní stavba včetně případné nadzemní části nevylučuje smysluplné užívání pozemku. Pokud je takové užívání pozemku i přes umístění podzemní stavby možné, jedná se o stavbu podzemní. Umístění kabiny s výtahem k podzemní stavbě nebo vyústění větrací šachty na povrchu pozemku nebude mít na další využitelnost pozemku zpravidla žádný zásadní vliv. Oproti tomu zastavění části pozemku nadzemním podlažím by využitelnost pozemku mohlo výrazně omezit.
Čtěte také: Podrobný návod na stavbu plotu
Samostatné účelové určení
Samostatné účelové určení podzemní stavby znamená, že podzemní stavba není částí žádné jiné stavby, resp. že není s jinou stavbou propojena ani stavebně, ani funkčně. Podzemní stavbou se samostatným účelovým určením proto nebude např. podzemní podlaží domu nebo garáž obchodního centra, která sice není s obchodním centrem konstrukčně propojena, ale plní funkcí parkoviště pro jeho návštěvníky. Odborná literatura však existenci přístupové cesty neřadí mezi kritéria podzemí stavby se samostatným účelovým určením, ale pouze uvádí, že „zpravidla totiž bude nutné, aby byla stavba propojena s povrchem pozemku - aby do ní byl z povrchu zajištěn přístup“. Existence přístupové cesty je tedy možností, nikoli však podmínkou podzemní stavby se samostatným účelovým určením. Podle odborné literatury „Základní podmínky pro zřízení nezbytné cesty jsou tyto: Vlastník nemovité věci není současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka k nemovitosti nelze zajistit jinak“. OZ výslovně předpokládá, že nezbytná cesta vede přes pozemek. V případě, že jediná přístupová cesta k nemovité věci vede skrz budovu, tedy nezbytnou cestu zřejmě nelze zřídit. Jistějším způsobem, jak zajistit přístup k podzemní stavbě se samostatným účelovým určením skrze sousední budovu, je proto zřízení služebnosti.
Vztah podzemní stavby k pozemku
Podle § 506 OZ je stavba zřízená na pozemku (až na výjimky) součástí tohoto pozemku. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. To znamená, že celá stavba (včetně všech svých vlastních součástí) je podle OZ až na výjimky součástí pozemku, na kterém stojí. Podle odborné literatury lze dojít k závěru, že stavba zřejmě může být součástí jakékoli samostatné věci (tedy i samostatné stavby), pokud ve vztahu k této věci naplní požadavky § 505 OZ. Lze uvažovat i o situaci, kdy bude stavba umístěna částečně na pozemku a částečně na jiné věci (například právě na samostatné podzemní stavbě). Jelikož součást věci může být zpravidla součástí pouze jedné věci hlavní, bude stavba v takovém případě součástí té věci (pozemku či podzemní stavby), na které bude umístěna převážně. Proto v případě, že na podzemní stavbě, resp. nad podzemní stavbou bude vybudována další stavba (nikoli jen další součást podzemní stavby, například její další podlaží, které se stane součástí podzemní stavby bez dalšího), může se tato další stavba stát součástí podzemní stavby.
Odborná literatura se speciálně vyjadřuje také k otázce, zda je součástí pozemku podzemní stavba se samostatným účelovým určením: „Platí tedy, že ze staveb, jež by jinak naplňovaly kumulativně stanovená kritéria pro to, aby byly součástí věci, součástí pozemku de lege lata nejsou: - podzemní stavby se samostatným účelovým určením […]“. Obdobně i další autorský kolektiv uvádí: „Samostatným předmětem práv (hmotnou věcí nemovitou) je rovněž stavba podzemní se samostatným hospodářským určením. To vyplývá z dikce § 506 odst. 2 a § 498 odst. 1. Podzemní stavby se samostatným účelovým určením (metro, podchod, garáže, vinný sklípek) jsou samostatnými nemovitými věcmi (§ 498 odst. 1), přičemž pouze ve výjimečných případech (studna, kanál, šachta) podzemní stavba, která nemá samostatné účelové určení, součástí pozemku je (§ 506 odst. 2).“
Katastr nemovitostí a zápis staveb
Katastr nemovitostí je veřejně dostupný seznam, který obsahuje informace o nemovitostech. Je přístupný v digitální podobě a základní informace o nemovitostech jsou dostupné zdarma. Zápis do katastru nemovitostí znamená zápis věcných práv k nemovitosti. Zápis můžete vytvořit tak, že podáte návrh na vklad zápisu vzniku, zániku, změny atd. práva (nejčastěji vlastnického práva). Pouze na základě změny v katastru nemovitostí začínají vaše práva platit.
Co se zapisuje do katastru nemovitostí?
- Pokud má vaše novostavba větší výměru než 16 m2 zastavěné plochy a do 4,5 m výšky, bude nutné ji zapsat do katastru nemovitostí.
- Při rozdělení pozemků musíte k rozdělení pozemků získat povolení stavebního úřadu. Společně s těmito dokumenty pak můžete podat žádost o vklad do katastru nemovitostí.
- Rozestavěné jednotky (byt nebo nebytový prostor, případně jejich soubor), pokud zápis proběhl ještě před rokem 2014. Na začátku roku 2014 totiž vešel v účinnost zákon o katastru nemovitostí, který již neumožňuje zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí.
Co se nezapisuje do katastru nemovitostí?
- Studna se do katastru nemovitostí nezapisuje. Přesto si ji ale nemůžete postavit bez povolení. Studna je vodním dílem, které nelze zhotovit na černo.
- Podzemní stavby se samostatným účelovým určením nepodléhají podle § 3 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v platném znění (dále jen „KatZ“) zápisu do katastru nemovitostí. To potvrzuje i odborná literatura, podle které „podzemní stavby - v případě, že jsou nemovitými věcmi - nepodléhají evidenci v katastru“. Nemusí to ale platit v případě, kdy je k podzemní stavbě zřizováno věcné břemeno.
Proces zápisu do katastru nemovitostí
Kromě klasické žádosti na vklad do katastru budete muset přiložit ještě další dokumenty:
Čtěte také: Předpis pro Hydroizolaci
- Geometrický plán novostavby: Ten musí vyznačovat obvod budovy.
- Listiny musí být předloženy v originále, úředně ověřené kopii nebo jako autorizovaně konvertovaný dokument.
Návrh na vklad lze podat také elektronicky. V případě chyb může dojít k zamítnutí návrhu. Odstranitelnou vadou je například podpis na vkladové listině, který není úředně ověřen. Neodstranitelné vady, jako jsou chybné informace o nemovitosti, odstranit nelze. Pokud vám byl návrh zamítnut, lze situaci často napravit správným přepracováním listin. Pokud je vše v pořádku, trvá vyřízení minimálně 20 dní od obdržení žádosti, nejčastěji se ale jedná o jeden měsíc. Cena za podání návrhu na vklad do katastru je pak stanovena na 2000 korun.
Umísťování staveb podle nového stavebního zákona (NSZ)
Od 1. července 2024 se v plné míře spustí povolování podle nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů - NSZ). Jedná se zásadní rekodifikaci stavebního práva, která přináší nové definice i postupy a vytváří velmi turbulentní právní prostředí. NSZ byl již 3× novelizován. Zásadní prováděcí vyhlášky jsou vydávány na poslední chvíli. Nová vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, vyšla ve Sbírce zákonů 12. června 2024.
Kategorizace staveb
Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. zavádí jinou kategorizaci staveb:
- drobné,
- jednoduché,
- vyhrazené,
- ostatní stavby.
Důležitým kritériem o rozhodnutí o kategorii stavby je například posuzování vlivu na životní prostředí. Co vše se rozumí drobnou stavbou vymezuje nový stavební zákon ve své příloze č. 1. Stavba pro bydlení nikdy nemůže být stavbou drobnou, i kdyby jinak splňovala všechny parametry drobné stavby. Stanoví tak výslovně odst. 2 písm. a) přílohy č. 1 k NSZ. Stavbou drobnou tedy nemohou být výrobky plnící funkci stavby - mobilheimy - určené pro bydlení. Stavby pro bydlení rovněž nejsou stavbami vyhrazenými.
Územní rozhodnutí a povolení záměru
Základní a prvořadou otázkou pro každého stavebníka, na kterou musí dostat pozitivní odpověď, má-li mít jeho další příprava k realizaci té které stavby vůbec smysl, je otázka, zda vůbec lze zamýšlenou stavbu v daném území umístit. Uvedený požadavek vyplývá z § 76 odst. 1 nového stavebního zákona, podle něhož lze umisťovat stavby nebo zařízení, provádět jejich změny, měnit jejich vliv na využití území, měnit využití území a chránit důležité zájmy v území jen na základě územního rozhodnutí nebo územního souhlasu, nestanoví-li zákon jinak. Tyto otázky spadají do oblasti územního plánování, jež jsou upraveny v části třetí SZ, v ustanoveních §§ 18-102 a dále v jeho prováděcích vyhláškách. Stále tak platí zásada, že je třeba rozlišovat mezi správními akty týkajícími se umístění staveb nebo zařízení na jedné straně a akty fakticky již povolujícími jejich výstavbu, ať již jsou třeba či nikoliv (viz § 103 SZ, podle něhož lze stavby a zařízení v něm uvedené provádět přímo ze zákona bez stavebního povolení či ohlášení) na straně druhé.
Čtěte také: Betonové Stavby Group Klatovy: Podrobný pohled
Podle nového stavebního zákona se povede již jen jedno řízení o povolení záměru (tj. i stavby). Povolení podle nového stavebního zákona vyžadují všechny záměry vyjma tzv. „ohlášených“ nebo „jiných“ staveb či terénních úprav.
Územní plán a regulační plán
Základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, včetně vymezení zastavitelných ploch, jakož i dalších předpokladů a podmínek jeho vývoje obsahuje územní plán (viz § 43 SZ). Regulační plán je svým rozsahem užším dokumentem oproti územnímu plánu, neboť se obvykle dotýká již jen určité plochy vymezené územním plánem, pro kterou stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb atd. V řešené ploše je závazný dokumentem pro územní rozhodování a ve schváleném rozsahu nahrazuje územní rozhodnutí. Regulační plán totiž ve smyslu § 61 odst. 1 SZ závazně stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, umístění a prostorové uspořádání staveb apod. V souhrnu lze říci, že území řešená regulačními plány nevytvářejí dostatečný prostor pro ty stavebníky, kteří hledají originální a jedinečná řešení šitá pro individualitu konkrétní osobnosti.
Obecné požadavky na umisťování staveb
Stavební zákon a vyhláška stanoví obecné požadavky na využití území při vymezování ploch a pozemků, stanoví podmínky využití a umisťování staveb na pozemku. Stavby se umisťují tak, aby respektovaly podmínky a požadavky územního plánu, včetně minimálních odstupů od hranice pozemku, bylo umožněno jejich napojení na sítě technické infrastruktury a komunikace.
Důležité vzdálenosti
- Vzdálenost stavby garáže a od společných hranic pozemků rodinných domů nesmí být menší než 2 m.
- Vzdálenost průčelí budov, u nichž jsou okna obytných místností, musí být min. 3 m od kraje silnice/místní komunikace.
Vyhláška o požadavcích na výstavbu již neřeší (oproti dosavadní úpravě) vzdálenost minimálně 7 m mezi rodinnými domy a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků minimálně 2 m. Pro jiné stavby pro bydlení už nemá dosavadní pravidlo tzv. "rozestupů". Stavební úřad tak bude zajímat pouze kritérium odstupu 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství. Umisťuje-li se stavba na hranici pozemku, nesmí být ve stěně stavby orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory; to neplatí při umístění stavby na hranici s pozemkem veřejného prostranství.
Požadavky na stavby pro bydlení a byty
NSZ má kromě uvedené obecné úpravy specificky ke stavbám pro bydlení a bytům ve vyhlášce pouze jeden paragraf, konkrétně v § 49. NSZ v § 152 odst. 2 (ve spojení s § 333 odst. 3) umožňuje, aby Praha, Brno a Ostrava přijaly svoje vlastní městské předpisy, kde si mohou požadavky na výstavbu řešit odchylně s výjimkou požadavků na výstavbu staveb dálnic, silnic, drah a civilních leteckých staveb a požadavků na stavby technické infrastruktury.
Parkování
Parkování osobních vozů je řešeno nově s využitím účelových jednotek v příloze č. 1 k vyhlášce. Výpočet se v případě bydlení odvíjí nikoliv od bytové jednotky o dané velikosti, ale od podlahové plochy, jak je definována v NSZ. Postačí přitom 1 parkovací stání na 120 m² podlahové plochy. To ale může být i několik bytových jednotek, na které by tak připadalo jediné parkovací místo. Rodinný dům musí mít nejméně jedno garážové stání na jeden byt. V rámci pozemku má být vždy vyřešeno umístění odstavného a parkovacího stání pro účel využití pozemku a staveb na něm, v rozsahu ČSN 73 6110.
Světlá výška
Světlá výška obytné místnosti nebo pobytové místnosti stavby pro bydlení musí být minimálně 2,5 m. Zde je povoleno snížení 100 mm oproti dnešnímu standardu. To platí pro rodinné i bytové domy shodně. Světlá výška může být snížena až na 2,2 m, nejvýše nad polovinou podlahové plochy obytné místnosti. V podkroví musí být světlá výška obytné místnosti minimálně 2,2 m (opět snížení 100 mm oproti dnešnímu standardu). V obytných místnostech se šikmým stropem musí být světlá výška dosažena alespoň nad ½ podlahové plochy místnosti (podlahová plocha = plocha se světlou výškou min. 2,5m).
Denní osvětlení a proslunění
Vnitřní prostor stavby musí být podle odst. 3 tohoto ustanovení navržen a proveden tak, aby bylo zajištěno jeho denní osvětlení podle účelu užívání stavby. Požadavek proslunění se tedy nově nevztahuje vůbec na bytové a rodinné domy, ty už pro proslunění nemusí vyžadovat určitou orientaci bytu. Podle § 20 odst. 3 vyhlášky se stavba navrhuje a provádí s ohledem na zastínění obytných a pobytových místností stávající budovy ovlivněné navrhovanou stavbou, s výjimkou pobytové místnosti ve stavbě pro bydlení a bytu v podzemním podlaží.
Schodiště a výtahy
Každé podlaží, s výjimkou vstupního podlaží v úrovni upraveného terénu, musí mít podle odst. 3 tohoto ustanovení zajištěno užívání minimálně jedním hlavním schodištěm. Pomocné schodiště musí být navrženo a provedeno tak, aby splnilo prostorové parametry řešení únikových, popřípadě zásahových cest. Hlavní schodiště a hlavní šikmá rampa musí splňovat parametry stanovené v příloze č. 4 k této vyhlášce. To vede na nižší výšky schodů (nejvyšší výška stupně 165 mm). Odst. 4 dále uvádí, že výtah v bytovém domě musí zajistit přístup do všech jeho společných prostor. Výtah nebo zdvihací plošina určená osobám s omezenou schopností pohybu nebo orientace musí být navrženy a provedeny tak, aby umožňovaly jejich bezpečný pohyb a splňovaly požadavky na přístupnost. § 32 odst. 3 vyhlášky o požadavcích na výstavbu stanoví povinnost u staveb bytových domů zřídit výtah ve stavbách bytových domů se vstupy do bytů v úrovni čtvrtého a vyššího nadzemního podlaží nebo podkroví v téže úrovni.
Výjimky z požadavků na výstavbu
Stavebník si i podle NSZ může požádat o udělení výjimky z těch ustanovení vyhlášky o požadavcích na výstavbu, ze kterých tento předpis povolení výjimky výslovně umožňuje (jsou uvedeny v § 95 odst. 1 a 2 vyhlášky), a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví nebo života osob nebo zvířat, životní prostředí, sousední pozemky nebo stavby. O povolení výjimky již ale nebude stavební úřad rozhodovat samostatně. Podle NSZ je nutné, aby stavebník přímo do žádosti o vydání povolení záměru uvedl i to, zda-li žádá o povolení výjimky, případně jaké, odůvodnil ji a doložil závaznými stanovisky příslušných dotčených orgánů.
Vodní díla: Studny
Studna se do katastru nemovitostí nezapisuje. Studna je vodním dílem, které nelze zhotovit na černo. V první řadě budete potřebovat souhlas vodoprávního úřadu k tomu, abyste mohli provést hydrogeologické vrty, které posoudí, zda vůbec studnu na pozemku můžete mít. V případě, že máte podzemní vody dostatek a studnu je možné postavit, přichází na řadu územní rozhodnutí o umístění stavby studny, které vám vydá příslušný stavební úřad. Následně je třeba získat také stavební povolení a povolení k odběru podzemních vod. Ty můžete vyřešit ve sloučené žádosti, kterou podáte na místní odbor životního prostředí. Počítejte ale také s tím, že v případě, že by se jednalo o vrt hlubší než 30 metrů, bude se již jednat o tzv. "důlní dílo".
Tabulka: Zápis staveb do katastru nemovitostí
| Typ stavby | Požadavek na zápis do katastru nemovitostí | Poznámky |
|---|---|---|
| Novostavba (větší než 16 m² zastavěné plochy a do 4,5 m výšky) | Ano | Vyžaduje geometrický plán a další dokumenty. |
| Drobná stavba (do 16 m² zastavěné plochy a 4,5 m výšky) | Ne | Výjimka z povinného zápisu. |
| Rozdělení pozemků | Ano (pro nově vzniklé pozemky) | Vyžaduje povolení stavebního úřadu a geometrický plán. |
| Rozestavěná budova | Ne (od roku 2014) | Zápis pouze u staveb před rokem 2014. |
| Rozestavěná jednotka | Ano | Jednotkou se myslí byt nebo nebytový prostor. |
| Studna | Ne | Vyžaduje vodoprávní povolení. |
| Podzemní stavba se samostatným účelovým určením | Ne | Pokud není zřizováno věcné břemeno. |
tags: #podzemní #stavby #a #umisťování #staveb #informace