Výběr správného pozemku je klíčový pro bezproblémový průběh stavby a budoucí komfort bydlení. Díky správnému výběru můžete ušetřit čas, peníze a vyhnout se spoustě starostí. Proto byste rozhodování neměli uspěchat. Základem je zjistit si o pozemku maximum informací.
Zatímco dům můžete pozemku přizpůsobit, naopak už to bohužel nejde. Proto buďte skutečně pečliví. Ideální je, když Vám s výběrem pozemku pomůže projektant, který Vám bude kreslit dům. Málokdo má ale takhle brzy vyjednaného projektanta nebo kupuje pozemek s několikaletým předstihem, a tak se musí spoléhat sám na sebe.
Lokalita a její důležitost
Lokalita vás musí uchvátit. Máte raději klid a chcete bydlet u lesa, u vody a neřešit sousedy? Nebo dáváte přednost společenskému životu, akcím a rušnějšímu prostředí? Pokud máte na své bydlení nějaké požadavky, neměli byste z nich slevovat, protože později byste toho mohli litovat. Jestliže je tedy pro Vás důležité MHD, školka a škola pro děti nebo obchod, najděte si pozemek v takové lokalitě.
- Zjistěte si, jestli pozemek neleží v chráněné oblasti. Místní regulativa by celkem výrazně ovlivnila výslednou podobu domu.
- Nezapomínejte také zvažovat hluk, prašnost či rušné silnice.
- Patří lokalita, ve které pozemek leží, do záplavové oblasti? Tak na to pozor. Nejenže hrozí záplavy, ale také budete muset platit vyšší pojištění.
Důležité informace o pozemku
I když možná máte rádi překvapení, v souvislosti s pozemkem se jich radši vzdejte a všechno si zjistěte. Nejvíce se dozvíte na stavebním úřadu. Nechte si ukázat územní plán, ze kterého zjistíte, pro jaké účely je pozemek vedený. V případě, že by byl stále zanesený v zemědělském půdním fondu, musíte počítat s jeho vynětím (které se často velmi táhne). Nahlédněte i do budoucích plánů a ověřte si, zda se blízko Vás neplánuje na příklad výstavba dálnice nebo továrny na psí konzervy. Obtěžovat Vás ale mohou i stávající okolní stavby - hlukem či zápachem.
Zkontrolujte, jestli není pozemek zatížený nějakými břemeny. Stavební úřad by Vám také měl sdělit, jak Vás může ve výstavbě domu omezit (dodržení uliční čáry, počet podlaží, typ střechy, typ plotu apod.). Vlastní kapitolou jsou pak sousedi. Možná se Vám to teď zdá jako malichernost a říkáte si, že případné potíže se sousedy nějak vyřešíte, ale věřte, že Vám dokáží pořádně znepříjemnit život. Nebojte se u nich zazvonit a trošku si je „oťukat". Nezapomínejte, že Vám budou podepisovat stavební záměr.
Čtěte také: Bezúdržbový živý plot
Kde by se pozemek pro Váš dům neměl nacházet:
- v chráněném území národního parku,
- ochranném pásmu lesa,
- ochranném pásmu vysokého napětí,
- v blízkosti letiště (v tzv. přibližovacím území).
Velikost a tvar pozemku
Našli jste pozemek ve vynikající lokalitě o ploše 1000 m2 za perfektní cenu. Říkáte si, krása! Pak se ale podíváte na mapu a zjistíte, že je to dlouhá úzká nudle, která by posloužila možná tak pro sad jabloní. Dostatečná šířka pozemku je velmi důležitá, protože při stavbě musíte dodržovat 2m odstupy od hranic pozemku a 3m od veřejných komunikací. Udává se, že pozemek pro rodinný dům by měl mít minimálně 400 m2 (s šířkou ideálně 14 m). Velikost pozemku udává i typ domu, který na něm postavíte. Na menší parcely jsou vhodnější patrové domy s malou zastavěnou plochou. Tisícimetrové parcely si mohou klidně troufnout na velký bungalov.
Ideální tvar pozemku je obdélník v poměru stran 2:3. Než si půjdete prohlédnout pozemek, který se vám zamlouvá, doporučujeme si vytisknout katastrální mapu pozemku a zkusit si na něj dům zakreslit. Nejen velikost, ale i tvar a sklon pozemku rozhodují. Nezapomeňte, že důležitá je šířka - na úzké nudli toho moc nevybudujete. Sklon pozemku zase velmi prodražuje stavbu. Stavba na rovném terénu do 10 % bez suterénu vyjde nejlevněji. Své plány proto vždy raději konzultuje s projektantem či architektem. Obecně platí, že pozemek pro stavbu rodinného domu by měl mít minimálně 400 m2. Velikost pozemku pak udává i typ stavby, který zde může v budoucnu stát.
Inženýrské sítě
Elektřina, plyn, kanalizace a voda nemusejí být vyvedené přímo na hranici pozemku (i když by Vám to ušetřilo spoustu práce), ale je důležité, aby byly dobře dostupné. Prověřte si tedy, kde se sítě nacházejí a zda mají dostatečnou kapacitu a můžete se na ně připojit. Počítejte s tím, že pokud se přípojky na inženýrské sítě nacházejí daleko od pozemku, stavba se celkem prodraží. Také si zjistěte, jestli je v místě parcely veřejná kanalizace, nebo budete muset řešit likvidaci odpadní vody septikem či domácí čističkou odpadních vod.
Dostupnost a vstupy na pozemek
Je celkem běžné, že si vyhlédnete nádherný pozemek, ale nevšimnete si, jak špatný je k němu přístup. Nebo že k němu vede soukromá cesta. Obvykle je přístup z veřejné komunikace, nikdy nevíte, kdy Vám bude dělat majitel soukromé cesty problémy. K domu byste se třeba vůbec nemuseli dostat. Jaká vede k pozemku cesta? Je snadno dostupná i v průběhu zimních měsíců a námraz? Ověřte si také, zda se přístupová cesta nenachází na soukromém pozemku. Její majitel by vám mohl v budoucnu dělat problémy a zakázat její využívání. O spory a dlouhé právní tahanice se sousedem nestojí nikdo. Ideálně by přístup k vašemu pozemku měl vést z veřejné komunikace.
Regulace zastavěnosti pozemku
Není totiž možné zcela zastavět plochu pozemku. V regulativech územního plánu jsou pro konkrétní zastavěné i zastavitelné plochy v obci definovány takzvané koeficienty zastavěnosti, které určují v konkrétním území obce její hustotu zástavby. Koeficienty definují procentuální poměr všech zastavěných ploch na konkrétním pozemku vůči celkové výměře pozemku. Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny.
Čtěte také: Teleskopické nůžky
Z výše uvedeného je tedy zřejmé, že nejen plocha zastavěná stavbou hlavní, ale i všechny další stavby na pozemku mají svojí zastavěnou plochou vliv na koeficient zastavěnosti pozemku. Prakticky to znamená, že na pozemku rodinného domu je nutno sečíst zastavěné plochy všech objektů na pozemku - tzn. nejen objektu vlastního rodinného domu, ale i všech dalších ostatních objektů tam umístěných jako kůlny, altány, přístřešky atp.
Někdy však mohou být i regulativy územního plánu zpřísněny tak, že je požadováno i dodržení stanoveného procenta zpevněné plochy - tedy plochy, která nevsakuje srážkovou vodu - k celkové ploše pozemku. Z ustanovení prováděcích předpisů, a to zejména vyhlášky č. 501/2006 Sb. v § 20 odst. Dále pak z ustanovení § 21 odst. (3) vyplývá, že vsakování dešťových vod na pozemcích staveb pro bydlení je splněno [§ 20 odst. 5 písm.
Příklad hodnotového žebříčku pro výběr pozemku
- Dopravní dostupnost (jak dlouho Vám bude trvat do těsta práce nebo do školy, mhd)
- Bezprostřední okolí (zeleň, chodníky, ukončená výstavba v okolí, estetičnost okolí)
- Vybavenost v pěší dostupnosti (školka, škola, obchody, kavárna, hřiště)
- Možnosti odpočinku a sportovního vyžití (park, cyklostezky, plavání, běhání, basketbal)
- Klid v lokalitě (úroveň hluku a dění v okolí - dálnice, železnice, noční podniky)
- Budoucí rozvojový potenciál území (což se plánuje v budoucnu stavět v okolí)
Jak vidíte, při koupi pozemku je třeba ohlídat spoustu záležitostí. Konzultujte proto vždy své rozhodnutí s odborníkem.
Čtěte také: Výběr stínící tkaniny
tags: #pozemek #pro #rodinný #dům #rozměry