Problematika odstupových vzdáleností staveb a vliv nově vznikající stavby na své okolí byla vždy aktuálním tématem a s příchodem nové právní úpravy zůstává i nadále velmi diskutovaným bodem ve stavebním právu.
Historický kontext a stará právní úprava
Do 1. července 2024 řešila odstupové vzdálenosti mezi stavbami Vyhláška o obecných požadavcích na využívání území č. 501/2006 Sb. Tato vyhláška, konkretizující stavební zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, stanovovala poměrně detailní pravidla.
Obecné požadavky a pravidla pro rodinné domy
- Obecné pravidlo (§ 25 odst. 1 vyhlášky č. 501/2006 Sb.): Vzájemné odstupy staveb musely splňovat urbanistické, architektonické, hygienické, požadavky na denní osvětlení a oslunění, na zachování kvality prostředí a další aspekty. Dále musely odstupy umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami.
- Rodinné domy (§ 25 odst. 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb.): Pokud byl mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesměla být menší než 7 metrů. Jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesměla být menší než 2 metry. Ve zvlášť stísněných podmínkách bylo možné tento parametr snížit až na 4 metry.
- Sklopná výška (§ 25 odst. 4 vyhlášky č. 501/2006 Sb.): V případech, kdy některá z protilehlých stěn sousedních staveb pro bydlení měla okna obytných místností, musel být odstup staveb roven minimálně výšce vyšší z protilehlých stěn. V praxi panovala nejednoznačnost ohledně výkladu sklopné výšky v budovách zasazených ve svažitém terénu a soudní výklad či obecně platná metodika v tomto směru dosud neexistovala. Posuzování vzdálenosti staveb skrze sklopnou výšku se neuplatnilo vždy, výjimku tvořily například stavby umísťované v prolukách.
- Garáže a související stavby (§ 25 odst. 5 vyhlášky č. 501/2006 Sb.): Pro garáže a další stavby související a podmiňující bydlení platilo, že vzdálenost od společných hranic pozemků nesměla být menší než 2 metry. S ohledem na charakter zástavby bylo možno umístit rodinný dům, garáž a další stavby související s užíváním rodinného domu až na hranici pozemku (§ 25 odst. 6 vyhlášky č. 501/2006 Sb.).
- Výjimky: Vyhláška č. 501/2006 Sb. taktéž umožňovala požádat o výjimku z nedodržení sklopné výšky za splnění podmínek podle § 169 zákona č. 183/2006 Sb.
Nový stavební zákon a jeho dopad na odstupové vzdálenosti
Od 1. července 2024 je účinná nová Vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, která spolu s Novým stavebním zákonem č. 283/2021 Sb. přináší revoluční změny v oblasti odstupových vzdáleností.
Zásadní změny v přístupu
Nový stavební zákon ruší konkrétní požadavky na vzdálenost 7 metrů mezi domy a tzv. „sklopné výšky“ v případě protilehlých stěn s okny. Došlo tak k určité liberalizaci stavebního práva v souvislosti s odstupovými vzdálenostmi, což bylo jedním z cílů zákonodárců.
Nová pravidla odstupových vzdáleností (§ 11 Vyhlášky č. 146/2024 Sb.)
Odstupové vzdálenosti mezi stavbami jsou nově řešeny pouze v pár větách § 11 v odst. 2 a odst. 4 Vyhlášky č. 146/2024 Sb. a odst. 3 generální klauzule. Nově platí, že:
Čtěte také: Pravidla pro stavbu plotu u komunikace
- Minimální vzdálenost od hranice pozemku: Stavba musí být umístěna minimálně 2 metry od hranice pozemků, vyjma pozemku veřejného prostranství.
- Umístění stavby na hranici pozemku: V případě umístění stavby na hranici pozemku nesmí být ve stěně stavby orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory; to neplatí při umístění stavby na hranici s pozemkem veřejného prostranství.
- Zamezení stékání vod a spadu sněhu: Stavba musí být umístěna tak, aby bylo zamezeno stékání srážkových vod a spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek.
- Obecná klauzule: Umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku.
Tato obecná klauzule klade větší důraz na posouzení stavebních úřadů. Stavební úřady musí dbát na to, aby umístěním nové stavby nedošlo k narušení vztahů k jiným objektům či zásahu do spravedlivého uspořádání vztahů v území. K aspektu neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku lze upozornit na důležité faktory, jako je zajištění dostatku denního světla, míry oslunění, zajištění možnosti údržby stavby, hygienické či další požadavky.
Výklad termínu „znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku“
Dle existující judikatury je třeba budoucí záměry sousedů jako účastníků stavebního řízení brát v potaz jen tehdy, pokud již tito žádali o povolení jimi zamýšlené stavby.
Výjimky z odstupových vzdáleností
Podle § 95 Vyhlášky č. 146/2024 Sb. je taktéž možné za splnění podmínek § 138 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., (nový) stavební zákon, požádat o výjimku z nedodržení minimální vzdálenosti, tzn. z nedodržení alespoň 2 metrů od hranic pozemků a umístění stavby se stavebními otvory na hranice pozemků. Při udělení výjimky však nesmí být ohroženy sousední pozemky nebo stavby, což již chrání § 11 Vyhlášky č. 146/2024 Sb., ze kterého se výjimka uděluje. O povolení výjimky již ale nebude stavební úřad rozhodovat samostatně. Podle NSZ je nutné, aby stavebník přímo do žádosti o vydání povolení záměru uvedl i to, zda-li žádá o povolení výjimky, případně jaké, odůvodnil ji a doložil závaznými stanovisky příslušných dotčených orgánů.
Drobné stavby v novém stavebním zákoně
Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. zavádí novou kategorizaci staveb, a to na drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní stavby. Pro drobné stavby platí specifická pravidla.
Definice drobných staveb
Drobnými stavbami se rozumí stavby menšího rozsahu a s omezeným vlivem na okolí. Zahrnují konstrukce s maximální zastavěnou plochou 40 m², výškou do 5 metrů, a mohou mít maximálně jedno nadzemní podlaží a sklep do hloubky 3 metry. Mezi ně patří zahradní domky, pergoly, altány, kůlny, přístřešky na auto, skleníky, bazény s odpovídajícími rozměry a další podobné stavby. Co všechno zahrnuje kategorie drobných staveb podle nového stavebního zákona, najdete v příloze č. 1 zákona. Drobné stavby naopak nezahrnují objekty jako jsou stavby pro bydlení nebo stavby pro rodinnou rekreaci.
Čtěte také: Stromy a plot: Právní úprava
Povolování drobných staveb
Pro drobné stavby (do 40 m² zastavěné plochy) není třeba žádat o stavební povolení ani kolaudaci. Pokud se však bude chtít stavebník vyhnout řízení před stavebním úřadem, musí stanovené odstupy uvedené ve vztahu k těmto drobným stavbám dodržet.
Ostatní důležité aspekty
Pražské stavební předpisy
Na území hlavního města Prahy jsou pravidla pro odstupové vzdálenosti staveb upravena odlišně od celostátní vyhlášky, a to nařízením, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (tzv. pražské stavební předpisy). Tyto požadavky jsou zakotveny zejména v § 28 a § 29 PSP.
- Dostatečný odstup od oken: Stavba musí mít dostatečný odstup od oken obytných místností stávajících okolních budov.
- Minimální odstup od hranice pozemku: Nestanoví-li územní nebo regulační plán jinak, musí být odstup stavby od hranice sousedního pozemku minimálně 3 metry.
- Překročení minimálního odstupu: Minimální odstup od hranice pozemku může překročit střecha maximálně o 0,5 metru, dodatečné zateplení budovy maximálně o 0,3 metru a podzemní část stavby až k hranici pozemku.
- Umístění stavby na hranici pozemku: Je-li stavba umístěna na hranici pozemku, nesmí být ve stěně umisťované stavby orientované k sousednímu pozemku žádné stavební otvory a musí být zabráněno stékání vody a pádu sněhu na sousední pozemek.
Požární bezpečnost staveb (PBS)
Z pohledu požární bezpečnosti staveb je potřeba zabránit přenosu vzniklého požáru vně posuzovanou budovu a na sousední stavby. Přenos požáru se děje pomocí tzv. požárně otevřených ploch (okna, dveře, střešní plášť, obvodové stěny apod.). Odstupová vzdálenost od posuzovaného objektu se měří jako kolmá vzdálenost od požárně otevřené plochy k hranici požárně nebezpečného prostoru, kde končí nebezpečí přenesení požáru sáláním tepla nebo padajícími částmi hořícího objektu (ČSN 73 0802). Odstupové vzdálenosti jsou obvykle stanoveny specialistou v projektové dokumentaci.
Tabulka srovnání staré a nové úpravy odstupových vzdáleností pro rodinné domy a drobné stavby
| Aspekt | Vyhláška č. 501/2006 Sb. (do 30.6.2024) | Vyhláška č. 146/2024 Sb. (od 1.7.2024) |
|---|---|---|
| Minimální vzdálenost mezi rodinnými domy (volný prostor) | 7 m (ve stísněných podmínkách až 4 m) | Zrušeno, nahrazeno obecnou klauzulí |
| Minimální vzdálenost od společné hranice pozemku (RD) | 2 m | 2 m (vyjma veřejného prostranství) |
| Sklopná výška (okna obytných místností) | Minimálně výška vyšší z protilehlých stěn | Zrušeno, nahrazeno obecnou klauzulí |
| Garáže a související stavby od hranice pozemku | 2 m (možnost na hranici pozemku dle charakteru zástavby) | 2 m (vyjma veřejného prostranství), s možností umístění na hranici bez stavebních otvorů |
| Umístění stavby na hranici pozemku (stavební otvory) | Povoleno s výjimkou a dodržením podmínek | Nepovoleno (s výjimkou veřejného prostranství) |
| Obecná klauzule (urbanistické, architektonické požadavky) | Ano, ale s detailnějšími pravidly | Ano, s větším důrazem na posouzení stavebním úřadem |
| Výjimky | Dle § 169 zákona č. 183/2006 Sb. | Dle § 138 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb. (s přímou žádostí) |
| Zamezení stékání srážkových vod a spadu sněhu | Implicitní požadavek | Explicitní požadavek |
Zjednodušení povolování staveb a odstupových vzdáleností je klíčovým prvkem Nového stavebního zákona. Je však nutné si uvědomit, že každý případ je individuální a je třeba jej posoudit s ohledem na konkrétní podmínky a obecné požadavky na umožnění budoucí zástavby sousedního pozemku nebo neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku. Vliv nově vznikající stavby na své okolí a dodržení odstupových vzdáleností zůstane i nadále aktuálním tématem.
Čtěte také: Jak sázet živý plot
tags: #odstupova #vzdalenost #drobnych #staveb