Nový stavební zákon přinesl zásadní změny v oblasti stavebnictví, které se dotýkají i odstupové vzdálenosti staveb a odstupové vzdálenosti od hranic pozemku. Tato změna výrazně ovlivňuje možnosti výstavby a rekonstrukce nemovitostí. Odstup stavby od hranice pozemku je jedním ze základních principů urbanistického plánování a ochrany práv sousedů.
Je důležité si uvědomit, že řada podmínek, které musíte splnit, se pojí nejen ke stavbě samotné, ale např. také k umístění stavby na pozemku. Jednou z nejdůležitějších věcí, na kterou je třeba pamatovat již při úplném začátku s plánováním stavby, resp. už při výběru pozemku, je pak podmínka dodržení rozestupů mezi stavbami. Umístění každé jednotlivé stavby je samo o sobě způsobilé výrazně a na dlouhou dobu ovlivnit kvalitu prostoru, ve kterém žijeme. Umisťování staveb je proto svázáno celou řadou norem.
Nový stavební zákon a prováděcí vyhlášky
Od 1. července 2024 se v plné míře spustí povolování podle nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů - NSZ). Jedná se zásadní rekodifikaci stavebního práva, která přináší nové definice i postupy a vytváří velmi turbulentní právní prostředí.
Nový stavební zákon přinesl v oblasti odstupových vzdáleností určité zjednodušení. Základ požadavků na výstavbu je tedy nově upraven přímo v zákoně. NSZ byl již 3× novelizován. Zásadní prováděcí vyhlášky jsou vydávány na poslední chvíli. Nová vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, prošla notifikací v EU beze změny a ve Sbírce zákonů vyšla v sice předpokládané podobě, ale teprve 12. června 2024. Vyhláška o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb (vyhláška č. 398/2009 Sb.) je nahrazena novou úpravou přístupnosti, která je řešena také přímo v nové vyhlášce o požadavcích na výstavbu.
Požadavky na výstavbu podle § 137 NSZ a podle celostátní vyhlášky č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, se nově týkají všech staveb bez ohledu na jejich velikost či účel.
Čtěte také: Plot a hranice pozemku
Změny v odstupových vzdálenostech od 1.7.2024
Podle nového stavebního zákona se ruší konkrétní požadavky na vzdálenost 7 metrů mezi domy a tzv. „sklopné výšky“ v případě protilehlých stěn s okny. Nově platí, že stavba musí být umístěna minimálně 2 metry od hranice pozemku, vyjma pozemku veřejného prostranství. Tuto informaci naleznete v § 11 NSZ (Umisťování stavby s ohledem na stavební čáru a na hranici pozemku). Bližší informace naleznete ve vyhláška č. 146/2024 Sb. Přímo podle § 11 odst. 2 a odst. 4 této vyhlášky.
Odstupové vzdálenosti mezi stavbami jsou nově řešeny pouze v pár větách s tím, že umístěním stavby nesmí být znemožněna budoucí zástavba sousedního pozemku nebo ohrožena stávající zástavba sousedního pozemku. Stavba musí být dále umístěna minimálně 2 m od hranice pozemků vyjma pozemku veřejného prostranství. V případě umístění stavby na hranici pozemku, nesmí být ve stěně stavby orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory; to neplatí při umístění stavby na hranici s pozemkem veřejného prostranství. Stavba musí být umístěna tak, aby bylo zamezeno stékání srážkových vod a spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek.
To znamená, že s příchodem nové právní úpravy zaniká při umisťování RD požadavek minimální vzdálenosti 7 m, respektive sklopné výšky protilehlých stěn RD v případě oken z obytných místností směřujících ke společné hranici pozemků. Nová hranice vzájemných vzdáleností je zmenšena na 2 m od hranice pozemků. V případě použití výjimky bude možné i tento minimální požadavek překonat a umístit RD až na hranice pozemků. Stavební úřad tak bude zajímat pouze kritérium odstupu 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství.
Charakter okolní zástavby a budoucí využití pozemku
Nicméně, zákon vyžaduje, aby umístění domu respektovalo charakter okolní zástavby a nezabránilo budoucímu využití sousedního pozemku. Zároveň musí být zajištěna možnost údržby domu. Pro stavební úřad, především však pro účastníky stavebního řízení zahájeného po 1.7.2024, bude oproti minulému právnímu stavu spoléhajícímu na přesnou kvantifikaci vzdálenosti staveb důležité se vypořádat s obecnými požadavky na umožnění budoucí zástavby sousedního pozemku nebo neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku. Vztah k umožnění budoucí zástavby sousedů jako účastníků stavebního řízení je třeba brát v potaz jen tehdy, pokud již tito zažádali o povolení jimi zamýšlené stavby.
K aspektu neohrožení stávající zástavby sousedního pozemku lze upozornit na důležité faktory jako je zajištění dostatku denního světla, míry oslunění, zajištění možnosti údržby stavby, hygienické či další požadavky. Vnitřní prostor stavby musí být podle odst. 3 tohoto ustanovení navržen a proveden tak, aby bylo zajištěno jeho denní osvětlení podle účelu užívání stavby. Požadavek proslunění se tedy nově nevztahuje vůbec na bytové a rodinné domy, ty už pro proslunění nemusí vyžadovat určitou orientaci bytu. Podle § 20 odst. 3 vyhlášky se stavba navrhuje a provádí s ohledem na zastínění obytných a pobytových místností stávající budovy ovlivněné navrhovanou stavbou, s výjimkou pobytové místnosti ve stavbě pro bydlení a bytu v podzemním podlaží.
Čtěte také: Přečtěte si o požární bezpečnosti staveb
Další specifické požadavky
- Pro nebytové stavby platí obecně stejná pravidla jako pro stavby bytové.
- Co se týká zvláštních požadavků staveb pro bydlení a byty, ty jsou ve vyhlášce obsaženy pouze v jednom paragrafu, konkrétně v § 49.
- Světlá výška obytné místnosti nebo pobytové místnosti stavby pro bydlení musí být minimálně 2,5 m. Zde je povoleno snížení 100 mm oproti dnešnímu standardu. To platí pro rodinné i bytové domy shodně. Světlá výška může být snížena až na 2,2 m, nejvýše nad polovinou podlahové plochy obytné místnosti. V podkroví musí být světlá výška obytné místnosti minimálně 2,2 m.
- U staveb bytových domů se vstupy do bytů v úrovni čtvrtého a vyššího nadzemního podlaží nebo podkroví v téže úrovni musí být zřízen výtah (§ 32 odst. 3 vyhlášky o požadavcích na výstavbu). Výtah v bytovém domě musí zajistit přístup do všech jeho společných prostor.
- Stavební řízení: Pokud zjistí stavební úřad, že stavba byla postavena s nedodržením odstupových vzdáleností, může zahájit stavební řízení.
Stavět přímo na hranici pozemku
Stavět na hranici pozemku je možné, pokud:
- to umožňuje územní plán obce - některé územní plány s tím počítají, například v řadové zástavbě.
- je to technicky nezbytné - např. pro napojení na stávající infrastrukturu nebo kvůli svažitému terénu.
- soused výslovně souhlasí - ideálně písemně.
- jedná se o drobnou, vedlejší nebo dočasnou stavbu, která splňuje podmínky zákona a nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení (např. některé druhy přístřešků, kůlen, oplocení apod.).
Dále, umisťuje-li se stavba na hranici pozemku, nesmí být ve stěně stavby orientované k hranici pozemku žádné stavební otvory; to neplatí při umístění stavby na hranici s pozemkem veřejného prostranství. Stavba musí být umístěna tak, aby bylo zamezeno stékání srážkových vod a spadu sněhu ze stavby na sousední pozemek.
Výjimky z odstupových vzdáleností
Podle § 95 Vyhlášky č. 146/2024 Sb. je taktéž možné za splnění podmínek § 138 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., (nový) stavební zákon, požádat o výjimku z nedodržení minimální vzdálenosti, tzn. z nedodržení alespoň 2 metrů od hranic pozemků a umístění stavby se stavebními otvory na hranice pozemků. Lze poukázat na to, že podle § 138 odst. 1 nového stavebního zákona nesmí být při udělení výjimky ohroženy sousední pozemky nebo stavby, což již chrání § 11 Vyhlášky č. 146/2024 Sb., ze kterého se výjimka uděluje.
Stavebník si i podle NSZ může požádat o udělení výjimky z těch ustanovení vyhlášky o požadavcích na výstavbu, ze kterých tento předpis povolení výjimky výslovně umožňuje (jsou uvedeny v § 95 odst. 1 a 2 vyhlášky), a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví nebo života osob nebo zvířat, životní prostředí, sousední pozemky nebo stavby. O povolení výjimky již ale nebude stavební úřad rozhodovat samostatně. Podle NSZ je nutné, aby stavebník přímo do žádosti o vydání povolení záměru uvedl i to, zda-li žádá o povolení výjimky, případně jaké, odůvodnil ji a doložil závaznými stanovisky příslušných dotčených orgánů.
Musíme však mít na paměti, že výjimka z odstupu stavby není právně nárokovatelná. Její udělení závisí na správním uvážení stavebního úřadu. Ten posuzuje každý případ individuálně, přičemž může výjimku zamítnout i v případě, že by technicky byla realizovatelná. Výjimka musí být vždy řádně odůvodněna a nesmí být v rozporu s veřejným zájmem nebo s ochranou práv sousedů. Součástí žádosti o výjimku by mělo být i vyjádření dotčených vlastníků sousedních pozemků.
Čtěte také: Časový odstup při zateplování fasády: druhá vrstva lepidla
Pražské stavební předpisy (PSP)
Na území hlavního města Prahy jsou pravidla (nejen) pro odstupové vzdálenosti staveb upravena odlišně od vyhlášky, a to nařízením, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (tzv. pražské stavební předpisy). Požadavky na odstupové vzdálenosti staveb umisťovaných na území hlavního města Prahy jsou zakotveny zejména v § 28 a § 29 PSP.
Podle PSP musí být stavba umístěna tak, aby měla dostatečný odstup od oken obytných místností stávajících okolních budov. Splnění požadavku se prokazuje splněním odstupového úhlu podle bodu 2 přílohy č. 1 k tomuto nařízení pro okna obytných místností stávajících okolních budov. Odstup od hranice pozemku a pravidla pro umisťování staveb při hranici pozemku se uplatní výhradně při umisťování staveb při hranici se sousedními zastavěnými pozemky a pozemky určenými k zastavění. Na hranici s veřejným prostranstvím a vodními plochami se tyto neuplatní.
Nestanoví-li územní nebo regulační plán v souladu s § 83 odst. 2 jinak, musí být odstup stavby od hranice sousedního pozemku minimálně 3 m. Tato podmínka platí i pro stavbu nebo její část, nepřesahuje-li výšku 3,5 m a délku hrany přiléhající k jednomu sousednímu pozemku 9 m a ke všem sousedním pozemkům 15 m; tyto podmínky musí být splněny v součtu pro všechny stavby nově umisťované i stávající. Minimální odstup od hranice pozemku může překročit střecha maximálně o 0,5 m, dodatečné zateplení budovy maximálně o 0,3 m a podzemní část stavby až k hranici pozemku.
Je-li stavba umístěna na hranici pozemku, nesmí být ve stěně umisťované stavby orientované k sousednímu pozemku žádné stavební otvory a musí být zabráněno stékání vody a pádu sněhu na sousední pozemek. Tam, kde mezi sebou stavby tvoří volný prostor, musí být tento přístupný k provedení údržby. Odstupy staveb musí dále splňovat požadavky jiných právních předpisů.
Co hrozí při nedodržení odstupů a jak se bránit
Nedodržení požadovaného odstupu stavby je přestupkem proti stavebnímu zákonu. Pokud stavební úřad zjistí, že došlo k porušení, může nařídit:
- zastavení stavby,
- dodatečné projednání stavby v řízení o dodatečném povolení,
- odstranění stavby, pokud není možné ji legalizovat.
Za porušení stavebního zákona mohou být uloženy vysoké pokuty jak fyzickým, tak právnickým osobám. Stavební úřad může uložit pokutu až do výše 500 000 Kč fyzické osobě nebo až 2 miliony Kč právnické osobě. V případě, že není možné stavbu dodatečně povolit, úřad může nařídit její odstranění na náklady stavebníka.
Pokud soused postaví stavbu příliš blízko nebo přímo na hranici pozemku bez vašeho souhlasu, můžete se bránit několika způsoby:
- Podnětem ke stavebnímu úřadu - úřad je povinen přezkoumat, zda je stavba legální a v souladu se zákonem.
- Stížností na porušení územního plánu nebo zákona.
- Občanskoprávní žalobou - pokud stavba porušuje vaše vlastnická práva (např. stíní zahradu, brání výhledu, hlučí apod.).
V každém případě doporučujeme jednat nejprve smírně - sousedské spory jsou často dlouhé a nákladné. Pokud ale narazíte na neústupnost, neváhejte využít právní pomoc.
Pokud stavební úřad nařídí odstranění stavby, má stavebník právo se bránit:
- Podáním odvolání k nadřízenému stavebnímu orgánu (např. krajský úřad).
- Správní žalobou ke krajskému soudu - je třeba ji podat do dvou měsíců od doručení rozhodnutí.
- Žádostí o přezkum nebo obnovu řízení, pokud se objeví nové skutečnosti.
Zároveň je možné se pokusit dodatečně legalizovat stavbu, pokud je to technicky a právně možné - tedy pokud stavba neodporuje územnímu plánu a nejsou proti ní závažné námitky sousedů.
Tabulka: Srovnání odstupových vzdáleností dle legislativy
| Typ stavby / Vzdálenost | Do 30.6.2024 (Vyhláška č. 501/2006 Sb.) | Od 1.7.2024 (Vyhláška č. 146/2024 Sb.) | Pražské stavební předpisy |
|---|---|---|---|
| Mezi rodinnými domy | Min. 7 m (ve stísněných podmínkách až 4 m, pokud nejsou okna obytných místností) | Nevyřešeno přímo (řídí se obecnými požadavky) | Dle odstupového úhlu a regulace územním/regulačním plánem |
| Od společné hranice pozemků (rodinné domy, garáže) | Min. 2 m | Min. 2 m (kromě veřejného prostranství) | Min. 3 m (pokud není plánem stanoveno jinak) |
| Na hranici pozemku | Možné s ohledem na charakter zástavby, bez stavebních otvorů a se zamezením stékání vod/sněhu | Možné, bez stavebních otvorů směrem k sousednímu pozemku a se zamezením stékání vod/sněhu (kromě veřejného prostranství) | Možné, bez stavebních otvorů a se zamezením stékání vod/sněhu |
| Sklopná výška (protilehlé stěny s okny) | Rovna výšce vyšší z protilehlých stěn (výjimka pro rodinné domy) | Zrušeno | Dle odstupového úhlu (§ 28 odst. 1 PSP) |
| Max. přesah střechy/zateplení přes hranici pozemku | Není uvedeno | Není uvedeno | Střecha 0,5 m, zateplení 0,3 m |
tags: #odstup #staveb #stavby #tesne #prilehajici #pristavba