Nový stavební zákon přinesl zásadní změny v oblasti stavebnictví, které se dotýkají i odstupové vzdálenosti staveb a odstupové vzdálenosti od hranic pozemku. Tato změna výrazně ovlivňuje možnosti výstavby a rekonstrukce nemovitostí.
Obecné požadavky na odstupové vzdálenosti
Odstupová vzdálenost je minimální požadovaná vzdálenost mezi stavbou a hranicí pozemku. Stavební řízení: Pokud zjistí stavební úřad, že stavba byla postavena s nedodržením odstupových vzdáleností, může zahájit stavební řízení. Pokuty: Za porušení stavebního zákona mohou být uloženy vysoké pokuty jak fyzickým, tak právnickým osobám.
Umisťování staveb je svázáno celou řadou norem. Stavební úřady by měly přihlížet ke všem ustanovením platné právní úpravy a současně respektovat základní zásady činnosti správních orgánů zakotvené ve správním řádu. Splnění minimální odstupové vzdálenosti bez dalšího neznamená splnění požadavku na umístění stavby v souladu se závaznou legislativou.
Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí. Odstupy musí dále umožňovat údržbu staveb a užívání prostoru mezi stavbami pro technická či jiná vybavení a činnosti, například technickou infrastrukturu.
Nový stavební zákon a prováděcí vyhlášky
Podle nového stavebního zákona se ruší konkrétní požadavky na vzdálenost 7 metrů mezi domy a tzv. „sklopné výšky“ v případě protilehlých stěn s okny. Nově platí, že stavba musí být umístěna minimálně 2 metry od hranice pozemku, vyjma pozemku veřejného prostranství. Tuto informaci naleznete v § 11 NSZ (Umisťování stavby s ohledem na stavební čáru a na hranici pozemku). Nicméně, zákon vyžaduje, aby umístění domu respektovalo charakter okolní zástavby a nezabránilo budoucímu využití sousedního pozemku. Zároveň musí být zajištěna možnost údržby domu. Bližší informace naleznete ve vyhláška č. 146/2024 Sb. Přímo podle § 11 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“), zakotvuje povinnost být šetrný k zájmům vlastníků sousedních pozemků a staveb. Jde o základní princip, na jehož základě je třeba interpretovat všechna další pravidla týkající se vzájemných odstupů a vzdáleností mezi stavbami.
Čtěte také: Plot a hranice pozemku
Problematiku odstupových vzdáleností upravuje hlavně prováděcí vyhláška ke stavebnímu zákonu č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území (dále jen „vyhláška“). Ustanovení § 25 vyhlášky zakotvuje jak (i) obecné pravidlo pro vzájemné odstupy všech staveb, tak (ii) konkrétní hodnoty, které je nutné respektovat při umisťování staveb pro bydlení či rekraci, případně staveb nebytových. Stavební zákon nově přinesl v oblasti odstupových vzdáleností určité zjednodušení. Nicméně je důležité si uvědomit, že každý případ je individuální a je třeba jej posoudit s ohledem na konkrétní podmínky.
Od 1. července 2024 se v plné míře spustí povolování podle nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů - NSZ). Jedná se o zásadní rekodifikaci stavebního práva, která přináší nové definice i postupy a vytváří velmi turbulentní právní prostředí. NSZ byl již 3× novelizován. Zásadní prováděcí vyhlášky jsou vydávány na poslední chvíli. Nová vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, prošla notifikací v EU beze změny a ve Sbírce zákonů vyšla v sice předpokládané podobě, ale teprve 12. června 2024. Základ požadavků na výstavbu je tedy nově upraven přímo v zákoně. Vyhláška o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb (vyhláška č. 398/2009 Sb.) je nahrazena novou úpravou přístupnosti, která je řešena také přímo v nové vyhlášce o požadavcích na výstavbu.
Kritéria pro doplňkové stavby (garáže)
Co se týče zastavěné plochy a odstupu od hranice pozemku, stavební zákon pro garáže nestanovuje žádná kritéria. Teoreticky tedy může být garáž umístěna na hranici pozemku (v případě, že její požárně nebezpečný prostor nebude zasahovat na sousední pozemky, nebude stínit okna obytných místností apod.). Její velikost, umístění i tvar střechy může však řešit podrobnější územně plánovací dokumentace. Tuto informaci Vám poskytnou na příslušném stavebním úřadě.
S ohledem na charakter zástavby je možno umístit až na hranici pozemku rodinný dům, garáž a další stavby a zařízení související s užíváním rodinného domu. Ve vyhlášce č. 501/2006 Sb. je uvedeno: „Vzájemné odstupy staveb musí splňovat požadavky urbanistické, architektonické, životního prostředí, hygienické, veterinární, ochrany povrchových a podzemních vod, státní památkové péče, požární ochrany, bezpečnosti, civilní ochrany, prevence závažných havárií, požadavky na denní osvětlení a oslunění a na zachování kvality prostředí.“
Z hlediska legislativy by měl mít rodinný dům nejméně jedno garážové stání na jeden byt. Není-li možné garážové stání situovat v domě nebo stavebním napojením na něj, musí být vymezena odpovídající plocha na pozemku. Řešení garáže zároveň s domem je zásadně ovlivněno velikostí, orientací a tvarem pozemku ke světovým stranám, jeho napojením na přístupovou komunikaci a také jeho svažitostí. Pokud se rozhodneme řešit garáž jako součást domu v nadzemním podlaží, musíme si uvědomit, že nám může ubírat z domu obytný prostor. Vhodnější je umístění garáže do přístavby k domu, nebo řešit garáž jako samostatný objekt. Svou roli hraje otázka, zda se bude jednat o vytápěnou či nevytápěnou místnost. Jiná je situace u domů na svahu a umístěním garáže se řeší využití podzemního podlaží. Podmínky výstavby pro daný pozemek či lokalitu dále blíže specifikuje územní plán či regulační plán obce.
Čtěte také: Přečtěte si o požární bezpečnosti staveb
Pro nebytové stavby platí obecně stejná pravidla jako pro stavby bytové.
Specifické odstupové vzdálenosti
Vzdálenost mezi sousedními domy
Podle ustanovení § 25 odst. 2 vyhlášky, pokud je mezi rodinnými domy volný prostor, vzdálenost mezi nimi nesmí být menší než 7 m (ve zvlášť stísněných podmínkách může být tento parametr snížen až na 4 m) a jejich vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší než 2 m. Pro jiné stavby pro bydlení už nemá dosavadní pravidlo tzv. „sklopné výšky“. Stavební úřad tak bude zajímat pouze kritérium odstupu 2 m od hranice pozemku vyjma pozemku veřejného prostranství.
Výjimku lze učinit ve stísněných podmínkách, kdy je možné vzdálenost snížit na 4 m. Výjimku lze uplatnit pouze v případě, že na protilehlých stěnách domů nejsou okna do obytných místností. V takové situaci také nemusíte dodržet minimální vzdálenost od hranice pozemku. Mimo pozemek lze umístit pouze domovní přípojky inženýrských sítí.
U staveb pro rodinnou rekreaci je přípustná vzdálenost 10 metrů (viz § 25 odst. 3 vyhlášky). Vyhláška výslovně neřeší otázku odstupových vzdáleností mezi rodinnými domy a stavbami pro rodinnou rekreaci. Při posouzení nejmenšího přípustného odstupu mezi stavbou rodinného domu a stavbou pro rodinnou rekreaci je podle ustálené judikatury Nejvyššího správního soudu třeba přihlédnout k záměrům využití daného území vyjádřeným v územním plánu obce. Je-li území primárně určeno k zástavbě rodinnými domy, je tak na místě dodržet méně přísný limit stanovený pro odstup mezi rodinnými domy.
Vzdálenost od silnice
Vyhláška rovněž stanoví minimální vzdálenost rodinných domů od vozovky. Vzdálenost průčelí domu musí být nejméně 3 m od okraje silnice. Od tohoto požadavku lze upustit u budov, které jsou postaveny v proluce řadové zástavby. V odstavci 7 je pak upravena vzdálenost průčelí budov, v nichž jsou okna obytných místností. Tato vzdálenost musí být nejméně 3 m od okraje vozovky silnice nebo místní komunikace, přičemž se neuplatní u budov umisťovaných ve stavebních prolukách řadové zástavby a u budov, jejichž umístění stanoví vydaná územně plánovací dokumentace.
Čtěte také: Časový odstup při zateplování fasády: druhá vrstva lepidla
Měření odstupových vzdáleností
Způsob měření odstupů a vzdáleností je speciálně upraven v ustanovení § 25 odst. 8 vyhlášky, a to skrze nejkratší spojnici mezi vnějšími (protilehlými) povrchy. Současně toto ustanovení taxativně vyjmenovává určité členitosti povrchu, od kterých se případně odstupové vzdálenosti měří (tj. balkony, lodžie a terasy). V tomto (úplném) výčtu není obsažena jakákoliv členitost povrchu stavby, ale pouze některé výstupy. Pokud takový výstup posuzovaná stavba nemá, je třeba vzdálenost měřit od vnějšího povrchu obvodové stěny.
Odstupy budov se měří v nejkratších spojnicích vnějšího povrchu jejich vnějších stěn, v nejkratších spojnicích od hranice pozemku a silnice. V případě balkonů, teras nebo přístřešků, které přesahují šířku 1,5 m od vnější stěny, se za hranu budovy považuje hrana konkrétní vystupující části budovy.
Další důležité aspekty
Budoucí záměry
Není výjimkou, že stavební úřad konkrétní záměr posoudí i ve vztahu k dosud neexistující (byť do budoucna možné) stavbě na sousedově pozemku. V této situaci je na místě obrana stavebníka, neboť podle ustálené judikatury platí, že se do úvahy sice berou i budoucí stavební záměry sousedů jakožto účastníků územního řízení, avšak pouze v případě, pokud již tito zažádali o povolení jimi zamýšlené stavby.
Výjimky
Za splnění podmínek § 169 stavebního zákona stavební úřad může (ale nemusí) z ustanovení § 25 odst. 2 až 7 udělit výjimku. Stavebník si i podle NSZ může požádat o udělení výjimky z těch ustanovení vyhlášky o požadavcích na výstavbu, ze kterých tento předpis povolení výjimky výslovně umožňuje (jsou uvedeny v § 95 odst. 1 a 2 vyhlášky), a jen pokud se tím neohrozí bezpečnost, ochrana zdraví nebo života osob nebo zvířat, životní prostředí, sousední pozemky nebo stavby. O povolení výjimky již ale nebude stavební úřad rozhodovat samostatně. Podle NSZ je nutné, aby stavebník přímo do žádosti o vydání povolení záměru uvedl i to, zda-li žádá o povolení výjimky, případně jaké, odůvodnil ji a doložil závaznými stanovisky příslušných dotčených orgánů.
Problematika povolování výjimek je pak podrobně popsána v dokumentu, který vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj České republiky jako pracovní pomůcku odboru stavebního řádu.
Světlá výška a parkovací stání
Odst. 1 vyhlášky stanoví, že světlá výška obytné místnosti nebo pobytové místnosti stavby pro bydlení musí být minimálně 2,5 m. Zde je povoleno snížení 100 mm oproti dnešnímu standardu. To platí pro rodinné i bytové domy shodně. Světlá výška může být snížena až na 2,2 m, nejvýše nad polovinou podlahové plochy obytné místnosti. V podkroví musí být světlá výška obytné místnosti minimálně 2,2 m (opět snížení 100 mm oproti dnešnímu standardu).
Parkování osobních vozů je řešeno nově s využitím účelových jednotek v příloze č. 1 k NSZ. Výpočet se v případě bydlení odvíjí nikoliv od bytové jednotky o dané velikosti, ale od podlahové plochy, jak je definována v NSZ. Postačí přitom 1 parkovací stání na 120 m² podlahové plochy. To ale může být i několik bytových jednotek, na které by tak připadalo jediné parkovací místo.
Pražské stavební předpisy
Pro úplnost je třeba uvést, že na území hlavního města Prahy jsou pravidla (nejen) pro odstupové vzdálenosti staveb upravena odlišně od vyhlášky, a to nařízením, kterým se stanovují obecné požadavky na využívání území a technické požadavky na stavby v hlavním městě Praze (tzv. pražské stavební předpisy).
tags: #odstup #staveb #garaz #predpisy