Vysoké ceny nemovitostí a nevýhodné úrokové sazby hypoték ženou stále více lidí do pronájmů. Spousta lidí přitom v jednom pronajatém bytě žije klidně desítky let a chtějí, aby byt odpovídal jejich vkusu a potřebám. Proto se mnoho z nich vrhne na úpravy bytu. Tyto úpravy jsou ale značně omezeny. Přece jen je byt stále vlastnictvím jeho majitele, i když v něm nebydlí.
Družstevní byt: Specifika a omezení
Bytová družstva jsou pozůstatkem minulé doby, ale i vracejícím se trendem. Tyto byty se přitom od bytů v osobním vlastnictví značně liší, a to i v oblasti drobných oprav a úprav. V případě družstevního bytu totiž nejste vlastníkem vy, ale bytové družstvo. Vy pak vlastníte v tomto bytovém družstvu podíl a máte právo k pronájmu.
Členové družstva, tedy jednotliví nájemníci, platí v nájemném pouze účelně vynaložené náklady vzniklé při správě družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, údržbu a modernizaci domu + příspěvky na tvorbu finančních rezerv družstva. Do nájemného může být zahrnuta i splátka úvěru družstva, která se rozpočítává mezi členy (tzv. anuita), nebo další členský vklad.
Výhody družstevního bytu
- Nižší vstupní náklady: Oproti nákupu bytu do vašeho vlastnictví je vstupní investice do družstevního bytu zpravidla nižší, protože se neplatí plná tržní hodnota bytu, ale pouze tzv. členský podíl.
- Nepodléhá dani z nabytí nemovité věci: Při koupi družstevního bytu neplatíte daň z nabytí nemovité věci. Navíc nejste evidováni v katastru nemovitostí.
- Možnost financování družstvem: Některá družstva umožňují financování členského podílu přímo prostřednictvím družstva, což může být výhodné pro lidi, kteří nemohou získat hypotéku.
- Kolektivní vlastnictví: Družstevníci sdílejí společnou odpovědnost za správu a údržbu celého domu, čímž se rozloží zodpovědnost mezi jednotlivé nájemce.
Nevýhody družstevního bytu
- Omezená práva: Člen družstva nevlastní nemovitost, pouze členský podíl, což znamená, že jeho práva jsou omezena.
- Členové družstva musejí dodržovat interní pravidla, která omezují některé rozhodovací možnosti ohledně užívání bytu.
- Omezené možnosti podnájmu: Podnájem družstevního bytu musí být v souladu s nastavenými pravidly a často vyžaduje souhlas družstva.
Rekonstrukce a úpravy v družstevním bytě
Pokud se chystáte na větší opravy družstevního bytu, budete potřebovat povolení družstva. Takové povolení může být přitom stanoveno ve stanovách družstva nebo si budete muset zažádat. V každém případě byste měli družstvo o rekonstrukci informovat. Stejně tak budete u některých družstev potřebovat povolení i u úprav nevyžadující stavební povolení, například, když se rozhodnete vyměnit kuchyňskou linku nebo položit novou podlahu.
I přesto, že jste v družstevním bytě prakticky nájemcem, neplatí u drobných oprav stejná pravidla jako u pronajatého bytu. NOZ totiž stanovuje, že rozsah drobných oprav a běžné údržby si družstvo stanovuje samo ve svých stanovách. V praxi to může fungovat třeba tak, že družstvo stanoví rozsah drobných oprav a běžné údržby tak, že za vše, kromě venkovních částí bytu a společných částí a prostor, bude zodpovídat sám člen družstva.
Čtěte také: Vlastnosti cihel pro muzea
Stavební zákon 183/2006 Sb. byl novelizován zákonem číslo 350/2013 Sb. Rekonstrukce bytů je v zákoně zahrnuta pod pojmem „stavební úprava“. Pokud však budete měnit stávající dispozice bytu - bourat jádro, posouvat příčky, které nejsou nosné, stavět nové příčky třeba jen u nového bytového jádra - je nutné ohlášení stavby. Vzhledem k tomu, že při rekonstrukci jde vždy o výměnu bytové elektrorozvodnice, osazení nových jističů a o nové rozvody, je nutná po ukončení prací také revize. Novela zákona přinesla i změny týkající se přestupků fyzických osob, stavbyvedoucích, včetně sankcí.
Jedním ze základních pravidel pronájmu je, že nájemce musí pronajímateli vrátit byt v původním stavu. Pokud jste dostali byt vybavený kuchyňskou linkou a se zařízenou koupelnou, musíte ho takto také vrátit. Žádné vybavení by nemělo chybět ani přebývat, tedy pokud jste se s pronajímatelem předem nedohodli.
Občanský zákoník ale určuje také to, co nájemník v bytě měnit může. Tím jsou opravy a drobná údržba bytu, úpravy bytu, které mají za cíl zabránit škodě a dočasné úpravy bytu, tedy např. vybavení bytu a zatlučení hřebíků pro zavěšení obrázků. Poté je však třeba všechny dočasné úpravy vrátit do původního stavu - byt vyklidit, díry po hřebících zatmelit apod. Povolené je také všechno to, co si nájemce s majitelem bytu ustanovili v nájemní smlouvě.
Plovoucí podlahy a jejich opravy v družstevním bytě
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 380/2004, ze dne 31. května 2005, řešil situaci, kdy žalobci (společní nájemci družstevního bytu) se po žalovaném (pronajímateli bytu) domáhali zaplacení nákladů na odstranění závad v bytě, které se začaly objevovat brzy po nastěhování. V důsledku popraskání betonových podlah se začala odlepovat nášlapná korková vrstva a byt se stal neobyvatelným. Žalované družstvo přes jejich výzvy k odstranění těchto závad zůstalo nečinné.
Soud prvního stupně zjistil, že rozpraskání betonové podkladní vrstvy podlahy bylo způsobeno použitím betonu, jenž je pro plovoucí typ podlahy nepřípustný a neumožňuje aplikaci jakéhokoli typu nášlapné podlahoviny. Žalované družstvo závady bytu neodstranilo a žalobci nechali provést opravu betonové podlahy v celém bytě (vyjma sociálního zařízení).
Čtěte také: Betonáž a počasí
Soud prvního stupně dovodil, že zjištěná závada podlahy bytu neumožňovala aplikaci jakékoli podlahové krytiny a byla kvalifikována jako závada, která brání řádnému užívání bytu ve smyslu § 691 obč. zák. (již žalobci nezpůsobili), s tím, že pronajímatel (žalované družstvo) porušil svou povinnost předat byt nájemcům (žalobcům) ve stavu způsobilém k řádnému užívání zakotvenou v § 687 odst. 1 obč. zák.
Odvolací soud však rozsudek změnil a žalobu zamítl. Převzal skutkový stav zjištěný soudem prvního stupně a ze stanov žalovaného ve znění účinném od 10. 12. 1996, jimiž doplnil dokazování, zjistil, že podle jejich článku 39 odst. 1 je družstvo povinno zajistit členu - nájemci družstevního bytu plný a nerušený výkon jeho práv spojených s užíváním bytu. Zejména je povinno odevzdat mu byt ve stavu způsobilém pro řádné užívání. Podle odstavce 2 uvedeného článku je nájemce bytu povinen udržovat družstevní byt (nebytový prostor) v řádném technickém stavu a hradit veškeré opravy včetně případných výměn zařizovacích předmětů, kromě oprav a výměn specifikovaných v příloze č. 1, která je nedílnou součástí stanov. Protože v příloze stanov č. 1 není oprava podlah ani podlahové krytiny zahrnuta mezi opravami a výměnami prvků v bytech a společných prostorách objektu hrazenými družstvem, dovodil, že není splněn základní předpoklad pro rozhodnutí o uplatněném nároku na úhradu nákladů vynaložených nájemcem bytu na opravu závad v bytě po předchozím upozornění pronajímatele ve smyslu § 691 obč. zák.
Nejvyšší soud ČR zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Důvodem bylo, že odvolací soud pochybil, když tuto pro věc rozhodnou skutečnost pominul a vlastně zaměnil údržbu bytu s porušením této základní povinnosti pronajímatele. I kdyby o odstranění závad v bytě bylo uvažováno ve smyslu údržby bytu, nelze přehlédnout znění § 687 odst. 3 obč. zák., podle něhož nájemce - člen družstva - hradí pouze drobné opravy v bytě a náklady spojené s běžnou údržbou bytu, za něž nelze považovat položení nové svrchní betonové vrstvy v celém bytě.
Běžná údržba a drobné opravy
Vláda schválila Nařízení vlády 308/2015, které definuje, co je běžná údržba bytu. Běžnou údržbou bytu se rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při delším užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených vodovodních odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. a) nařízení vlády č. 258/1995 Sb.
Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní. Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny v odstavcích 2 a 3, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy.
Čtěte také: Jak umístit stavbu na pozemku?
Pokud jde o provádění oprav v bytě, podílí se na nich pronajímatel i nájemce podle toho, zda jde o drobnou opravu či nikoli. Není-li totiž v nájemní smlouvě uvedeno jinak, hradí drobné opravy v bytě nájemce, přičemž pojem drobných oprav je definován v nařízení vlády č. 258/1995 Sb., kterým se provádí občanský zákoník. Nad rámec takto stanovené povinnosti nájemce je povinen opravy v bytě provádět pronajímatel ve smyslu § 687 odst. 1 obč. zák. Tato právní úprava se vztahuje i na byty družstevní s výjimkou rozsahu udržovací povinnosti nájemce ve vztahu k provádění drobných oprav bytu, která je upravena stanovami příslušného bytového družstva, jak výslovně vyplývá ze znění § 687 odst. 3 obč. zák.
Tabulka níže shrnuje odpovědnost za opravy v různých typech bydlení:
| Typ bydlení | Drobné úpravy (např. hřebíky) | Drobné opravy (do 1000 Kč) | Větší poruchy (voda, plyn) | Větší úpravy (kuchyně, rekonstrukce) | Zásahy do společných částí domu |
|---|---|---|---|---|---|
| Nájemní byt | Nájemce (vrátit do původního stavu) | Nájemce | Pronajímatel | Smlouva s pronajímatelem | Pronajímatel |
| Družstevní byt | Nájemce (podle stanov družstva) | Nájemce (podle stanov družstva) | Družstvo (dle stanov) | Souhlas družstva | Družstvo |
| Osobní vlastnictví (SVJ) | Vlastník (bez souhlasu) | Vlastník (bez souhlasu) | Vlastník | Vlastník (ohlásit SVJ, možná dokum.) | Souhlas SVJ |
Družstevní byt vs. osobní vlastnictví: Podnájem vs. pronájem
V kontextu družstevního bydlení je klíčové rozlišovat pojmy „pronájem“ a „podnájem“. Jako člen bytového družstva nejste vlastníkem bytu, ale jeho nájemcem na základě nájemní smlouvy s družstvem. Proto byt nemůžete třetí osobě pronajmout, ale pouze tzv. podnajmout. Podnájem znamená, že nájemce (vy) poskytuje byt k užívání jiné osobě (podnájemníkovi), přičemž váš právní vztah s družstvem zůstává zachován.
V rámci družstevního bydlení sice mezi členem družstva a družstvem vzniká nájemní vztah, ale člen družstva nemůže byt dále pronajímat, pouze jej může podnajmout třetí osobě - a to se souhlasem družstva.
Právní rámec podnájmu družstevního bytu
Podmínky podnájmu družstevního bytu jsou upraveny několika právními předpisy a dále interními předpisy družstva:
- Podle ust. § 2215 občanského zákoníku platí, že nájemce může na základě souhlasu pronajímatele (družstva) zřídit třetí osobě užívací právo k věci. Pokud byla nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, musí být i souhlas pronajímatele sepsán písemně. Užívací právo je možné třetí osobě poskytnout pouze na dobu nájmu.
- Dle § 2274 občanského zákoníku může nájemce přenechat část bytu do podnájmu i bez souhlasu pronajímatele, pokud v bytě sám trvale bydlí. Pokud však nájemce v bytě nebydlí nebo chce podnajmout celý byt, je nutný souhlas pronajímatele, tedy družstva. Dále je souhlasu družstva zapotřebí v případě, kdy stanovy družstva či samotná podnájemní smlouva souhlas s podnájmem byť i části bytu vyžadují (respektive je vyloučeno využití ust. § 2274 občanského zákoníku).
- Každé bytové družstvo má své stanovy, které mohou obsahovat specifická pravidla týkající se podnájmu. Některá družstva podnájem zcela zakazují, jiná jej povolují za určitých podmínek, například po získání předchozího písemného souhlasu představenstva apod.
- Vaše nájemní smlouva s družstvem může obsahovat další ustanovení týkající se podnájmu. Je důležité pečlivě prostudovat všechny dokumenty, abyste zjistili, jaké povinnosti a omezení se na vás vztahují.
Pokud o možnostech podnájmu není ve stanovách nebo nájemní smlouvě ani zmínka, platí, že bez souhlasu pronajímatele, tedy družstva, družstevní byt podnajímat nemůžete.
Postup při získávání souhlasu pro podnájem
Štěstí přeje připraveným, proto si před tím, než družstvo požádáte o možnost podnájmu, udělejte řádnou přípravu. Jak správně postupovat při podnájmu družstevního bytu?
- Prostudujte stanovy družstva a nájemní smlouvu. Ověřte, zda je podnájem povolen a za jakých podmínek. Hledejte požadavky na souhlas družstva, oznamovací povinnost či poplatky. Dodržujte podmínky družstva, které může omezovat délku podnájmu, vybírat poplatky nebo schvalovat podnájemníka. Respektujte je, abyste předešli sankcím.
- Pokud stanovy nebo nájemní smlouva vyžadují souhlas družstva, zašlete písemnou žádost s informacemi o plánovaném podnájmu, včetně údajů o podnájemníkovi a délce podnájmu. V případě oznamovací povinnosti informujte družstvo o svém záměru podnajmout byt.
- Po získání souhlasu družstva nebo splnění oznamovací povinnosti uzavřete s podnájemníkem písemnou podnájemní smlouvu. Smlouva by měla obsahovat identifikaci smluvních stran, popis bytu, výši podnájemného, dobu trvání podnájmu a další důležité podmínky.
- Pokud během podnájmu nastanou nějaké změny, například změna podnájemníka nebo prodloužení smlouvy, informujte o tom družstvo. V některých případech může být potřeba opětovný souhlas družstva.
Rizika neoprávněného podnájmu družstevního bytu
Podnájem bez souhlasu družstva nebo v rozporu se stanovami může být považován za hrubé porušení povinností člena družstva. V tom případě má družstvo právo na vypovězení nájemní smlouvy či udělení sankce. Ve výpovědi musí být co nejpřesněji uveden důvod výpovědi, aby byl skutkově nezaměnitelný. Standardně začíná od následujícího měsíce běžet tříměsíční výpovědní lhůta. Pokud však družstvo považuje neoprávněný podnájem za zvlášť závažné porušení povinností, může nájem vypovědět i bez výpovědní doby (§ 2232 občanského zákoníku). Nájemce se může do dvou měsíců od doručení výpovědi odvolat u soudu.
tags: #plovoucí #podlahy #družstevní #byt #podmínky