Máte na zahradě malý ráj, nebo jste koupili dům a zjistili nesrovnalosti v katastru nemovitostí? Možná prodáváte svoji nemovitost a přišli jste na to, že vaše garáž nebo přistavená veranda je vlastně černou stavbou. Černá stavba vás nemusí stát klid ani peněženku. Legalizace je obvykle nejlepší cestou, jak situaci vyřešit.
Proč a jak černé stavby vznikají
Zjednodušeně řečeno, černou stavbou je stavba, její změna nebo terénní úprava, která byla prováděna bez příslušného povolení od stavebního úřadu nebo v rozporu s uděleným povolením. Vzniká často z neznalosti zákona, ve snaze ušetřit čas či peníze, nebo záměrně. Nejčastěji se s nezapsanými nebo chybně zapsanými stavbami setkáváme u starších domů postavených před několika desítkami let. Často majitelé stavby postavili, zkolaudovali, ale na katastrální úřad už celou věc neoznámili. Stavba chaty či přístavba domu bez potřebného povolení může vypadat jako malý problém, který se časem vyřeší. Opak je ale pravdou.
Podle „nového“ stavebního zákona (zák. č. 283/2021 Sb.) je postup proti tzv. „černým stavbám“ přísnější než kdy dříve. Stavební úřad při zjištění černé stavby zahájí řízení k jejímu odstranění. Existence černých staveb se zásadně nepromlčuje, proto může být řízení o jejich odstranění zahájeno i po mnoha letech od jejich dokončení. A kromě rizika nutnosti stavbu odstranit vám navíc bude uložena pokuta, která může dosahovat až 2 milionů korun. V chráněných územích, jako jsou např. CHKO apod., dokonce až 4 miliony korun.
3 možnosti, jak řešit černou stavbu
Legalizace černé stavby je možnost, jak se vyhnout nutnosti odstranění stavby. Stavební úřad dnes podle nového stavebního zákona 283/2021 Sb. má možnost podle § 245 vymáhat povinnost pořídit pasport stavby. Publikace nabízí svému čtenáři kompletní informace z oblasti legalizace staveb, včetně výkladu, jak se má v praxi při legalizaci staveb postupovat. Mimo legalizaci staveb se kniha zároveň věnuje i řízení o odstranění stavby, jeho právním aspektům a využitelnosti institutu v praxi.
Jak poznám, že jsem vlastníkem černé stavby?
Můžete se vydat na příslušný katastrální úřad s dotazem, zda je vaše stavba v pořádku či nikoliv. Nahlédnout do KN se dá i elektronicky. Katastrální úřad po revizi KN nebo kdokoliv jiný může podat na stavební úřad podnět k tomu, aby zahájil řízení o odstranění stavby.
Čtěte také: Jak se vyhnout problémům s novým stavebním zákonem
8 kroků k legální stavbě
Legalizace černé stavby může být náročný proces, ale se správným přístupem, trpělivostí a odhodláním je zvládnutelný. Aby byla černá stavba legalizována, musíte si vy, jako stavebník, požádat o dodatečné povolení stavby. Tato žádost o dodatečné povolení stavby musí být podána na stanoveném formuláři, a to včetně všech potřebných příloh. Včas podaná žádost způsobí, že řízení o odstranění vaší stavby se přeruší, a to až do rozhodnutí o dodatečném povolení.
- Přiznání a proaktivní přístup: Přiznejte existenci stavby co nejdříve. Legalizace černé stavby je skvělá příležitost, jak ji zároveň „vylepšit“ i z hlediska ekologie.
- Shromáždění dokumentace: Budete potřebovat veškerou dostupnou dokumentaci ke stavbě.
- Geodetické zaměření: Nechte si provést geodetické zaměření stavby. Bez něj nelze zjednat v katastrální mapě nápravu.
- Projektová dokumentace: Nechte si vypracovat projektovou dokumentaci stavby v současném stavu. Pasport stavby je velice zjednodušený projekt, nemusí jej vyhotovovat autorizovaná osoba.
- Žádost o dodatečné povolení: Podejte na stavební úřad žádost o dodatečné povolení stavby.
- Jednání s úřady: Buďte připraveni na jednání se stavebním úřadem a dalšími dotčenými orgány. Úřady mohou požadovat doplnění dokumentace nebo provedení určitých úprav na stavbě. Pokud nemáte na jednání na úřadech čas nebo chuť, může vás zastoupit advokát. Úřad by měl rozhodnout do 30 dnů, ve výjimečných případech pak do 60 dnů.
- Úpravy stavby: Pokud úřad požaduje změny, proveďte je.
- Kolaudace: Po dodatečném povolení následuje kolaudační řízení.
Když dotyčný geometrický plán pořídí, v rámci řízení o souhlasu dělením pozemku do tohoto rozhodnutí napíšeme větu, že zároveň potvrzujeme existenci stavby (jiné stavby) na nově oddělené st. parcele číslo….. Toto stačí, aby stodola byla vložena do registru budov RUIAN a současně do katastru nemovitostí. Zároveň se připravte na to, že práce geodetů apod. stojí finance. Ve chvíli, kdy získáte souhlasné vyjádření ze stavebního úřadu, je třeba nechat stavbu správně zakreslit do katastru nemovitostí. Pokud jste prodávající, je správné zapsání staveb do katastru nemovitostí ve vašem zájmu.
Aby vůbec mohlo dojít k legalizaci stavby, musíte nejprve splnit obecné podmínky, jako je soulad stavby s územním plánem a právními předpisy. To, že ve vašem případě není vyžadováno rozhodnutí o povolení výjimky, pak musíte prokázat. Ale i z tohoto požadavku však existuje výjimka, a to v případě souhlasu sousedů. Je důležité si uvědomit, že souhlas sousedů hraje často klíčovou roli, zejména pokud se stavba nachází příliš blízko hranice pozemků. Oproti předchozí právní úpravě tak došlo ke zpřísnění požadavků pro dodatečné povolení stavby, což by mělo vést k větší motivaci stavebníků, aby byly stavební záměry realizovány v souladu s právními předpisy.
Časté překážky v legalizaci staveb
Překážky k procesu legalizace černých staveb patří. Máme pro vás tipy a triky, jak je překonat.
Nesoulad s územním plánem
Pokud vaše stavba není v souladu s územním plánem, může být legalizace obtížná. Nicméně, stavba lze dodatečně povolit, pokud stavebník nebo její vlastník prokáže, že není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území. Dále, že není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje, a není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem.
Čtěte také: Jak legalizovat stavbu
Nedostatečná dokumentace
Pokud máte veškeré dokumenty, je to snazší. Je-li stavba starší roku 1976, pro zápis do katastru nemovitostí bude třeba zajistit potvrzení od stavebního úřadu. Stavební úřad by vám měl takové potvrzení vydat na základě vaší žádosti, podložené pasportem stavby, geometrickým plánem a dalších případných potvrzení od městského úřadu. Jedná-li se o novější stavby, je postup zápisu trochu náročnější. Stavební úřad po vás pravděpodobně bude chtít podrobnější dokumentaci. Může se jednat o dodatečnou kolaudaci, revizi instalací apod. Požadavky stavebního úřadu se mohou lišit podle konkrétního případu. V obou případech je nutné se spojit s dotčeným stavebním úřadem příslušné obce a zjistit, co pro legalizaci stavby vyžaduje.
Nesouhlas sousedů
✔️ Tip: Snažte se se sousedy komunikovat, vysvětlit jim situaci a najít kompromis.
Technické nedostatky stavby
Úřady mohou požadovat provedení určitých úprav na stavbě.
Dlouhé čekací lhůty
✔️ Tip: Buďte trpěliví, ale zároveň aktivní.
Kolik stojí legalizace stavby
Pokuty: Můžete dostat pokutu za přestupky kvůli nelegální stavbě. Za stavbu bez povolení to mohou být až 2 mil. Kč, u staveb v CHKO apod. dokonce až 4 mil. Je důležité si uvědomit, že tyto náklady jsou investicí do vaší budoucnosti. Některé náklady spojené s legalizací, zejména ty na zlepšení energetické účinnosti stavby, mohou být částečně pokryty různými dotačními programy.
Čtěte také: Postup renovace parket krok za krokem
Ekologické aspekty legalizace černé stavby
Legalizace černé stavby je skvělá příležitost, jak ji zároveň „vylepšit“ i z hlediska ekologie.
Dodatečné povolení stavby svépomocí vs. advokátní kancelář
Zajistit si potřebné informace pro posouzení plnění těchto základních bodů není pro laika snadný úkol. Můžete to zvládnout sami a nemusíte. Pokud úřad požaduje změny, proveďte je. Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (Mgr. Jan Konrád). Nabízíme podrobný rozpis s popisem jednotlivých prací a úkonů k legalizaci černé stavby. Pokud je dle našich standardů a postupů vyhodnocen případ jako v daný okamžik nelegalizovatelný, pak nebudeme plýtvat vašimi finančními prostředky, nebudeme slibovat vzdušné zámky a řekneme NE.
| Právní úprava | Požadavky na legalizaci | Sankce |
|---|---|---|
| Starý stavební zákon (před 283/2021 Sb.) | Méně přísné požadavky | Nižší pokuty |
| Nový stavební zákon (283/2021 Sb.) | Přísnější požadavky (např. soulad s územním plánem, souhlas sousedů) | Až 2 mil. Kč, v CHKO až 4 mil. Kč |
tags: #legalizace #starych #staveb #průvodce