Opotřebení staveb je důležitým pojmem v oblasti oceňování věcí nemovitých, protože každá stavba jejím používáním a vlivem stárnutí časem degraduje. Tato degradace, neboli opotřebení, se promítá do finálního stanovení hodnoty stavby a hraje tak důležitou roli ve výpočtu ocenění, a to zejména nákladovým způsobem.
Systém podstatných a problémově orientovaných veličin
Při řešení jakéhokoliv problému řešitel vytváří množinu všeho podstatného, co souvisí s řešením problému na příslušném objektu. Tato činnost je označována jako vytváření systému podstatných a problémově orientovaných veličin na objektu (SPV). Přístup k vytváření SPV je podrobně analyzován ve zdroji [3], kde se uvádí tyto podstatné skutečnosti:
- Podmnožina S0 - obsahuje veličiny popisující prvky okolí objektu.
- Podmnožina S1 - veličiny komplexně popisují objekt, tj. strukturu objektu, rozmístění prvků objektu v prostoru a geometrii těchto prvků.
- Podmnožina S2 - její veličiny popisují podstatné vazby objektu s jeho okolím a na nich probíhající interakce, resp. vazby mezi jednotlivými podobjekty, na něž je objekt dekomponován. Popsat podstatné vazby vyžaduje vymezit i podstatné prvky okolí objektu.
- Podmnožina S3 - patří do ní ty veličiny, které vyjadřují takovou aktivaci objektu z jeho okolí, která na objektu vyvolává procesy.
- Podmnožina S4 - veličiny, které působí z okolí na objekt a ovlivňují na něm probíhající procesy.
- Podmnožina S5 - patří sem veličiny vyjadřující vlastnosti prvků struktury objektu (vlastnosti geometrické, strukturní, fyzikální, mechanické, technologické), na němž se řeší problém.
- Podmnožina S6 - obsahuje veličiny popisující procesy probíhající na struktuře objektu, uvádějící objekt do různých stavů, odlišných od stavů počátečních. Lze je nazvat jako procesní veličiny a stavové veličiny.
- Podmnožina S7 - patří sem veličiny vyjadřující projevy (chování) objektu, které odpovídají stavům, do nichž se objekt dostal tím, že na objektu proběhly určité procesy.
- Podmnožina S8 - zahrnuje veličiny popisující důsledky projevů objektu na jeho okolí nebo na něho samého.
S výběrem množiny podstatných veličin se současně vytváří i množina nepodstatných veličin, tedy těch, které zbyly z původní množiny všech veličin souvisejících s problémem. Podstatnost veličiny ve vztahu ke správnosti a přesnosti výsledků řešení problému lze kvantifikovat mírou podstatnosti veličiny. Která veličina je a která není podstatná, to záleží na prahové hodnotě podstatnosti, a ta zase souvisí s tím, na jaké úrovni přesnosti je žádoucí daný problém řešit.
V případě opotřebení staveb je zkoumaným objektem stavba, u které určujeme stupeň opotřebení a dobu dalšího trvání. Pojem opotřebení vyjadřuje skutečnost, že stavba vlivem stárnutí a vlivem používání postupně degraduje. Udává se v procentech hodnoty nové stavby. Procesy chátrání a změny stavu ovlivňuje příroda tím, jak na objekt působí různými přírodními vlivy, např. povodněmi, kdy stoupá hladina podzemní vody, důsledkem čehož se půda v podloží základů promočí a změkne. Člověk vyvolává aktivací procesy na objektu tím, že danou stavbu užívá, tedy např. stavba je užívána za účelem bydlení, vaření, hygieny apod.
Stav objektu charakterizuje doba provozu, tedy stáří z hlediska užívání a působí na něj vlivy jako degradace materiálů, vznik vad a poruch, opotřebení, stárnutí materiálu, zvýšení intenzity provozu apod. V závislosti těchto vlivů se stav mění a lze jej posuzovat vizuálně, pokud jsou změny viditelné.
Čtěte také: Řešení hydroizolace
Životnost staveb a metody výpočtu opotřebení
Při oceňování věcí nemovitých se životností staveb rozumí časový úsek vyjádřený v letech, který uplyne od vzniku stavby (obvykle od doby užívání) do jejího zchátrání. Životnost má označení Z a udává se v rocích. Vyjadřuje schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předpokládané údržby a oprav; číselně se vyjadřuje např. v letech. Technická životnost se odvíjí v prvé řadě od vlastností struktury. Dle struktury systému podstatných veličin se tak jedná o veličinu strukturně-vlastnostní. V przhledu [5, příloha č. 21] je uvedena životnost jednotlivých druhů staveb s předpokladem řádné údržby.
Opotřebení staveb je nedílnou součástí oceňování staveb nákladovým způsobem. Pro výpočet míry opotřebení existuje řada metod, které lze rozdělit do dvou hlavních skupin:
1. Metody pro výpočet opotřebení pro stavbu jako celek
Mezi tyto metody patří například:
- Lineární metoda: Tato metoda předpokládá, že opotřebení roste přímo úměrně s časem od nuly u nové stavby a u stavby zcela zchátralé do 100 %. Při použití lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností.
- Metoda konstantního poklesu amortizace: U stavby do stáří 1/10 předpokládané životnosti tato metoda předpokládá poloviční znehodnocení než u metody lineární.
- Metoda konstantního přírůstku opotřebení: Metoda uvažuje opět opotřebení zpočátku nižší, v dalším průběhu stáří stavby se postupně zvyšuje. Celková životnost se rozděluje na pět stejných období po 20 % životnosti. Během prvního období je nárůst opotřebení o 3/25 (12 %), během druhého o 4/25 (16 %), třetího o 5/25 (20 %), čtvrtého o 6/25 (24 %) a pátého období 7/25 (28 %). Výsledné opotřebení je na konci prvního období 3/25 (12 %), druhého 7/25 (28 %), na konci třetího 12/25 (48 %), čtvrtého 18/25 (72 %) a na konci pátého 25/25 (100 %).
- Metoda složitého úrokování: Metoda vychází z pravidel složitého úrokování.
2. Analytické metody
Analytické metody využívají možnosti výpočtu opotřebení jako váženého průměru opotřebení jednotlivých stavebně technických prvků (konstrukcí a vybavení), v obdobné situaci jako je tomu u výpočtu hodnoty rozestavěných staveb. Cenové podíly konstrukcí jsou zpravidla vahou. Analytické metody umožňují provést výpočet opotřebení jednotlivých částí stavby v závislosti na jejich stáří a předpokládané životnosti. Opotřebení je počítáno lineární metodou samostatně pro každou část s odlišným technickým stavem.
Dle zdroje [5, příloha 21] výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení cenových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách 1 až 6 přílohy. Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7 přílohy této vyhlášky. U stavebně technických prvků, kterým již uplynula doba životnosti, se jedná o tzv. prvky krátkodobé životnosti, u kterých se předpokládá, že budou vyměněny alespoň jednou za dobu životnosti stavby (např. okna, dveře, podlahy apod.).
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
Kasa doporučuje oceňovat stavby po generální opravě, rekonstrukci a modernizaci tak, že prvky, kterých se opravy nedotkly, mají původní opotřebení. U nových prvků dlouhodobé životnosti určuje jejich procentuální podíl z hodnoty stavby, opotřebení počítá stejným procentem, ale od doby, kdy byly provedeny úpravy.
Stáří stavby
Za stáří stavby považujeme počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo započalo užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu, do roku, ke kterému se ocenění provádí. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. Z hlediska přístupu k vytváření systému podstatných veličin lze stáří považovat za aktivační veličinu, neboť popisuje dobu užívání. S ohledem na způsob stanovení však nezohledňuje další typy aktivací jako je intenzita provozu, způsob provádění údržby a oprav, působení okolí na objekt apod. Tím, že typů aktivací je mnohem více, ale do výpočtu opotřebení vstupuje pouze jedna a to doba provozu - stáří vyjádřené v rocích, je vliv těchto dalších aktivací potřebné zohlednit jiným způsobem. Rozdíly ve stavu objektu způsobené rozdíly intenzity provozu, ve způsobu provádění údržby a oprav, existujících vad na objektu apod. lze rovněž zohlednit použitím vhodných amortizačních stupnic.
Údržba a kontrola staveb
Kontrola, přezkoušení nebo také přezkoumání je činnost, která provází člověka napříč jeho bytím. Je proto s podivem, že v některých oblastech stavebnictví se podrobnými kontrolami často neobtěžujeme, či dokonce je dlouhodobě „cíleně“ neprovádíme. Údržba stavby je povinností každého jejího vlastníka. Údržba stavebních konstrukcí, technických systémů, přístrojů a součástek je soubor činností, které mají zajistit, že se zachová jejich provozuschopný stav nebo při poruše bude tento stav rychle obnoven. Je to soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení majetku. Údržbou se předchází poruchám, odstraňují se drobnější závady. Do údržby staveb je potřeba zahrnovat diagnostické, údržbové a opravárenské postupy. Stavba je vždy kapitálovou položkou, která není-li kvalitně udržována, ztrácí na své hodnotě. Údržba stavebních prvků budov je činnost nutná k zabezpečení spolehlivé funkce budovy a jejích jednotlivých funkčních dílů po dobu jejich předpokládané životnosti.
Základním důvodem pro provádění kontrolní činnosti je snížení rizika poruchy nebo havárie v každé fázi výstavby a užívání stavby. Obdobně k příkladu vozidel je z důvodu ochrany veřejného zájmu nutné zajistit kontrolu staveb již při jejich návrhu, během jejich provádění, a dále i v průběhu jejich užívání. Fáze provozování stavby - cílem kontroly je včasné odhalení závad a poruch, které mohou vést ke snížení životnosti, bezpečnosti nebo použitelnosti stavby. Správně zpracovaná projektová dokumentace, resp. na první pokus správně provedená stavba jsou jistě ekonomicky výhodnější než několikrát během stavby opravovaná, a ve finále stejně ne zcela funkční stavba.
Provádění a podrobnost kontroly v jednotlivých fázích výstavby a užívání staveb musí být přímo odvislé od následků případné poruchy. Základní dělení staveb v závislosti na následcích poruchy uvádí ČSN EN 1990 - Zásady navrhování konstrukcí. Tato technická norma obsahuje v příloze B základní doporučení pro provádění kontroly projektových prací a provádění staveb v návaznosti na třídu následků poruchy.
Čtěte také: Zjistěte více o pasportizaci staveb
Pro výkonnou a efektivně zabezpečovanou údržbu jsou komplexní, aktuální ale i historické údaje o stavu sledovaných staveb a zařízení, o prováděných údržbářských zásazích, struktuře nákladů apod. Tyto požadavky na komplexní a kvalitní informace v dnešní době lze zabezpečit moderními informačními systémy pro údržbu, které se označují jako CMMS (computerized maintenance management systems). Základním cílem údržby je zabezpečovat bezporuchovou funkci udržovaného majetku s vynaložením co nejnižších nákladů.
Typy údržbových činností
Údržbu lze rozdělit na několik typů:
- Běžná údržba (jednoduché úkony): Jde o nenáročné úkony, které spočívají v rychlé, technicky jednoduché a nenákladné nápravě vadného stavu. U tohoto typu úkonů se nepředpokládá periodická frekvence ani preventivní kontroly. Příkladem může být přepálené vlákno žárovky.
- Preventivní kontroly: Jde o kontrolní činnosti prováděné správcem nemovitosti s cílem odhalit případné poruchy, které bude následně nutno opravit. Většina těchto kontrol je prováděna vizuální prohlídkou, některé kontroly jsou spojeny s jednoduchými měřeními. Příkladem může být čištění lapačů splavenin na dešťových svodech nebo čištění sifonů na odtokovém potrubí zařizovacích předmětů zdravotní techniky.
- Plánovaná údržba: Systémem procesů údržby vymezujeme soubor činností, jejichž výstupem je zabezpečení plného provozu stavby, funkčního dílu. Systém údržby má reagovat podle připraveného plánu údržby na trvalé a dočasné předvídatelné situace, jejichž příčinu známe, ale nemůžeme ji odstranit. K tomu slouží havarijní plány, které jsou pro tyto situace vytvářeny.
- Inspekce stavby: Tento stav má iniciovat celkovou inspekci stavby se zaměřením na funkční díly stanovené podle plánu údržby, a zejména podle poznatků z provozu stavby. Termín inspekce má zabezpečit včasnou údržbu, tedy prevenci trvalého poškození nebo poruchy. Při poklesu pod úroveň přijatelnou pro funkční využití stavby v aktuálních podmínkách provozních, technických a ekonomických je vyžadována oprava nebo modernizace. Pro tyto zásahy do stavby je nezbytný stavebně-technický průzkum a návrh opravy nebo modernizace.
Pomůcka „Stavební a technická údržba staveb“ je jako servisní kniha u auta, v níž jsou uvedeny úkony prováděné při servisních prohlídkách podle počtu ujetých kilometrů nebo podle stáří. Poskytuje přehled povinných kontrol (podle vyhlášek nebo norem) s časovými limity jejich provádění, doplněný o návrh dalších odborných prohlídek nebo činností, které jsou nutné nebo vhodné. Obsahuje ukázku vzorového plánu údržby a dalších činností spojených s technickou správou staveb (revizí, údržbami, opravami). Měla by sloužit k plánování a posuzování stavu údržby staveb jak jejímu majiteli, tak případnému zájemci o koupi například bytu v domě.
Řádné užívání vyžaduje vedení evidence o zásazích do technického (úpravy, opravy, údržba) a ekonomického (využití ploch, pronájem, náklady na energie) stavu stavby. Povinné dokumentování stavu objektů končí dokumentací skutečného provedení stavby. Ve fázi užívání se povinně dokladují pouze změny podléhající stavebnímu řízení. Chybí průběžné vyhodnocování provozu budov zejména v technických, ekonomických a environmentálních parametrech. Pomůcka se také dotýká problematiky použitelných nástrojů k prodloužení užitku a efektivnosti stavebního díla v kontextu veřejného zájmu.
Legislativní rámec a povinnosti vlastníků
Povinnosti vyplývající pro stavebníka, eventuálně vlastníka stavby jsou specifikovány především v zákoně č. 283/2021 Sb., stavební zákon. Dříve platný zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), byl zrušen k 1. 7. 2023 novým stavebním zákonem č. 283/2021 Sb. Podle novely č. 195/2022 Sb. zákona č. 283/2021 Sb. se za den nabytí nové komplexní účinnosti zákona č. 283/2021 Sb. ale považuje až 1. 7. 2024, kdy tedy dojde k definitivnímu zrušení zákona č. 183/2006 Sb.
Důležité body ze stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.)
- Užívání stavby: Stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Změna v účelu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu výroby nebo v jejím podstatném rozšíření a změna v činnosti, jejíž účinky by mohly ohrozit život a veřejné zdraví, život a zdraví zvířat, bezpečnost nebo životní prostředí, nebo změna doby trvání dočasné stavby, je přípustná jen na základě souhlasu nebo povolení stavebního úřadu.
- Dokumentace stavby: Vlastník stavby je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby.
- Udržovací práce: Ohlášení nevyžadují stavby a terénní úpravy, u kterých to stavební úřad podle § 78 odst. (3) určí.
- Odstranění stavby: Vlastník stavby je povinen ohlásit stavebnímu úřadu záměr odstranit stavbu, s výjimkou staveb uvedených v § 103, nejde-li o stavbu podle § 103 odst. 1 písm. e) bodů 4 až 8 nebo stavbu, v níž je obsažen azbest.
Kontrolní pravomoci stavebního úřadu
Stavební úřady ze zákona nemají povinnost kontrolu předem ohlašovat. Mohou přistoupit k takzvané přepadové kontrole, což znamená, že se úředník u vašich dveří objeví nečekaně. Rozhodnutí, zda půjde o klasicky ohlášenou či nečekanou kontrolu, závisí na vyhodnocení podnětu a okolností ze strany stavebního úřadu. Pokud úředník dospěje k závěru, že je případ urgentní a případné prodlení by mohlo vést ke škodám, přistoupí k osobní kontrole bez jakékoliv předchozí písemné výzvy. Prvním úkonem úřadu je v tu chvíli pouze předložení pověření ke kontrole kontrolované osobě přímo na místě úkonu.
Zřejmě nejkontroverznější a lidmi naprosto neznámou podmínkou pro okamžitý vstup je situace, kdy vaše obydlí slouží také k podnikání. Podle platných předpisů může kontrolující za účelem kontroly podle stavebního zákona vstoupit do tohoto obydlí vždy, a to zcela bez vašeho souhlasu. Vlastník a uživatel takového prostoru jsou totiž povinni kontrolujícímu vstup nekompromisně umožnit.
Dalším mimořádně sporným důvodem k nečekanému vstupu je takzvané nezastižení vlastníka. Zákon jasně stanoví, že kontrolující úředník má plné právo vstoupit na pozemek nebo do stavby zcela bez vědomí majitele, a to v případě důvodného podezření na porušení povinností daných stavebním zákonem. Musí být ovšem splněna jediná zásadní podmínka, že se úředníkovi předtím nepodařilo vlastníka stavby jakkoli uvědomit.
Naprosto nezpochybnitelným důvodem pro okamžitý neohlášený vstup bez jakéhokoliv souhlasu majitele je nebezpečí pro životy a zdraví v obydlí. Pokud má důvodné podezření na bezprostřední nebezpečí ohrožení osob nebo zvířat, otevírají se mu dveře prakticky kamkoli. Může to být například anonymní udání od souseda, že ve svém bytě načerno bouráte nosné zdi.
Pokud se občan v návalu emocí úředníkovi v kontrole fyzicky či jinak bránit, vystavuje se právním následkům. Bránění vstupu je bráno jako vážný přestupek a samotné neposkytnutí součinnosti rovněž hrozí pokutou. Stavební úřad může navíc přímo na místě vydat úřední rozhodnutí, kterým majiteli umožnění vstupu obratem autoritativně nařídí. Zásadní komplikací pro vzdorujícího majitele je fakt, že podání odvolání nemá žádný odkladný účinek. Pokud hrozí nebezpečí z prodlení, může si navíc úřad zjednat přístup přímo silou. Pokud by rozzuřený majitel přikročil vůči přítomnému úředníkovi ke skutečnému fyzickému násilí, situace se mění v trestní řízení. Úředník stavebního úřadu totiž během provádění kontroly disponuje statusem úřední osoby. Podle aktuálně platného trestního zákoníku se tak občan dopouští závažného trestného činu Násilí proti úřední osobě. Za to mu hrozí trest odnětí svobody až 4 roky. Pokud by majitel způsobil úředníkovi poškození zdraví nebo u toho použil jakoukoli zbraň, zvyšuje se automaticky trestní sazba až na 6 let. Způsobení ošklivé těžké újmy na zdraví pak pro pachatele znamená až 12 let těžkého žaláře. V případě zavinění smrti kontrolujícího úředníka trestní zákoník umožňuje uložit trest odnětí svobody v délce trvání 16 let.
Dopravní stavby a jejich kontrola
Ministerstvo dopravy stanoví podle § 66 odst. 1 a 4 k provedení § 3 odst. 1, § 5 odst. 5, § 6 odst. 1 a 2, § 7 odst. 1, § 20 odst. 4 a § 49o odst. 9 zákona č. 266/1994 Sb., o drahách. Tento předpis detailně specifikuje požadavky na stavební provedení a kontrolu dopravních staveb, jako jsou železniční tratě, mosty, tunely a přejezdy.
Při stavbě a rekonstrukci mostních objektů a objektů mostům podobných je nutné provést hlavní prohlídku, případně zatěžovací zkoušky k ověření projektovaných parametrů a chování konstrukce při kritickém zatížení. Základní statické zatěžovací zkoušky se provádějí u trvalých a dlouhodobých zatímních mostních konstrukcí od rozpětí 18 m, u zatímních mostních konstrukcí s rozpětím větším než 8 m před prvním použitím. Dynamická zatěžovací zkouška se provádí, nevyhoví-li mostní konstrukce požadavkům při opakovaném statickém zatížení.
Kolejové lože i železniční spodek na přejezdu musí být odvodněny. Přejezd musí svým provedením vyhovovat bezpečnému provozování drážní dopravy a musí zajistit bezpečnost účastníků provozu na pozemních komunikacích včetně osob s omezenou schopností pohybu a orientace. Na nových a rekonstruovaných přejezdech, kde se dráha kříží s pozemní komunikací pro pěší, se pro nevidomé a slabozraké hmatově vyznačuje hranice nebezpečného prostoru a směr přecházení.