Při řešení úprav fasády bytového domu je klíčové určit, v jakém právním režimu se fasáda nachází. Většinou je fasáda společnou částí domu. V tom případě potřebujete souhlas společenství vlastníků jednotek (SVJ), protože to má v kompetenci všechny společné záležitosti v domě. Jménem společenství vám souhlas udělí jeho statutární orgán, buďto na vlastní odpovědnost, nebo po odsouhlasení na shromáždění vlastníků jednotek. Záleží na obsahu stanov společenství.
Právní režim fasády a legislativní vývoj
Výjimečně se vyskytují domy, u nichž fasáda není společnou částí, nýbrž je rozdělena mezi jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Takový režim byl možný podle starého bytového zákona č. 72/1994 Sb., který se vztahuje na bytové jednotky postavené a zapsané do katastru před 1. 1. 2014. U bytových jednotek postavených a zapsaných po tomto datu již „rozparcelování“ fasády mezi vlastníky bytů možné není. Nový občanský zákoník, který nahradil starý bytový zákon, totiž jasně říká, že společnou částí jsou vždy stavební části podstatné pro zachování tvaru i vzhledu domu. Fasáda je nezbytná přinejmenším pro zachování vzhledu domu a musí tedy být společná.
Rozdělení fasády u některých starších bytových domů však není žádnou výhrou, spíš naopak. Působí totiž dojmem, že vlastník bytu může se svou částí fasády dělat cokoli, například do ní smí udělat průraz bez souhlasu společenství či ostatních vlastníků. Rizika takového nastavení jsou zjevná, neboť vlastník by teoreticky mohl svou část fasády vybourat úplně a nahradit ji třeba prosklenou výlohou bez ohledu na názor sousedů.
Stavební řízení a postavení SVJ
Ať už je fasáda společnou částí domu, nebo je rozdělena mezi vlastníky bytů, musí její změny posoudit stavební úřad. Ten by měl podle § 184a stavebního zákona v každém případě vyžadovat souhlas společenství vlastníků pro účely vydání povolení ke změně dokončené stavby. Navíc by měl společenství přiznat postavení účastníka povolovacího řízení, neboť zásah do fasády bude mít vždy vliv na dům jako celek. Společenství může svého postavení účastníka v povolovacím řízení využít tak, že proti stavební úpravě podá námitky a odvolání. Chce-li mít stavebník jistotu, že společenství nebo sousedé nezmění v průběhu povolování názor, měl by s nimi uzavřít smlouvu o podmínkách provedení stavební úpravy.
Přehled definice společných částí domu
| Kategorie | Příklady |
|---|---|
| Konstrukční prvky | Nosné zdi, základy, střecha |
| Vzhled a tvar | Fasáda, okna, venkovní dveře, zábradlí |
| Technické vybavení | Rozvody energií, domovní kotelna, výtah |
| Společné prostory | Půdy, kočárkárny, kolárny, prádelny |
Odpovědnost za opravy
Dle občanského zákoníku platí, že veškeré části nemovitosti, které slouží k její základní funkčnosti a které slouží všem nájemcům společně, patří mezi tzv. společné části domu. Obecně platí, že s výjimkou škod způsobených přímým zaviněním některé osoby nese SVJ nebo bytové družstvo odpovědnost vždy, jedná-li se o škodu způsobenou na společných částech nemovitosti. To znamená, že je-li fasáda vašeho domu zařazena jako celek mezi společné části domu, opravu bude platit společenství vlastníků. Pokud potřebujete v bytě něco opravit, vždy si nastudujte, jestli náhodou tato část není ve společném vlastnictví domu. V tom případě půjde její rekonstrukce na vrub fondu oprav, na němž se podílí všichni vlastníci jednotek.
Čtěte také: Provedení pohledového betonu
Čtěte také: Cihlový obklad fasády: Průvodce
Čtěte také: Realizace OSB fasády
tags: #fasada #domu #spolecne #vlastnictvi #pravni #aspekty