Novela zákona o DPH s účinností od 1. července 2025 přináší významné změny v oblasti nemovitých věcí, které se týkají definice staveb pro bydlení a sociální bydlení, podmínek pro uplatnění snížené sazby daně, rozšíření možností osvobození při dodání nemovitosti a dobrovolného zdanění osvobozeného nájmu.
Stavba pro bydlení
Základní okruh staveb, které zákon řadí mezi stavby pro bydlení, zůstal stejný. Patří sem bytové domy, rodinné domy, obytné prostory a také další stavby nebo místnosti, které jsou s bydlením funkčně spojené.
Dle § 48 ZDPH je pro účely ZDPH definována stavba pro bydlení. Stavbou pro bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí:
- stavba bytového domu,
- stavba rodinného domu,
- stavba, která slouží k využití stavby bytového domu nebo stavby rodinného domu a je zřízena na pozemku, který se stavbou bytového domu nebo rodinného domu tvoří funkční celek,
- obytný prostor,
- místnost užívaná spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí.
Definice staveb bytového a rodinného domu a obytného prostoru jsou navázány na vymezení těchto staveb na zápis stavby v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí tzv. RÚIAN.
U nové výstavby, kdy stavba ještě není v uvedeném registru zapsána, se vychází z projektu, stavebního povolení apod.
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
Stavba bytového domu
Od 1. 7. 2025 je bytovým domem podle § 48 odst. 2 písm. a) ZDPH pouze taková stavba, která je jako bytový dům (tj. se způsobem využití bytový dům) zapsána v RÚIAN. Rozhodující je tedy, jak je stavba zapsána v registru územní identifikace, nikoliv jak je zapsána v katastru nemovitostí.
Bytovým domem není polyfunkční stavba, která byla přestavěna na bytový dům, pokud nedošlo ke změně údajů o způsobu využití stavby v RÚIAN. Bytovým domem je naopak stavba zapsaná jako bytový dům v RÚIAN, přestože by se jednalo o stavbu fakticky užívanou pro přechodné ubytování. Bytovým domem není stavba zapsaná v RÚIAN jako víceúčelová stavba, přestože by se jednalo o stavbu fakticky užívanou k trvalému bydlení. Pokud skutečný stav neodpovídá způsobu zápisu stavby v RÚIAN, je na plátci, aby uvedl údaje v RÚIAN do souladu se skutečností.
Stavba rodinného domu
Od 1. 7. 2025 je rodinným domem podle § 48 odst. 3 písm. a) ZDPH pouze taková stavba, která je jako rodinný dům zapsána v RÚIAN. Způsob zápisu stavby v RÚIAN by měl odpovídat stavebně-právnímu určení stavby, jak vyplývá z kolaudačního rozhodnutí (souhlasu), příp. jiných dokumentů na základě kterých se zápis provádí. Nová právní úprava rovněž předpokládá, že stavba je užívána v souladu s jejím stavebně-právním určením. Je-li skutečné stavebně-právní určení či faktické užívání stavby v rozporu se způsobem zápisu stavby v RÚIAN, není s ohledem na právní jistotu plátců pro účely ZDPH relevantní. Rodinným domem je tedy stavba zapsaná jako rodinný dům v RÚIAN, přestože by byla fakticky využívaná jako administrativní prostory. Rodinným domem naopak není stavba zapsaná v RÚIAN jako stavba pro rodinnou rekreaci, přestože fakticky slouží bydlení. Pokud skutečný stav neodpovídá způsobu zápisu stavby v RÚIAN, je na plátci, aby uvedl údaje do souladu se skutečností.
Stavba, která slouží k využití stavby bytového nebo rodinného domu
Stavbou pro bydlení je podle § 48 odst. 1 písm. c) ZDPH stavba, která slouží k využití stavby bytového nebo rodinného domu a která je zřízena na pozemku, který se stavbou bytového nebo rodinného domu tvoří funkční celek (tzv. obslužné stavby).
Může se jednat například o garáž využívanou spolu s rodinným domem, dále zahradní altány, kůlny, skladové prostory pro dům, podzemní stavby, čističky odpadních vod sloužící domu, stavby pro tepelná čerpadla, přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizace ve vlastnictví majitele rodinného domu nebo bytového domu, studny, bazény, zpevněné plochy k parkování apod. Obslužná stavba se však musí nacházet na pozemku tvořícím funkční celek se stavbou bytového nebo rodinného domu a musí být užívána ke stejnému hospodářskému účelu jako stavba bytového či rodinného domu.
Čtěte také: Zjistěte více o pasportizaci staveb
Pozemkem tvořícím funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí je nejen pozemek zastavěný takovou stavbou, ale rovněž pozemek, který slouží k plnění funkce stavby nebo pozemek, který je spolu se stavbou užíván. Zpravidla tvoří takové pozemky souvislý celek bez přerušení. Funkční celek však mohou tvořit pozemky objektivně a nepochybně sloužící provozu a funkci stavby i v případě, že se nacházejí na pozemku prostorově odděleném od pozemku s danou stavbou (například příjezdovou cestou). Pro naplnění definice funkčního celku není (s výjimkou sítě technické infrastruktury) překážkou ani oddělené vlastnictví stavby a pozemku. Pozemek ve funkčním celku se stavbou tak může tvořit i pozemek využívaný vlastníkem domu ke skladování dřeva k vytápění, na kterém se nachází stavba rodinného domu a který má vlastník rodinného domu pronajatý od třetí osoby. Funkční celek nemohou tvořit nemovité věci s rozdílným účelovým určením. Pokud plátce vlastní např. rodinný dům se samostatně stojící garáží, přičemž rodinný dům využívá k bydlení, zatímco garáž využívá k podnikání (např. jako dílnu), nemůže být garáž v takovém případě považována za stavbu pro bydlení.
Obytný prostor
Stavbou pro bydlení je také obytný prostor. Obytným prostorem je soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, které svým stavebně-technických upořádáním a vybavením splňují požadavky na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu určeny. Stavebně-technické uspořádání by mělo být dáno účelovým určením prostoru. Účelové určení by mělo vyplývat ze stavebně-právního určení daného prostoru. Shodně jako v případě bytových a rodinných domů právní úprava ZDPH předpokládá, že obytný prostor je užíván v souladu s jeho stavebně-právním určením. Faktické užívání obytného prostoru proto není pro účely ZDPH relevantní, pokud je v rozporu se stavebně-právním určením prostoru. Pro naplnění definice obytného prostoru musejí být obě podmínky, tedy stavebně-technické uspořádání a účelové určení prostoru, splněny zároveň. Pro posouzení, zda je daný prostor určen pro trvalé bydlení, je i nadále irelevantní skutečnost, že je možné v předmětném prostoru mít trvalé bydliště.
Pokud se jedná například o místnost pro ubytování zákazníků nacházejících se ve stavbě ubytovacího zařízení (dle RÚIAN), nelze na takovou místnost nahlížet jako na obytný prostor pro účely DPH, neboť předmětná místnost není určena pro trvalé bydlení. To platí i v případě, že by daná místnost fakticky splňovala stavební a technické požadavky kladené na trvalé bydlení. Obytný prostor může a nemusí být jednotkou. V případě jednotky pak není vzhledem k výše uvedené definici rozhodující, jakým způsobem je zapsána v katastru nemovitostí. Definici obytného prostoru proto nesplní jednotky, které jsou sice v katastru nemovitostí zapsány jako jednotky bytové a jsou k bydlení fakticky užívány, pokud svým stavebně-technickým uspořádáním nesplňují požadavky na trvalé bydlení. Tímto je zajištěn shodný přístup k obytným prostorům, které jsou a které nejsou vymezeny jako jednotky.
Místnost užívaná spolu s obytným prostorem
Stavbou pro bydlení je také místnost užívaná spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí. Typicky může jít o komory či sklepy využívané společně s obytným prostorem, umístěné mimo něj, avšak ve shodné stavbě. Pro naplnění definice není vyžadováno, aby daná místnost byla užívána pouze s jedním konkrétním obytným prostorem, může tedy například jít o sušárnu či garáž, která je využívána s více obytnými prostory současně.
Dokončení stavby pro účely DPH
Stavba se pro účely daně z přidané hodnoty považuje za dokončenou dnem nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, nebo splnění podmínek k trvalému užívání stavby, pokud se pro stavbu kolaudační rozhodnutí nevydává. To je podstatné pro správné stanovení sazby daně při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě pro bydlení nebo pro sociální bydlení a při dodání stavby pro sociální bydlení. V případě staveb, pro které se vydává kolaudační rozhodnutí, se stavba považuje za dokončenou od nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí. Pojem "kolaudační rozhodnutí" zahrnuje také pojem "kolaudační souhlas". V případě staveb, pro které se nevydává kolaudační rozhodnutí, je jejich dokončení navázáno na splnění podmínek k trvalému užívání stavby. Prodej nedokončené stavby je vždy zdanitelným plněním.
Čtěte také: Vzdělávání v dopravním stavitelství
Stavba pro sociální bydlení
Stavbou pro sociální bydlení se pro účely daně z přidané hodnoty podle § 48a odst. 1 ZDPH rozumí:
- stavba bytového domu, v níž je více než polovina podlahové plochy tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení,
- stavba rodinného domu, jejíž podlahová plocha nepřesahuje 350 m2, nebo
- obytný prostor pro sociální bydlení.
Dle §48a, odst. 1 Zákona o DPH a §121, odst. 1 zákona č. Podmínkou pro přiznání snížené sazby DPH je podepsání čestného prohlášení a zakoupení patřičného příslušenství společně s montáží. To se týká například i montáže kotle nebo kamen.
Stavba bytového domu pro sociální bydlení
Stavbou pro sociální bydlení je stavba bytového domu, v níž je více než polovina podlahové plochy tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení. Aby se mohlo jednat o bytový dům pro sociální bydlení, stavba musí primárně naplňovat definici bytového domu, tj. musí být takto zapsána v RÚIAN. U takové stavby se potom počítá podlahová plocha prostorů pro sociální bydlení. Bytovým domem pro sociální bydlení není stavba zapsaná v RÚIAN jako stavba víceúčelová, byť by více než polovina podlahové plochy byla fakticky tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení.
Pro účely posouzení, zda stavba zapsaná v RÚIAN jako bytový dům, je bytovým domem pro sociální bydlení, je nezbytné určit celkovou podlahovou plochu stavby bytového domu a podlahovou plochu obytných prostorů pro sociální bydlení, které se v něm nacházejí. Oproti právní úpravě účinné do 30. 6. 2025 může bytový dům pro sociální bydlení zahrnovat i obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m2. Platí však, že obytné prostory pro sociální bydlení a místnosti spolu s nimi užívané, musí tvořit více než polovinu celkové podlahové plochy bytového domu. Na rozdíl od předchozí definice, tato změna významně rozšiřuje okruh bytových domů, které jsou považovány za stavbu pro sociální bydlení. Do 30. 6. 2025 bylo nutné, aby v bytovém domě nebyl ani jeden byt větší než 120 m2, aby šlo o sociální bydlení. Od 1. 7. 2025 postačí, že je více než polovina podlahové plochy tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení (§48a odst. 1 písm. a)). Tzn. že v bytovém domě je více než polovina bytů do 120 m2. Již nemusí být do 120 m2 všechny byty v bytovém domě, aby byl celý bytový dům považován za stavbu pro sociální bydlení. Nová právní úprava podstatně rozšiřuje kategorie bytových domů kvalifikovaných jako stavby pro sociální bydlení. Dosavadní požadavek, aby žádný byt v bytovém domě nepřesahoval 120 m², byl zrušen. Nově stačí splnit podmínku, že více než polovinu celkové podlahové plochy tvoří obytný prostor pro sociální bydlení ve smyslu zákona o DPH.
Příklad: Plátce vlastní stavbu zapsanou v RÚIAN jako bytový dům. Bytový dům má celkovou podlahovou plochu 2 400 m2. Z toho 1 000 m2 tvoří obytné prostory s podlahovou plochou do 120 m2 a 100 m2 tvoří sklepy a kočárkárna využívané výhradně s těmito obytnými prostory. 600 m2 tvoří mezonetové byty s podlahovou plochou nad 120 m2 a 400 m2 tvoří kancelářské prostory, 200 m2 tvoří společná garáž a 100 m2 tvoří společné chodby a vstupní hala. Do podlahové plochy obytných prostorů pro sociální bydlení se započítává podlahová plocha obytných prostorů do 120 m2 a místností spolu s nimi využívaných nacházejících ve stejné budově, tj. celkem 1 100 m2 (obytné prostory do 120 m2, sklepy a kočárkárna). Podlahová plocha prostorů, které slouží výlučně jiným účelům, než je sociální bydlení, činí 1 000 m2 (mezonety, kanceláře). Společná garáž, společné prostory a vstupní hala jsou využívány společně s obytnými prostory pro sociální bydlení i jinými prostory. Do podlahové plochy prostorů pro sociální bydlení je proto lze započítat pouze částečně, a to v rozsahu dle poměru podlahových ploch určených výhradně pro sociální bydlení (tj. 1 100 m2) a výhradně pro jiné účely (1 000 m2). Tento poměr činí 52,38 % (tj. 1 100/2 100). To znamená, že společné prostory v rozsahu 300 m2 (společná garáž, chodby a vstupní hala) je možné do podlahové plochy obytných prostorů pro sociální bydlení započítat ve shodném rozsahu, tj. v rozsahu 157,14 m2. Podlahová plocha obytných prostorů pro sociální bydlení tedy činí 1 257,14 m2, což je 52,38 % celkové podlahové plochy bytového domu. Bytový dům proto splňuje definici bytového domu pro sociální bydlení.
Stavba rodinného domu pro sociální bydlení
Stavbou rodinného domu pro sociální bydlení je stavba rodinného domu, jejíž podlahová plocha nepřesahuje 350 m2. Aby se mohlo jednat o rodinný dům pro sociální bydlení, stavba musí primárně naplňovat definici rodinného domu pro bydlení, tj. musí být takto zapsána v RÚIAN. Pouze u takové stavby je důvodné zkoumat celkovou podlahovou plochu pro účely naplnění definice rodinného domu pro sociální bydlení. Celkovou podlahovou plochou rodinného domu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností rodinného domu (§ 48a odst. 2 ZDPH).
Obytný prostor pro sociální bydlení
Obytným prostorem pro sociální bydlení je obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m2. Obytný prostor pro sociální bydlení musí v první řadě naplňovat definici obytného prostoru uvedenou v § 48 odst. 5 ZDPH. Obytným prostorem pro sociální bydlení tak nemůže být prostor, kterým svým stavebně-technických uspořádáním nesplňuje požadavky na trvalé bydlení a není k tomu účelu určen (např. ubytovací jednotka, atelier jako nebytový prostor), přestože jeho podlahová plocha nepřesahuje 120 m2 a je fakticky využíván k bydlení. Podlahovou plochou obytného prostoru pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností a prostorů, které se nachází uvnitř tohoto obytného prostoru. Do celkové podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se nezapočítává podíl na společných částech domu (§ 48a odst. 2 ZDPH).
Sazby DPH u staveb pro bydlení
První snížená sazba daně se uplatní při poskytnutí stavebních nebo montážních prací provedených na dokončené stavbě, pokud se jedná o stavbu pro bydlení nebo stavbu pro sociální bydlení. V oblasti uplatňování sazeb daně u staveb pro bydlení k žádné změně nedochází. Definice staveb pro sociální bydlení je obsažena v novém § 48a ZDPH a uplatnění sazeb daně u těchto staveb je přesunuto do § 49 ZDPH.
Snížená sazba se uplatní také u stavebních prací při změně stavby, která neslouží k bydlení na stavbu pro bydlení (§ 49 odst. 2), např. přestavba penzionu na rodinný dům. Při opačné přestavbě se použije základní sazba (§ 49 odst. 4).
První snížená sazba daně se aplikuje rovněž na stavební práce při přeměně stavby nesloužící k bydlení na stavbu pro bydlení, například při rekonstrukci ubytovacího zařízení na rodinný dům.
Dodání nemovité věci a osvobození od DPH
Osvobození při dodání nemovité věci se nově nachází ve dvou paragrafech. Podobně jako to bylo do konce června, je i od 1. 7. osvobozeno dodání pozemku za podmínky, že netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem. Změna je v tom, že za stavební pozemek se nově nepovažuje pozemek, pokud je zřejmé, že na pozemek nelze stavbu umístit nebo je to vysoce nepravděpodobné.
V praxi mnohem významnější je rozšíření podmínek pro osvobození při dodání dokončené vybrané nemovité věci. Nově se zdaňuje pouze první úplatný převod nemovité věci uskutečněný do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou. Druhý a každý další úplatný převod nemovité věci je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. První dodání ve lhůtě 23 měsíců po dokončení - není osvobozeno.
Plátce DPH v tuzemsku se může dobrovolně rozhodnout osvobozené dodání nemovité věci zdanit např. z důvodu, aby nepřišel o možnost uplatnit nárok na odpočet nebo aby nemusel provádět úpravu již uplatněného nároku na odpočet dle § 78. Dobrovolně zdanit osvobozené dodání nemovité věci lze ale pouze pokud je příjemce plnění český plátce nebo osoba registrovaná k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko. Příjemce plnění musí se zdaněním předem souhlasit.
Nájem nemovité věci a DPH
Nájem nemovité věci je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet dle § 56a. V tom k žádné změně nedošlo. Osvobozený nájem nemovité věci je možné dobrovolně zdanit. Nájem ostatních nemovitých věcí, např. nebytových prostorů, administrativních staveb apod. lze dobrovolně zdanit jinému plátci nebo osobě registrované k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, pro účely uskutečňování jejich ekonomické činnosti. Od 1. 7. 2025 dochází k rozšíření okruhu osob, kterým lze nájem zdanit o osoby registrované v jiném členském státě. V tomto případě není potřeba souhlas nájemce se zdaněním.
Přehled změn
Následující tabulka shrnuje klíčové změny v pravidlech DPH u staveb pro bydlení a sociální bydlení, které nastaly v roce 2025:
| Období | Definice stavby pro bydlení | Definice stavby pro sociální bydlení | Uplatnění sazeb DPH | Osvobození při dodání nemovitosti |
|---|---|---|---|---|
| 1. 4. 2019-2023 | Stavba bytového domu/rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí. | Byt pro sociální bydlení (do 120 m²), rodinný dům pro sociální bydlení (do 350 m²), bytový dům pro sociální bydlení (pouze byty do 120 m²). | První snížená sazba daně u dokončených staveb pro bydlení/sociální bydlení. | Osvobozeno dodání pozemku (netvoří funkční celek se stavbou, není stavební). Dodání dokončené nemovitosti zdaněno do 5 let po dokončení. |
| 2024-30. 6. 2025 | Stavba bytového domu/rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí. | Byt pro sociální bydlení (do 120 m²), rodinný dům pro sociální bydlení (do 350 m²), bytový dům pro sociální bydlení (pouze byty do 120 m²). | První snížená sazba daně u dokončených staveb pro bydlení/sociální bydlení. | Osvobozeno dodání pozemku (netvoří funkční celek se stavbou, není stavební). Dodání dokončené nemovitosti zdaněno do 5 let po dokončení. |
| 1. 7. 2025-2026 | Stavba bytového domu/rodinného domu dle stavebního zákona (zápis v RÚIAN). Dále obslužné stavby, obytný prostor, místnost užívaná s obytným prostorem. | Stavba bytového domu (více než polovina podlahové plochy tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení), rodinný dům (do 350 m²), obytný prostor (do 120 m²). | První snížená sazba daně u dokončených staveb pro bydlení/sociální bydlení. Snížená sazba u stavebních prací při změně stavby nesloužící k bydlení na bydlení. | Osvobozeno dodání pozemku (netvoří funkční celek se stavbou, není stavební). Zdaněn pouze první úplatný převod do 23 měsíců po dokončení. |
Doplňující informace
- Stavbou pro rodinnou rekreaci se rozumí stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomu účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví (§ 2 písm. b) vyhl. č. 501/2006 Sb.).
- Stavbou ubytovacího zařízení se rozumí stavba nebo její část, kde je poskytováno ubytování a služby s tím spojené; stavbou ubytovacího zařízení není bytový dům a rodinný dům a stavby pro rodinnou rekreaci; ubytovací zařízení se zařazují podle druhu do kategorií hotel, motel, penzion, ostatní ubytovací zařízení, kterými jsou zejména ubytovny, koleje, svobodárny, internáty, kempy a skupiny chat nebo bungalovů, vybavené pro přechodné ubytování (§ 2 písm. c) vyhl. č. 501/2006 Sb.).
tags: #dph #u #staveb #pro #bydleni #pravidla