Při podnikatelské činnosti v oblasti stavebnictví a souvisejících oborů se subjekty často potýkají s otázkou správného stanovení sazby daně z přidané hodnoty (DPH) za poskytované služby. Vzhledem k tomu, že se jedná o významné finanční částky, je správné určení sazby DPH klíčové pro zamezení případných doměrků od správce daně.
Obecná pravidla DPH u nemovitostí a nájmu
Celou problematiku nájmu nemovitých věcí z hlediska DPH upravuje § 56a zákona o DPH (ZDPH). Podstata osvobození nájmu nemovité věci se opírá o směrnici Rady 2006/112/ES o společném systému daně z přidané hodnoty, ve které je jasně definováno, že nájem nemovitosti je osvobozen od daně. Rozsudky Soudního dvora EU tento přístup potvrdily.
Výjimky z osvobození a dobrovolné zdanění
Existují však výjimky, na které se osvobození od DPH nevztahuje. Plátce je povinen zdanit poskytnutý nájem uvedených položek, ale má také u tohoto plnění nárok na odpočet daně. Za splnění určitých podmínek, které stanovuje zákon o DPH, může být nájem nemovité věci zdanitelným plněním.
- První podmínkou je, že nemovitá věc musí být pronajímána plátcem jinému plátci.
- Druhá podmínka již definuje typ nemovitostí, u kterých se aplikace DPH může uplatnit.
Jak je uvedeno v § 56a odst. 1 ZDPH, od daně je osvobozen nájem nemovitých věcí, s výjimkou krátkodobého nájmu, poskytování ubytovacích služeb, nájmu prostor a míst k parkování vozidel, nájmu bezpečnostních schránek a nájmu strojů nebo jiných pevných zařízení. Nájem nemovité věci je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet dle § 56a. V tom k žádné změně nedošlo. Osvobozený nájem nemovité věci je možné dobrovolně zdanit.
Definice nemovitých věcí a nájmu
Nemovitými věcmi jsou pro účely DPH ve smyslu § 498 občanského zákoníku (OZ) chápány pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim a práva, která jsou zákonem uznána za nemovité věci. Součástí pozemku je v souladu s § 506 OZ plocha nad povrchem a pod povrchem, jakož i všechny budovy a jiné stavby, které jsou na něm postaveny, s výjimkou staveb dočasných. V souladu s § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH nájem zahrnuje i podnájem, pacht a podpacht. Dále se nájmem rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu.
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
Podle judikatury Soudního dvora EU je podmínkou pro osvobození od daně poskytnutí práva nájemci užívat konkrétně vymezenou nemovitost jako vlastník s vyloučením stejných práv třetích osob, a to na dohodnutou dobu a za dohodnutou úplatu.
Krátkodobý nájem a ubytovací služby
Krátkodobým pronájmem nemovitého majetku by měl být rovněž definován pronájem prostor, který se pravidelně opakuje po delší dobu, ale nepřesahuje nepřetržitě 48 hodin. K tomuto tématu se vyjádřilo Generální finanční ředitelství ve své vydané informaci. Může se jednat například o pravidelný pronájem učeben ve škole ve stanovené dny v týdnu po celý školní rok.
Vzhledem ke kategorizaci ubytovacích služeb podle klasifikačního kódu produkce CZ-CPA 55 je logické, že se na jejich poskytování osvobození od daně nevztahuje. Ubytovacími službami se z hlediska klasifikace produkce CZ-CPA, na kterou odkazuje zákon o DPH, rozumí ubytování v hotelech, rekreačních a jiných obdobných zařízeních. Ubytovací služby nelze vykládat jako prostý pronájem domů, bytů nebo jiných nemovitostí.
Příklady z praxe
- Pokud je obecně předmětem smlouvy nájem nemovité věci určené k bydlení (například obytný prostor, stavba rodinného domu, jednotka nezahrnující nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru), je vždy nutné u takového nájmu uplatnit osvobození od daně. Jak jsme uvedli výše, u vybraných nemovitých věcí není možné za žádných okolností uplatnit režim zdanění. Tato změna je platná již od 1. ledna 2021.
- Společnost, která je plátcem DPH, je vlastníkem hotelového komplexu, který má uvnitř prostory na společenské a vzdělávací akce, a tyto prostory daná společnost pronajímá.
- Developerská společnost, která je plátcem DPH, vlastní administrativní budovu, kde je její sídlo. Společnost zde má své zázemí a další nebytové prostory pronajímá firmám, jež je využívají jako kanceláře. Podmínkou podle § 56a odst. 3 ZDPH je, že společnost, která je plátcem, se může rozhodnout aplikovat DPH u nájmu nebytových prostor pronajatých pouze plátcům k provozování jejich podnikání.
- V praxi je také možné pronajímat parkovací stání osvobozeně, byť zákon o DPH u tohoto plnění stanovuje, že nájem parkovacího stání je zdanitelné plnění. O takovéto situaci můžeme hovořit, když nájem parkovacího stání představuje vedlejší plnění k plnění hlavnímu, tj. například nájmu bytu.
Sazby DPH u stavebních prací
V § 47 ZDPH je uvedeno, že u služeb se použije - pokud není uvedeno něco jiného - základní sazba daně tzn. 21 %. První skupinou služeb, u kterých se použije jiná než základní sazba daně, jsou služby uvedené v příloze č. 2 ZDPH, u těchto služeb se použije snížená sazba.
Z pohledu dnešního článku je první významnou výjimkou ze základního pravidla při stanovení sazby daně ustanovení § 48 ZDPH. Pokud by však byly poskytnuty stavební nebo montážních práce, které podle sdělení Českého statistického úřadu o zavedení Klasifikace produkce (CZ-CPA) uveřejněného ve Sbírce zákonů odpovídají číselnému kódu klasifikace produkce CZ-CPA 41 až 43 platnému od 1.
Čtěte také: Zjistěte více o pasportizaci staveb
Podmínky pro sníženou sazbu DPH
První podmínkou je tedy skutečnost, že aby stavební práce mohly být zdaněny sníženou sazbou, musí se jednat o dokončenou stavbu. Druhou podmínkou pro aplikaci snížené sazby daně je to, aby se jednalo o stavbu pro bydlení či o stavbu pro sociální bydlení.
Podmínkou pro přiznání snížené sazby DPH je podepsání čestného prohlášení a zakoupení patřičného příslušenství společně s montáží. To se týká například i montáže kotle nebo kamen.
Snížená sazba se uplatní také u stavebních prací při změně stavby, která neslouží k bydlení na stavbu pro bydlení (§ 49 odst. 2), např. přestavba penzionu na rodinný dům. Při opačné přestavbě se použije základní sazba (§ 49 odst. 4) např.
Případová studie: Rekreační objekt a DPH
Klient, fyzická osoba, běžný občan si nechal udělat přístavbu na nemovitosti - rekreační objekt dle LV i územního plánu se jedná o plochu k rekreaci a rekreační objekt. DPH na výrobu i montáž jsme dali 21 %. Klient však poslal čestné prohlášení a chce, abychom předělali DPH na 12 %. V čestném prohlášení mimo jiné uvádí, že objekt splňuje definici stavby pro sociální bydlení dle zákona a že bere odpovědnost za případné doměrky správce daně. My trváme na 21 %.
V tomto případě je důležité správně posoudit, zda objekt splňuje definici stavby pro sociální bydlení. Definice jsou následující:
Čtěte také: Vzdělávání v dopravním stavitelství
- Byt pro sociální bydlení: byt, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m2. Celkovou podlahovou plochou bytu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností bytu, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Do celkové podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se nezapočítává podíl na společných částech domu (§ 48a odst.).
- Rodinný dům pro sociální bydlení: rodinný dům (více jak polovina podlahové plochy pro rodinné bydlení), jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 350 m2. Celkovou podlahovou plochou rodinného domu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností rodinného domu (§ 48a odst.).
- Bytový dům pro sociální bydlení: bytový dům (více jak polovina podlahové plochy pro trvalé bydlení), v němž nejsou jiné byty než byty pro sociální bydlení (§ 48a odst.).
Dále je důležité znát definici rekreační stavby:
- Stavbou pro rodinnou rekreaci se rozumí stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomu účelu určena; stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví (§ 2 písm. b) vyhl. č.).
Pokud se jedná o rekreační objekt, který nesplňuje definici stavby pro sociální bydlení, pak je správná sazba DPH 21 %.
Změny v DPH od 1. července 2025
Novela zákona o DPH od 1. 7. 2025 přináší významné změny v oblasti nemovitých věcí, které se týkají definice staveb pro bydlení a sociální bydlení, podmínek pro uplatnění snížené sazby daně, rozšíření možností osvobození při dodání nemovitosti a dobrovolného zdanění osvobozeného nájmu.
Velmi důležitou informací je skutečnost, že od 1. 7. 2023 vejde v platnost nový stavební zákon, který bude mimo jiné upravovat definici rodinných domů.
Definice staveb pro bydlení a sociální bydlení
Za stavbu bytového domu se dle § 48 od 1. 7. 2025 považuje stavba, která je zapsána v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí se způsobem využití bytový dům, nebo lze důvodně předpokládat, že tak zapsána bude. Rozhodující tedy je, jak je stavba zapsána v registru územní identifikace, nikoliv jak je zapsána v katastru nemovitostí. Na rozdíl od předchozí definice, tato změna významně rozšiřuje okruh bytových domů, které jsou považovány za stavbu pro sociální bydlení.
Do 30. 6. 2025 bylo nutné, aby v bytovém domě nebyl ani jeden byt větší než 120 m2, aby šlo o sociální bydlení. Od 1. 7. 2025 postačí, že je více než polovina podlahové plochy tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení (§48a odst. 1 písm. a)). Tzn. že v bytovém domě je více než polovina bytů do 120 m2. Již nemusí být do 120 m2 všechny byty v bytovém domě, aby byl celý bytovým dům považován za stavbu pro sociální bydlení. Změna v § 48a odst. 3 se dotkne také tzv. víceúčelových staveb - polyfunkčních domů. Nově se za stavbu pro sociální bydlení bude považovat rovněž stavba, u níž bude více než polovina podlahové plochy pro sociální bydlení, tj.
Příklad zdanění stavebních prací u bytového domu
Stavební firma poskytuje stavební práce na výstavbě bytového domu v tuzemsku investorské firmě. Oba subjekty jsou plátci DPH v tuzemsku. V bytovém domě budou jak byty do 120 m2, tak bytové jednotky nad 120 m2 a také nebytové prostory - obchody, kanceláře a tzv. ateliéry. Bytů do 120 m2 bude více než polovina podlahové plochy bytového domu. Fakturace proběhne v tzv. tuzemském přenesení daňové povinnosti a příjemci - investorovi vzniká povinnost přiznat DPH z přijatých stavebních prací.
| Období | Zdanění stavebních prací |
|---|---|
| Do 30. 6. 2025 | Je potřeba rozlišovat výstavbu bytů do 120 m2 a výstavbu ostatních jednotek - bytů nad 120 m2 a nebytových prostor. |
| Po 1. 7. 2025 | Výstavba bytového domu s více než polovinou podlahové plochy s byty do 120 m2 bude považována za výstavbu sociálního bytového domu. |
Osvobození při dodání nemovité věci
Osvobození při dodání nemovité věci se nově nachází ve dvou paragrafech. Podobně jako to bylo do konce června, je i od 1. 7. osvobozeno dodání pozemku za podmínky, že netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem. Změna je v tom, že za stavební pozemek se nově nepovažuje pozemek, pokud je zřejmé, že na pozemek nelze stavbu umístit nebo je to vysoce nepravděpodobné.
V praxi mnohem významnější je rozšíření podmínek pro osvobození při dodání dokončené vybrané nemovité věci. Nově se zdaňuje pouze první úplatný převod nemovité věci uskutečněný do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou. Druhý a každý další úplatný převod nemovité věci je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. První dodání ve lhůtě 23 měsíců po dokončení - není osvobozeno.
Dobrovolné zdanění osvobozeného dodání a nájmu
Plátce DPH v tuzemsku se může dobrovolně rozhodnout osvobozené dodání nemovité věci zdanit např. z důvodu, aby nepřišel o možnost uplatnit nárok na odpočet nebo aby nemusel provádět úpravu již uplatněného nároku na odpočet dle § 78. Dobrovolně zdanit osvobozené dodání nemovité věci lze ale pouze pokud je příjemce plnění český plátce nebo osoba registrovaná k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko. Příjemce plnění musí se zdaněním předem souhlasit.
Nájem ostatních nemovitých věcí, např. nebytových prostorů, administrativních staveb apod. lze dobrovolně zdanit jinému plátci nebo osobě registrované k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, pro účely uskutečňování jejich ekonomické činnosti. Od 1. 7. 2025 dochází k rozšíření okruhu osob, kterým lze nájem zdanit o osoby registrované v jiném členském státě. V tomto případě není potřeba souhlas nájemce se zdaněním.
tags: #dph #u #rekreacnich #staveb #informace