Plánujete stavbu nového domu, rekonstrukci či jinou úpravu nemovitosti? Jedním z klíčových aspektů, na které musíte myslet, je souhlas sousedů. Přestože stavební zákon nevyžaduje jejich souhlas v každém případě, může být jeho získání zásadním krokem k hladkému průběhu stavebního řízení.
Kdy je souhlas sousedů se stavbou potřeba?
Podle stavebního zákona nepotřebujete mít písemný souhlas souseda vždy. Pokud však plánujete stavbu v těsné blízkosti hranic pozemku, nebo pokud váš projekt ovlivní jejich vlastnická práva (například zastínění, hluk, narušení soukromí), stavební úřad může tento souhlas vyžadovat. Naopak, souhlas souseda zpravidla nepotřebujete u staveb, které jsou dostatečně vzdálené od hranic pozemku (více než 2 metry). Jde zejména o drobné stavby, které můžete provést pouze na základě ohlášení.
Písemný souhlas sousedů musíte mít vyznačený na situačním výkresu. Bez souhlasů vám stavební úřad územní souhlas ani souhlas s ohlášením nevydá.
Pro jaké stavby je možné souhlasu využít?
Nejčastěji se jedná například o stavby pro bydlení nebo pro rekreaci do 150 m2 zastavěné plochy o jednom podzemním podlaží a max. 2 nadzemních podlažích s podkrovím. Pokud stavíte rodinný dům či jinou stavbu, která je předmětem ohlášení stavby, potřebujete mít zpracovaný projekt dle vyhlášky č. 499/2006 Sb. O dokumentaci staveb, kde je uvedeno, že projektová dokumentace musí obsahovat též situační výkresy. Při ohlášení stavby rodinného domu je třeba vyplnit patřičný formulář a k němu přiložit několik příloh, včetně souhlasu sousedů s vaším stavebním záměrem.
Proč je dobré si souhlas souseda obstarat?
Získaný souhlas souseda se stavbou je výhodou, není však nezbytný. Sousedé vám tak mohou svými podpisy ušetřit mnoho času i peněz. Souhlas souseda může nahradit například územní nebo stavební řízení.
Čtěte také: komplexní sanace vlhkého zdiva
1. Je to rychlejší
Stavební úřady obvykle vydávají souhlasy mnohem rychleji v případech, že se nejedná o rozhodnutí vydávané ve správním řízení. Jedná se například o územní souhlas nebo souhlas s ohlášenou stavbou. V těchto případech je forma souhlasu nejrychlejší cestou k získání oprávnění k umístění nebo k realizaci stavby. Na této variantě (v porovnání s územním rozhodnutím nebo se stavebním povolením) je výhodné, že proti rozhodnutí není možné se odvolat. Pokud je tedy žádost úplná a v souladu s požadavky stavebního úřadu, pak stavební úřad vydá územní souhlas do 30 dnů od podání žádosti. Právních účinků pak souhlas nabývá dnem doručení žadateli.
Pro srovnání, pokud je vedeno územní nebo stavební řízení, má stavební úřad lhůtu 60 dnů od zahájení řízení. Pokud se navíc jedná o zvláště složitý případ, pak má úřad lhůtu až 90 dnů. Vše mohou ještě prodloužit nejrůznější lhůty.
2. Ušetříte na poplatcích
Za vydání příslušných oprávnění se platí.
3. Minimalizujete do budoucna sousedské konflikty
Vždy je lepší být se sousedy zadobře nebo minimálně nebýt ve sporu. Proto je více než vhodné sousedy informovat o tom, že na stavební úřad podáváte žádost. Jakoukoliv nedůvěru pravděpodobně prolomíte také tím, že budete sousedům pravidelně ukazovat průběžné návrhy a prodiskutujete s nimi případné návrhy. Naslouchejte jejich připomínkám. Pokud budete otevření, možná zjistíte, že jejich přání ničemu nebrání a třeba nakonec budou prospěšná i pro vás.
Od snahy získat souhlas se nenechte odradit ani tehdy, pokud se sousedy nemáte ideální vztah a máte pocit, že s žádostí o udělení souhlasu jdete rovnou do prohrané bitvy. Ono se obecně vyplatí nevytvářet si domněnky. Pokud nemáte odvahu zaťukat na jejich dveře, pošlete jim dopis, jehož součástí by měl být i situační nákres, stručný popis projektové dokumentace a popis situačního výkresu.
Čtěte také: Práce projektanta ve Znojmě
Jak by měl vypadat souhlas souseda se stavbou?
Samotnou formu územního souhlasu specifikuje § 96/3 písm. d) stavebního zákona. Podle něho musí být doložené „souhlasy osob, které mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům nebo stavbám na nich a které mají společnou hranici s pozemkem, na kterém má být záměr uskutečněn“. Podobné náležitosti musí mít i souhlas s ohlášenou stavbou, který upravuje § 105 odst. 1 písm. f).
Kvalifikovaným souhlasem je myšleno projevení souhlasu ve formě, jak ho požaduje stavební zákon. Souhlas souseda, resp. osoby, která má vlastnická práva k sousednímu pozemku či stavbě, musí být vyznačen na situačním výkresu. U souhlasu postačí prostý podpis, zákon nepožaduje, aby byl podpis úředně ověřený.
Souhlas však musí obsahovat identifikační údaje vlastníka (spoluvlastníků). Požadované identifikační údaje nejsou stavebním zákonem v § 184a výslovně uvedeny. Uplatní se zde nicméně vztah zvláštní a obecné právní úpravy v souladu s § 1 odst. 2 správního řádu a § 192 odst. 1 SSZ, podle kterého se na věci výslovně stavebním zákonem neupravené užije úprava správního řádu. Ta obsahuje identifikační údaje fyzických osob v § 18 odst. 2.
Souhlas podle ustanovení stavebního zákona je třeba chápat jako jednoznačný souhlas se stavebním záměrem tak, jak je specifikován v předložené dokumentaci nebo projektové dokumentaci. Pokud by vlastník pozemku chtěl svůj souhlas nějakým způsobem podmínit, měl by ve vztahu k navrhovanému záměru konkrétní soukromoprávní požadavky např. z hlediska sousedských vztahů, nelze tyto podmínky uvádět k souhlasu na situační výkres dokumentace či projektové dokumentace. Tyto podmínky mohou být mezi stavebníkem a vlastníkem cizího pozemku sjednány např. smluvně, avšak tato smlouva by stavební úřad nezajímala. Pokud by vlastník cizího pozemku měl konkrétní veřejnoprávní požadavky na stavbu, musela by být dokumentace nebo projektová dokumentace upravena podle požadavků vlastníka pozemku nebo stavby a poté předložena s jeho jednoznačným souhlasem.
V situačním výkresu by měly být uvedeny minimálně parcelní čísla všech pozemků, aby bylo jednoznačně jasné, o který pozemek se jedná. Dále je vhodné k situačnímu výkresu připsat identifikační údaje dotčené osoby - jméno, příjmení, adresa, parc. číslo pozemku, k. ú. katastrální území.
Čtěte také: Zjistěte více o pasportizaci staveb
Co si představit pod pojmem situační výkres?
Přesné podmínky ani obsahové náležitosti zákon neudává. Vše je snazší, pokud máte projektovou dokumentaci. Pokud není pro stavební záměr potřeba zpracovat projektovou dokumentaci, kde jsou situační výkresy její součástí, doporučuji, aby byl z nákresu vždy patrný jednak charakter stavby (půdorys a pohledy), základní výškopis, odstupové vzdálenosti, tj. minimální vzdálenosti od hranic sousedních pozemků, či vzdálenosti od sousedních staveb. U ohlašovaných staveb je možné využít situační výkresy, které jsou součástí projektové dokumentace, která musí být zpracována oprávněnou osobou a tvoří následně přílohu žádosti k souhlasu s ohlášenou stavbou.
Níže najdete několik příkladů Souhlasu Vlastníka Pozemku Se Stavbou Vzor, které vám mohou posloužit jako průvodce pro vytvoření vlastního dokumentu. Dokumenty jsou založeny na ověřených informacích a jsou připraveny pro praktické použití.
Vzor 1: Souhlas Vlastníka Pozemku Se Stavbou
Úvod:
Já, [Jméno Vlastníka], tímto dávám svůj souhlas se stavbou [Typ stavby] na pozemku [Číslo pozemku], k. ú. [Katastrální území].
Článek 1: Detaily stavby
Stavba bude probíhat v souladu s platnými předpisy a projektovou dokumentací, která je připojena k tomuto souhlasu.
Článek 2: Podmínky výstavby
Stavba musí být dokončena do [Datum] a musí splňovat všechny normy a předpisy.
Článek 3: Odpovědnost
Vlastník pozemku nese odpovědnost za dodržení všech stavebních nařízení a zásad.
Článek 4: Připojené dokumenty
K tomuto souhlasu jsou přiloženy následující dokumenty: projektová dokumentace, doklad o vlastnictví pozemku a kopie žádosti o stavební povolení.
V [Město], dne [Datum].
Vzor 2: Potvrzení Souhlasu Sousedního Vlastníka
Úvod:
Já, [Jméno Vlastníka], tímto potvrzuji svůj souhlas s výstavbou [Typ stavby] na zmíněném pozemku [Číslo pozemku], k. ú. [Katastrální území].
Článek 1: Popis stavby
Stavba bude realizována podle přiložené projektové dokumentace a v souladu se všemi platnými normami.
Článek 2: Časový rámec
Stavba bude zahájena [Datum začátku] a dokončena do [Datum dokončení].
Článek 3: Závazky a odpovědnost
Vlastník pozemku se zavazuje dodržovat všechny stavební předpisy a zajišťuje odpovědnost za případné škody způsobené během výstavby.
Článek 4: Přílohy
K tomuto souhlasu přikládám projektovou dokumentaci, doklady o vlastnictví pozemku a další relevantní dokumenty.
V [Město], dne [Datum].
Co dělat, když soused nesouhlasí?
Někdy se může stát, že soused se stavbou nesouhlasí, a to i bez uvedení konkrétního důvodu. Pokud není dohoda možná, můžete se obrátit na stavební úřad, který rozhodne na základě zákona. Soused může podat námitky, které stavební úřad posoudí a rozhodne, zda jsou oprávněné. Konečné slovo však bude mít vždy stavební úřad. Jeho úkolem bude posoudit námitky účastníků řízení, kteří se nedohodli. Vycházet přitom bude z technických norem, závazných stanovisek nebo obecných požadavků na výstavbu (§ 89 odst. 6, SZ).
Pokud nezískáte souhlas sousedů, ještě to neznamená, že nemůžete stavět. V takovém případě však nemůžete využít jednodušších možností - územního souhlasu a ohlášení, ale budete muset požádat o vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení. V řízení pak budou mít sousedé postavení účastníků řízení a budou moci ke stavbě uplatňovat své námitky, které stavební úřad musí posoudit.
K žádosti o stavební povolení musí stavebník připojit stejné přílohy, jako v případě ohlášení stavby, vyjma souhlasů vlastníků sousedních pozemků a staveb. Namísto toho však musí doložit návrh plánu kontrolních prohlídek stavby. Z toho jednoznačně vyplývá, že abyste mohli na svém pozemku postavit dům, nepotřebujete žádný souhlas souseda se stavbou, ale budete muset podat žádost o stavební povolení a projít stavebním řízením.
Specifické situace
Více spoluvlastníků
V neposlední řadě byste si měli dát pozor na případ, kdy je více spoluvlastníků. V takovém případě nemusí být jeden souhlas dostačující (§ 1128-1129, OZ). Souhlas se podle § 184a stavebního zákona dokládá k žádosti o vydání povolovacího rozhodnutí nebo jiného úkonu podle stavebního zákona. Vlastnické právo může svědčit více osobám, například pokud je stavba ve spoluvlastnictví. V takovém případě je dokládán souhlas potřebné většiny spoluvlastníků. Co je potřebnou většinou, upravuje občanský zákoník, který rozlišuje tři různé situace - běžnou správu společné věci, rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci a zatížení společné věci (popř. zrušení zatížení věci, nebo omezení práv spoluvlastníků).
Přehled většiny hlasů pro souhlas v případě spoluvlastnictví
| Typ rozhodnutí | Potřebná většina hlasů | Příklad |
|---|---|---|
| Běžná správa (§ 1128 OZ) | Většina spoluvlastníků dle velikosti podílů | Běžná údržba, menší opravy |
| Významná záležitost (§ 1129 OZ) | Alespoň dvoutřetinová většina hlasů spoluvlastníků | Podstatné zlepšení/zhoršení, změna účelu |
| Zatížení/zrušení zatížení, omezení práv > 10 let (§ 1132 OZ) | Souhlas všech spoluvlastníků | Zřízení zástavního práva, věcného břemene |
Uvedené tedy znamená, že pokud by vlastník pozemku chtěl svůj souhlas nějakým způsobem podmínit, měl by ve vztahu k navrhovanému záměru konkrétní soukromoprávní požadavky např. z hlediska sousedských vztahů, nelze tyto podmínky uvádět k souhlasu na situační výkres dokumentace či projektové dokumentace.
Souhlas společenství vlastníků jednotek (SVJ)
Ustanovení § 184a odst. 1 věta třetí SSZ uvádí, že k žádosti o povolení změny dokončené stavby v bytovém spoluvlastnictví vlastník jednotky dokládá souhlas společenství vlastníků, nebo správce, pokud společenství vlastníků nevzniklo. I když to není výslovně uvedeno, týká se ustanovení případů, kdy má dojít k zásahu do společných částí stavby (nemovité věci), protože podle ustanovení § 1175 odst. 1 občanského zákoníku má vlastník jednotky právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt. Nejvyšší orgán společenství vlastníků je shromáždění, které tvoří všichni vlastníci jednotek a kde jsou projednávány i věci spojené se společnou správou domu. Občanský zákoník stanoví, že shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Nevzniklo-li společenství vlastníků, použijí se na správu pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení. Z uvedeného vyplývá, že při rozhodování o společné správě domu neplatí automaticky požadavek dvoutřetinové většiny vlastníků bytových jednotek, vždy záleží na konkrétních stanovách či prohlášení.
Je třeba dodat, že § 184a odst. 1 stavebního zákona se v bytovém spoluvlastnictví vztahuje pouze k situaci, kdy stavebníkem je vlastník jednotky, nikoliv samotné společenství vlastníků. Řešení této nejasné otázky přinesla soudní judikatura, kdy Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 11. 5. 2022, čj. 6 As 126/2020-47 dovodil, že není důvod, aby se od společenství vlastníků vyžadoval například souhlas (určité části) vlastníků jednotek a není ani důvod trvat na tom, aby společenství vlastníků jako žadatel o stavební povolení vyznačilo na situační výkres dokumentace nebo projektové dokumentace souhlas se stavbou, jelikož o stavební povolení žádá přímo společenství vlastníků, a je tedy zřejmé, že je se stavebním záměrem seznámeno a srozuměno.
Nový stavební zákon
Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění novely č. 195/2022 Sb. (dále jen „NSZ“), upravuje souhlas vlastníka téměř obdobně v ustanovení § 187. Nová úprava však obsahuje i některá zpřesnění. Výslovně uvádí, že stavebník dokládá souhlas vlastníka pozemku, který je zapsán v katastru nemovitostí ke dni podání žádosti. V pořadí již druhá novela NSZ, která je nyní projednávána v Poslanecké sněmovně Parlamentu České republiky, navrhuje do § 187 odst. 2 doplnit, že souhlas vlastníka pozemku nebo stavby nelze vzít zpět po podání žádosti o povolení záměru, čímž by odpadly výše uváděné problémy, které hrozí až ukončením řízení vedeného u stavebního úřadu. Ustanovení § 187 také výslovně upravuje identifikační údaje vlastníka, které musí být uvedeny na situačním výkresu dokumentace. Jedná se u fyzické osoby o jméno, příjmení, adresu místa trvalého pobytu, a nemá-li ji, adresu bydliště. Novela navrhuje doplnit i datum narození.
tags: #doklad #o #informovani #vlastniku #sousednich #podzemku