Při návrhu každé stavební konstrukce je nutné dbát na to, aby její životnost byla co nejdelší, společně s její trvanlivostí a spolehlivostí, a to nejen z hlediska účelu a funkce, ale také z ekonomického hlediska. Životnost je časový (kvantitativní) údaj, který není materiálovou vlastností, ale je vztažen ke schopnosti materiálů, prvků a systémů zachovat specifické užitné i jiné vlastnosti na požadované úrovni, za běžné údržby, během jistého časového rozpětí a za daných podmínek provozu a působení prostředí. Životnost konstrukcí souvisí s technickými, environmentálními i ekonomickými podmínkami a kritérii. Je zde tedy přímá souvislost s ověřováním únosnosti, použitelnosti a s úrovní udržitelnosti.
Často se hovoří také o trvanlivosti stavebních materiálů, výrobků, konstrukcí či stavebních objektů. Trvanlivost je vztažena ke schopnosti zachovat specifické užitné i jiné vlastnosti na požadované úrovni, během daného časového rozpětí a za daných podmínek provozu a působení prostředí nebo projektem předpokládané údržby. Trvanlivost je obecný výraz pro schopnost odolávat degradaci vnějšími vlivy a opotřebení provozem. Výslednicí trvanlivosti všech komponentů je pak životnost stavebního prvku, konstrukce či objektu, která je vlastně kvantifikací trvanlivosti (vyjádřenou obvykle v rocích). Při projektování nové konstrukce hovoříme o návrhové životnosti a u konstrukce již provozované pak o životnosti zbytkové.
Při úvahách o životnosti musí být brán ohled nejenom na výchozí podmínky, ale též na předpokládanou degradaci materiálů, konstrukčních prvků i celku v čase (vyvolanou provozem a působením prostředí). Současně musí být uvažována také nutnost údržby, oprav, resp. výměny některých částí ve vztahu k cenovým relacím. To pak umožní objektivněji hodnotit a srovnávat alternativní řešení, příp. omezit riziko neplánovaných a neekonomických důsledků. Trvanlivost je neměřitelná a v současnosti neexistuje žádná metodika pro její přesné stanovení.
Typy životnosti staveb
Životnost stavby lze rozdělit na životnost ekonomickou, technickou, morální a právní. Přesnou životnost bude vždy problematické u dané stavby stanovit. Vždy je důležité si uvědomit, že jde o životnost za předpokladu řádné údržby.
- Právní životnost může být vyjádřena jako časový úsek od kolaudačního souhlasu/rozhodnutí do okamžiku povolení o odstranění stavby.
- Morální životnost více souvisí s vývojem trhu, technologií, dispozičního řešení, ale i např. módy.
- Ekonomické životnosti dosáhne stavba u níž náklady na údržbu přesáhnou výnosy z ní plynoucí neboli doby, po kterou provoz stavby poskytuje zisk.
- Technická životnost je úzce spojena s jednotlivými konstrukčními prvky stavby, respektive s její funkčností. Každá stavba je složena ze spousty prvků, materiálů a konstrukcí, z nichž každá má svoji životnost. Na celkovou životnost stavby mají rozhodující vliv prvky dlouhodobé životnosti.
Důležitým pojmem je předpokládaná životnost, což je nejčastěji doba životnosti, která je předvídatelná díky znalosti konstrukcí a použitých materiálů. Tyto hodnoty se týkají technické životnosti a mohou být návodem nebo alespoň bodem, od kterého je možné se odrazit i u životnosti ekonomické nebo morální. Co může být pro vlastníka nemovitosti-stavby ve spojení s životností důležité, je plánování údržby, oprav a rekonstrukci s ohledem na jejich financování.
Čtěte také: Materiály pro gabionový plot a jejich trvanlivost
Životnost stavby je ovlivněna způsobem založení stavby, návrhem a konstrukčním řešením, technologickým provedením, způsobem a intenzitou užívání stavby, prováděním či neprováděním pravidelné údržby, prováděním generálních oprav nebo modernizací.
Předpokládaná životnost staveb dle různých zdrojů
Dle Laciného, Noska a Svobody
Uvedené rozmezí předpokládaných životností se dále upravuje o srážky a přirážky, které mohou dosahovat výše až -94 % a přirážky +49 %. Nicméně, pro stanovení průměrné doby životnosti zemědělských staveb se srážky a přirážky obvykle neužívají. Pro stanovení průměrné životnosti se uvažuje s předpokládanou životností, která je uvedena v Tab. 1 v druhu a konstrukci budovy kategorie II. a III. U budov patřících do kategorie II. je uveden rozptyl 65 - 70 let a u budov patřících do kategorie III. je uveden rozptyl 45 - 50 let. Po sjednocení předpokládaných životností z kategorie II. a III. dostáváme rozmezí 45 - 70 let a střední hodnota je pak 67,5 let.
Dle ČSN 73 0031 (dnes již neplatná)
Dnes již neplatná norma ČSN 73 0031, která platila od 01. 01. 1991 do 01. 04. 2012, pracuje s předpokládanou životností zemědělských staveb. Nenajdeme zde doslovný pojem předpokládaná životnost, ale norma používá pojem „Základní užitná životnost staveb“. Norma jednoznačně určuje životnost zemědělských staveb ve výši 50 let a před ukončením její platnosti uváděla životnost dokonce v rozpětí 25 - 50 let. Pro srovnání s ostatními životnostmi se využívá vyšší z obou hodnot předpokládané životnosti, tj. 50 let.
Dle ČSN EN 1990 ed. 2, 73 0002
Životností staveb se zabývá též platná norma ČSN EN 1990 ed. 2 - 73 0002, Zásady navrhování konstrukcí, která upravuje životnost staveb a jejich konstrukcí v bodě 2.3 na str. 27. Z aktuální normy je patrné, že se informativní návrhová životnost pohybuje v rozmezí 15 - 30 let. Pro srovnání se bere střední hodnota z výše uvedeného rozpětí, tj. 22,5 let. Poznámka: KCE nebo její části, které mohou být demontovány s předpokladem dalšího použití, se nemají považovat za dočasné.
Předpokládaná životnost staveb v SRN
V Německu panuje ohledně rozdělení nemovitostí na stavby a pozemky obdobná situace, jakou zavádí nový občanský zákoník v ČR. Stavba je zde součástí pozemku. Výpočet opotřebení lze tedy najít v metodických pokynech ke stanovení hodnoty pozemků. Široce uznávané standardy pro oceňování nemovitostí v SRN vydává Institut autorizovaných auditorů (Institut der Wirtschaftsprüfer - IDW). Postupy pro oceňovatele nemovitostí jsou v základní formě upraveny ve standardech IDW ES 10. Pokud jde o průměrnou životnost staveb, tak tyto standardy odkazují čtenáře na oceňovací směrnice (tzv. Wertermittlungsrichtlinie WertR 2006). Součástí těchto směrnic je tabulka udávající životnost staveb v rozdělení podle jejich druhu. Předpokladem je řádná údržba v průběhu celé životnosti stavby (bez provádění modernizací). Do srovnání byla použita předpokládaná životnost jízdáren, stájí pro koně, skot, prasata a jiný dobytek, vč. drůbežáren, která činí 30 let.
Čtěte také: Asfaltový šindel: Co potřebujete vědět
Přehled předpokládaných životností zemědělských staveb
| Zdroj | Předpokládaná životnost (roky) | Poznámka |
|---|---|---|
| Laciný, Nosek a Svoboda (kategorie II. a III.) | 45 - 70 (střed 67,5) | Průměrná doba životnosti |
| ČSN 73 0031 (neplatná) | 50 | Základní užitná životnost staveb |
| ČSN EN 1990 ed. 2, 73 0002 (platná) | 15 - 30 (střed 22,5) | Informativní návrhová životnost |
| WertR 2006 (SRN) | 30 | Jízdárny, stáje pro koně, skot, prasata a jiný dobytek, vč. drůbežáren |
| Oceňovací vyhláška (zděné, betonové, ocelové nosné konstrukce) | 100 | Při běžné údržbě |
| Oceňovací vyhláška (ostatní konstrukce) | 80 a méně | Při běžné údržbě |
Ověření životnosti konstrukce při jejím návrhu z hlediska karbonatace
Životnost úzce souvisí s trvanlivostí a spolehlivostí konstrukcí, jejichž nejlepších výsledků bude dosaženo správným návrhem, stejně jako kvalitním zhotovením a nezanedbanou údržbou. Ke specifikaci betonu se nově začalo přistupovat prioritně dle vlivu prostředí a dle životnosti konstrukce v daném prostředí. Tento vliv prostředí a požadovaná životnost konstrukce v něm teprve udává minimální kvalitativní nebo kvantitativní parametry betonu. Oproti dřívější době, kdy se specifikovala pouze pevnost, případně stupeň vodotěsnosti, bude nutné specifikovat mnohem více parametrů betonu.
Karbonatace betonu je jev, který závisí na velkém množství parametrů, jako jsou např. propustnost a tloušťka krycí vrstvy výztuže, relativní vlhkost vzduchu nebo teplota a obsah oxidu uhličitého v okolním prostředí. Propustnost betonu v krycí vrstvě je mj. dána typem a granulometrií jeho jednotlivých složek, celkovým složením, zpracováním a ošetřováním betonu. Je-li tedy beton bez trhlin, pronikají molekuly CO2 rovnoměrně od povrchu betonu do jeho vnitřních vrstev difuzí a čelo zkarbonatované vrstvy tak kopíruje povrch betonu. Je-li však beton porušen trhlinkami, stávají se trhlinky místem, kudy mohou do struktury betonu intenzivně pronikat plyny z vnějšího prostředí.
Norma ISO 16204 - Durability - Service life design of concrete structures umožňuje dvě strategie navrhování:
- Metoda odolávání degradaci
- Metoda zamezení degradaci
Při ověření pravděpodobnostní metodou se používají takové modely, které jsou dostatečně ověřeny a dávají realistické a reprezentativní výsledky. Parametry použitých modelů musí být kvantifikovatelné pomocí testů, pozorování nebo zkušeností. Nejistoty spojené s modely a zkušební metody musí být vzaty v úvahu. Metoda vyhovění požadavkům je souborem pravidel pro dimenzování, výběr materiálů a postupy provádění. Požadavky jsou určeny na základě statistického vyhodnocení experimentálních dat nebo na základě dlouholetých zkušeností. V rámci této metody musí být nalezen kompromis mezi geometrickými parametry. Způsob metody vyhnutí se degradaci znamená, že degradační proces nebude probíhat v důsledku např. použití jiných materiálů, oddělením reakčních složek, zamezením kritické míry vlhkosti apod.
Z výpočtů nárůstu karbonatační hloubky dle ISO 16204 a dle fib je patrné, že v případě nahrazení cementu popílkem dochází k rychlejšímu průběhu karbonatace. Snížení množství cementu vede ke vzniku menšího množství hydroxidu vápenatého během hydratace cementu, to se projeví rychlejším snížením koncentrace hydroxidových iontů v přítomnosti popílku, a tedy i rychlejším průběhem karbonatace. Naopak beton s přísadou dosahuje nejlepších výsledků. Při zhodnocení výsledků dle ISO 16204 je třeba dbát na to, že do výpočtu jsou zahrnuty průměrné hodnoty vlivu životního prostředí, jedná se například o vlhkost, která se během roku mění, a na beton tedy v různých obdobích působí rozdílně.
Čtěte také: Srovnání plastových oken
Použití předpokládané životnosti při oceňování
Oceňování zemědělských staveb, resp. celých zemědělských areálů, není natolik časté, jako např. oceňování bytových jednotek, rodinných domů či jiných residenčních, obchodních anebo administrativních objektů. Jednou za čas se však každý oceňovatel setká s oceněním tohoto typu staveb na bázi administrativní (úřední) ceny nebo obvyklé ceny (tržní hodnoty).
Výše uvedené předpokládané životnosti vycházely z použitých stavebních materiálů, postupů a technologií, které se v jednotlivých obdobích běžně používaly, a platily za předpokladu, že se stavby užívaly k zemědělským účelům. Proto se jednotlivé předpokládané životnosti od sebe liší. V současné době se při stanovení životnosti staveb pro účely výpočtu opotřebení nejčastěji používá platná oceňovací vyhláška. Jde o prováděcí vyhlášku k zákonu o oceňování majetku, která nemluví přímo o životnosti zemědělských staveb, ale v přílohové části uvádí, že předpokládaná životnost při běžné údržbě činí zpravidla u budov, hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků se zděnými, betonovými a ocelovými nosnými svislými konstrukcemi 100 let; u ostatních druhů konstrukcí 80 let a méně. Dále jsou uvedeny jiné stavby, především drobného charakteru, jejichž životnost je menší než 100 let. Jde o rekreační chaty, vedlejší stavby, garáže, venkovní úpravy, atd. (srov. Příloha č. 15, vyhl. č. 3/2008 Sb. v platném znění).
Použití zákona o oceňování majetku a oceňovací vyhlášky je předepsáno ve specifických případech. Jde zejména o oceňování v souvislosti se zajištěním fiskální politiky státu. Oceňovatelé se nejčastěji setkají s oceněním pro účely vyměření daně z převodu nemovitostí, případně pro jiné účely upravené zákonem o trojdani, nebo jinými předpisy. Často je též proto výsledek vyhláškového oceňování označován jako cena úřední, či administrativní.
Pokud jde o životnost staveb, tak praxe dokládá, že tabulková životnost 100 let je často velmi problematicky dosažitelná, a to i v případech nikoli pouze běžné údržby, ale i při provedení rozsáhlejších oprav a rekonstrukcí. Dosažení tabulkové životnosti je nejvíce obtížné až nesplnitelné zejména u provozních nemovitostí s výrazným zastoupením instalované technologie. U objektů pro zemědělskou a živočišnou produkci jde o naprosto nedosažitelné hodnoty. Opotřebení zemědělských objektů je zejména vlivem živočišného provozu natolik výrazné - na konstrukce působí biologické procesy zvířat - produkce a rozklad moče, výkalů, kvasné a hnilobné procesy rozkladem nespotřebovaného a neuklizeného krmiva apod. - až dochází k pronikání škodlivých látek do jednotlivých konstrukcí prostřednictvím tzv. stájových plynů, jako je oxid uhličitý (CO2), amoniak (NH3) a sirovodík (H2S). V praxi lze proto dosáhnout přibližně poloviční životnosti ve srovnání s tabulkovými hodnotami udávanými současnou oceňovací vyhláškou.
Opotřebení staveb
Opotřebení staveb je důležitým pojmem v oblasti oceňování věcí nemovitých, protože každá stavba jejím používáním a vlivem stárnutí časem degraduje a tato degradace neboli opotřebení se promítá do finálního stanovení hodnoty stavby a hraje tak důležitou roli ve výpočtu ocenění a to zejména nákladovým způsobem. Opotřebení staveb se významným způsobem podílí na výši stanovení ceny. Jeho určením se proto podrobně věnuje příloha č. 21 oceňovací vyhlášky. Podle ustanovení § 11 vyhlášky se cena stavby nákladovým způsobem zjistí podle vzorce CSN = ZCU × Pmj × (1 - o / 100) kde je CSN cena stavby v Kč určená nákladovým způsobem, ZCU základní cena upravená v Kč za měrnou jednotku, Pmj počet měrných jednotek stavby, o opotřebení stavby v %. Opotřebení stavby se určí způsobem uvedeným v příloze č. 21 vyhlášky. K ceně stavby po opotřebení se připočte cena technologického zařízení určujícího účel užití stavby, určená podle výše nákladů na jeho pořízení, snížená o jeho opotřebení. U rozestavěné stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby se cena sníží o opotřebení přiměřeně. Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti a životnost uvedená v příloze č. 21 se sníží o 20 až 40 %. Tak lze postupovat i v případě dočasné stavby, pokud je její dočasnost doložena. Při výpočtu opotřebení stavby, která je kulturní památkou, se přihlédne ke konstrukcím a vybavení, které jsou uměleckým nebo uměleckořemeslným dílem, popřípadě jsou tato díla jejich součástí. U těchto děl se opotřebení neuvažuje. Je-li dílo poškozeno, je nutné oprávněnost uplatněného snížení ceny doložit.
Metody výpočtu opotřebení
Pro výpočet míry opotřebení existuje řada metod, které lze rozdělit do dvou hlavních skupin: metody pro stavbu jako celek a analytické metody. Životnost stavby je velmi důležitá veličina především při oceňování staveb. S životností je úzce spojeno opotřebení. Přesná životnost u stavby stanovit nelze.
Metody pro stavbu jako celek
Tyto metody předpokládají, že opotřebení roste v závislosti na stáří stavby. Zahrnují například:
- Lineární metoda: Opotřebení se rovnoměrně rozděluje na celou dobu předpokládané životnosti. Roční opotřebení se vypočte dělením 100 % celkovou předpokládanou životností.
- Metoda proporcionálního průběhu: U stavby do stáří 1/10 předpokládané životnosti tato metoda předpokládá poloviční znehodnocení než u metody lineární.
- Metoda kvadratického průběhu: Metoda uvažuje opotřebení zpočátku nižší, v dalším průběhu stáří stavby se postupně zvyšuje.
- Metoda stupňovitá (Kassova): Celková životnost se rozděluje na pět stejných období po 20 % životnosti, přičemž nárůst opotřebení se v jednotlivých obdobích liší.
- Metoda složitého úrokování: Tato metoda vychází z pravidel složitého úrokování.
Analytické metody
Analytické metody využívají možnosti výpočtu opotřebení jako váženého průměru opotřebení jednotlivých stavebně technických prvků (konstrukcí a vybavení), v obdobné situaci jako je tomu u výpočtu hodnoty rozestavěných staveb. Cenové podíly konstrukcí jsou zpravidla vahou. Analytické metody umožňují provést výpočet opotřebení jednotlivých částí stavby v závislosti na jejich stáří a předpokládané životnosti. Opotřebení je počítáno lineární metodou samostatně pro každou část s odlišným technickým stavem. Kasa doporučuje oceňovat stavby po generální opravě, rekonstrukci a modernizaci tak, že prvky, kterých se opravy nedotkly, mají původní opotřebení. U nových prvků dlouhodobé životnosti určuje jejich procentuální podíl z hodnoty stavby, opotřebení počítá stejným procentem, ale od doby, kdy byly provedeny úpravy. Dle zdroje [5, příloha 21] výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení cenových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách 1 až 6 přílohy. Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7 přílohy této vyhlášky.
Stroje nebo jiné upevněné zařízení v nemovitých věcech podle nového občanského zákoníku
Podle § 508 zákona č. 89/2012, nový občanský zákoník (dále jen „NOZ“) stroj nebo jiné upevněné zařízení (dále jen „stroj“) není součástí nemovité věci zapsané do veřejného seznamu, byla-li se souhlasem jejího vlastníka zapsána do téhož seznamu výhrada, že stroj jeho vlastnictvím není. Výhrada bude vymazána, prokáže-li vlastník nemovité věci nebo jiná osoba oprávněná k tomu podle zápisu ve veřejném seznamu, že se vlastník nemovité věci stal vlastníkem stroje.
S ohledem na připravovanou úpravu podle NOZ týkající se strojů jako součástí nemovitých věcí mohou nastat v našem případě dvě situace. Pokud stroje nebudou součástí nemovitých věcí, tak poté se na životnosti staveb z pohledu našeho příspěvku nic nemění. Příspěvek pojednává výhradně o životnosti staveb, nikoliv o životnosti jejich vnitřního technologického vybavení. Pokud nastane případ, kdy stroje budou součástí staveb, potom může dojít v některých případech ke zkrácení ekonomické životnosti staveb. Nelze zpochybnit, že strojní zařízení bude mít vždy kratší životnost než stavba. V průběhu životnosti stavby může dojít k opakované výměně strojního zařízení. Pokud životnost strojního zařízení uplyne v období velmi blízkém okamžiku dožití staveb, může tento fakt ovlivnit rozhodnutí majitele nepokračovat v užívání staveb a přistoupit k jejich kompletní rekonstrukci či odstranění. Stejně tak to ovšem může mít vliv i na prodloužení životnosti staveb takovým způsobem, aby stavba dosloužila v přibližně stejný okamžik jako její strojní vybavení. V jiných, než zde uvedených případech nebylo prováděno žádné další testování předmětné problematiky z pohledu NOZ.
tags: #zivotnost #stavby #a #ocenovani #staveb