Katastr nemovitostí je veřejně dostupný seznam, který obsahuje informace o nemovitostech. Katastrální zákon je v České republice klíčovým právním předpisem, který upravuje evidenci nemovitostí, jejich změny a další důležité náležitosti spojené s vlastnictvím a správou pozemků a staveb. Zápis do katastru nemovitostí znamená zápis věcných práv k nemovitosti. Pouze na základě změny v katastru nemovitostí začínají vaše práva platit.
Kdy je nutné zapsat stavbu do katastru nemovitostí?
Veškeré stavby na pozemku, jejichž výměra činí alespoň 16 m², se musejí zanést do katastru nemovitostí. Novostavbu je nutné zapsat, pokud nejde o drobnou stavbu (do 16 m² zastavěné plochy a 4,5 m výšky). V případě, že má vaše novostavba větší výměru než 16 m2 zastavěné plochy a do 4,5 m výšky, bude nutné ji zapsat do katastru nemovitostí.
Typy staveb a povinnost zápisu
- Novostavba, demolice nebo přístavba: To je pouze jednou z mnoha skutečností, které je třeba do katastru nemovitostí zapsat.
- Rozestavěné stavby: V katastru nemovitostí můžete najít také rozestavěné stavby, ale pouze pokud zápis proběhl ještě před rokem 2014. Na začátku roku 2014 totiž vešel v účinnost zákon o katastru nemovitostí, který již neumožňuje zápis rozestavěné budovy do katastru nemovitostí. Výjimku ale představují rozestavěné jednotky. Jednotkou se přitom myslí byt nebo nebytový prostor, případně jejich soubor. Jedná se tedy o prostorově oddělenou část domu společně s podílem na společných částech domu.
- Studna: Studna se do katastru nemovitostí nezapisuje. Přesto si ji ale nemůžete postavit bez povolení. Studna je totiž vodním dílem, které nelze zhotovit na černo.
- Dělení pozemků: Při rozdělení pozemků je nezbytné rozhodnutí stavebního úřadu a geometrický plán. V první řadě musíte k rozdělení pozemků získat povolení stavebního úřadu. To získáte tak, že na příslušný stavební úřad podáte žádost o vydání územního rozhodnutí o dělení pozemku. K této žádosti musíte doložit také další dokumenty podobně jako když byste žádali o stavební povolení. Společně s těmito dokumenty pak můžete podat žádost o vklad do katastru nemovitostí.
Geometrický plán pro zápis do katastru
Povinnost nechat si vypracovat geometrický plán vyplývá ze zákona § 79 vyhlášky č. 357/2013 Sb., vyhláška o katastru nemovitostí. Geometrický plán vyhotovuje úředně oprávněný geodet. Na základě naměřených hodnot vypracujeme geometrický plán, který nejprve zašleme na katastrální úřad. Ten má 14 dní ke kontrole správnosti všech náležitostí a k vznesení připomínek. Pokud je geometrický plán bez vad, katastrální úřad ho potvrdí a zašle zpět do naší kanceláře.
Geometrický plán pro zanesení stavby do katastru nemovitostí stojí od 5 000,- bez DPH (cena se odvíjí od vzdálenosti a velikosti stavby). Geometrický plán novostavby musí vyznačovat obvod budovy. Neoddělitelnou součástí vkladové listiny je geometrický plán, avšak pouze je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy (např. u novostavby).
Proces zápisu stavby do katastru nemovitostí
Ještě před rokem 2018 jste museli dokončenou stavbu takzvaně zkolaudovat. To se ale k 1. lednu 2018 změnilo. Stále vám ale zbývá požádat o přidělení čísla popisného/evidenčního, a to prostřednictvím formuláře Žádost o přidělení čísla. Podali jste na obecní úřad Žádost o přidělení čísla a na stavební úřad formulář Ohlášení dokončené stavby? Oba dokumenty budete potřebovat k provedení zápisu stavby do katastru nemovitostí.
Čtěte také: Tepelná izolace: Metody a doporučení
Návrh na vklad do katastru nemovitostí
Návrh na vklad do katastru nemovitostí - Návrh na zahájení vkladového řízení se podává buď elektronicky, poštou, nebo osobně. Online aplikace katastru nemovitostí vám usnadní práci tím, že sama dokáže načíst všechny potřebné údaje z katastru. Vyplněním formuláře v elektronické podobě, který je k dispozici na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, lze takto z katastru načíst do elektronického formuláře údaje o těch účastnících řízení, kteří jsou jako vlastníci nebo jiní oprávnění zapsáni v katastru a zároveň jsou účastníky vkladového řízení. Tato varianta tak umožní minimalizovat v návrhu na vklad chyby v označování nemovitostí či osob, kterých se navrhovaný vklad týká. Po vytištění takto vyplněného elektronického formuláře stačí pouze návrh podepsat těmi, kdo vklad navrhují. Na vyplněném vytištěném formuláři se přitom zároveň vytiskne i čárový kód.
Výše uvedené dokumenty je třeba doručit na příslušný katastrální úřad, a to buď osobně, nebo doporučenou poštou. Jako vlastník novostavby se do katastru zapíše osoba, která je v kolaudačním rozhodnutí uvedena jako stavebník.
Potřebné dokumenty pro zápis novostavby
Kromě klasické žádosti na vklad do katastru budete muset přiložit ještě další dokumenty. Novostavbu je nutné zapsat, přičemž je třeba doložit zejména geometrický plán a příslušné stavební dokumenty. Dříve bylo nutné nechat si novostavbu také zkolaudovat a potvrzení o kolaudaci přiložit k žádosti na vklad do katastru. Listiny musí být předloženy v originále, úředně ověřené kopii nebo jako autorizovaně konvertovaný dokument. Návrh na vklad lze podat také elektronicky.
Účastníci vkladového řízení
Účastníkem vkladového řízení je ten, jehož právo vzniká, mění se nebo rozšiřuje a ten, jehož právo zaniká, mění se nebo omezuje. Fyzické osoby se označují jménem, popřípadě jmény, a příjmením, adresou místa trvalého pobytu nebo u cizozemců adresou bydliště v cizině, rodným číslem, nebo, není-li přiděleno, datem narození, a jsou-li navrhovateli, též číslem elektronicky čitelného identifikačního dokladu, pokud se jim vydává. Právnické osoby se označují názvem, sídlem a identifikačním číslem, pokud je přiděleno.
Správní poplatky a lhůty
Za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu se vybírá správní poplatek ve výši 2000 Kč. Jak je zvykem, katastrální úřad má na vyřízení vaší žádosti 30 dnů. V případě, že je vše v pořádku, trvá vyřízení minimálně 20 dní od obdržení žádosti. Nejčastěji se ale jedná o jeden měsíc. Ve výjimečných a složitých případech se celý proces může prodloužit o tzv. tříměsíční lhůtu. Správní poplatek lze platit platební kartou nebo v hotovosti na příslušném katastrálním pracovišti nebo bezhotovostně na zvláštní účet státního rozpočtu zřízený u příslušného katastrálního úřadu. Při osobním podání návrhu na vklad získá klient v podatelně příslušné platební údaje přímo, při podání prostřednictvím poštovního přepravce nebo datové schránky mu budou zaslány platební údaje po zaevidování návrhu.
Čtěte také: Prozkoumejte různé vazby hedvábí
Možné chyby a zamítnutí návrhu
Návrh na vklad do katastru nemovitostí není jen tak a často se v něm objevují chyby, které vedou k zamítnutí. To celý proces prodlouží a prodraží. Chybovat je přitom možné již ve vkladové listině. Ta obsahuje základní informace o nemovitosti (např. určení katastrálního území či parcelní číslo). Kromě toho se často stává, že se informace ve vkladové listině dostanou do rozporu se samotným návrhem na vklad.
Druhy vad
- Odstranitelné vady: Odstranitelnou vadou je například podpis na vkladové listině, který není úředně ověřen.
- Neodstranitelné vady: Jedná se například o chybné informace o nemovitosti. Tyto vady odstranit nelze, což znamená, že vám katastr návrh neodsouhlasí.
Může se stát, že katastrální úřad návrhu na vklad nevyhoví, a to v případě, že se v něm nacházejí chyby. Pokud vám byl návrh zamítnut, lze situaci často napravit správným přepracováním listin.
Druhy zápisů do katastru nemovitostí
Zápisem týkajícím se práv zapisovaných do katastru nemovitostí se rozumí zápis věcných práv, práv ujednaných jako věcná, nájmu a pachtu do katastru. Jak již bylo výše zmíněno, existují tři druhy zápisu do katastru nemovitostí - vklad, záznam a poznámka. Všechna věcná práva se přitom zapisují pouze vkladem.
Vklad
Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí se podává pouze na stanoveném formuláři, který obsahuje náležitosti stanovené v § 14 odst. 1 Katastrálního zákona. Formulář je stanoven vyhláškou Českého úřadu zeměměřického a katastrálního č. 359/2013 Sb., o stanovení vzoru formuláře po podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. V návrhu musí být přirozeně také uvedeno, kteří z účastníků vkladového řízení jsou zároveň navrhovateli vkladu. Ustanovení § 15 odst. 1 Katastrálního zákona uvádí přílohy, které je k návrhu na zahájení vkladového řízení třeba podat, například listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru nemovitostí (tzv. vkladová listina).
Záznam
Záznamem se do katastru nemovitostí zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Návrh na záznam může podat ten, kdo má na jeho provedení právní zájem, orgán veřejné moci nebo územní samosprávný celek, který o právu zapisovaném záznamem rozhodl, nebo je osvědčil. Po podání návrhu katastrální úřad zjistí, zda je návrh na záznam podán oprávněnou osobou, zda je předložená listina bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností a zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru. Dle ustanovení § 23 Katastrálního zákona se k nemovitostem zapisují např. majetek hlavního města Prahy.
Čtěte také: Dřevo pro záklopy a vazby
Poznámka
Poznámku zapíše katastrální úřad na základě doručeného rozhodnutí nebo oznámení soudu, státního zástupce, policejního orgánu, správce daně, správce obchodního závodu, vyvlastňovacího úřadu, soudního exekutora, dražebníka, insolvenčního správce, Finančního analytického úřadu, Státního pozemkového úřadu či k doloženému návrhu toho, v jehož prospěch má být poznámka zapsána. Poznámku spornosti zápisu katastrální úřad zapíše na žádost v případě, že se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhá odstranění nesouladu a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu. V případě, kdy není do 2 měsíců od doručení žádosti o zápis poznámky spornosti doloženo, že ve věci byla podána žaloba u soudu, katastrální úřad poznámku vymaže.
Sledování změn v katastru nemovitostí
Službu sledování změn údajů o nemovitostech poskytuje Český úřad zeměměřický a katastrální podle § 55 odst. 6 Katastrálního zákona osobám, které mají věcné právo k dotčeným nemovitostem nebo účastníkům řízení o takovém právu. Služba sledování změn může být zřízena osobně na jakémkoliv Českém úřadě zeměměřičském a katastrálním, prostřednictvím pošty či elektronicky (to však pouze prostřednictvím datové schránky). Určitou nevýhodou služby sledování změn údajů je skutečnost, že žadatel si nemůže vybrat pouze některé nemovitosti, kterých se má sledování změn týkat, vždy jsou sledovány všechny nemovitosti žadatele.
Ceník služby sledování změn
| Počet sledovaných nemovitostí | Poplatek za první rok | Poplatek za další roky |
|---|---|---|
| Do 20 (včetně) | 200 Kč (jednorázově) | Zdarma |
| Více než 20 | 10 Kč za nemovitost ročně | 10 Kč za nemovitost ročně |
Nemovitostí se pro službu sledování změn rozumí samostatná položka vedená v katastru nemovitostí, kdy při vlastnictví bytu, se kterým je spojen spoluvlastnický podíl na budově a pozemku, se v nejjednodušším případě jedná o tři nemovitosti.
Další služby katastru nemovitostí
Vedle služby sledování změn údajů v katastru nemovitostí umožňuje Český úřad zeměměřičský a katastrální následující služby: nahlížení do katastru nemovitostí a dálkový přístup do katastru nemovitostí.
- Nahlížení do katastru nemovitostí: Je veřejně přístupné na webových stránkách ČÚZK, kdy tento výpis je pouze informativní a nelze z něj vyčíst všechny podstatné informace, jako z úplného výpisu z katastru nemovitostí. Katastr je přístupný v digitální podobě a základní informace o nemovitostech jsou dostupné zdarma. Pokud byste chtěli výpis z listu vlastnictví, pak již budete muset zaplatit.
- Dálkový přístup do katastru nemovitostí: Si může zřídit kdokoliv, nicméně se za tyto výpisy platí poplatek (50 Kč za 1 stránku).
Povinnosti vlastníků a sankce
Vlastníci a jiní oprávnění jsou povinni ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která změnu dokládá. Ohlášení změn je třeba doložit listinou, která změnu dokládá (např. územní rozhodnutí stavebního úřadu, souhlas orgánu ochrany zemědělského půdního fondu, rozhodnutí orgánu státní správy lesů, geometrický plán apod.). Povinnost ohlášení změn nemají vlastníci a jiní oprávnění u změny adresy trvalého pobytu a změny jména a příjmení evidované osoby, která je evidována v evidenci obyvatel, a dále pak u změn katastru, vyplývajících z listin, které jsou příslušné státní orgány povinny zasílat katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru.
Poruší-li zde povinnost fyzická osoba, jde o přestupek podle § 57 odst. 2 písm. d) Katastrálního zákona, za který je možné uložit pokutu až do výše 50 000 Kč. Poruší-li tuto povinnost právnická osoba nebo fyzická osoba při své podnikatelské činnosti, jde přestupek, za který je možné uložit pokutu až do výše 100 000 Kč.
K projednání přestupku bude v prvním stupni příslušný katastrální úřad, neboť dle ustanovení § 60 Přestupkového zákona o nich platí, že přestupky projednávají jiné správní orgány, stanoví-li tak zvláštní zákon.
tags: #vazba #stavebního #zákona #na #katastr #nemovitostí